André Bonfanti Design Workshop

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ISSN 2499-8524

André Bonfanti

Recupero di seminterrato ad uso residenziale, ufficio, commerciale e ricettivo alberghiero a Milano. Seminterrato esistente oppure nuovo seminterrato per il quale siano trascorsi cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori. Contributo sul costo di costruzione ed esenzioni. Oneri di urbanizzazione e monetizzazione. Requisiti igienico-sanitari e norme.

In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali seminterrati al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l'obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera.

Alla data di questo articolo, le norme di attuazione sul recupero dei seminterrati sono ancora in fase di definizione e il Comune di Milano ha in corso una proposta di deliberazione che chiarisce alcuni punti della Legge Regionale, ma è necessario attendere ancora per la deliberazione ufficiale, che potrebbe arrivare entro fine ottobre. Inoltre, la Legge Regionale già pubblicata in Gazzetta è stata successivamente oggetto di proposte di integrazioni e modifiche, quindi in futuro potrebbe essere pubblicato un aggiornamento della Legge regionale. Infine, il Comune potrebbe emanare delle circolari esplicative per l'applicazione concreta della Legge e per dipanare eventuali dubbi interpretativi, pertanto le indicazioni che riporto di seguito devono essere prese con cautela. 

I seminterrati sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Sono comprese, anche se non esplicitamente indicate, le destinazioni turistico-ricettive, che il PGT di Milano ricomprende nelle destinazioni commerciali o residenziali in base alla tipologia di struttura ricettiva (rispettivamente alberghiera e non alberghiera) ai sensi dell'art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Si deduce, quindi, che sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i seminterrati per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.

Definizione di "seminterrato"

Si definiscono seminterrati i vani e i locali situati nei piani di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio1.

Il recupero è possibile per i seminterrati che siano esistenti alla data del 28 marzo 2017, o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1 della L.R. stessa. Per gli immobili realizzati successivamente all'entrata in vigore della Legge, il recupero potrà essere fatto solo dopo che siano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori2. Dopo avere recuperato il seminterrato, eventuali successivi mutamenti di destinazione d'uso potranno essere eseguiti solo dopo dieci anni dal conseguimento dell'agibilità (relativa al recupero)3.

In analogia con l'orientamento consolidato e la prassi per il recupero dei sottotetti, non dovrebbero essere considerati come "seminterrati" quei vani che costituiscono mere intercapedini, altrimenti non si configurerebbe un "recupero" di vani praticabili (sia pure con gli aggiustamenti necessari) ma si configurerebbe la realizzazione di un nuovo piano aggiuntivo, che eccede il carattere della ristrutturazione. In analogia con il recupero dei sottotetti, potrebbero non essere recuperabili i vani e locali seminterrati aventi altezza netta inferiore a 180 cm, ma è necessario attendere eventuali circolari o chiarimenti da parte del Comune di Milano.

I seminterrati recuperabili, inoltre, in analogia con il recupero dei sottotetti, ed interpretando in maniera restrittiva la Legge, sono solo quei seminterrati che non siano già agibili e con permanenza di persone per una determinata destinazione. Ovvero, seminterrati che siano già uffici, laboratori, negozi, oppure spazi condonati (aventi quindi già agibilità e volumetria), non sono seminterrati recuperabili mediante la disciplina introdotta da questa Legge, la cui ratio è appunto quella di recuperare "volumetria" (s.l.p.) a partire da locali che non la possiedono, ma sono seminterrati soggetti alla disciplina del cambio di destinazione d'uso. In pratica, se volete recuperare a residenza un seminterrato che è già un laboratorio o un ufficio o un negozio, dovrete usare lo strumento della "modifica di destinazione d'uso", che non è lo strumento del "recupero" introdotto da questa Legge. Per conoscere la disciplina della modifica di destinazione d'uso potete leggere l'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano.

Requisiti dei seminterrati

Il recupero dei vani e locali seminterrati deve rispettare tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti, con alcune eccezioni e deroghe specifiche introdotte da questa Legge. In particolare, l'altezza minima interna dei locali seminterrati destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40 4, invece che i 2,70 metri richiesti normalmente 5. Tuttavia, la proposta di deliberazione del Comune di Milano distingue due casi: il recupero ad "uso terziario o commerciale" e il recupero ad "uso residenziale": nel primo caso sarebbe consentita l'altezza minima di 240 cm, mentre nel secondo caso il Comune vorrebbe mantenere l'altezza minima di 270 cm.

Inoltre, la proposta di deliberazione del Comune di Milano introduce una specifica caratteristica per il recupero ad uso residenziale: il recupero è ammesso purché i vani siano mantenuti all'interno dell'involucro edilizio costituito dall'edificio preesistente. Questa specifica non è indicata per i recuperi ad uso terziario o commerciale. Si ipotizza quindi che non siano ammessi ampliamenti nel caso di recupero per il residenziale o per il ricettivo-turistico assimilato al residenziale (non è chiaro quindi se siano ammessi scavi e sopralzi dei solai), mentre siano implicitamente concessi ampliamenti nel caso di recupero ad uso terziario e commerciale. Bisognerà attendere la delibera e altri chiarimenti prima di interpretare correttamente questo aspetto.

Ai fini del calcolo dell'altezza minima si ipotizza, e tale ipotesi è confermata dalle proposte di modifica alla Legge Regionale (vedi allegati in calce), che l'altezza minima (240 cm oppure 270 cm in base all'uso finale) sia da intendersi come "altezza media ponderale", in analogia con la legge sul recupero dei sottotetti, e pertanto sia ammissibile avere porzioni del seminterrato con altezze anche inferiori a 240 cm (o 270 cm nel caso di residenziale) a patto che altre porzioni abbiano altezza maggiore di 240 cm (o 270 cm per il residenziale), in modo che il rapporto tra il volume netto della parte da recuperare la cui altezza superi i 150 cm 6 e la relativa superficie netta, sia pari o maggiore a 240 cm (o 270 cm per il residenziale).

Inoltre, la lettura congiunta con il regolamento edilizio, dovrebbe imporre che i vani e le porzioni con altezza inferiore a 210 cm siano "chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne potrà essere consentito l’uso esclusivamente come ripostiglio o guardaroba o, compatibilmente con le esigenze tecniche relative, per l’alloggiamento di impianti" 5. Quindi, le porzioni con altezza inferiore a 150 cm non sono considerate nella volumetria recuperata, dovranno essere chiuse da pareti o da arredi fissi, e potranno essere usate solo come ripostigli; le porzioni con altezza inferiore a 210 cm sono considerate nella volumetria recuperata (quindi sono s.l.p.) ma per effetto del regolamento edilizio dovranno comunque essere chiuse da pareti o arredi fissi e potranno essere usate come ripostiglio o guardaroba.

Per raggiungere l'altezza di 240 cm (o 270 cm per il residenziale), ove possibile tecnicamente e fatto salvo il dubbio interpretativo di cui sopra per il residenziale ove pare sia richiesto il "mantenimento dell'involucro", dovrebbe essere legittimo sia alzare la soletta superiore al seminterrato sia scavare sotto il pavimento del seminterrato. In quest'ultimo caso (scavo), se in presenza di condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo del seminterrato siano esplicitamente di proprietà del singolo) 7.

Per quanto riguarda i parametri di aeroilluminazione, la Legge indica che questi potranno essere garantiti anche mediante l’installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, invece che con l'aerazione e illuminazione naturale e diretta dei serramenti 8. Si ipotizza che, come indicato nella proposta di deliberazione del Comune di Milano, l'utilizzo dell'illuminazione artificiale e dell'aerazione attivata sia concessa solo solo nei casi di recupero ad uso terziario o commerciale, mentre per il recupero ad uso residenziale sia ammissibile solo l'aeroilluminazione naturale (quindi con apertura di serramenti). Invece, le proposte di modifica alla Legge regionale prevedono che per il recupero ad uso abitativo di unità autonome, il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dal regolamento locale. In sostanza, per i seminterrati che dovranno diventare appartamenti autonomi, potrebbe essere ammissibile al massimo il dimezzamento delle superfici dei serramenti rispetto alle attuali superfici minime. Viceversa, qualora il seminterrato recuperato diventi un'estensione di un appartamento esistente, la proposta di modifica alla Legge regionale prevede che per tale seminterrato si possa ricorrere all'aeroilluminazione totalmente artificiale a patto che i vani nel seminterrato siano adibiti a locali accessori 9 o di servizio 10 e che la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile complessiva dell’unità.

Nelle proposte di modifica alla Legge regionale è introdotto un ulteriore vincolo relativo al recupero ad uso residenziale, che prevede che per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aeroilluminanti, la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno 2,5 metri.

Per quanto riguarda le prescrizioni del regolamento edilizio, è necessario fare attenzione alle prescrizioni e ai requisiti dell'articolo relativo ai locali seminterrati e sotterranei 11, che è da leggere ed applicare congiuntamente insieme alla Legge sul recupero dei seminterrati, fatti salvi i requisiti esplicitamente derogati. Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere adeguate opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti; in sostanza, è necessario procedere alla coibentazione delle pareti, alla creazione di un vespaio aerato e alla sostituzione degli eventuali serramenti, in base ai parametri delle attuali norme regionali e comunali vigenti 12.

Per i seminterrati, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità per unità abitative autonome, è necessario valutare anche la concentrazione di gas radon13, che non dovrà superare i 300 Bq/mc. Qualora tale concentrazione fosse superiore, sarà necessario prevedere l’adozione di alcuni accorgimenti costruttivi finalizzati alla riduzione dell’ingresso del radon o alla sua rimozione 14.

Questa verifica è obbligatoria qualora il recupero del seminterrato sia finalizzato a creare una autonoma unità abitativa: in tal caso, infatti, il Comune di Milano trasmetterà alle A.T.S. di competenza (ex. A.S.L.) la S.C.I.A. di agibilità 15 di tali unità abitative autonome, corredata dall'attestazione del rispetto dei limiti di esposizione al gas radon, e l'A.T.S. effettuerà obbligatoriamente dei controlli igienico-sanitari e sulla concentrazione del radon, almeno due volte nel triennio successivo al rilascio dell'abitabilità. Pertanto, qualora la concentrazione di gas radon sia superiore ai limiti e non siano state realizzate opere per mitigare tale concentrazione, l'A.T.S. potrebbe dichiarare l'abitazione non più agibile. Nella proposta di modifica della Legge regionale viene eliminato l'obbligo dei controlli da parte delle A.T.S.

Qualora sia necessario intervenire su parti strutturali o su parti che possano incidere sulla statica complessiva (scavi sotto pavimento per abbassare la quota, spostamento di solette, aperture nelle pareti perimetrali per serramenti, etc.) è necessario procedere ad una verifica statica degli interventi e, se ricorre il caso, procedere ad un progetto di consolidamento strutturale con l'ottenimento delle relative autorizzazioni.

Ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche, in analogia con la normativa sul recupero dei sottotetti, si ipotizza che sia sufficiente garantire il requisito della visitabilità ed adattabilità dell'unità immobiliare, fatti salvi eventuali requisiti specifici per particolari attività da insediarsi nel seminterrato qualora comportino l'apertura al pubblico (in tal caso è necessario adeguare il seminterrato alla normativa sulle barriere architettoniche in funzione dell'attività da insediarvi).

Qualifica dell'intervento

Il recupero dei seminterrati può essere fatto con o senza opere edilizie (ma normalmente le opere sono necessarie dato che il seminterrato non è probabilmente a norma), e non è soggetto alla preventiva adozione e approvazione di un piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione. Ciò significa che il recupero si può fare in modalità diretta (senza convenzioni o pianificazione con il Comune) e la qualifica dell'intervento sarà di "ristrutturazione edilizia" e non di "nuova costruzione".

I progetti di recupero dei seminterrati, qualora incidano sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, anche se non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque sottoposti a procedura di esame di impatto paesistico da parte della commissione per il paesaggio, restando invariati gli obblighi imposti da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali 16.

Oneri e monetizzazioni

Il recupero di seminterrati, in analogia con il recupero dei sottotetti, è subordinato al pagamento di alcuni contributi al Comune, che devono essere verificati caso per caso poiché non è detto che siano da corrispondere tutti: gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), il contributo sul costo di costruzione (CCC); la monetizzazione per aree per servizi; la monetizzazione per parcheggi.

Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) sono dovuti in quanto il recupero dei seminterrati è soggetto appunto al regime della ristrutturazione, che prevede il pagamento degli oneri.

Il contributo sul costo di costruzione è un contributo calcolato come percentuale del "costo virtuale di costruzione" del seminterrato a partire da un costo di costruzione al metro quadro, incrementato di un coefficiente che dipende dalla classe in cui ricade l'immobile nel quale il seminterrato è inserito. Il calcolo di questo contributo è complicato e non è descrivibile in maniera sintetica, ma in analogia con il recupero dei sottotetti, non dovrebbe superare il 20% del "costo virtuale di costruzione", che nel caso peggiore ammonta a circa 600 euro/mq di superficie complessiva (s.c. = superfice utile abitabile interna + una percentuale delle superfici accessorie e pertinenziali del seminterrato). Quindi, nel caso peggiore, tale contributo sarà pari a: 0,2 x 600 euro/mq x s.c. Il Comune di Milano potrebbe emanare circolari esplicative o interpretative che possono modificare tale calcolo e la sua applicazione in maniera diversa da quanto già applicato per il recupero dei sottotetti, pertanto il metodo di calcolo qui riportato è da ritenersi provvisorio e speculativo.

Nel caso di recupero di seminterrati che abbiano superficie lorda di pavimento (s.l.p.) fino a 200 metri quadrati per uso residenziale e fino a 100 metri quadrati per altri usi, che siano una pertinenza di una unità immobiliare (dimostrabile in base al titolo di proprietà) e che siano collegati direttamente all'unità immobiliare di cui sono pertinenza, il contributo sul costo di costruzione (CCC) di cui sopra non è dovuto. In tal caso, rimangono comunque da corrispondere al Comune gli altri oneri di urbanizzazione e le monetizzazioni.

Per quanto riguarda la monetizzazione per i servizi, fatte salve alcune fattispecie particolari 17, il recupero di vani e locali seminterrati, qualora comporti l’incremento del carico urbanistico, è assoggettato al reperimento di aree per servizi oppure, ove sia dimostrata l’impossibilità del recupero di tali aree, alla monetizzazione. In sostanza, normalmente si procede direttamente alla monetizzazione, che è un costo al metro quadro stabilito dal Comune (differente per ogni settore di Milano), da calcolarsi sulla superficie lorda (cosiddetta s.l.p.) della quale si richiede il recupero. Tale costo, a Milano, oscilla da circa 200 euro/mq a circa 1.200 euro/mq in base alla zona di Milano.

Per quanto riguarda la monetizzazione per i parcheggi, nonostante la Legge non citi esplicitamente tale costo, si ipotizza che i recuperi di seminterrati prevedano anche il reperimento delle superfici di parcheggio all'interno degli standard urbanistici, oppure la loro monetizzazione in alternativa.

Per il recupero del seminterrato in struttura ricettiva alberghiera, ai fini del calcolo della superficie lorda di pavimento (s.l.p.), da utilizzare per i calcoli sopra citati, non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge.

Ambiti di esclusione

Il Comune di Milano, mediante delibera, può escludere alzune zone territoriali dall'applicazione del recupero dei seminterrati in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico, soprattutto rispetto al rischio alluvioni. In sostanza, nelle zone di Milano tutelate dalla Direttiva Alluvioni o nelle zone di particolare pregio artistico, il Comune può vietare il recupero dei seminterrati o applicare delle restrizioni al recupero.

La proposta di deliberazione indica le seguenti aree e ambiti di esclusione dell'applicazione della Legge:

  • nelle zone NAF (centro storico e alcuni nuclei storici in periferia o fuori porta) non è consentito il recupero ad uso residenziale;
  • gli immobili sottoposti a vincolo storico (tutela diretta e indiretta) qualora non abbiano ottenuto il nullaosta da parte delle competenti Amministrazioni che gestiscono il vincolo;  
  • le zone di Milano in classe di fattibilità geologica F3 18 ed F4 19. Per le zone in classe F2 (sostanzialmente tutta Milano a parte le zone indicate in nota per le aree F3 ed F4) la proposta di deliberazione prevede che un tecnico abilitato verifichi che i recuperi dei seminterrati non interagiscano con le acque di prima falda;
  • le zone di Milano soggette a Direttiva Alluvioni, negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3. In sostanza, non è possibile il recupero nelle aree attorno al Fiume Lambro, nelle aree attraversate dal Seveso 20, in parte delle zone attraversate dal Torrente Nirone/Fugone/Merlata/Guisa 21 e in alcune porzioni di aree attraversate dal Torrente Garbogera 22;
  • le fasce di rispetto assoluto dei pozzi di captazione ad uso idropotabile. Con "zona di tutela assoluta" si intende una distanza di 10 m dal pozzo, quindi non dovrebbe essere un vincolo eccessivo. Tuttavia, poiché Milano ha parecchi pozzi distribuiti in vari quartieri e dato che tali pozzi sono posizionati su strade, vie e piazze, anche in adiacenza ai fabbricati, potreste essere sfortunati e il seminterrato potrebbe essere limitrofo a tali pozzi;
  • gli immobili disciplinati dal Piano dei Servizi del P.G.T., che sono già disciplinati anche per quanto riguarda l'uso dei seminterrati.

In tutte queste zone o ambiti, il recupero non è ammesso oppure è ammesso parzialmente o previa autorizzazione.

  • 1. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 2.
  • 2. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 4, comma 3.
  • 3. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 7.
  • 4. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 4.
  • 5. a. b. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 95.
  • 6. Ovvero, sono da escludere dal calcolo le porzioni più basse di 150 cm.
  • 7. Questo è l'orientamento giurisprudenziale prevalente. Si veda anche la sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2005, depositata il 9 marzo 2006, n. 5085, confermaitva di un orientamento giurisprudenziale univoco e ormai consolidato in base al quale il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’articolo 1117 del Codice civile. Si veda anche: Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala, ove "Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (in applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale)".
  • 8. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 5.
  • 9. Locali accessori per il regolamento edilizio di Milano: servizi igienici, bagni, locali studio, biblioteca, hobbies.
  • 10. Locali di servizio per il regolamento edilizio di Milano: disimpegno, ripostiglio, corridoio, autorimessa, altri spazi senza permanenza continua di persone.
  • 11. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 88.
  • 12. Regolamento Edilizio, CAPO IV - ENERGIA, FONTI RINNOVABILI, ECOSOSTENIBILITA' e Deliberazione Giunta Regionale - D.g.r. 17 luglio 2015 - n. X/3868 e i successivi decreti attuativi.
  • 13. "Il radon è un gas nobile radioattivo, incolore ed inodore, derivante dal decadimento radioattivo dell’uranio, presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, con concentrazioni variabili a seconda della tipologia di roccia. [...] Se il gas radon entra in un ambiente chiuso, quale un’abitazione o un luogo di lavoro, a causa del limitato ricambio d’aria, questo può raggiungere concentrazioni in aria rilevanti e tali da esporre la popolazione a rischi per la salute. [...] Attualmente gli studi scientifici confermano che il radon è la seconda causa di tumore ai polmoni dopo il fumo per molti paesi del mondo". Decreto Regione Lombardia n. 12678 del 21/12/2011 - Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor, estratto dall'art.1.1.
  • 14. Regolamento Edilizio di Milano, art. 145 e Decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor).
  • 15. Vedi art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
  • 16. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 6. Si segnala che la Legge Regionale parla di esame di impatto "paesaggistico", ma a Milano si dovrebbe parlare di impatto "paesistico", che ha una procedura diversa dall'autorizzazione "paesaggistica".
  • 17. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 5.
  • 18. Baggio, Muggiano, Romano Bianco, Gratosoglio, parte di Chiesa Rossa, Quintosole, Chiaravalle, Ponte Lambro, Monlué, parte di Forlanini, zona svincolo Linate-Aeroporto, e alcune piccole aree più interne a Milano.
  • 19. Adiacenze fiume Lambro in prossimità di Cimiano e Crescenzago.
  • 20. Quartieri Isola, La Fontana, Maggiolina, Montalbino, Giornalisti, Ca' Granda, Segnano, Niguarda, parte di Bicocca, e fino a Bresso.
  • 21. Zona Expo-Baranzate.
  • 22. A nord di Quarto Oggiaro.
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Last modified: 
5 August, 2017 - 14:25

Recupero di sottotetto ad uso residenziale a Milano. Sottotetto esistente oppure nuovo sottotetto per il quale siano trascorsi tre anni dalla data di conseguimento dell’agibilità. Contributo sul costo di costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche e parcelle.

La Regione Lombardia promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti al fine di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la realizzazione di interventi per il contenimento dei consumi energetici (ad es. coibentazioni della copertura). Di seguito elenco sinteticamente le verifiche da fare, sia quelle indicate nella norma1, sia quelle contenute in circolari o in norme diverse. In calce all'articolo indico quali sono i costi e gli oneri connessi al recupero di un sottotetto. Qualora siate interessati anche al recupero dei seminterrati potete leggere l'articolo relativo al Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.

Definizione di sottotetto esistente

Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. A Milano non è possibile recuperare sottotetti esistenti la cui altezza di colmo sia inferiore a 180 cm. Sotto questa misura, il sottotetto viene inteso come volume tecnico e non come spazio che possa essere recuperato.

Il recupero è possibile in quegli edifici che siano destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (s.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o autorizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005. Ovvero, immobili e palazzi che abbiano meno del 25% della s.l.p. a funzioni residenziali, non posso essere oggetto di recupero del sottotetto. Il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, sempre destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della s.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi tre anni2 dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

Requisiti specifici e verifiche

Nei seguenti paragrafi sono indicati i requisiti da avere o da raggiungere per poter procedere al recupero di sottotetto.

Vincolo idrologico ambito Seveso

Qualora il sottotetto che volete reuperare sia in un immobile ricadente nell'area di salvaguardia del Fiume Seveso (Ambito Seveso, che a Milano copre buona parte del settore nord, dal quartiere Isola fino a al quartiere Ca' Granda e parte di Niguarda), non è possibile procedere al recupero per via del D.P.C.M. 29 settmbre 1998, che in tali aree consente solo alcune tipologie di intervento minori (manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo), escludendo la ristrutturazione, la nuova costruzione e il recupero di sottotetto. Tale vincolo rimarrà fino a che non entrerà in vigore il Piano per l'Assetto Idrogeologico (PAI) di queste zone. Di fatto esiste un vincolo al diritto di edificabilità per il quale è necessario attendere l'adozione del PAI.

Esistenza urbanizzazioni primarie

Il recupero volumetrico può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie3, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi lavori. Si presuppone che i sottotetti siano inseriti in immobili già serviti dalle urbanizzazioni primarie, quindi questo requisito non dovrebbe essere un problema; ma è bene tenere a mente questo prerequisito perché potrebbero esserci dei casi specifici in cui una parte di urbanizzazione primaria è mancante e il Comune potrebbe vincolare il recupero alla realizzazione della componente mancante. 

Requisiti igienico-sanitari

Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti. In sostanza, si devono rispettare le norme previste per la destinazione residenziale.

Altezze medie

Il recupero abitativo dei sottotetti a Milano è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di 2,40 metri, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa. Le superfici la cui altezza sia inferiore o uguale a 1,50 metri dovranno essere chiuse da muratura o arredo fisso.

In sostanza, le parti basse dei sottotetti dovranno essere dichiarate come chiuse da elementi fissi (non arredi mobili) e possono essere adibite a ripostiglio "senza permanenza di persone" (tecnicamente si indica per queste superifici la dicitura "s.p.p."). Essendo senza permanenza di persone, ovvero non sono s.l.p. (ovvero non fanno volumetria abitabile), tali superfici non entrano nel computo della volumetria sulla quale corrispondere oneri di urbanizzazione (e hanno anche un valore immobiliare minore).

A Milano, poiché è stato valutato che è difficile manentenere tale altezza media sia per ogni locale abitabile sia per tutta l'unità immobiliare, una circolare ha chiarito che (il grassetto è mio):

"[...] negli interventi di recupero abitativo dei sottotetti:
1) sia curato il rispetto per ogni singolo locale abitabile (camera soggiorno, cucina, sale da pranzo) dell’altezza ponderale minima di 2,40 metri; escludendo ovviamente le parti eventuali di altezza inferiore a 1,50 metri.
2) nel caso in cui l’obbligo di raggiungere il requisito indicato al punto 1, comporti la necessità di realizzare altezze maggiori dell’intera unità immobiliare, al fine di mantenere pendenze simili alle preesistenti o per risolvere problemi connessi con la complessità delle coperture, sarà consentito il raggiungimento di un’altezza media ponderale sull’intera unità immobiliare pari a 2,70 metri, comprensiva di ripostigli in quota, porzioni soprastanti le controsoffittature, vani tecnici ecc."

In pratica, ci si è accorti che spesso è impossibile mantenere i 2,40 metri sia localmente sia globalmente, percui la singola stanza/locale dovrà avere una altezza ponderale "minima" di 2,40 metri (ovvero non può essere 2,39 metri ma può essere 2,41 metri o maggiore), e globalmente l'unità immobiliare potrà avere una altezza media ponderale fino a 2,70 metri. Più basso è quest'ultimo valore (ad es. 2,50-2,55), meno rischi avete di contestazione da parte degli uffici comunali; più è alto (ad es. 2,60-2,65 o, appunto, 2,70), più sarete tenuti a dimostrare e giustificare la necessità di tale altezza, sia per motivi planomorfologici, sia per la conformazione dell'edificio. In ultima analisi dipende anche dalla valutazione che farà il Responsabile del Procedimento assegnato alla vostra pratica. 

Abbaini, lucernari e finestre

Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri per le altezze medie massime. All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l’altezza massima deve intendersi pari all’esistente. Sottolineo che la dimensione di finestre, lucernari e abbaini deve essere quella minima ad assicurare i minimi rapporti aeroilluminanti; ovvero, non potete in linea generale, salvo giustificazioni particolari da valutare caso per caso, realizzare aperture molto più grandi del necessario (ad es. per scelte puramente di stile che non abbiano motivazioni igienico-sanitarie).

Distanze dagli edifici vicini

Ai fini delle distanze dagli edifici vicini, gli interventi di recupero dei sottotetti sono soggetti al rispetto dell'articolo 9 del Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 4, il quale prescrive che deve esserci la distanza minima assoluta di 10 metri tra le pareti finestrate (del sottotetto recuperato) e le pareti di edifici antistanti. Quindi, se dovete realizzare abbaini che spuntano dal tetto, o se dovete alzarvi con i volumi finestrati del sottotetto, o anche se dovete aprire una finestra in una parete cieca del sottotetto, dovrete fare attenzione che le pareti "generate" da queste operazioni siano a meno di 10 metri da le pareti di edifici antistanti5.

Deroga agli strumenti di pianificazione

Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è in genere classificato come ristrutturazione edilizia, e a Milano è considerato una fattispecie di intervento a se stante, rientrante negli "interventi edilizi maggiori". Esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali (si legga in seguito nell'articolo). La deroga non si estende alle distanze tra fabbricati (vedi sopra).

Reperimento parcheggi

Gli interventi di recupero, solo se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari (quindi sono esclusi i recuperi di sottotetto nei quali il sottotetto viene collegato ad una unità sottostante o adiacente già esistente che possa essere considerata come avente già parcheggio), sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza dev essere garantito mediante un atto da trascriversi nei registri immobiliari, e tale atto è impegnativo per sé per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità di trovare parcheggi, per mancata disponibilità di spazi idonei, si deve procedere a monetizzazione e gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Si veda, in calce all'articolo, il calcolo da farsi nel caso di monetizzazione dei parcheggi.

Barriere architettoniche

Le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all’articolo 14 della l.r. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio. E' irrilevante il fatto che un ascensore arrivi o meno al piano sottotetto. La visitabilità e adattabilità deve essere verificata per il sottotetto di proprietà e non per le parti comuni dell'immobile nel quale il sottotetto è inserito.

Requisiti isolamento termico

Il progetto di recupero dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici. Giova ricordare che l'isolamento va calcolato in base ai parametri e requisiti minimi vigenti al momento della presentazione della domanda di recupero di sottotetto; quindi, i sottotetti realizzati in anni anche recenti, anche con isolamento sotto la copertura, ma per i quali non fu chiesta l'abitabilità, i quali debbano essere oggi recuperati, potrebbero necessitare di ulteriore isolamento a causa di norme attuali più stringenti. Inoltre, l'isolamento non è limitato all'intradosso della copertura ma anche alle pareti perimetrali ed al solaio che divide il sottotetto verso altre unità sottostanti.

Requisiti acustici

Il progetto di recupero dei sottotetti deve essere a norma anche rispetto alla normativa acustica, sia per quanto riguarda i requisiti acustici passivi (quindi devono essere messi in opera tutti gli accorgimenti per isolare l'unità immobiliare dai rumori aerei e di calpestio, anche e soprattutto verso le altre unità immobiliari adiacenti), sia per quanto riguarda la valutazione di clima acustico (da farsi a cura di tecnico acustico specializzato e autorizzato, mediante rilevamenti acustici in situ).

Requisiti strutturali

Il progetto di recupero deve essere verificato anche dal punto di vista statico e strutturale. Nel caso ci siano opere strutturali da eseguire, è necessario incaricare un ingegnere strutturista che eseguirà i calcoli e le verifiche statiche, che seguirà la direzione lavori delle opere strutturali e che presenterà una pratica strutturale apposita.

Anche nel caso non ci siano opere strutturali in cemento armato o acciaio o legno, sarà necessario comunque interpellare un ingegnere strutturista per accertare i nuovi carichi statici sulle strutture esistenti (per rifacimenti di solaio di pavimento, per nuovi carichi in copertura come isolamenti, abbaini, etc.) e per redigere una relazione statica sulle nuove condizioni delle strutture sollecitate. 

Vincolo ferroviario

Qualora il sottotetto sia in prossimità di linee ferroviarie e qualora la distanza, in linea d'aria, tra il sottotetto e la rotaia più vicina sia inferiore a 30 metri, è necessario ottenere il nullaosta da parte dell'ente ferroviario di competenza. Tale nullaosta richiede vari mesi, per la preparazione della documentazione e per il rilascio del nullosta, quindi è necessario considerare tale eventualità nei tempi di recupero del sottotetto. In questi casi, il progetto è soggetto ad ulteriori vincoli e requisiti imposti dalle ferrovie, pertanto, a maggior ragione, è necessario procedere con uno studio di fattibilità generale.

Oneri urbanistici e contributo sul costo di costruzione

La realizzazione degli interventi di recupero di sottotetto comporta la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di ristrutturazione6.  Si veda, in calce all'articolo, il metodo per il calcolo degli oneri e del contributo. Inoltre, gli oneri di urbanizzazione, a Milano, possono essere oggetto di una riduzione qualora siano attuati interventi di efficienza energetica che riducano l'indice di prestazione energetica sotto un certo valore, o nel caso di installazione di impianti solari termici che che prevedano un miglioramento del 10% rispetto ai parametri obbligatori, o in base ad altri interventi di efficienza energetica.

Il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a 40 (quaranta) mq, che siano dichiarati nel titolo di proprietà come pertinenza di unità immobiliari collegate direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota del contributo commisurato al costo di costruzione, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche (o loro monetizzazione)7. Quindi, se il sottotetto ha una superficie lorda inferiore a 40 mq ed è già di proprietà come "pertinenza", e se è già collegato direttamente all'appartamento, dovrete corrispondere solo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

In merito agli oneri e contributi da pagare al Comune, è fondamentale ricordare che, se lo stato di fatto del sottotetto non corrisponde, per vari motivi, all'ultimo progetto autorizzato o esistente in atti presso il Comune, si può ricadere nella situazione di dovere procedere con un Permesso di Costruire in sanatoria, per il quale è richisto il pagamento del doppio del contributo di costruzione a titolo di oblazione. Si veda in calce il modello di calcolo.

Esame impatto paesistico ed autorizzazione paesaggistica

I progetti di recupero dei sottotetti, poiché incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, qualora siano da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque soggetti all’esame di impatto paesistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il paesaggio entro il termine di sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico. La denuncia di inizio attività o il permesso di costruire deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico.

Qualora invece il sottotetto ricada in ambito di tutela o di vincolo paesaggistico, l'esame di impatto paesistico è sostituito dall'autorizzazione paesaggistica, che è una pratica edilizia vera e propria (a differenza dell'esame di impatto paesistico che è un allegato al permesso di costruire). Questa pratica richiede tempi di rilascio di circa 4-5 mesi, quindi è necessario considerare questi tempi nel calcolo dei tempi di recupero del sottotetto.

Autorizzazione condominiale

La necessità dell'autorizzazione condominiale all'esecuzione delle opere di recupero di sottotetto dipende dal titolo di proprietà (se si è proprietari solo dell'ultimo piano al di sotto del sottotetto da recuperare o se si è proprietari della superficie del sottotetto vera a propria), dal tipo di sottotetto (se il sottotetto ha solo funzione isolante e di protezione o se è suscettibile di utilizzazione separata da parte degli altri inquilini) e dall'entità delle opere necessarie per il recupero di sottotetto. Il Comune di Milano non può obbligare il titolare della pratica di recupero del sottotetto ad allegare l'autorizzazione condominiale, ma nel caso in cui il titolare dell'intervento di recupero non la voglia allegare per vari motivi, il Comune può richiedere una dichiarazione di manleva con la quale il titolare dell'intervento solleva il Comune dalle responsabilità connesse all'intervento sulle parti comuni e da eventuali cause civili che altri inquilini possano sollevare.

La necessità dell'autorizzazione condominiale, infatti, deriva dal fatto che gli interventi di recupero di sottotetto incidono quasi sempre sulle parti comuni (soprattutto sulla copertura, sull'estetica complessiva dell'edificio e sulla statica dell'edificio) e quindi, in genere, è necessaria l'autorizzazione condominiale. L'autorizzazione è necessaria a maggior ragione se il recupero richiede la modifica della pendenza delle falde o, in genere, modifiche sostanziali alla conformazione del tetto e dei volumi. Uso il condizionale perché, qualora il titolare dell'intervento non volesse richiedere l'autorizzazione condominiale, pur sapendo che l'intevento è consistente ed incide notevolmente sull'estetica o sulla statica, e procedesse comunque con l'intervento, qualora il condomìnio intentasse una causa, il giudice darebbe sicuramente ragione al condomìnio e il Comune sarebbe obbligato ad fare interrompere i lavori.

Viceversa, qualora gli inteventi non comportino modifiche delle pendenze, non comportino interventi gravosi per la statica e non incidano sostanzialmente sull'estetica complessiva (ad esempio perché i volumi sottotetto sono già sufficienti e non serve fare modifiche volumetriche o di pendenza, o perché il solaio di pavimento e le travi di copertura esistenti sono staticamente sufficienti, o perché è solo necessario realizzare di abbaini o finestre complanari al tetto), ci si può avvalere dell'art. 1102 del Codice Civile che consente interventi sulle parti comuni senza autorizzazione a patto che l'intervento non impedisca agli altri condòmini di fare uso della parte comune. In questi casi, il titolare della pratica di recupero può anche permettersi di non allegare l'autorizzazione condominiale, dato che è difficile che tali piccoli interventi siano negati da un eventuale giudice in una eventuale causa. Si fa presente che la realizzazione di un terrazzino "a tasca" è diverso dalla realizzazione di un abbaino e non rientra negli interventi di tipo minore: un terrazzino a tasca necessita di autorizzazione condominiale. Tuttavia, anche se si ricade in queste casistiche di interventi minori che potrebbero non richiedere l'autorizzazione condominiale, è sempre consigliabile ottenere l'autorizzazione condominiale dato che è una forma di tutela e riduce il rischio di eventuali contenziosi. Si ricorda che, comunque, il permesso di costruire è rilasciato dal Comune fatti salvi i diritti di terzi, pertanto non è utile aggiungere un ulteriore rischio di contenzioso (quello condominiale) al rischio di contenzioso con soggetti terzi (ad es. i vicini del palazzo adiacente, o gli inquilini dell'appartamento sottostante).

Oltre a valutare in quale dei due casi sopra citati ci si trova, è necessario sottolineare il caso particolare del recupero di sottotetto da parte del proprietario dell'appartamento sottostante il tetto. In questo caso, ai fini dell'autorizzazione condominiale, bisogna valutare se il sottotetto che si trova al di sopra dell'appartamento è una "camera d'aria" a protezione e isolamento dell'appartamento o se tale sottotetto è fruibile separatamente dagli altri inquilinli (ad es. mediante accesso separato). Nel primo caso ci troviamo davanti ad una forma di "pertinenza" dell'appartamento, nel secondo caso ci troviamo davanti ad un sottotetto che è parte comune a tutti gli effetti. In questo secondo caso l'autorizzazione condominiale è necessaria, mentre nel primo caso potrebbe non esserlo.

In ogni caso, qualora il regolamento condominiale sia di tipo "contrattuale" e nello stesso sia vietato il recupero di sottotetto, allora il recupero non è possibile.

Vincoli ulteriori

I volumi di sottotetto già recuperati ai fini abitativi in base alla Legge Regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti), ovvero in base alla legge attuale (Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12), non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

Le disposizioni del Capo I (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti) della L.R. 12/2005 non si applicano negli ambiti territoriali per i quali i comuni, con motivata deliberazione del Consiglio comunale, ne abbiano disposta l’esclusione, in applicazione dell’articolo 1, comma 7, della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti). Oltre a ciò, i comuni, con motivata deliberazione, possono ulteriormente disporre l’esclusione di parti del territorio comunale, nonché di determinate tipologie di edifici o di intervento, dall’applicazione delle disposizioni del Capo I di cui sopra. Con il medesimo provvedimento di cui prima, i comuni possono, altresì, individuare ambiti territoriali nei quali gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono, in ogni caso, subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali. Le determinazioni assunte nelle deliberazioni comunali di cui prima hanno efficacia non inferiore a cinque anni e comunque fino all’approvazione dei PGT. Il piano delle regole individua le parti del territorio comunale nonché le tipologie di edifici o di intervento escluse dall’applicazione delle disposizioni del Capo I di cui sopra.

Il PGT e il Comune possono individuare ambiti di particolare tutela storico-artistica nei quali il recupero di sottotetto può essere vietato o vincolato a specifica procedura.

Oneri, contributi e spese per il recupero di sottotetto

Il quadro economico da considerare per un intervento di recupero di sottotetto, ovvero l'insieme dei costi da sostenere, può essere riassunto nelle seguenti categorie:

  1. costi di acquisto del sottotetto, ivi compresi i costi correlati alla compravendita (notaio, agenzia, imposte, etc.);
  2. costi tecnici in fase progettuale, ovvero le parcelle per i professionisti per le analisi urbanistiche, lo studio di fattibilità, il progetto di riqualificazione, le pratiche edilizie, le consulenze specialistiche (strutturali, termotecniche, acustiche, etc.);
  3. costi e oneri urbanistici, ovvero il Contributo di Costruzione;
  4. costi tecnici in fase realizzativa, ovvero i costi di ristrutturazione compresi gli imprevisti (opere edili, opere provvisionali, etc.) e le parcelle dei professionisti necessari in fase di cantiere (direzione lavori, coordinatore sicurezza, etc.);
  5. oneri finanziari, qualora dobbiate chiedere un finanziamento per le opere o per l'acquisto.

Per quanto riguarda il punto 1, non entro nel merito dei costi di acquisto del sottotetto, che dipende da valutazioni immobilari da farsi caso per caso. 

Per quanto riguarda il punto 2 sui costi dei professionisti in fase progettuale, non è facile quantificare l'impegno dei professionisti dato che ogni sottotetto richiede una valutazione specifica e dipende dal valore e competenza dello studio su cui vi appoggiate, oltre che dalla dimensione del sottotetto da recuperare. Ma dato che devono intervenire varie specializzazioni e dato che in genere ci si trova davanti a sottotetti in condizioni medie o pessime (ovvero non già "predisposti" per essere recuperati), gli interventi di questo tipo sono abbastanza complicati e richiedono molta attenzione, non solo tecnica e progettuale ma anche nelle valutazioni urbanistiche, civilistiche e di vicinato. L'ordine di grandezza dei costi dei professionisti in fase progettuale, per tali motivi, può incidere intorno al 10-15% del costo di ristrutturazione, con una soglia comunuqe minima che oscilla intorno a varie migliaia di euro.

Per quanto riguarda il punto 3 relativo ai costi e oneri urbanistici, sono da corrispondere:

  • il Contributo di Costruzione (CC), che è la somma di:
    • oneri di urbanizzazione primaria (U1);
    • oneri di urbanizzaione secondaria (U2);
    • oneri smaltimento rifiuti (R);
    • contributo sul costo di costruzione (che ha un nome simile al "Contributo di Costruzione" di cui sopra, ma non è la stessa cosa - questo è il "Contributo sul Costo di Costruzione") (CCC);
       
  • e le Monetizzazzioni, ovvero:
    • monetizzazione parcheggi (a meno che non si possa dimostrare di trovarne uno fisicamente) (MP);
    • monetizzazione dotazione di servizi (ex "aree a standard" - qualora non sia possibile reperire fisicamente le aree) (ST).

In realtà, per il recupero di sottotetto, non sono dovuti gli oneri per lo smaltimento rifiuti (R) ne la monetizzazione per aree a standard (ST). Quindi rimangono solo quattro componenti.

Gli oneri di urbanizzazione primaria (U1) e gli oneri di urbanizzazione secondaria (U2) sono espressi in euro/mc, da computarsi sulla volumetria virtuale lorda pari alla s.l.p. (espressa in mq) x 3 metri (altezza virtuale standard). Attualmente, la somma degli oneri di urbanizzazione U1+U2 corrisponde a circa 30,00 euro/mc (tale valore può essere rivisto dal Comune nel tempo, percui vi invito ad informarvi presso il Comune). Pertanto, il calcolo da fare per conoscere gli oneri di urbanizzazione è: s.l.p. (in mq) x 3 x 30 euro/mc. La s.l.p., che deve essere calcolata da un tecnico, è grossomodo la superficie lorda commerciale escluse le parti inferiori a 1,50 metri, escluse le pertinenze (cantine, solai separati, posti auto, etc.), escludi i terrazzi e i balconi, ovvero per tutte quelle superfici per le quali non è necessario chiedere l'abitabilità.

Il contributo sul costo di costruzione (CCC) è più complicato da calcolare, dato che è il risultato del prodotto tra una "percentuale" (7%, 10% o 20% in base alla cosiddetta "classe tipologica" dell'intero immobile) per il "costo di costruzione" del sottotetto (costo virtuale determinato a sua volta dal prodotto della "superficie complessiva" per un "costo/mq maggiorato" - che a loro volta sono parametri che dipendono da altri parametri). Per poter calcolare tutti i parametri, che qui non elenco per brevità, sarebbe in teoria necessario calcolare le cosiddette "superfici utili" e le "superfici non residenziali" di tutte le unità immobiliari presenti nell'immobile. E' palese che, per potere fare tale operazione, bisognerebbe fare in teoria i rilievi geometrici di tutte le unità immobiliari, cosa improbabile se non siete proprietari di tutto l'immobile. Qualcuno potrebbe proporre di utilizzare le planimetrie catastali o i disegni degli atti di fabbrica presenti negli archivi del Comune, ma non sarebbe corretto e non c'è garanzia che tali planimetrie o disegni corrispondano allo stato di fatto reale attuale di tutte le unità immobiliari presenti nell'edificio. Inoltre, il professionista deve certificare questo dato di superficie, e quindi sarebbe messo in una posizione ad alto rischio (quasi certo) di errore.

L'unica soluzione, in questi casi, ed è una opzione che lo stesso Comune di Milano propone e accetta, è quella di calcolare tale contributo usando la percentuale massima del 20% sul "costo di costruzione", il quale è calcolato come prodotto della "superficie complessiva" S.C.8 del solo sottotetto per il "costo unitario al mq di costruzione" maggiorato sulla classe massima. Ad oggi, il costo unitario di costruzione standard è pari a circa 400,00 euro/mq, che deve essere maggiorato sulla classe massima, ovvero subisce una maggiorazione del 50%, quindi diventa circa 600,00 euro/mq (anche il costo unitario di costruzione subisce revisioni periodiche, quindi informatevi volta per volta). La formula per calcolare quindi il CCC è: 20% x (S.C. x 600 euro/mq). In prima approssimazione, potete calcolare la S.C. come somma delle "superfici utili" di tutti gli ambienti interni del sottotetto, più il 60% della somma delle "superfici non residenziali" degli accessori legati al sottotetto (ad es. terrazzi e balconi).

Ricordo che, in base alla L.R. 26 maggio 2017 n°15 (Legge di semplificazione 2017), il Comune può deliberare un aumento del 10% del contributo di costruzione (CC, che è la somma di U1+U2+CCC).

La monetizzazione per parcheggi (MP), qualora non si possa reperire un nuovo parcheggio da rendere pertinenziale con un atto pubblico trascritto in conservatoria (non potete cioè usare un parcheggio, interno o esterno al lotto, che sia già stato reso pertinenziale all'intero immobile o che sia stato creato per effetto di norme passate che imponevano una dotazione di parcheggi), è calcolata come il prodotto tra il "costo unitario di costruzione" (circa 400,00 euro/mq) per la "superficie di parcheggio" (SP) richiesta. La superficie di parcheggio deve essere pari ad 1/10 del volume del sottotetto calcolato come s.l.p. (in mq) x 3 metri, con un massimo di 25mq. Ovvero, se 1/10 del volume è pari ad es. a 20 mq, calcolerete la monetizzazione su 20 mq; se 1/10 del volume è pari ad es. a 27 mq, calcolerete la monetizzazione al massimo su 25 mq. La formula quindi è: 400,00 euro/mq (circa) x SP (con SP calcolata come 1/10 del volume con un massimo di 25 mq). La monetizzazione per i parcheggi non è dovuta se il recupero di sottotetto non comporta la creazione di una nuova unità immobiliare autonoma ma solo un ampliamento di una unità già esistente (tipico il caso di sottotetto da recuperare e unire all'appartamento sottostante).

Per quanto riguarda il punto 4 relativo ai costi tecnici in fase realizzativa, suddivisi tra i costi per le opere edili e i costi per i professionisti che devono seguire le opere, si dovrebbe valutare in teoria la situazione del sottotetto nello stato di fatto (per valutare le opere di consolidamento, impiantistiche, edili) e le vostre esigenze (per valutare il tipo di finiture e di stile). Non è facile ipotizzare a priori i costi generali di recupero, perché possono oscillare da 500,00-600,00 euro/mq (nei casi di sottotetti già "pronti" da recuperare, ad es. perché sono già predisposti con gli impianti, con le coibentazioni, e a cui mancano poche opere edili e dove il tetto non è da rifare - in pratica sono paragonabili a delle ristrutturazioni di interni di qualità standard) fino anche a 1.500-2.500,00 euro/mq (ovvero, a cifre assimilabili alla nuova costruzione di pregio e, in qualche caso, anche oltre), qualora ci sia da rifare le strutture del tetto, tutta la stratigrafia della copertura e opere di consolidamento del solaio. Tuttavia, consiglio di considerare un intervallo intermedio pari a circa 1.200,00-2.000,00 euro/mq (comprensivo di oneri professionali - comunque da verificare mediante preventivi di parcella), che può essere utilizzato in via preliminare per una stima di massima, qualora siate in presenza di sottotetto in cui sia da rifare la copertura, realizzare nuovi pavimenti, nuove coibentazioni, nuove pareti interne e nuovi impianti (nell'ipotesi che non dobbiate anche intervenire sulle parti comuni) e non considerando gli arredi fissi e mobili o eventuali finiture di alto pregio che aumentano il costo unitario.

Ovviamente, per una stima più precisa, è necessario redigere perlomeno un progetto preliminare e un computo metrico estimativo preliminare, che permettono di valutare un costo di ristrutturazione con margini di errore oscillabili tra il +30% e il -20%; qualora vogliate avere margini di errore più ridotti, oscillanti tra il +15% e il -10%, è necessario redigere un progetto esecutivo e un computo metrico esecutivo da sottoporre ad una impresa per ottenere un preventivo, ed è oltremodo necessario eseguire varie analisi per valutare eventuali imprevisti.9

Per quanto riguarda il punto 5 relativo agli oneri finanziari, non entro nel merito perché è una voce che potrebbe non esistere o che dipende dalle condizioni di finanziamento e dall'ammontare del finanziamento.

  • 1. Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 - Legge per il Goveno del Territorio - e in particolare il Capo I - Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti.
  • 2. Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), gli anni di decorrenza erano cinque. Ora, con la modifica dell'art. 63, comma 4, della L.R. 12/2005, gli anni passano da cinque a tre.
  • 3. Le urbanizzazioni primarie sono, non esaustivamente: le strade a servizio degli insediamenti, compresa la viabilità principale dei lotti edificabili; la rete di raccolta ed scarico delle acque nere ed i relativi allacciamenti alla rete principale urbana; la rete idrica per l’erogazione dell’acqua potabile nonché i necessari condotti d’allacciamento alla rete principale urbana; la rete per l’erogazione e la distribuzione dell’energia elettrica; la rete del gas combustibile per uso domestico ed i relativi condotti d’allacciamento; la rete telefonica, comprese le centraline telefoniche a servizio degli edifici; etc.
  • 4. Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967.
  • 5. Per giurisprudenza consolidata, in merito all’applicazione della disciplina inderogabile di legge in materia di distanze, non è necessario che entrambe le pareti frontistanti siano finestrate, ma è sufficiente che lo sia una soltanto di esse. La distanza di 10 metri, che deve sussistere tra edifici antistanti si riferisce a tutte le pareti finestrate, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra (Consiglio di Stato Sez. IV, 5 dicembre 2005, n. 6909). In particolare, la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela. Le sporgenze da non computare ai fini delle distanze, perché non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare, sono i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa, gli elementi in aggetto di "ridotte dimensioni", le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni. Non sono da escludersi, invece, le sporgenze, anche dei generi prima indicati (mensole, lesene, etc.), qualora siano di "particolari dimensioni", ovvero che siano destinate anche ad estendere e ampliare, per l’intero fronte dell’edificio, la parte utilizzabile per l’uso abitativo. Si chiarisce che, per “pareti finestrate”, ai sensi dell’art. 9 del citato decreto interministeriale e di tutti i regolamenti edilizi locali che lo richiamano, devono intendersi, non soltanto le pareti munite di “vedute”, ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) e basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti (T.A.R. Piemonte, 10 ottobre 2008, n. 2565; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. IV, 7 giugno 2011, n. 1419).
  • 6. Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), la tariffa si basava sui costi per la "nuova costruzione" . Ora, con la modifica dell'art. 64, comma 7, della L.R. 12/2005, le tariffe da applicare sono quelle relative alla "ristrutturazione". I comuni possono deliberare un aumento di tali tariffe fino ad un massimo del 10%.
  • 7. Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), art. 26, comma 1, lettera k, punto 2.
  • 8. E' la somma della "superficie utile" + il 60% della "superficie non residenziale".
  • 9. Si veda: AACE® International Recommended Practice No. 56R‐0 - 8COST ESTIMATE CLASSIFICATION SYSTEM – AS APPLIED FOR THE BUILDING AND GENERAL CONSTRUCTION INDUSTRIES - TCM Framework: 7.3 – Cost Estimating and Budgeting - Rev. December 5, 2012.
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30 July, 2017 - 21:18

Verifiche preliminari e regole per l'acquisto di unità immobiliare esistente tra privati. La proposta d'acquisto e il preliminare di vendita (compromesso). La risoluzione dei problemi: le condizioni sospensive. Le verifiche urbanistico-edilizie e catastali. La provvigione di agenzia. La caparra (confirmatoria e penitenziale). Consigli per comprare.

La proposta d'acquisto e la posizione di svantaggio dell'acquirente.

L'acquirente interessato a comprare casa (o meglio tecnicamente, il promissario acquirente, anche indicato come "promittente acquirente" o "proponente" in base al contesto1), nelle fasi iniziali della trattativa e soprattutto all'atto della sottoscrizione di una proposta d'acquisto, è in una condizione di svantaggio informativo, ovvero deve fidarsi del venditore e dell'eventuale mediatore immobiliare riguardo alle informazioni sulle condizioni dell'immobile dal punto di vista urbanistico-edilizio, impiantistico, ipotecario, della titolarità e provenienza, dei gravami condominiali, etc.

Poco male, si dirà, dato che l'agenzia immobiliare è li apposta per informare completamente l'acquirente e che, infine, ci sarà un notaio che garantirà tutto. Ma, tecnicamente, non è proprio cosi: bisogna intendersi su ciò che significa "informare" e "garantire", e quali sono i limiti. A sostegno della tesi che l'acquirente abbia necessità di tutela, da tempo le associazioni dei consumatori e il Consiglio Nazionale del Notariato (link is external) hanno predisposto alcune guide per il cittadino (tra le quali la Guida "Garanzia Preliminare" (link is external) e la Guida "Acquisto Certificato" (link is external)), proprio per ridurre i rischi e le incertezze dell'acquirente; cosi anche il Consiglio Notarile di Milano (link is external), che ha predisposto un sito (www.comprarcasasenzarischi.it), contenente le stesse guide ed altre informazioni, tra le quali le avvertenze per firmare una proposta di acquisto.

In sostanza, alcuni accertamenti importanti devono essere fatti dall'acquirente, ovvero li deve chiedere ad un professionista di fiducia, ovvero all'agenzia stessa in qualità di consulente (e non in qualità di mediatrice), ovvero dovrà mettere delle condizioni sospensive alla proposta d'acquisto. Vediamo quale è il "problema" della proposta d'acquisto, quali sono i soggetti in gioco, i loro compiti e le responsabilità. Dopodiché vedremo quali sono le verifiche e i documenti che l'acquirente dovrebbe controllare o richiedere.

Da proposta irrevocabile d'acquisto a preliminare di vendita.

L'acquirente trova una casa (tecnicamente e più genericamente una "unità immobiliare") che potrebbe interessargli, visita il quartiere e il contesto, dopodiché fa uno o due sopralluoghi con l'agenzia immobiliare presso l'immobile. Gli vengono date alcune informazioni riguardo al condomìnio, alla proprietà, all'unità immobiliare e anche alla provvigione di agenzia. Arriva il momento di fare un'offerta e, in genere, l'acquirente poco informato pensa che tale offerta, da redigere su un foglio prestampato (la cosiddetta Proposta d'Acquisto2), sia solo un semplice documento interlocutorio senza particolari vincoli con il quale iniziare una trattativa con il venditore per proporre una cifra, alla quale dovrebbe seguire una fase di discussione delle condizioni di vendita e di verifica della documentazione dell'immobile, fino ad arrivare al momento di una stesura formale di un Preliminare di vendita (il cosiddetto "compromesso").

Ma normalmente non è cosi. In genere la Proposta d'acquisto contiene una clausola per la quale, se il venditore accetta la proposta che avete firmato, questa "si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorquando il promissario acquirente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta da parte del venditore". In pratica, nel momento in cui il venditore vi comunica che ha accettato la vostra offerta, vi trovate automaticamente ad essere entrambi giuridicamente vincolati in un contratto, mentre voi pensavate di essere ancora in una fase interlocutoria. E' per questo motivo che la Guida del Consiglio Nazionale del Notariato consiglia di procedere con precauzione:

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente l’affare venga concluso. La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:

  • fissare una durata la più breve possibile;
  • prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace. Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto. Quest’ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d'acquisto il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell’immobile e le garanzie).
È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.3

In pratica, una volta che la Proposta diventa Contratto Preliminare (attraverso l'automatismo della clausola sopracitata), qualora l'acquirente volesse ripensarci e non adempiere al contratto senza giustificato motivo, questi potrà perdere la caparra confirmatoria4 che ha consegnato (per recesso del venditore) o, in alternativa, potrebbe essere obbligato al risarcimento dei danni (per risoluzione del contratto), o potrebbe anche essere obbligato all'acquisto (se il venditore ricorre all'esecuzione forzata in forma specifica5, rivolgendosi al giudice ed ottenendo una sentenza sostitutiva del contratto); inoltre, l'acquirente dovrà comunque pagare la provvigione all'agenzia6, salvo ulteriori penali indicate nella proposta. Percui, è consigliabile che l'acquirente firmi una proposta d'acquisto se e solo se ha piena conoscenza di ciò che sta firmando e solo qualora abbia fatto le verifiche necessarie sull'immobile, qui sotto riportate.

Ma quali sono i limiti delle dichiarazioni del venditore, delle informazioni dell'agenzia immobiliare e delle verifiche del notaio?

Il venditore e le "dichiarazioni".

Nella proposta di acquisto il venditore deve "dichiarare" alcune condizioni e situazioni dell'immobile (ad esempio, che l'immobile non presenta vizi, che l'immobile è conforme alle norme vigenti, che non sono state deliberate spese straordinarie, etc.). Si può pensare che tale dichiarazione sia una tutela forte, e che ci si possa rivalere sul venditore se in futuro dovessero sorgere vizi o problemi. Ma in realtà, tale dichiarazione non equivale ad una "certificazione tecnica" delle condizioni dell'immobile, e in ogni caso le responsabilità del venditore si prescrivono entro un certo periodo di tempo per i vizi7. In quest'ultimo caso, l'acquirente (ormai nuovo proprietario) potrà fare causa al precedente proprietario solo nei limiti dei tempi di prescrizione e decadenza, e solo se si può dimostrare che il precedente proprietario era a conoscenza dei vizi.

Fortunatamente, alcune (non tutte) di queste dichiarazioni obbligatorie saranno verificate dal notaio all'atto del rogito attraverso i documenti ufficiali (ad es. le visure ipotecarie, o l'atto di provenienza); altre dichiarazioni saranno verificate mediante documenti che il venditore dovrà consegnare all'atto del rogito (ad es. le dichiarazioni di conformità degli impianti, se esistono). Tuttavia, alcune di queste dichiarazioni sono relative a fatti che né il notaio né l'agenzia hanno l'obbligo di verificare (vedi spiegazione ai relativi paragrafi). Eppure, alcuni di questi fatti sono fondamentali per le valutazioni sulla regolarità dell'immobile, in particolar modo la conformità urbanistico-edilizia.

Infatti, può accadere che il venditore dichiari (in buona o mala fede) che l'immobile è regolare sotto il punto di vista urbanistico-edilizio, ma si scopra successivamente che l'immobile è gravato da abusi edilizi, che possono anche rendere nullo l'atto di compravendita. In questo caso non ci sono prescrizioni, dato che le irregolarità non cadono sotto la garanzia per i vizi della cosa venduta8, ma sotto le garanzie per cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi 9 10, e quindi è necessario valutare il tipo di abuso per poter definire se l'atto di trasferimento sia valido o nullo (eventualità rara, che può accadere solo per immobili realizzati in "totale difformità" dal titolo edilizio). Normalmente è più probabile che si scoprano delle difformità minori, che non rendono nullo l'atto, ma che non è auspicabile scoprire a posteriori.

Nel migliore dei casi, il venditore possiede tutta la documentazione tecnico-amministrativa sull'immobile (licenza edilizia, agibilità, certificati di impianto, verbali di assemblea condominiale, etc.); nel peggiore dei casi, il venditore non ha in mano alcuna documentazione e potrà solo fare le dichiarazioni di rito, parte delle quali saranno verificate dal notaio come si diceva prima. Ma il problema è che l'acquirente non può aspettare il rogito prima di sapere se sta acquistando un immobile "sano" dal punto di vista edilizio, contabile e amministrativo. Le verifiche dovrebbero essere fatte prima di poter fare un'offerta economica, anche perché la presenza di difetti o di irregolarità può incidere sul valore economico dell'immobile, e l'acquirente potrebbe chiedere un maggiore sconto sul prezzo di vendita. Pertanto, l'acquirente dovrà verificare in autonomia questi fatti prima della firma della proposta, oppure dovrà inserire nella stessa proposta alcune clausole sospensive, di cui si riporta un elenco più sotto.

L'agenzia immobiliare e l'obbligo di "comunicare", ma non di "garantire".

L'agenzia immobiliare, o il mediatore in genere, non hanno uno specifico obbligo nelle verifiche tecniche o ipotecarie riguardo all'immobile. Il ruolo principale dell'agente è quello di mettere in contatto i contraenti11 e di comunicare loro i fatti e le circostanze a lui note12 con la buona diligenza, ma ciò non significa che il mediatore ha l'obbligo di fare ricerche o di certificare tali circostanze, come ribadito dalla sentenza della Cassazione n. 19075/201213, così commentata nella rivista neldiritto.it (link is external) (il neretto non è presente nell'originale):

Per quanto concerne la funzione, secondo il disposto dell’art. 1754 c.c , il mediatore mette in relazione le parti, onde favorire l’instaurazione di trattative suscettibili di sfociare nella conclusione di un affare: ne consegue che non è possibile estendere al mediatore responsabilità che sono tipiche di altre figure professionali, non essendo il mediatore il soggetto deputato a garantire la regolarità formale della compravendita – funzione assegnata al notaio – né la concreta presenza delle caratteristiche tecniche e strutturali – di competenza dei tecnici (architetto o ingegnere) - affermate dal venditore. Inoltre, l’art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di “comunicare” (e non garantire) alle parti le circostanze “note”, ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute. A tal proposito, la Suprema Corte ha costantemente affermato che “in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie (Cass. civ. n.7630/2002, n. 16009/2003, n. 13767/2004; Cass. civ. 18 gennaio 2006, n. 822). Il principio viene ribadito anche nella sentenza in esame, secondo cui nessuna responsabilità può essere ascritta al mediatore per le circostanze non conosciute, atteso che – in assenza di uno specifico incarico – questi è tenuto a riferire solo le circostanze note e quelle conoscibili con la comune diligenza.

In sostanza, a meno che l'acquirente non incarichi specificamente l'agenzia immobiliare di effettuare le verifiche tecnico-giuridiche (quindi l'agenzia diventa "consulente", con obblighi di verifica), il ruolo dell'agenzia rimane quello di mediatore (senza obblighi specifici sulle verifiche tecniche). Ciò non significa che l'agenzia sia esente da ogni responsabilità e non abbia compiti e ruoli specifici; significa solo che l'acquirente, se vuole avere garanzie, non può basarsi solo sui fatti che l'agenzia gli comunica verbalmente (tranne i casi in cui l'agenzia metta a disposizione dell'acquirente tutta la documentazione: atto di provenienza, titoli abilitativi, agibilità, conformità impianti, verbali condominiali, etc.).

Il notaio e la "commerciabilità" del bene.

Il notaio, come si diceva, è responsabile della verifica di alcuni aspetti e documenti (provenienza, pregiudizievoli, etc.), ma in genere subentrerà in genere solo in un secondo momento, dopo l'accettazione della proposta d'acquisto da parte del venditore. L'acquirente ha quindi bisogno di tutelarsi preventivamente, già all'atto della proposta irrevocabile d'acquisto, che è un atto importante da non sottovalutare dato che la sua accettazione da parte del venditore comporta la formazione di un contratto a tutti gli effetti.

In particolare, per quanto riguarda la conformità urbanistico-edilizia, serve ricordare che il notaio non ha l'obbligo di accertare se le dichiarazioni del venditore sono veritiere. Con la Sentenza n. 11628/201214 la Cassazione ha confermato l’orientamento secondo il quale

[...] è corretta l'esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore, nel caso di specie, della conformintà del bene compravenduto agli strumenti urbanistici. Ed infatti, in linea di principio, nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell'alienante, risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria, come prescritto - dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17, e art. 40, comma 2, nel testo poi sostanzialmente riprodotto dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 [...]

In sostanza, il venditore deve comunicare gli estremi delle licenze o delle concessioni, e il notaio ha il solo obbligo di "riportare" nell'atto questi dati, ma non ha l'obbligo di "verificare" se queste licenze esistano, se siano effettivamente riferite all'immobile in vendita, o se esistono ulteriori atti edilizi. Anzi, a parte i casi di evidenti abusi edilizi per i quali si configura una cosiddetta "totale diformità" rispetto al titolo edilizio, che renderebbero nulli gli atti di compravendita, l'immobile è comunque commerciabile qualora siano presenti solo delle "parziali difformità"15. In sostanza, dal punto di vista giuridico l'immobile può essere venduto (è "commerciabile") anche se possiede delle difformità minori; ma tecnicamente, dal punto di vista urbanistico-edilizio, queste difformità minori sarebbero comunque da sanare con eventuali pratiche edilizie se l'acquirente vuole che l'immobile sia completamente in regola.

Un notaio scrupoloso, tuttavia, se posto di fronte ad un immobile potenzialmente a rischio di irregolarità (ad es. porzioni di sottotetto collegate con l'appartamento sottostante - si veda a questo proposito l'articolo Recupero di sottotetto a fini abitativi, che spiega quali altre problematiche ha un sottotetto o quali sono i requisiti per il recupero di un sottotetto; piani seminterrati dichiarati abitabili; terrazzi o balconi chiusi da serramenti; ampliamenti o frazionamenti; etc. - per i quali serve ottenere concessione o dimostrare il condono), sarà il primo a suggerire di procedere con un accertamento di conformità per verificare la regolarità dell'immobile. Ma ci sono anche casi più banali in cui non si procede alla verifica, magari perché il notaio giudica che l'immobile non ricade in una di queste situazioni a rischio. Il problema, in questi casi, è che l'immobile può avere delle irregolarità edilizie minori di cui il notaio non si rende conto (perché non è la sua materia), le quali, pur non pregiudicando la validità dell'atto, rendono l'immobile tecnicamente non a norma, obbligando il nuovo proprietario a fare successivamente degli adeguamenti16.

Verifiche preliminari all'acquisto di immobile.

Di seguito, suddivisi per argomento, sono elencati i documenti da richiedere e le verifiche da farsi. L'ideale sarebbe potere avere tutte queste informazioni prima di sottoscrivere la Proposta di Acquisto, ma in genere queste verifiche richiedono tempo oppure i documenti non sono immediatamente disponibili (ad es. perché bisogna richiederli all'amministratore di condominio, agli uffici comunali, agli uffici ipotecari, etc.). In questo caso, il promissario acquirente può comunque fare una proposta, ma subordinandola alle verifiche da farsi. Ovvero, più tecnicamente, l'acquirente può inserire nella proposta una o più condizioni sospensive o risolutive17, che sospendono o risolvono l'efficacia del contratto se si avverano le condizioni indicate (per approfondire, vedi il paragrafo più sotto relativo alla condizioni).

Documentazione di provenienza

  • Atto di provenienza del'immobile

    Chiamato anche "titolo" di provenienza, è l'atto che il notaio comunque sarà obbligato a controllare, ma all'acquirente è utile per poter controllare in prima persona tutta una serie di dati, soprattutto confrontandoli con i dati catastali attuali. Inoltre, è possibile verificare in che modo l'immobile è pervenuto al venditore, dato che potrebbero aprirsi scenari diversi, in particolar modo se la provenienza arriva da una donazione, che non tutela l'acquirente a meno che la donazione non sia risolta (vedi spiegazione al punto successivo).

    Una copia dell'atto di provenienza può esservi consegnata dall'agenzia immobiliare oppure potete fare una visura, avendo però i dati anagrafici dell'attuale proprietario. Qualora, per fare la visura, il proprietario o l'agenzia immobiliare non volessero darvi l'anagrafica o i dati catastali per "motivi di privacy" (comportamento discutibile, ma comprensibile), avete il diritto di chiedere loro una copia dell'atto. Può capitare però che vi diano una copia dell'atto dove saranno cancellati o mascherati i dati del venditore e quelli catastali (sempre per "ragioni di privacy"), ma in realtà un atto con i dati cancellati o mascherati serve a poco, dato che potrebbe riferirsi a qualsiasi altro immobile e proprietario. Inoltre, gli atti di compravendita sono pubblici, cosi come gli atti catastali (tranne la scheda planimetrica per la quale è richiesta la delega dell'attuale proprietario), percui il problema della privacy è solo un vincolo dell'agenzia nei confronti dell'acquirente, il quale è comunque libero di procedere presso la Conservatoria. In ogni caso, l'acquirente dovrebbe essere messo nelle condizioni di procedere con i propri accertamenti tecnici, quindi negargli i dati catastali è quanto meno discutibile.

    Il titolo di provenienza è un atto pubblico, visurabile presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (cosiddetta Conservatoria dei Registri Immobiliari) del Comune di pertinenza dell'immobile. Ogni Comune fa capo ad un ufficio di Conservatoria provinciale specifico (cerca l'ufficio sul sito dell'Agenzia delle Entrate (link is external)), presso il quale è possibile ricercare gli atti relativi ad un soggetto specifico. Per la ricerca è però fondamentale avere l'anagrafica del venditore (nome, cognome, codice fiscale e, se possibile, luogo e data di nascita), perché non è consigliabile (e in alcuni casi neanche possibile) procedere utilizzando i dati catastali. Se, come si diceva prima, l'anagrafica non vi viene fornita, dovrete chiedere una copia dell'atto all'agenzia o al venditore.

  • Atto di mutuo dissenso (scioglimento atto di donazione) o dichiarazione di rinuncia all'azione di restituzione
    (Solo in caso di provenienza tramite atto di donazione, o qualora esistano donazioni negli ultimi vent'anni)

    Qualora l'immobile pervenga al venditore mediante donazione, l'immobile è in una situazione giuridica relativamente complessa nella quale, per come è strutturato il nostro ordinamento giuridico, l'acquirente di un immobile donato al venditore non è tutelato da eventuali future azioni degli eredi del soggetto donante (cd. "legittimari" o "eredi necessari"), i quali possono procedere con una azione di riduzione (e successivamente con una azione di restituzione) per ottenere indietro l'immobile anche dopo che l'acquirente (il "terzo avente causa dal donatario") lo ha comprato (anche dopo la scadenza dei classici 20 anni dalla donazione, qualora i legittimari in linea retta abbiano trascritto un atto di opposizione, che proroga la scadenza).

    Inoltre, gli istituti di credito non concedono in genere mutui per immobili che nel ventennio precedente sono stati oggetto di donazione. Per questo motivo, anche se l'atto di provenienza non è una donazione, sarà necessario verificare che gli atti precedenti non abbiano donazioni. Per verificarlo, si procede con una ispezione ipotecaria ventennale (vedi in seguito il capitolo sulla documentazione ipotecaria).

    In questo caso, per avere la certezza di comprare un immobile non gravato dal rischio di restituzione agli eredi, se il donante è ancora in vita, l'acquirente dovrà chiedere al venditore di stipulare con il donante un atto di mutuo dissenso, con il quale il donante ritorna in possesso del bene e quindi diventa il nuovo venditore, oppure dovrà chiedere agli eredi legittimari una dichiarazione di rinuncia all'azione di restituzione (come annotazione18 a margine della trascrizione della donazione), con la quale i legittimari rinunciano a future richieste di restituzione del bene. Un altro tipo di tutela, che veniva proposta una volta ma ora sconsigliata, sono le fidejussioni da parte del donante o dei legittimari nei confronti di terzi.

    In ogni caso, dato che il tema è ancora dibattuto sia in dottrina che in giurisprudenza, è necessario rivolgersi preventivamente al notaio qualora l'acquirente scopra che la provenienza è una donazione. Anche per questo motivo, come si diceva prima, è importante poter visionare l'atto di provenienza nel quale non siano mascherati i dati catastali o il soggetto, altrimenti non è possibile procedere con le ispezioni ipotecarie per verificare se esistono donazioni nel ventennio precedente.

    Per approfondire il tema della compravendita dei beni immobili in presenza di donazioni, visitate la pagina "donazioni" sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato (link is external), oppure questa chiara spiegazione sul sito tonalini.it (link is external), oppure questi dettagliati approfondimenti sull'atto di mutuo dissenso sia sul sito treccani.it (link is external) sia in questo Studio 54-2014/C del Consiglio Nazionale del Notariato (link is external) (file PDF).

  • Dichiarazione di successione e sua trascrizione, trascrizione dell'accettazione dell'eredità (in mancanza, certificato di morte in originale del defunto)
    (Solo in caso di provenienza tramite atto di successione)

    Qualora l'immobile pervenga al venditore per successione, è necessario richiedere al venditore la dichiarazione di successione e la sua trascrizione (trascrizione della successione), oltre che la trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Le due trascrizioni (successione e accettazione) sono fondamentali per mantenere la continuità delle trascrizioni, senza la quale il notaio non potrà procedere al rogito. Inoltre, "se non viene eseguita la trascrizione dell'accettazione di eredità, l'acquirente rischia di perdere la proprietà dell'immobile acquistato, nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o comunque non era l’unico erede), magari in seguito alla scoperta di un testamento o al suo annullamento"19.

    Qualora non sia stata fatta la trascrizione della successione per vari motivi, il notaio dovrà procedere con una trascrizione di accettazione tacita dell'eredità (con spese a carico del venditore, il quale, se rifiuta, potrebbe essere invocato dall'acquirente per inadempimento del contratto e obbligato a versare il doppio della caparra), e per procedere con tale trascrizione è necessario il certificato di morte in originale del de cuius. Questa trascrizione tacita è fatta sullo stesso atto di vendita, che quindi avrà due trascrizioni, "di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita"20.

Documentazione urbanistico-edilizia

  • Ultimo atto edilizio relativo all'unità immobiliare (autorizzazione / concessione edilizia e relativa fine lavori / collaudo / agibilità)
    (Eventuale. Verificarne l'esistenza attraverso accertamenti tecnici)

    Qualora, successivamente alla costruzione dell'edificio nel quale l'unità immobiliare è inserita, siano stati fatti dei lavori nell'unità immobiliare eccedenti la manutenzione ordinaria (cioè di natura straordinaria - ad es. spostamento di pareti, divisione di un locale, frazionamento di appartamento, etc.), l'acquirente dovrebbe verificare l'ultima autorizzazione o concessione edilizia che ha legittimato i lavori e il relativo collaudo e fine lavori, e l'eventuale nuova agibilità (tutti a firma di tecnico iscritto all'albo). Questi atti edilizi sono necessari per verificare che lo stato di fatto (lo stato dei luoghi cosi come li vede l'acquirente durante il sopralluogo) corrisponda alle opere dichiarate nell'ultima pratica edilizia presentata; se cosi non fosse, l'immobile potrebbe presentare delle irregolarità da sanare. Oppure potrebbe mancare il collaudo e fine lavori, che potrebbe invalidare l'ultima pratica edilizia.

    A meno che i lavori siano stati fatti dal proprietario attuale (che quindi dovrebbe avere tutti gli estremi di tale pratica o una copia della stessa), come si può essere certi che l'unità immobiliare non sia stata oggetto di modifiche dopo la costruzione originaria dell'edificio? Come si diceva precedentemente, il venditore ha la responsabilità di dichiarare che l'immobile è in regola dal punto di vista urbanistico-edilizio, ma spesso è una dichiarazione fatta in buona fede21 senza però avere effettivamente accertato la conformità urbanistica ed edilizia, sia attuale che passata. Nella storia dell'immobile potrebbero infatti esserci stati piccoli abusi, o lavori fatti da precedenti proprietari senza titolo abilitativo.

    In realtà, in linea teorica, sarebbe necessario verificare tutta la storia delle modifiche e delle pratiche edilizie relative all'unità immobiliare, a partire dagli atti di fabbrica fino all'ultima pratica presentata, per verificare che i singoli passaggi siano legittimi e conformi (leggi anche, in seguito, il punto relativo agli atti di fabbrica). Ma, in pratica, dato che l'ultimo atto edilizio (se esistente) è stato firmato da un tecnico iscritto all'albo, è sua la responsabilità delle verifiche sulla legittimità e conformità al momento del protocollo presso gli uffici comunali. Percui in genere è sufficiente che l'acquirente si limiti a verificare solo l'ultimo atto edilizio e non tutta la storia edilizia.

    Qualcuno potrebbe obiettare che la planimetria catastale attuale corrisponde allo stato di fatto e che quindi è tutto in regola. Sbagliato. La conformità catastale è diversa dalla conformità urbanistica ed edilizia. Si deve fare attenzione alla differenza tra atto edilizio e atto catastale (vedi anche la spiegazione al capitolo relativo alla documentazione catastale): quest'ultimo atto è solo rilevante ai fini fiscali ma non è rilevante ai fini della regolarità urbanistico-edilizia (in gergo si dice che "non è probatorio"); pertanto, una scheda planimetrica catastale che corrisponda allo stato di fatto non fornisce alcuna garanzia che l'immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico-edilizio.

    Per poter fare gli accertamenti e verificare se esistono questi atti, è necessario procedere con una visura di atti edilizi (tecnicamente, un accesso agli atti), presso gli uffici tecnici comunali. Nelle grandi città (ad es. Milano), dal momento della richiesta (domanda di accesso agli atti) al momento in cui potrete visionare gli atti (visura del fascicolo edilizio), possono passare dai due ai quattro mesi, a meno che non specifichiate nella richiesta che la visura serve per procedere con una compravendita (nel qual caso gli uffici vi possono dare precedenza ed estrarre il fascicolo in meno tempo). Dato che in genere i tempi di verifica non sono immediati e l'acquirente può avere bisogno di inviare comunque la Proposta d'Acquisto al venditore, sarebbe necessario aggiungere nella stessa proposta una condizione sospensiva che subordini l'efficacia del contratto alla verifica degli accertamenti di conformità urbanistico-edilizia sull'unità immobiliare. Per approfondire la procedura sulle visure e accertamenti, leggi la pagina "Accertamenti di conformità urbanistica ed edilizia, ipotecaria e catastale".

  • Condono edilizio
    (Eventuale. Verificarne l'esistenza attraverso accertamenti tecnici)

    Qualora l'unità immobiliare sia stata oggetto di uno dei vari condoni edilizi (ad es. se si è in presenza di particolari caratteristiche tipiche come interrati, seminterrati, soppalchi, verande o serre, sottotetti, ampliamenti evidenti, etc. - che possono avere indotto i proprietari a chiedere condoni su queste porzioni), potrebbe essere stata presentata una domanda di condono (domanda di concessione in sanatoria) e potrebbe essere stata rilasciata la relativa concessione (concessione edilizia in sanatoria). In genere, se l'atto di provenienza rilasciato dal venditore è più recente dell'ultimo condono edilizio (2004), questo dovrebbe già riportare gli estremi del condono cui è stato oggetto l'immobile. Anche per quanto riguarda il tema del condono, l'acquirente dovrebbe essere messo nelle condizioni di poter prendere visione dell'atto di provenienza (senza mascherature dei dati catastali e anagrafici) per verificare la presenza o meno di concessioni in sanatoria relative all'immobile oggetto della trattativa.

    Nei casi in cui l'atto di provenienza sia precedente ad uno dei condoni (1985, 1995, 2004), non vi saranno ovviamente indicati i riferimenti ad un eventuale condono richiesto successivamente. In questo caso, l'attuale proprietario è l'unico che può sapere se siano state fatte domande di concessione in sanatoria, e dovrebbe comunicarlo esplicitamente all'acquirente, e non solo dichiarando nella Proposta di Acquisto che l'immobile "è conforme alle normative urbanistiche vigenti". Il venditore, per vari motivi (sia in buona fede che in mala fede), potrebbe omettere di comunicare la presenza di un condono.

    Pertanto, qualora l'acquirente volesse accertare la presenza di domande di condono, può recarsi presso gli uffici tecnici comunali e richiedere visura del fascicolo edilizio relativo all'immobile. In particolare, a Milano esiste un Ufficio Condono dedicato a questo tipo di pratiche, presso il quale è possibile fare una verifica (in genere immediata in base alla disponibililtà dei funzionari) sulla esistenza o meno di condoni. Questa verifica, fatta a monitor, non comporta il rilascio di ricevute e serve solo a verificare se esiste un fascicolo di condono relativo all'immobile, ma per poter conoscerne i contenuti è necessario presentare una domanda di visura per il fascicolo. Per la domanda sono necessari i dati del proprietario che ha fatto la domanda di concessione in sanatoria, l'indirizzo dell'immobile e i dati catastali.

    Qualora già a monitor non si rilevi la presenza di condoni, e l'acquirente abbia bisogno comunque di una ricevuta che ne attesti la "mancanza" (ad es. qualora in futuro volesse rivendere l'unità immobiliare e volesse dimostrare a sua volta che non ci sono condoni in essere), può comunque presentare all'Ufficio Condono una domanda di visura nella quale dovrà richiedere per iscritto che il Comune rilasci una lettera nella quale si dichiari che non sono state trovate domande di concessione in sanatoria22. In genere, se il condono non è presente neanche a seguito di domanda formale presso gli uffici, e se l'immobile non ha particolari caratteristiche tipiche cui si accennava all'inizio, l'acquirente può essere relativamente certo che non esiste in atto un condono.

  • Atti di fabbrica
    (Nel caso non esistessero gli ultimi "atti edilizi" di cui sopra, o i "condoni", o qualora sorgano dubbi sullo stato di fatto)

    Qualora non dovessero esistere condoni o atti edilizi successivi alla costruzione originaria, o qualora l'acquirente volesse comunque verificare se l'unità immobiliare non sia mai stata modificata dall'origine, dovrebbe fare una visura degli atti di fabbrica, ovvero i documenti costitutivi dell'edificio nel quale è inserita l'unità immobiliare23. In realtà, tecnicamente, questa verifica andrebbe fatta anche qualora l'unità immobiliare sia stata oggetto di altri atti edilizi nel tempo, perché non è detto che questi atti si siano basati su uno stato di fatto legittimato24. Ma in pratica, nei vari passaggi di proprietà, questi controlli sugli atti di fabbrica non sempre sono effettuati, sia perché il notaio e l'agenzia immobiliare non hanno l'obbligo di verifica, sia a causa dei costi degli accertamenti e dei tempi burocratici.

    Con atti di fabbrica si intendono anche i documenti di edifici la cui costruzione sia iniziata prima del 31/10/194225, e possono riferirsi anche a documenti che si trovano negli archivi storici comunali. Nei rogiti non c'è l'obbligo di indicare i riferimenti di tali atti di fabbrica se antecedenti a questa data: l'obbligo nasce con la Legge Urbanistica del 1942, che imponeva il rilascio di una licenza edilizia per gli immobili da costruirsi nei "centri abitati" di allora e dove esisteva un piano regolatore (mentre non era obbligatoria per gli edifici fuori dai "centri abitati" o nei comuni sprovvisti di piano regolatore)26.

  • Licenza edilizia / concessione edilizia / permesso di costruire (o loro estremi)
    (Nel caso di immobili realizzati dopo il 1942 o 1967, in base alla posizione urbana dell'immobile)

    Questi atti amministrativi, chiamati titoli abilitativi, sono gli atti fondamentali che garantiscono la legittimità dell'edificio e di ogni unità immobiliare in esso contenuta. Questi atti non sono da confondersi con il certificato di agibilità (ex certificato di abitabilità/agibilità) il quale assolve ad una funzione diversa e non garantisce la conformità alle norme edilizie e urbanistiche (leggi, in seguito, il punto relativo al certificato di agibilità). Questi atti, se esistono, sono da citare obbligatoriamente negli atti di compravendita, ma il notaio non ha l'obbligo di reperirne una copia o verificarne il contenuto. In base alla data di costruzione dell'edificio, si distinguono i seguenti titoli abilitativi in base al periodo di costruzione dell'edificio:
    • per immobili realizzati tra il 31/10/1942 e il 01/09/1967, solo se nei “centri abitati” dei Comuni ove esisteva il Piano Regolatore Comunale27: copia o estremi della licenza edilizia;
    • per immobili realizzati tra il 01/09/196728 e il 30/01/1977: copia o estremi della licenza edilizia;
    • per immobili realizzati tra il 30/01/197729 e il 30/06/2003: copia o estremi della concessione edilizia;
    • per immobili realizzati dopo il 30/06/200330: copia o estremi del permesso di costruire.
  • Certificato di agibilità (ex certificato di abitabilità [per residenza] o agibilità [non residenziale] / licenza d'uso / licenza di occupazione)

    Il certificato di agibilità è l'atto amministrativo che attesta l'esistenza delle "condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati [...]"31. Questo atto è un provvedimento amministrativo diverso dal titolo abilitativo di cui al punto precedente, e serve solo ad accertare che siano state rispettate alcune "norme tecniche", ma non le norme "urbanistiche" o "edilizie"32. Le due discipline del titolo abilitativo e del certificato di agibilità non sono necessariamente coincidenti, ovvero può esserci agibilità in un edificio realizzato difformemente dal titolo abilitativo; in altre parole, dato che l'agibilità potrebbe essere rilasciata a prescindere dalla congruenza dell'edificio rispetto al titolo abilitativo (quindi con abusi edilizi minori), l'acquirente dovrebbe verificare sia i titoli abilitativi sia l'ultimo certificato di agibilità. L'esistenza e la congruenza di entrambi i tipi di atto con lo stato di fatto fornisce all'acquirente una garanzia di conformità sostanzialmente completa.

    Il certificato di agibilità, nato già come "autorizzazione del sindaco" all'abitabilità nel 188833, è stato definito meglio nel Testo unico delle leggi sanitarie del 193434, chiarito nel Testo unico in materia edilizia del 200135, e consolidato con il "Decreto del fare" del 2013 per quanto riguarda l'applicazione dell'agibilità parziale36. In sostanza, nella prassi, per gli immobili completati prima del 1934, i quali non siano stati successivamente oggetto di modifiche, il certificato non è richiesto in quanto non prescritto dalla legge (pertanto questi immobili sono agibili per definizione). Invece, per gli immobili realizzati dopo il 1934 dovrebbe esistere un certificato di abitabilità o agibilità (in base all'anno in cui fu rilasciato). Inoltre, all'interno degli stessi immobili, potrebbero essere stati rilasciati in seguito altri certificati, per singole porzioni di edificio o per singole unità immobiliari qualora queste siano state oggetto di modifiche che hanno cambiato le loro caratteristiche di igiene e sicurezza, tali da richiedere il rilascio di un nuovo certificato. In pratica, nel tempo, un edificio o una sua parte possono essere stati oggetto di più di una certificazione, pertanto l'acquirente dovrà verificare (o far verificare) caso per caso quale certificato sia necessario ai fini del proprio atto. La soluzione ideale (qualora non esista già un certificato valido) sarebbe quella di richiedere al venditore un nuovo certificato di agibilità che accerti le condizioni di igiene e sicurezza rispetto alle norme vigenti al momento dell'atto.

    In altre parole, se il certificato avrebbe dovuto esistere ed è mancante o non è reperibile negli archivi comunali, la domanda di un nuovo certificato di agibilità dovrebbe essere a cura della parte promittente venditrice37. Per quanto l'immobile sia comunque commercializzabile (ovvero, trasferibile, vendibile, etc.) anche in assenza del certificato di agibilità, si ritiene opportuno che gli oneri connessi alla sua ricerca (visure), ed al suo eventuale nuovo rilascio, siano a carico della parte promittente venditrice. Qualora, invece, la parte promissaria acquirente, edotta dell’impossibilità di ottenere l'agibilità (per mancanza dei requisiti sostanziali nell'immobile), dichiari di essere ugualmente interessata all'acquisto e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo, la parte promittente venditrice sarà esonerata da qualsiasi responsabilità futura. Si fa presente, comunque, che la mancanza parziale o totale dei requisiti di agibilità potrebbe compromettere in futuro il valore commerciale e l'utilizzabilità del bene acquistato.

    Si fa presente che, per giurisprudenza costante, la vendita di un immobile senza il certificato di agibilità può costituire una vendita aliud pro alio, ovvero di vendita di "cosa diversa da quella pattuita", che permette all'acquirente di risolvere il contratto (anche del contratto preliminare38 39) per inadempimento del venditore e di chiedere un eventuale risarcimento danni.

Documentazione tecnica

  • Attestato di prestazione energetica (APE, ex. attestato di certificazione energetica - ACE)

    L'attestato di prestazione energetica è il documento che attesta la classe energetica dell'immobile, e deve essere consegnato dal venditore e allegato obbligatoriamente sia al preliminare di vendita sia al definitivo di vendita. In particolare, "il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime"40; pertanto, già prima della Proposta di acquisto, all'acquirente dovrebbe essere fatto visionare una copia dell'attestato. Il notaio procederà alla sola verifica formale degli estremi dell'attestato, senza entrare nel merito della correttezza dello stesso, dato che non è obbligato alla verifica tecnica e dato che, in ogni caso, è una competenza che esula dalle sue capacità.

    L'attestato può essere omesso per alcune categorie specifiche di immobili, che potete leggere all'articolo "Edifici ed impianti esclusi dall'obbligo di attestato di prestazione energetica". Per questi immobili, la dotazione è esclusa per motivi di tutela, per motivi tecnici o per una obiettiva impossibilità di calcolarne la classe energetica.

    Qualora invece l'attestato sia da allegare, come da norma, l'acquirente deve prestare attenzione sia alla presenza dell'attestato sin dalle prime fasi della trattativa, sia alla presenza, nel rogito, di una clausola informativa relativa all'avere "ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici". Nel caso in cui l'attestato non sia allegato o non sia inserita tale informativa nell'atto, le parti devono entrambe pagare in parti uguali una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro41.

  • Certificato di idoneità statica42

    Per gli immobili nel Comune di Milano, se ne ricorrono i presupposti di cui all'art. 11 del nuovo Regolamento Edilizio 201443, dovranno essere dotati di certificato di idoneità statica, a cura di tecnico abilitato, oltre ad una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali secondari e di quelli non strutturali. In caso di compravendita, i notai dovranno allegare tali certificazioni all'atto44.

  • Dichiarazioni di conformità di impianti

    Gli impianti dell'immobile dovrebbero essere dotati delle cosiddette dichiarazioni di conformità di impianto, ma spesso queste dichiarazioni sono mancanti, oppure sono presenti solo in parte, oppure non esistono perché l'impianto è stato realizzato (e mai più modificato) in un periodo storico in cui non c'era l'obbligo della certificazione. Le conformità non sono essenziali ai fini dell'atto di compravendita (ovvero, la loro mancanza non rende nullo l'atto), ma sono essenziali sia ai fini del rilascio del certificato di agibilità dell'immobile, sia ai fini della valutazione del prezzo finale dell'immobile (l'acquirente può contrattare sul prezzo, dato che potrebbe accollarsi le spese future per la messa a norma).

    Fermo restando che la conformità degli impianti non incide sulla commerciabilità dei fabbricati e che è comunque possibile, con il consenso di tutte le parti, trasferire immobili con impianti non conformi o comunque "non garantiti conformi", si possono ipotizzare tre situazioni:
    a) se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con riferimento alla normativa in vigore all'epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati) il venditore ne darà atto e presterà, nell’interesse dell’acquirente, la relativa garanzia45;

    b) se gli impianti non sono conformi andrà verificata la volontà delle parti sul come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti. In tal caso:
    - l'acquirente ha il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto di compravendita a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento (e in tal modo, una volta attestata la loro conformità, si rientrerà nell'ipotesi del punto a);
    - l'acquirente potrà, altrimenti, accettare l'acquisto dell'immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l'onere dell'adeguamento e tenendo ovviamente conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo; in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore;

    c) se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non è in grado di definire la conformità degli impianti:
    - l'acquirente ha il diritto di pretendere la verifica dello stato degli impianti e, in caso di loro conformità, la dichiarazione di rispondenza (sostitutiva della dichiarazione di conformità); ovvero, in caso di accertata non conformità, la loro preventiva messa a norma e quindi di rinviare la stipula del rogito a data successiva alla verifica e completamento degli eventuali lavori di adeguamento;
    - l'acquirente potrà altrimenti accettare l'acquisto dell'immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l'onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone ovviamente conto nella determinazione del prezzo; in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore46.
    Va ricordato che, anche se è vero che non esiste un obbligo specifico di consegna dei certificati di conformità, esiste «la disposizione generale contenuta nell’art. 1477, comma 3, c.c., a norma del quale il venditore deve consegnare al compratore "i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”. Tra tali documenti la giurisprudenza annovera pacificamente il certificato di agibilità (Cass. 16 giugno 2006, n. 13969; Cass. 28 marzo 2001, n. 4513; Cass. 15 gennaio 1995, n. 953; Cass. 5 novembre 1992, n. 11980); poiché pure le certificazioni di conformità riguardano “l’uso della cosa venduta”, deve ritenersi che l’obbligo di consegna si estenda anche ad esse.»47.

    Inoltre, è necessario precisare che non esistono solo l'impianto elettrico e gas. il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008, n. 37, all'articolo 1 definisce l'ambito di applicazione (e quindi gli impianti che devono essere dotati di conformità):
    • impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;
    • impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;
    • impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;
    • impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
    • impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali;
    • impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
    • impianti di protezione antincendio.

    Quindi, non è sufficiente richiedere la conformità dell'impianto elettrico o del gas, ma anche, ad es., dell'impianto di evacuazione dei prodotti della combustione (per accertare che i fumi siano scaricati legalmente nella colonna fumi e non ci siano ristagni di combustione), nonché degli impianti idrici o sanitari (in genere sottovalutati ma che spesso sono fonte di vizi o problemi costruttivi; si pensi ad es. alle linee di smaltimento delle acque - dei bagni o meteoriche - che, se sottodimensionate, possono causare esondazioni interne all'immobile o nei cortili privati).

Documentazione catastale

  • Visura catastale storica (in alternativa, visura catastale attuale - non storica)

    La visura catastale storica sul subalterno dell'unità immobiliare (o sui subalterni nel caso di particolari situazioni - ad es. mappali graffati, porzioni di unità immobiliari, etc.) è una tabella che mostra le modifiche storiche degli intestati (ovvero i passaggi di proprietà) e dei dati catastali (ovvero i cambiamenti di categoria catastale, classe e rendita). In realtà, dato che gli atti catastali dell'immobile potrebbero non essere aggiornati (o non completamente corretti), e dato che la finalità degli atti catastali è puramente fiscale (ovvero finalizzata all'attribuzione di rendita), i "passaggi di proprietà" ufficiali e legali sono dimostrabili solo attraverso le visure ipotecarie (vedi capitoli successivi), mentre la "destinazione d'uso" ufficiale e legale è dimostrabile solo attraverso i titoli abilitativi edilizi (vedi i capitoli già discussi in precedenza). Tuttavia, salvo errori palesi o atti catastali falsi, la visura catastale è rappresentativa della situazione attuale dell'immobile ed è comunque il punto di partenza su cui il notaio si basa per le verifiche successive.

    Normalmente, l'agenzia immobiliare o il venditore forniscono al promissario acquirente una visura catastale attuale, che si differenzia dalla visura catastale storica in quanto non mostra le modifiche storiche, le quali possono essere utili perché nelle annotazioni della visura storica si trovano spesso informazioni sugli atti notarili o catastali che hanno originato le modifiche. Inoltre, la visura storica fornisce informazioni sui precedenti intestati (ovvero i precedenti proprietari), che permette al promissario acquirente di procedere più agevolmente con eventuali ispezioni ipotecarie (ad es. per accertare vincoli, servitù, ipoteche, etc. - che, ricordiamo, sono accertamenti che il notaio eseguirà comunque, ma solo in una seconda fase, spesso solo dopo che la Proposta d'acquisto è stata firmata). Se possibile, è meglio richiedere una visura catastale storica e non una visura catastale attuale, anche perché sia l'una che l'altra hanno lo stesso costo di visura presso l'Agenzia delle Entrate48.

    A volte, il venditore o l'agenzia immobiliare consegnano al promissario acquirente una visura (attuale o storica) con i dati dell'intestatario, del foglio, del mappale e del subalterno barrati e nascosti, adducendo come motivo la tutela della privacy del venditore. Ma in realtà i dati catastali sono pubblici (fatta eccezione per la scheda planimetrica - vedi paragrafo in seguito) e chiunque può chiederne visura presso l'Agenzia delle Entrate (si veda la scheda informativa della visura catastale (link is external) sul sito dell'Agenzia). Percui non si comprende il motivo di tale comportamento, anche in considerazione del fatto che una visura con i dati barrati potrebbe benissimo appartenere ad altro immobile, e in ogni caso il promissario acquirente non sarebbe messo nella condizione di poter procedere con tutti gli accertamenti del caso di cui si è parlato fin ora (accertamenti edilizi, urbanistici, ipotecari, etc.), che possono essere iniziati solo avendo in mano i dati catastali e della proprietà.

    Come nota finale, l'acquirente deve fare attenzione al significato di "destinazione d'uso", usata impropriamente nel contesto catastale. In ambito catastale esistono solo "categorie catastali" (A/2, C/1, C/3, etc.), mentre la "destinazione d'uso" (residenziale, commerciale, produttiva, etc.) è utilizzata solo in ambito urbanistico ed edilizio. Ciò che fa fede ai fini della regolarità di un immobile è la "destinazione d'uso", non la "categoria catastale", pertanto la visura catastale non è comprovante la destinazione d'uso effettiva. Questa può essere provata solo dai titoli abilitativi di cui si è discusso più sopra. Può capitare infatti, ad esempio, che al promissario acquirente in cerca di un appartamento sia proposta una unità immobiliare che può essere usata sia ad uso ufficio che residenza49, alla quale corrisponde una visura catastale indicante la categoria A/2 (abitazione di tipo civile)50; l'acquirente può pensare che l'unità sia effettivamente una abitazione dato che la visura mostra la categoria A/2, ma in realtà potrebbe essere che nell'ultimo titolo edilizio l'unità sia dichiarata come ufficio. In questo caso, la categoria A/2 dichiarata nella visura catastale non fa fede. L'unica destinazione significativa è quella dichiarata nell'ultimo titolo abilitativo. Dato che né il notaio né l'agenzia hanno l'obbligo di fare accertamenti urbanistico-edilizi (tranne ove alcune Regioni abbiano legiferato diversamente), potrebbe capitare che la compravendita si concluda senza che questa anomalia sia scoperta. L'acquirente, una volta entrato in possesso dell'unità immobiliare, se vorrà utilizzarla come appartamento, dovrà in teoria procedere con un cambio di destinazione d'uso presso gli uffici dell'edilizia privata, con i relativi costi del professionista incaricato della pratica (costi che avrebbero dovuto essere in carico al venditore).

  • Scheda planimetrica dell'unità immobiliare.

    La scheda planimetrica (detta anche sinteticamente visura planimetrica) è il documento che per primo viene sottoposto (o dovrebbe essere sottoposto) al promissario acquirente per mostrare la tipologia dell'immobile e la sua conformazione. Inoltre, è anche uno dei principali documenti di riferimento per il notaio, le cui istruttorie e prassi sono basate anche sulle verifiche di questa planimetria (ma non delle analoghe planimetrie edilizie contenute nei titoli abilitativi edilizi, che, come si diceva, sono gli unici che possono attestare la conformità urbanistica edilizia dell'immobile).

    Il notaio deve verificare che ci sia corrispondenza tra stato di fatto e atti depositati in catasto (la verifica della cosiddetta "conformità oggettiva") e che l'immobile sia censito in catasto a nome del legittimo proprietario (mediante visure ipotecarie - verifica della cosiddetta "conformità soggettiva"). In realtà, per la conformità oggettiva, il notaio richiederà al proprietario una dichiarazione che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato di fatto reale. Ovvero, come già visto in precedenza, il notaio non ha l'obbligo di controllare direttamente (mediante sopralluoghi fatti da lui o da un suo tecnico) la corrispondenza tra planimetria e stato di fatto, ma si limita a chiederne conferma all'attuale proprietario, il quale potrebbe in buona fede confermare tale corrispondenza, ma senza avere competenze per capire se ciò che stia dichiarando sia corretto51.

    Tale dichiarazione del proprietario dovrebbe essere sempre verificata dal promissario acquirente. Infatti, la planimetria dell'immobile (chiamata erroneamente "piantina" - ma il termine catastale corretto sarebbe "planimetria" o, in ambito edilizio, "pianta") dovrebbe rappresentare graficamente sia l'unità immobiliare principale (il suo perimetro, la distribuzione interna, le funzioni dei locali, i confini, la posizione delle parti comuni se esistono, etc.) sia le pertinenze (se comprese nel subalterno - ad es. cantine, soffitte, etc.). Il condizionale è d'obbligo perché accade spesso che la planimetria non sia aggiornata, o che sia parzialmente errata, oppure che non rappresenti tutte le pertinenze (ad es. una soffitta indicata nell'atto di provenienza ma mai rappresentata graficamente), oppure che rappresenti le pertinenze non in maniera corretta.

Documentazione ipotecaria

  • Cancellazione ipoteca volontaria
    (Eventuale. Verificarne l'esistenza attraverso ispezione ipotecaria - vedi sotto)

    Qualora sull'immobile sia presente un ipoteca volontaria (ad esempio perché il venditore stesso aveva acquistato l'unità immobiliare attraverso un mutuo) è necessario che tale ipoteca sia risolta o cancellata, altrimenti rischiate di entrare in possesso di un bene gravato da un vincolo. In realtà questo problema si risolve dato che il notaio stesso, durante le verifiche, accerterà la presenza di questi vincoli e informerà l'acquirente.

    Tuttavia, come spiegato prima, è molto probabile che il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento (dopo la proposta di acquisto). Quindi, a meno che l'agenzia immobiliare non informi subito il promissario acquirente (durante il primo incontro), sarebbe necessario che l'acquirente stesso provveda a verificare l'esistenza o meno di questi vincoli sull'immobile (mediante una "ispezione ipotecaria", vedi più sotto), anche perché ciò può influire sui tempi e sulle procedure di acquisto, soprattutto se anche l'acquirente dovrà appoggiarsi ad una banca per il mutuo.

    In sintesi, qualora sia presente un'ipoteca volontaria, è necessario che l'acquirente richieda che la parte promittente venditrice proceda alla cancellazione dell'ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario, da farsi sia mediante notaio sia mediante cancellazione automatica da parte dell'istituto di credito che ha concesso il mutuo.

  • Ispezione ipotecaria

    Per poter verificare la presenza di ipoteche, o di altri tipi di gravami sull'unità immobiliare (pignoramenti, servitù, etc.), è necessario procedere con una ispezione ipotecaria, da farsi tramite estrazione del cosiddetto elenco sintetico delle formalità, eseguito sulla parte promittente venditrice in quanto soggetto ipotecario "contro", e relativa all'unità immobiliare, per poi procedere con eventuali estrazioni delle note e/o dei titoli. Le ispezioni ipotecarie (chiamate anche impropriamente visure ipotecarie) non sono intuitivamente facili come le visure catastali, e richiedono una certa esperienza dato che è necessario districarsi tra nomenclature particolari, registri digitali e cartacei, analisi delle cosiddette note e dei titoli, verifica degli omocodici, etc. Le analisi ipotecarie sono fatte dal notaio, percui l'acquirente non ha bisogno di occuparsi di questo aspetto.

    Tuttavia, come già ricordato, in genere il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, mentre l'acquirente avrebbe bisogno di conoscere la situazione in cui si trova l'immobile già durante le prime fasi della contrattazione, anche perché la presenza di vincoli può modificare il valore reale del bene. Pertanto, l'acquirente che vuole procedere con rigore a tutte le verifiche prima di fare una proposta, dovrebbe richiedere anche una ispezione ipotecaria recente, qualora non sia già stata fatta dall'agenzia immobiliare o qualora non sia già messa a disposizione dal venditore. L'ispezione ipotecaria cosi definita, però, è limitata alle trascrizioni in capo al soggetto venditore attuale, ovvero non è una visura che risale indietro nel tempo ai precedenti proprietari. Per avere la certezza di entrare in possesso di un immobile senza vincoli, è necessario procedere con una ispezione ipotecaria ventennale, e, qualora l'acquirente abbia bisogno di richiedere un mutuo, sarà anche necessario richiedere il Certificato ipotecario ventennale relativo a tale ispezione.

  • Certificato ipotecario ventennale (in alternativa, Relazione Notarile Ventennale)
    (Eventuale)

    Qualora si voglia avere la certezza che sull'immobile non gravino pregiudizievoli, vincoli o vecchie ipoteche non cancellate che possono essere ancora attive, sarebbe necessario procedere con una ispezione ipotecaria ventennale, ovvero una ispezione che elenchi le formalità degli ultimi vent'anni nelle quali è presente non solo il proprietario attuale ma anche i precedenti possessori. Eseguita tale ispezione, si dovrà richiedere agli uffici della Conservatoria dell'Agenzia delle Entrate il rilascio del Certificato ipotecario speciale ventennale, costituito sostanzialmente dall'elenco delle formalità e dalle note utili, relative al soggetto/i e all'immobile analizzati, in copia conforme (ovvero il documento è timbrato e firmato dal Conservatore). Dato che questo Certificato è soggetto alle tasse ipotecarie, può risultare molto oneroso qualora siano presenti molte note e molti passaggi di proprietà. In alternativa, è possibile richiedere al notaio la redazione della Relazione Notarile Ventennale, che sostituisce a tutti gli effetti il Certificato.

Documentazione condominiale

  • Regolamento di condominio (in caso di unità immobiliare condominiale)

    Il regolamento di condominio, spesso sottovalutato, è importante perché può elencare alcuni divieti di cui l'acquirente deve essere messo a conoscenza. Non è raro trovare divieti e limitazioni all'uso delle parti private, soprattutto se il regolamento è di tipo contrattuale e non assembleare. Il primo (regolamento contrattuale), in genere stabilito dal costruttore o dal proprietario dell'intero immobile o, ancora, dalla unanimità dei condòmini in assemblea, può imporre delle limitazioni alle parti private esclusive (cioè non solo alle parti comuni) e può vietare ad esempio alcune destinazioni d'uso (ad es. possono essere vietati gli usi promiscui ad ufficio, i laboratori dentistici, etc.), cosi come può limitare alcuni diritti della sfera soggettiva (ad es. divieto di suonare uno strumento musicale). Il secondo (regolamento assembleare), invece, costituito a maggioranza, non può incidere sulle parti private esclusive, ma può indicare dei vincoli o dei divieti che potrebbero non essere accettabili da parte del futuro acquirente.

    E' da segnalare che il regolamento contrattuale deve essere esplicitamente allegato o riportato nell'atto di compravendita e, in genere, è anche trascritto in Conservatoria. Pertanto, questo tipo di regolamento sarà comunque portato all'attenzione dell'acquirente dal notaio che effettuerà le verifiche sui vincoli cui l'immobile è soggetto. Tuttavia, come già segnalato, il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, percui sarebbe opportuno che l'acquirente richieda una copia del regolamento condominiale prima di proporre un'offerta per l'unità immobiliare.

  • Ultimi verbali di assemblea ordinaria e straordinaria (meglio se gli ultimi due verbali di ogni tipo)
    (Eventuale)

    I verbali di assemblea ordinaria e straordinaria possono dare un'idea del tipo di attività, spese, decisioni e gestione del condominio. Non sono documenti strettamente importanti e possono non essere richiesti, a patto che nell'atto di compravendita (e soprattutto nelle clausole sospensive) l'acquirente richieda che il venditore si faccia carico delle spese ordinarie e straordinarie deliberate prima della firma dell'atto di compravendita.

  • Bilancio consuntivo condominiale e riparto millesimale ultimo esercizio
    (Eventuale)

    Anche in questo caso, il bilancio non è strettamente necessario ai fini della proposta di acquisto. Tuttavia, l'ammontare delle spese condominiali mensili può essere un valore discriminante per l'acquirente, il quale deve basarsi sulle dichiarazioni del mediatore e/o del venditore per farsi un'idea delle spese ordinarie. Il bilancio di esercizio, invece, è un documento ufficiale e fornisce un dato verificabile.

  • Tabelle millesimali (proprietà, riscaldamento, etc.)
    (Eventuale)

    La tabella millesimale può non essere unica, ma possono esistere varie tabelle in funzione dell'uso. Ci sono tabelle di proprietà, tabelle di riscaldamento, tabelle di ascensori, etc. Conoscere i diversi tipi di millesimi dell'unità che si sta per acquistare non incide sul valore dell'immobile, ma può fornire un'indicazione dell'incidenza delle future spese ordinarie e straordinarie che si dovranno affrontare una volta entrati in possesso del bene.

  • Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso52.
    (Eventuale)

    Questo strumento importante, messo a disposizione del condòmino dalla nuova Riforma del Condominio, consente allo stesso di poter richiedere informazioni sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso. In questo modo è possibile sapere se nel condomìnio sono presenti situazioni di morosità o insolvibilità. Il futuro acquirente, che non può avvalersi di questo strumento dato che non è ancora ovviamente un condòmino, se lo ritiene utile e se l'attuale proprietario è disponibile, può chiedere al venditore di farsi rilasciare dall'amministratore di condominio tale dichiarazione, in modo che possa valutare anche gli aspetti relativi ai contenziosi e ai debiti comuni.

Documenti proprietà

I documenti di identità dell'attuale proprietà non sono rilasciati all'acquirente ma al notaio, nel momento in cui questi dovrà accertare l'identità delle parti. Si elencano qui solo a titolo di completezza, ad indicazione degli ulteriori documenti che il venditore dovrà fornire per la corretta conclusione della compravendita:

  • copia documento di riconoscimento in corso di validità della parte promittente venditrice e copia codice fiscale;
  • in caso la parte promittente venditrice sia una società: visura camerale della società, documento di riconoscimento del legale rappresentante e, salvo sia amministratore unico, verbale di attribuzione dei poteri;
  • certificato di stato civile;
  • eventuale estratto di riassunto dell'atto di matrimonio.

Condizioni sospensive e risolutive della Proposta d'Acquisto.

Come spiegato inizialmente, per tutelarsi durante una Proposta di Acquisto qualora l'acquirente valuti che manchino delle informazioni o dei documenti, questi può (e in alcuni casi dovrebbe) avvalersi della disciplina della condizione17, indicando nella Proposta una o più condizioni che subordinano l'efficacia della stessa all'avveramento della condizione. Dato che, come si diceva, la Proposta di acquisto diventa immediatamente un Preliminare di vendita (con tutte le conseguenze e le spese che conseguono) nel momento in cui il venditore accetta, può essere opportuno che l'acquirente inserisca una o più clausole. E' però necessario distinguere i due tipi principali di condizioni (senza scendere nel dettaglio delle altre fattispecie di condizioni e nelle interpretazioni di dottrina e giurisprudenza): la condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa) e la condizione sospensiva.

Con una condizione risolutiva, il contratto è efficace sin da subito ma si risolve (cioè decade, e retroattivamente) se la condizione si avvera nel futuro 53. Una Proposta di acquisto subordinata a questo tipo di condizione, qualora la Proposta sia accettata dal venditore e quindi diventi automaticamente un Preliminare di vendita, è di fatto subito valida (tecnicamente, il contratto è efficace fino all'avverarsi della condizione).

Con una condizione sospensiva, il contratto è sospeso fino all'avverarsi della condizione (tecnicamente, il contratto è efficace da quando la condizione si avvererà) 54. Una Proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche qualora la Proposta sia accettata dal venditore, non diventa automaticamente Preliminare di Vendita finché non si avverano le condizioni. Una condizione sospensiva, salvo casi particolari, dovrebbe essere normalmente accompagnata da un termine temporale, altrimenti c'è il rischio che si configuri un danno per una delle due parti 55.

E' da notare che una condizione può essere scritta sia in forma sospensiva, sia in forma risolutiva. Prendete questo esempio:

  • acquisterò l’immobile se il venditore otterrà il permesso di costruire (condizione sospensiva);
  • acquisto l’immobile, ma nel caso in cui il venditore non ottenga il permesso di costruire, verranno meno gli effetti dell’atto (condizione risolutiva).

L'oggetto della condizione è lo stesso, ma il tipo di efficacia del contratto è diverso. La scelta del tipo di condizione dipende dalle necessità delle parti e dalla contrattazione.

Si sottolinea anche che le Proposte d'acquisto contenenti anche una sola condizione sospensiva interrompono il diritto alla provvigione del mediatore o dell'Agenzia fino a che la condizione non si avvera 56. Viceversa, le Proposte contenenti una o più condizioni risolutive, dato che sono efficaci da subito, danno diritto alla provvigione di mediazione analogamente alle Proposte non condizionate 57.

Nell'elenco seguente sono elencate, non esaustivamente, alcune condizioni che possono essere incluse nella Proposta d'Acquisto e/o nel Contratto Preliminare di Compravendita:

  • ottenimento di tutta o di parte della documentazione elencata precedentemente (documentazione di provenienza; urbanistico-edilizia; tecnica; catastale; ipotecaria; condominiale), che dovrà anche essere valida;
  • indicazione del termine entro il quale la parte promittente venditrice è tenuta ad accettare la Proposta d'Acquisto, con indicazione delle modalità di comunicazione dell’accettazione con data certa (fax, email, raccomandata);
  • indicazione che la caparra sarà di tipo penitenziale e non confirmatoria in sede di Proposta d'Acquisto, e che sarà di tipo confirmatorio e non penitenziale in sede di Contratto Preliminare di Compravendita. Tale opzione non è necessariamente vantaggiosa per l'acquirente, dato che i due tipi di caparra (penitenziale e confirmatoria) danno origine ad obblighi diversi. Pertanto, il tipo di caparra da indicare dipenderà dalle necessità contrattuali del promissario acquirente;
  • indicazione, a carico del mediatore/agente, di una obbligazione di farsi parte attiva per ottenere tutti i documenti necessari dalla proprietà;
  • obbligo di indicazione della percentuale di mediazione (ad es.: 50% alla firma del Contratto Preliminare di Compravendita, e 50% alla data di trascrizione del Contratto Definitivo di Compravendita ai Registri Immobiliari), escludendo esplicitamente qualsiasi altro compenso (ad es. il diritto al rimborso spese, che sarà da ricomprendersi nella percentuale);
  • [solo nei casi di cessioni soggette ad imposta di Registro (non soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; e solo per immobili ad uso abitativo] obbligo di indicazione che la parte promissaria acquirente ha fatto richiesta di applicare il c.d. “prezzo-valore” ai fini del calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali;
  • inesistenza di diritti di terzi non trascritti (ad es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) o di vincoli locativi;
  • obbligo di indicazione nel Contratto Definitivo di Compravendita dell'obbligo in capo alla parte promittente venditrice di sostenere le spese condominiali straordinarie qualora queste siano state deliberate prima della data della trascrizione presso i RR.II. del Contratto Definitivo di Compravendita;
  • obbligo di riportare nel Contratto Definitivo di Compravendita le condizioni sospensive elencate nel Contratto Preliminare di Compravendita.
  • ottenimento della concessione di un mutuo ipotecario per la parte promissaria acquirente;
  • indicazione dell'obbligo di trascrizione del Contratto Preliminare di Compravendita58;
  • inesistenza di cause condominiali59;
  • inesistenza fra i condòmini di soggetti falliti60;
  • regolare presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento di imposte dirette e/o indirette sulla casa;
  • caparra penale che tenga conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al venditore61;
  • previsione di una penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) dell'immobile entro un determinato periodo di tempo, oltre il quale l’ inadempimento diventa grave, con diritto alla risoluzione contrattuale.
  • 1. Il "promissario" è letteralmente, come da vocabolario, la "persona a favore della quale è fatta una promessa, spec. unilaterale", mentre con "promittente" si indica la "persona che si obbliga verso un'altra con una promessa, spec. unilaterale". In ambito immobiliare si usano generalmente le diciture promittente venditore e promissario acquirente, per indicare rispettivamente colui che intende vendere un bene e colui che intende comprarlo. Tuttavia, in giurisprudenza, in letteratura e in alcuni modelli di contratto preliminare, si trova anche la dicitura di promittente acquirente, inteso come colui che promette di comprare. Nei modelli prestampati di proposta di acquisto si trova anche la dicitura di "proponente", inteso come colui che propone l'offerta e le condizioni al "venditore".
  • 2. In base al contesto e ad alcune condizioni si può chiamare anche "Proposta irrevocabile d'acquisto", "Offerta d'acquisto"; etc.
  • 3. Guida CNN, Garanzia preliminare, pagg. 2-4.
  • 4. Art. 1385 Cod. Civ. - Caparra Confirmatoria.
  • 5. Art. 2932 Cod. Civ. - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.
  • 6. Ai sensi dell’art. 1755 Cod.Civ., il mediatore (“colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” - art. 1754 Cod. Civ.) ha “diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Per giurisprudenza consolidata, il contratto preliminare può considerarsi "atto conclusivo dell'affare", che costituisce tra le parti un vincolo giuridico che fa sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione. Poiché la comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore trasforma la "Proposta d'Acquisto" in "Contratto Preliminare", da quest'ultimo deriva automaticamente la conclusione dell'affare e quindi l'agenzia avrà diritto alla provvigione. Vedi anche questo articolo in tema di provvigione nella mediazione immobiliare (link is external).
  • 7. Per i vizi materiali occulti, l'art. 1490, comma 1, del Cod. Civ. stabilisce che "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore". L'azione di questo articolo è soggetta al termine di prescrizione di 1 anno dalla consegna dell'immobile e alla decadenza di 8 giorni dalla scoperta per la denuncia dei vizi, il cui decorso provoca l'estinzione del diritto dell'acquirente di far valere la garanzia del Codice Civile (art. 1495 Cod. CIv. - Termini e condizioni per l'azione). Qualora l'acquirente non provveda a denunciare i vizi nei termini indicati (entro 1 anno dalla consegna e entro 8 giorni dalla scoperta del vizio) non può più far valere la garanzia per i vizi.
  • 8. Art. 1490 Cod. Civ. - Garanzia per i vizi della cosa venduta.
  • 9. Art. 1489 Cod. Civ. - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi.
  • 10. Cfr. anche Corte di Cassazione, II Sezione, Sentenza del 28 giugno 2012, n. 10947.
  • 11. Art. 1754 Cod. Civ. - "È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza".
  • 12. Art. 1759 - "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite".
  • 13. Cfr. Suprema Corte di Cassazione - Sezione II - Sentenza del 6 novembre 2012, n. 19075. Massima: "In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli".
  • 14. Corte Suprema di Cassazione - V Sezione Penale - Sentenza del 26 marzo 2012, n. 11628.
  • 15. Cfr. Corte di Cassazione - II Sezione Civile - Sentenza del 15 marzo 2012, n. 3892.
  • 16. Ad esempio, in un appartamento il locale bagno e la cucina sono direttamente comunicanti tramite "una" porta; non è una grave difformità e il notaio procede comunque con l'atto. Successivamente, il nuovo proprietario scopre che il regolamento edilizio comunale richiede che tra il locale igienico e la cucina deve esistere un disimpegno, ovvero un locale che separi con "due" porte il bagno dalla cucina. Se questo proprietario vuole avere un immobile completamente in regola, dovrà fare un adeguamento edilizio, e forse si renderà conto che questa verifica avrebbe potuto farla prima di comprare l'appartamento, magari chiedendo uno sconto maggiore sul prezzo.
  • 17. a. b. Cfr. Art. 1353 Cod. Civ. - Contratto condizionato.
  • 18. Cfr. Tribunale di Torino - III Sezione Civile - Decreto 26 settembre 2014, n. 2298.
  • 19. Leggi l'approfondimento "L'accettazione tacita dell'eredità" in www.tonalini.it/Testi/Testi/eredi-accettazione-tacita.htm (link is external).
  • 20. Leggi l'approfondimento "La trascrizione dell’accettazione tacita – Una garanzia per l’acquirente" in http://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/trascrizione-accettazione-tacita-immobiliare/ (link is external).
  • 21. "Dato che il precedente proprietario ha dichiarato nel rogito che l'unità immobiliare era in regola, e io non ho fatto modifiche, anche io posso dichiarare tranquillamente che è tutto in regola".
  • 22. In questa lettera, normalmente, il Comune non scriverà che "non esistono" domande di concessione in sanatoria, ma solo che "non sono state trovate"; questa formulazione serve a tutela della Pubblica Amministrazione, che in genere non dichiara la "non esistenza", ma solo la "non reperibilità". A volte, infatti, gli atti edilizi esistono (o sono esistiti), ma non è più possibile recuperarli, ad esempio perché gli archivi sono stati distrutti, persi, spostati, o per una materiale difficoltà di ricerca negli archivi.
  • 23. Gli atti di fabbrica contengono i disegni originali e le eventuali relazioni, ricevute dei contributi, tabelle di calcolo, inserimenti fotografici, dichiarazioni, etc.
  • 24. Ad esempio, un appartamento in un edificio del 1960 è stato modificato internamente nel 2000 dal Signor A. senza avere presentato le necessarie pratiche edilizie, e viene rivenduto l'anno dopo al Signor B., "dichiarando" che l'appartamento è in regola con la normativa. Il Signor B. esegue a sua volta altre modifiche all'appartamento, ma presentando una pratica edilizia. Questa pratica edilizia si basa in realtà su uno stato di fatto non legittimato, cioè si basa sull'appartamento cosi come il Signor A. lo aveva modificato abusivamente.
  • 25. Data di introduzione della licenza edilizia, con la Legge Urbanistica del 17 agosto 1942, n. 1150.
  • 26. Cfr. Legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 31, comma 1, "Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificare la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del Comune".
  • 27. Vedi l'originario art. 31, comma 1, della legge 1150/1942 (cd. “Legge Urbanistica”).
  • 28. Data di entrata in vigore della legge 765/1967 (cd. “Legge Ponte”), che estendeva la licenza edilizia anche fuori del “centro abitato”, quindi all'intero territorio comunale.
  • 29. Data di entrata in vigore della legge 10/1977 (cd. “Legge Bucalossi”), che ha introdotto la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia.
  • 30. Data di entrata in vigore del Testo Unico in materia edilizia di cui al D.P.R. 380/2001 che introduce il Permesso di Costruire in sostituzione della Concessione Edilizia.
  • 31. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24, comma 1 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".
  • 32. Cfr. la Sentenza del Consiglio di Stato del 26 agosto 2014, n.4309, ove si legge che "[...] come ribadito da recentissima giurisprudenza (Cons. Stato Sez. IV n. 1220/2014) non v’è necessaria identità di “disciplina” tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio. Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l’illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato – Consiglio di Stato, sez. V, 6 luglio 1979 n. 479 – oppure, in senso opposto, l’irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi – id., 3 febbraio 1992 n. 87 – o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere – id., 15 aprile 1977 n. 335).".
  • 33. Cfr. Legge 22 dicembre 1888, n. 5849, art. 39.
  • 34. Regio Decreto del 27 luglio 1934, n. 1265, modificato poi dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425.
  • 35. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24, comma 3: "[...] il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilita".
  • 36. Legge 9 agosto 2013, n. 98 - "Conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 21 giugno 2013, n. 69 - Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia", art. 30, comma 1, lettera g.
  • 37. Cfr. alcuni approfondimenti sugli obblighi in capo al venditore riguardo al rilascio del certificato, in particolare "Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare (link is external)", oppure "Immobile: il mancato rilascio del certificato di agibilità è danno emergente (link is external)".
  • 38. Corte di Cassazione, II Sezione Civile, Sentenza del 14 gennaio 2014, n. 629.
  • 39. Corte di Cassazione, II Sezione Civile - Sentenza 6 luglio 2011, n.14899.
  • 40. Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, art. 6, comma 2.
  • 41. Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, art. 6, comma 3.
  • 42. Vedi art. 11, comma 6, del Nuovo Regolamento Edilizio di Milano.
  • 43. Comune di Milano - Regolamento Edilizio adottato con Deliberazione n. 9 del 14 aprile 2014, approvato con Deliberazione n. 27 del 2 ottobre 2014, pubblicato sul BURL Serie Avvisi e Concorsi n. 48 del 26 novembre 2014.
  • 44. Regolamento Edilizio di Milano, art. 11.
  • 45. Consegnando le dichiarazioni di conformità, N.d.R.
  • 46. Guida CNN, Acquisto certificato, pagg. 12-13.
  • 47. Cfr. Notaio Ricciardi nell'articolo "Abrogazione dell'obbligo di allegazione al rogito del certificato di conformità degli impianti (link is external)" (consiglionotarilevenezia.it).
  • 48. Alla data del presente articolo (dicembre 2014) il costo di una visura semplice (attuale o storica) è pari a 1,00 euro. Non si esclude che in futuro i costi per i due tipi di visura possano essere differenti.
  • 49. Proposta legittima dato che un ufficio ed una abitazione possono avere caratteristiche strutturali simili e quindi questo tipo di unità immobiliare può essere sfruttata in entrambi i modi. L'importante è che l'unità, dal punto di vista urbanistico-edilizio, abbia la destinazione d'uso corretta in funzione dell'uso finale.
  • 50. Ad es. perché un tecnico ha proceduto a fare un cambio di categoria catastale in base all'utilizzo che egli ha rilevato sul luogo (appartamento civile e quindi A/2), senza appurare cosa era stato dichiarato dal punto di vista urbanistico-edilizio.
  • 51. Ad es., senza un occhio allenato e senza strumenti di misura, il proprietario potrebbe non accorgersi che una loggia rappresentata in planimetria è, nella realtà, più profonda, anche se visivamente appare uguale. In questo caso, si potrebbe presentare un problema legato al perimetro dell'unità immobiliare, e quindi alla sua consistenza, sul quale il notaio non può sorvolare.
  • 52. Cosi come definito dal comma 9 dell'art. 1130 C.C.
  • 53. Ad es.: "Ti concedo di occupare il mio appartamento fino a quando mi sposerò". In questo caso, un ipotetico contratto di comodato d'uso tra il proprietario ed un suo amico è subordinato ad una condizione risolutiva per la quale il contratto è valido da subito (l'amico può utilizzare da subito l'appartamento) ma si risolve (l'amico deve lasciare l'appartamento) nel momento in cui la condizione si avvera (il proprietario si sposa).
  • 54. Ad es.: "Acquisterò l'unità immobiliare solo se la parte venditrice otterrà e mi consegnerà tutte le certificazioni di conformità degli impianti". In tal caso, l'acquirente acquisterà dei diritti sull'unità immobiliare solo dal momento in cui la condizione si avvera, ovvero solo da quando otterrà i certificati.
  • 55. Ad es., si pensi alla condizione sospensiva relativa ad un mutuo, per la quale l'acquirente subordina l'acquisto di un appartamento all'ottenimento di un mutuo bancario. Fino a quando la banca non approva l'erogazione del mutuo, il venditore rischia di essere vincolato con l'acquirente per molto tempo; se questi non ottiene il mutuo, il venditore ha perso la possibilità di mostrare e chiudere la trattativa con altri potenziali acquirenti durante il tempo di attesa. Percui, è prassi fissare un termine entro il quale l'acquirente deve ottenere una risposta dalla banca).
  • 56. Art. 1757, comma 1, Cod. Civ. - Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi.
  • 57. Art. 1757, comma 2 e 3, Cod. Civ. - Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi.
  • 58. La trascrizione, che comporta un maggior costo per la parte promissaria acquirente, può rappresentare un indubbio vantaggio. Se il promittente venditore fallisce oppure vende il medesimo immobile ad un diverso acquirente, oppure viene iscritto un diritto pregiudizievole (ad es. un'ipoteca), solo chi ha trascritto il Contratto Preliminare può essere tranquillo di non perdere la caparra data o l’immobile acquistato, o entrambe. Dato il costo elevato della trascrizione del Contratto Preliminare, se ne consiglia l'uso qualora ci siano forti rischi (per es. quando si fornisce una caparra cospicua o se si prevede che passi molto tempo tra il Contratto Preliminare e il rogito definitivo).
  • 59. La perdita della causa può comportare il rischio di costi imprevisti.
  • 60. Il mancato pagamento delle rate potrebbe essere ridistribuito sugli altri inquilini.
  • 61. Spese per doppi traslochi; recupero della provvigione già pagata al mediatore; perdita di caparre e provvigioni se la parte promissaria acquirente si fosse impegnata in origine a vendere la propria unità immobiliare abitativa confidando sul buon fine di questo acquisto.
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Last modified: 
1 August, 2017 - 11:20

Cambio d'uso da produttivo/industriale a residenziale, da terziario/commerciale/servizi a residenziale. Cambio d'uso uffici, laboratori, negozi, residenza. Monetizzazioni e oneri. Funzioni urbane. Area di intervento inferiore a 5000 mq.

Il cambio di destinazione d'uso a Milano è disciplinato, nei suoi aspetti principali, dall'art. 30 del Regolamento Edilizio, dagli artt. 5, 6 e 11 del Piano delle Regole 1, dall'art. 9 del Piano dei Servizi 1, dagli artt. 51 e 52 della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 e anche dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 -"Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".

Se conoscete già il lessico edilizio e urbanistico, potete saltare il primo capitolo "Definizioni fondamentali" e potete leggere il capitolo "Condizioni per la modifica della destinazione d'uso".

Non confondete la disciplina del cambio di destinazione d'uso con la disciplina del recupero dei sottotetti ai fini abitativi, che è un concetto diverso perché, anche se l'uso cambia da ripostiglio/sottotetto/etc. a residenza, non si tratta di cambio d'uso ma si tratta di una trasformazione di spazi "non agibili" (un sottotetto) in spazi "agibili" (abitazione). Per verificare i requisiti e le problematiche dei recuperi di sottotetto, leggere l'articolo Recupero di sottotetto a fini abitativi.

Viceversa, la disciplina del cambio di destinazione d'uso si integra in parte con il recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi, che è una disciplina introdotta dalla Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7 (Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti). Per conoscere i requisiti e le caratteristiche che devono avere i seminterrati ai fini del recupero, potete leggere l'articolo Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.

Definizioni fondamentali

Per comprendere la disciplina della modifica della destinazione d'uso e non fraintendersi sul significato delle parole, ma soprattutto per capire i paragrafi successivi, è necessario definire alcuni concetti e alcuni termini, che in campo urbanistico ed edilizio hanno un significato preciso. 

Destinazione d'uso e categoria catastale

La destinazione d'uso urbanistica di un immobile, di una sua porzione o di una unità immobiliare, non è data dalla categoria catastale (ad es. A/3, A/10, C/2, C/3, etc.), come molti pensano, ma dall'ultimo titolo edilizio abilitativo legittimo o, in mancanza, dagli atti di fabbrica. Solo qualora non esistano titoli edilizi precedenti, o atti di fabbrica, è possibile desumere la destinazione d'uso dagli atti catastali, ma sono casi rari. Normalmente, in un immobile conforme alle norme e senza irregolarità, la categoria catastale e la destinazione d'uso urbanistica dovrebbero coincidere, percui si può sorvolare sull'imprecisione verbale quando si sente dire "destinazione d'uso A/10"2. Dal punto di vista della disciplina della modifica del cambio di destinazione d'uso, è necessario verificare l'ultimo titolo abilitativo legittimo sull'unità immobiliare (quindi è necessario procedere con le visure dei titoli edilizi, cosa che sarà comunque necessaria, come vedremo più avanti). 

Modifica della destinazione urbanisticamente rilevante

Si ha una modifica della destinazione d'uso solo tra funzioni urbane diverse. Ovvero, con "cambio di destinazione d'uso" si intende il cambio tra funzioni urbanisticamente rilevanti, ovvero tra le funzioni urbane definite nell'art. 4, comma 13, del Piano delle Regole: residenza; commercio; produttivo; terziario; servizi privati per attività sanitarie e assistenziali, sportive e per lo spettacolo. 

Ad esempio, il cambio d'uso tra un laboratorio e un magazzino, in genere entrambi nella categoria "produttivo", non è considerato un cambio di destinazione urbanisticamente rilevante, essendo il cambio all'interno della stessa funzione urbana, ovvero "produttivo" (tranne casi particolari in cui il magazzino può essere considerato appartenente ad una funzione urbana "non produttiva", ad esempio perché è stato autorizzato diversamente nei titoli edilizi di provenienza, e allora in tal caso si avrebbe in effetti un cambio d'uso).

Tipologie degli interventi 

Le opere edilizie sono definite "interventi" e nel Comune di Milano, in base alle loro caratteristiche, possono ricadere in due categorie principali, definite dall'art. 22, comma 2, del Regolamento Edilizio: interventi maggiori e interventi minori

Negli interventi maggiori ricadono le seguenti tipologie, in ordine decrescente di complessità e importanza (tra parentesi le tipologie che non sono attinenti con i cambi di destinazione d'uso, per definizione o per rarità, ma che riporto per completezza. In grassetto le tipologie attinenti):

  • ristrutturazione urbanistica
  • (nuova costruzione); 
  • sostituzione edilizia (demolizione e ricostruzione con la stessa s.l.p. del preesistente);
  • ristrutturazione edilizia.

Negli interventi minori ricadono le seguenti tipologie, ordinati come da Regolamento Edilizio (tra parentesi le tipologie che non sono attinenti con i cambi d'uso, ma che riporto per completezza. In grassetto le tipologie attinenti): 

  • manutenzione ordinaria;
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • (demolizione, intesa come intervento autonomo, ovvero non facente parte di un intervento più ampio);
  • (realizzazione di parcheggi pertinenziali);
  • (costruzione di manufatti provvisori per lo sport);
  • (rimozione dell'amianto);
  • (interventi in materia energetica, qualora autonomi, ovvero non connessi ad altre opere ricadenti in altra tipologia di intervento più ampia - ad es. realizzazione di impianto fotovoltaicoo solare termico);
  • (interventi in materia di verde).

Per sapere in quale tipologia ricadono le opere edilizie di adeguamento che dovete eventualmente fare per poter chiedere il cambio di destinazione d'uso (ovvero quale è il siginifcato ad es. di "manutenzione straordinaria" o di "ristrutturazione edilizia"), è necessario fare riferimento al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", che all'articolo 3 riporta la "Definizioni degli interventi edilizi". Una volta individuata la tipologia (detta anche "qualifica" oppure "qualificazione" dell'intervento), si potrà valutare quale saranno le procedure da seguire. 

S.l.p. - Superficie lorda pavimentabile

Definita all'art. 4, comma 6, del Piano delle Regole, è la superfice degli spazi agibili rilevante ai fini urbanistici, ovvero è la volumetria edificabile assentita (cioè autorizzata) dal titolo edilizio originario3. La s.l.p. è calcolata sommando le superfici di tutti i piani dell'edificio comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali, fatta eccezione per gli spessori esterni esclusi dalle norme sull'efficienza energetica, e detraendo le superfici esplicitamente escluse cosi come elencate nello stesso comma (ad es. logge, balconi, vani scala, ascensori, parcheggi, cantine, etc.).    

Area di intervento

L'area di intervento è un concetto importante perché su questa area si basano i limiti entro i quali è possibile procedere con alcuni tipi di cambi d'uso e superata la quale, in alcuni casi, è necessario corrispondere una monetizzazione. In linea genreale, con area di intervento, definita dall'art. 4, comma 18, del Piano delle Regole, si intende l'area nella quale ricade l'intervento (con o senza opere) o l'immobile oggetto del cambio d'uso, comprensiva di tutte le aree private e/o pubbliche ricadenti al suo interno. Ma a cosa corrisponde quest'area in pratica? L'isolato, il lotto, il mappale, la superficie del palazzo, la superficie dell'unità immobiliare? Dipende. L'area è da individuarsi secondo le modalità seguenti, diverse in funzione del tipo di intervento e di cambio d'uso.  

1. Interventi maggiori con cambio di destinazione d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni

Per gli interventi di (tra parentesi gli interventi non rilevanti ai fini del ragionamento sul cambio di destinazione d'uso) 4:

  • (nuova costruzione);
  • sostituzione, comportante cambio di destinazione d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane (residenza; commercio; terziario; servizi privati);
  • ristrutturazione edilizia o urbanistica, comportante cambio di destinazione d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane (residenza; commercio; terziario; servizi privati);

si intende l'area che:

"corrisponde a quella definita catastalmente dal titolo di proprietà in essere alla data di adozione del PGT 5 ovvero quella interessata dal più recente atto di densità edilizia. Essa permane anche in presenza di alienazioni parziali intervenute successivamente alla suddetta data di adozione."6.

Ovvero, solo qualora siate nella condizione di voler modificare la destinazione d'uso da "produttivo" verso altre destinazioni e qualora possiate farlo solo mediante interventi di sostituzione o ristrutturazione edilizia o urbanistica, è necessario calcolare l'area verificando la situazione catastale prima e dopo la data di adozione del PGT, per verificare se ci siano stati frazionamenti successivi alla data di adozione. In sostanza, in questa casistica, non fa fede la dimensione dell'area frazionata e alienata successivamente al 13 luglio 2010, ma è necessario verificare la dimensione dell'area antecedente a questi eventuali frazionamenti. Se l'area deriva invece da un frazionamento eseguito prima del 13 luglio 2010, allora la dimensione di quest'area è quella da considerare per fare le valutazioni successive. Se invece esiste un atto di densità edilizia, è necessario verificare la dimensione dell'area cosi come indicata nell'atto.

2. Interventi maggiori o minori con cambi di destinazione d'uso diversi dal punto precedente 

Per i cambi di destinazione d'uso contestuali ad interventi diversi da quelli indicati al punto precedente, con area di intervento si intende sostanzialmente la s.l.p. totale dell'immobile o degli immobili ricadenti nel mappale catastale (anche qualora si consideri il cambio d'uso per una porzione di immobile o per una sola unità immobiliare). Per il calcolo sommario della s.l.p., in assenza di rilievi dell'immobile, si procede con verifica della s.l.p. a partire dall'estratto di mappa catastale (considerando l'impronta della parte costruita), moltiplicandola per il numero dei piani dell'immobile (ovvero i piani che costituiscono presumibimente s.l.p., ad es. escludendo gli interrati). Qualora il totale della superficie cosi calcolata sia inferiore ai 4.000/4.500 mq, è lecito supporre che l'area di intervento (ovvero la s.l.p. dell'immobile) non arrivi a 5.000 mq. Qualora il totale della superficie sia intorno ai 4.500/5.000 mq, gli uffici comunali possono richiedere un calcolo e una verifica più precisa.

Questi sono i casi più frequenti di cambio di destinazione d'uso, dato che comprendono tutti i casi di cambio da terziario/commerciale/servizi privati verso residenza e viceversa, oppure i cambi da produttivo verso altre funzioni qualora eseguiti con interventi diversi dalla ristrutturazione o dalla sostituzione (per i quali si rimanda al punto precedente).

Infine, e non è cosa di secondaria importanza, è necessario sottolineare che il Comune di Milano gode di discrezionalità nel decidere quale sia l'area di intevento. Infatti, l'art. 4, comma 18, del Piano delle Regole, indica anche che "è fatta salva la facoltà dell'Amministrazione di valutare la necessità di ridefinire l'area di intervento in funzione delle caratteristiche dell'intervento stesso, al fine di rendere possibile un'organica riqualificazione della parte di territorio interessato o la realizzazione di servizi e infrastrutture di interesse pubblico e generale". Traducendo ed estremizzando, potrebbe accadere che il vostro intervento, non soggetto in teoria a monetizzazioni perché ricadente in un'area di intervento inferiore a certi limiti, possa essere ridefinito e/o monetizzato in virtù del fatto che il Comune può decidere di considerare più ampia l'area di intervento nella quale vi trovate, facendovi ricadere automaticamente in altri tipi procedure.   

Condizioni per la modifica della destinazione d'uso

Date le definizioni di cui sopra, la modifica della destinazione d'uso è sempre ammessa dal nuovo PGT 7, ed è subordinata a:

  1. verifica che i luoghi siano a norma rispetto alla destinazione d'uso finale, in paticolare riguardo alle norme igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di acustica, etc. In caso contrario è necessario eseguire opere edilizie di adeguamento;
  2. verifica che i luoghi possiedano s.l.p. - superficie lorda pavimentabile (cioè le superfici cui è stata autorizzata la "permanenza di persone") per i cambi di destinazione d'uso verso funzioni che prevedono la permanenza di persone (ad es. per i cambi verso la residenza, uffici, laboratori, negozi, etc.);
  3. eventuale bonifica dei suoli, tipicamente per cambi d'uso da produttivo ad altre funzioni;
  4. eventuale pagamento del contributo di costruzione (dato dalla somma di: oneri di urbanizzazione primaria + oneri di urbanizzazione secondaria + contributo sul costo di costruzione + smaltimento rifiuti);
  5. eventuale pagamento della monetizzazione (in alternativa al reperimento di aree per servizi);
  6. presentazione delle pratiche edilizie necessarie per il cambio d'uso e pagamento dei relativi costi professionali.

1. Verifica della regolarità dei luoghi

Per sapere se i luoghi sono a norma per la destinazione finale è necessario che un professionista faccia uno studio/valutazione di fattibilità per verificare se l'immobile deve essere adeguato o meno alla nuova funzione. In funzione della destinazione d'uso finale, è probabile che dobbiate rivolgervi a professionisti specializzati in campi diversi: per i cambi verso funzioni produttive dovrete rivolgervi a progettisti competenti nei settori industriale o artigianale; per cambi verso funzioni commerciali di grandi dimensioni dovrete rivolgervi a progettisti esperti in centri commerciali o grandi superfici di vendita; per cambi d'uso verso funzioni residenziali/ricettive o terziarie/uffici dovrete rivolgervi a progettisti esperti in questi settori; e cosi via per le destinazioni scolastiche, ospedaliere, studi dentistici, etc.

2. Verifica della s.l.p.

La verifica che i luoghi possiedano s.l.p. è da farsi solo nei casi dubbi, oppure nei casi di locali seminterrati e sotterranei, e per i sottotetti. Ovvero, un ufficio al terzo piano per il quale si chiede il cambio d'uso a residenza possiede già sicuramente s.l.p. (ovvero possiede una volumetria autorizzata dal titolo edilizio originario, cioè possiede già "permanenza di persone"). Diversamente, qualora si chieda il cambio d'uso di un magazzino in un seminterrato verso la residenza, non è detto che il magazzino sia nato in origine con s.l.p., ovvero con la permanenza di persone. Qualora il magazzino non abbia permanenza di persone, l'unico modo per rendere agibile a residenza il magazzino sarebbe quello di recuperare volumetria nel lotto, cosa improbabile nelle parti di Milano già densamente costruite, oppure di utilizzare diritti volumetrici grazie alla nuova norma sulla perequazione, che però è di applicazione più complicata.  

Nei casi di locali completamente interrati ("sotterranei", come da definizione del Regolamento Edilizio), ovvero di locali la cui quota di intradosso del solaio superiore sia pari o inferiore alla quota del piano di spiccato (ad es. il cortile o il marciapiede), è molto improbabile che abbiano s.l.p., a meno che non siano stati condonati nel tempo. Quindi, in questi casi, la prima operazione da farsi è di procedere alle visure degli atti di fabbrica per capire se tali locali siano stati in origine già edificicati con "permanenza di persone". 

Non confondete i requisiti igienico-sanitari con la permanenza di persone. Avere tutti i requisiti igienico-sanitari non significa avere la permanenza di persone; significa solo che è possibile "richiedere" la permanenza di persone, ovvero s.l.p., la quale però o esiste già o deve essere reperita come nuova "volumetria" edificabile nel lotto. Viceversa, non confondete la permanenza di persone con l'agibilità (cioè con i requisiti igienico-sanitari): una s.l.p. regolarmente autorizzata può non essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario. Infatti, una unità immobiliare in un edificio, correttamente autorizzata dagli atti edilizi originali e con una propria s.l.p., può essere stata oggetto di abusi o di opere interne non a norma dal punto di vista igienico-sanitario.

Per la verifica, è necessario procedere con le visure degli atti di fabbrica relativi all'immobile presso il Comune di Milano, come spiegato più avanti nel capitolo relativo ai contributi e alle monetizzazioni. 

3. Bonifica dei suoli

Per i cambi di destinazione d'uso in aree o immobili originariamente industriali o artigianali (o nei quali erano comunque depositate o utilizzate sostanze pericolose), bisogna in genere procedere con le indagini ambientali e la bonifica dei suoli, a meno che non si possa dimostrare che la bonifica non sia necessaria o che sia già stata fatta.

L’avente titolo che presenta il cambio d'uso è tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10), del Piano delle Regole (art. 5, comma 3) e della normativa vigente. In questi casi, alla domanda di cambio d'uso deve essere allegata apposita autocertificazione documentata (vedi i modelli reperibili alla pagina “Bonifiche” del sito del Comune di Milano). Qualora il cambio d'uso non sia significativo, basterà dichiararlo nella modulistica.

4. e 5. Verifica del contributo e della monetizzazione

Per sapere quali degli eventuali oneri siano da pagare per il cambio di destinazione d'uso, nel Comune di Milano è necessario identificare in quale situazione ci si trova:

  • in primo luogo, se il cambio d'uso viene eseguito senza opere 8 o con opere 9
  • in secondo luogo, se il cambio d'uso viene effettuato entro 10 anni o dopo 10 anni dall'ultimazione dei lavori dell'ultima pratica edilizia esistente relativa all'unità immobiliare (o a porzioni di immobile, o a interi immobili) per la quale si chiede il cambio d'uso. Nella nota tecnica legislativa, in calce all'articolo, riporto gli estratti degli articoli da cui si desumono le fattispecie "con/senza" opere e "entro/oltre" i dieci anni;
  • in terzo luogo, qualora esista una pratica entro i 10 anni, è necessario appurare se questa è stata di tipo oneroso o non oneroso (cioè se sono stati pagati o meno dei contributi di costruzione); quest'ultima distinzione serve a valutare se è necessario integrare il contributo di costruzione contestualmente al cambio di destinazione d'uso che volete attuare.

Per valutare se le opere sono necessarie, si veda il paragrafo più sopra relativo alla "verifica della regolarità dei luoghi".

Per verificare se esistono pratiche edilizie entro i dieci anni (e valutare se sono onerose o meno) è necessario procedere con una visura del fascicolo edilizio relativo all'immobile presso l'ufficio visure del Comune (tecnicamente un accesso agli atti). L'accesso agli atti può essere fatto direttamente dal proprietario, ma si consiglia di farlo fare al professionista che seguirà la pratica di cambio d'uso. Infatti, anche qualora vogliate fare le visure in autonomia o qualora siate proprietari già da più di dieci anni e potete dichiarare che non ci sono stati atti edilizi in questo intervallo di tempo, il professionsta scrupoloso le vorrà comunque rifare dato che sarà sua la responsabilità di dichiarare, nella pratica edilizia che sottoscriverà, di avere espletato le verifiche necessarie. Entrambe queste verifiche richiedono tempo (in particolare le verifiche sugli atti edilizi, come descrivo nell'articolo Accertamenti di conformità urbanistica ed edilizia, ipotecaria e catastale, al paragrafo "Visure atti edilizi e di condono"), percui dovete considerare questo aspetto nella vostra programmazione dei tempi.

Le due verifiche (con/senza opere ed entro/oltre dieci anni) hanno origini e finalità diverse. In particolare, il limite dei 10 anni trova la sua ragione nella volontà del Comune di evitare prassi elusive dell'art. 5, comma 3, del Piano delle Regole, che richiede il reperimento di aree per servizi (o monetizzazione) qualora si modifichi la destinazione d'uso con opere. Un proprietario potrebbe infatti presentare, a distanza di tempo, due pratiche diverse: una prima pratica relativa ad un intervento con opere senza cambio d'uso e, qualche anno dopo, una seconda pratica di cambio d'uso senza opere. Prese singolarmente, le due pratiche non sarebbero soggette al reperimento di aree per servizi (o alla monetizzazione); ma considerate nella loro totalità, le pratiche costituiscono un cambio d'uso con opere, che è invece soggetto al reperimento di aree o alla monetizzazione.

Percui, qualora esista una pratica edilizia la cui fine lavori sia datata entro i dieci anni passati, la pratica di cambio d'uso attuale "senza opere" deve essere "ricongiunta" a quella vecchia pratica, considerando le due pratiche come se fossero un'unico intervento fatto oggi. Superati i dieci anni, invece, il Comune non considera più le due pratiche come riconducibili allo stesso intervento e quindi, non essendoci più il "ricongiungimento", non sono dovute le verifiche sugli oneri e le monetizzazioni (che quindi, in pratica, non sono dovuti se il cambio d'uso può essere fatto appunto "senza opere", ovvero se i luoghi sono già a norma per la destinazione d'uso finale. La verifica sugli oneri e monetizzazioni è da farsi, invece, qualora il cambio d'uso sia da farsi "con opere"). 

Una volta identificata la situazione in cui vi trovate (con/senza opere; entro/oltre 10 anni; oneroso/non oneroso), i casi in cui potete ricadere sono elencati di seguito. Per ogni casistica è indicato se dovete procedere o meno con la verifica e il calcolo del contributo e della monetizzazione. In sostanza, non si devono sicuramente corrispondere oneri e/o monetizzazioni solo per cambi di destinazione d'uso in immobili di cui si è certi che non sono necessarie opere edili e per i quali non esistono titoli edilizi (cioè pratiche edilizie) la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. In tutti gli altri casi, il Comune richiede di "verificare" se sia necessario pagare oneri e/o monetizzazioni; infatti, anche qualora sia necessario fare delle opere edili e/o esistano titoli edilizi, non è detto che sia sempre necessario corrispondere oneri. In pratica, si danno i seguenti casi:

  • a) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "dopo i dieci anni";
  • b) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "non onerose" 10;
  • c) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "onerose" 11;
  • d) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi minori  10 e con ultima fine lavori datata "oltre dieci anni", oppure con fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "non onerose";
  • e) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi minori 10 e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "onerose";  
  • f) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi maggiori 11, indipendentemente dall'esistenza o meno di pratiche pregresse. 

Il Comune di Milano distingue invece tre casi, usando una terminologia basata sulla presenza di opere e sulla dotazione di servizi (o monetizzazione), ma che ha lo stesso significato della suddivisione di cui sopra e il cui risultato è lo stesso:

  • mutamento di destinazione d’uso senza opere contestuali;
  • mutamento di destinazione d’uso senza opere contestuali con verifica conguaglio della dotazione di servizi;
  • mutamento di destinazione d’uso con opere edilizie contestuali.

a) cambio d'uso senza opere, dopo dieci anni da fine lavori

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che abbiate fatto espletare le visure edilizie per verificare che non esistano atti edilizi negli ultimi dieci anni.

Questi cambi d'uso 12 non sono soggetti alla monetizzazione (o, in alternativa, al reperimento di aree per servizi) e neanche alla verifica dell'eventuale integrazione del contributo di costruzione.

b) cambio d'uso senza opere, entro i dieci anni da fine lavori non onerosa

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esiste una fine lavori datata negli ultimi dieci anni relativa ad un atto edilizio di tipo "non oneroso".

Questo cambio d'uso, come spiegato più sopra, è da "ricongiungere" all'ultima pratica edilizia, relativa ad opere edilizie non onerose, la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. Percui, per effetto del "ricongiungimento", è come se il cambio di destinazione d'uso di "oggi" fosse stato fatto all'epoca della pratica precedente. O, viceversa, è come se le opere edilizie della vecchia pratica fossero fatte oggi; infatti, gli eventuali oneri integrativi sono da pagare con i parametri attuali e non quelli vecchi. 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "non oneroso", non è necessario verificare e corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

c) cambio d'uso senza opere, entro i dieci anni da fine lavori onerosa

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esiste una fine lavori datata negli ultimi dieci anni relativa ad un atto edilizio di tipo "oneroso".

Questo cambio d'uso, come spiegato più sopra, è da "ricongiungere" all'ultima pratica edilizia, relativa ad opere edilizie onerose, la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. Percui, per effetto del "ricongiungimento", è come se il cambio di destinazione d'uso di "oggi" fosse stato fatto all'epoca della pratica precedente. O, viceversa, è come se le opere edilizie della vecchia pratica fossero fatte oggi; infatti, gli eventuali oneri integrativi sono da pagare con i parametri attuali e non quelli vecchi. 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "oneroso", è necessario verificare se sia da corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione. La verifica deve essere fatta confrontando gli oneri già versati nell'ultima pratica con gli oneri che dovreste versare oggi qualora le "opere con cambio d'uso" fossero fatte oggi. Possono darsi delle situazioni per le quali questa verifica sia negativa e che quindi non dobbiate versare contributi di costruzione integrativi.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

d) cambio d'uso con opere minori, oltre i dieci anni / non onerose

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma, che rientrino nella fattispecie degli interventi minori 10 e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che non esistono atti edilizi negli ultimi dieci anni oppure che esistano atti edilizi entro i dieci anni di tipo "non oneroso".

Questi cambi d'uso, essendo già "con opere", non sono soggette al meccanismo del "ricongiungimento" all'ultima pratica edilizia per effetto dell'art. 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ma sono soggette ad una analoga verifica per effetto della Legge Regionale 12/2005. Ovvero, dal punto di vista della monetizzazione, queste pratiche sono soggette alla normale disciplina degli interventi edilizi per i quali è necessario verificare se il cambio d'uso è da monetizzare; mentre dal punto di vista del contributo di costruzione, vige l'art. 52, comma 3, della Legge Regionale 12/2005, il quale introduce comunque il limite dei dieci anni per il contributo di costruzione a prescindere dal "ricongiungimento". 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato non esistono pratiche entro i dieci anni o che esistono ma sono di tipo "non oneroso", non è necessario verificare e corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

e) cambio d'uso con opere minori, entro i dieci anni onerose

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma, che rientrino nella fattispecie degli interventi minori 10 e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esistono atti edilizi negli ultimi dieci anni di tipo "oneroso".

Come per il punto precedente, questi cambi d'uso, essendo già "con opere", non sono soggette al meccanismo del "ricongiungimento" all'ultima pratica edilizia per effetto dell'art. 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ma sono soggette ad una analoga verifica per effetto della Legge Regionale 12/2005. Ovvero, dal punto di vista della monetizzazione, queste pratiche sono soggette alla normale disciplina degli interventi edilizi per i quali è necessario verificare se il cambio d'uso è da monetizzare; mentre dal punto di vista del contributo di costruzione, vige l'art. 52, comma 3, della Legge Regionale 12/2005, il quale introduce comunque il limite dei dieci anni per il contributo di costruzione a prescindere dal "ricongiungimento". 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "oneroso", è necessario verificare se sia da corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione. La verifica deve essere fatta confrontando gli oneri già versati nell'ultima pratica con gli oneri che dovreste versare oggi qualora le "opere con cambio d'uso" fossero fatte oggi. Possono darsi delle situazioni per le quali questa verifica sia negativa e che quindi non dobbiate versare contributi di costruzione integrativi.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

f) cambio d'uso con opere maggiori

Fatta eccezione per gli interventi ricadenti sotto la categoria "nuove costruzioni", per le quali il concetto di cambio di destinazione d'uso è raro che trovi applicazione, se non nelle varianti, questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che rientrino nella fattispecie degli interventi maggiori 11

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che le opere maggiori sono naturalmente soggette a tale contributo, sarà compito del professionista calcolare tali contributi all'interno della pratica stessa.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

6. Pratiche edilizie e costi professionali

La pratica edilizia da usare per un cambio d'uso varia molto in funzione della tipologia di cambio d'uso in cui ricadete, percui non è possibile sintetizzare e fornire una casistica. Ogni cambio di destinazione d'uso è un caso particolare. Tuttavia, dovrete tenere conto che, in ogni caso, queste pratiche non sono quasi mai semplici (tranne qualche caso) e possono anche incidere sui costi del cambio d'uso. Infatti, nei casi peggiori sono richieste varie relazioni e pratiche integrative necessarie per "dimostrare" al Comune di avere raggiunto tutti i requisiti minimi per la messa a norma della destinazione d'uso finale.

Ad esempio, nei casi di cambio di destinazione d'uso di un laboratorio (destinazione "produttiva") ad appartamento (destinazione d'uso "residenziale"), nei quali siano previste opere di adeguamento anche sull'involucro, sono richieste le seguenti pratiche: la domanda di cambio d'uso con i relativi elaborati grafici ed allegati; la relazione tecnica sull'efficienza energetica per le componenti di involucro oggetto di intervento; la relazione previsionale di clima acustico; la relazione sui requisiti acustici passivi; le indagini ambientali e la bonifica dei suoli qualora l'immobile ricada in area ex-industriale o qualora nel laboratorio sia stato fatto uso di sostanze chimiche inquinanti; i calcoli termotecnici; l'atto di aggiornamento catastale per la nuova destinazione; la certificazione energetica; il collaudo delle opere e la domanda di agibilità. Il costo complessivo di tali pratiche (da produttivo a residenziale) non è quasi mai inferiore a varie migliaia di euro (per i casi più semplici) e può raggiungere e superare la decina di migliaia di euro (e oltre) per i casi più complicati o per interventi più estesi, quindi è opportuno valutare il cambio di destinazione d'uso anche in funzione delle spese professionali. Inoltre, poiché è raro che il cambio d'uso da una funzione produttiva ad una residenziale si possa fare "senza opere" (sono sempre necessarie opere di adeguamento igienico-sanitario, acustico, termico e di coibentazione), è necessario tenere conto anche dei costi tecnici di progettazione degli interventi, di direzione lavori, dei collaudi, della gestione degli appalti, della sicurezza, etc.

Se il cambio d'uso di cui sopra (laboratorio-appartamento) è da farsi in locali seminterrati, i requisiti aumentano ed è sicuramente necessario eseguire opere di adeguamento igienico-sanitario (coibentazioni, isolamenti acustici, vespaio aerato, pompe di sollevamento per le acque qualora la fognatura non sia già sotto il livello del pavimento, etc.), senza considerare che il cambio d'uso verso la destinazione residenziale è ammissibile solo se il pavimento del seminterrato è a quota non inferiore a 100 cm dalla quota di marciapiede.

I cambi di destinazione d'uso, in sostanza, raramente comportanto solo la redazione di semplici pratiche edilizie (tranne casi semplici da ufficio a residenza o viceversa, ove l'ufficio ha già tutte le caratteristiche di un appartamento); normalmente comportano varie verifiche e accertamenti, e quasi sempre richiedono delle vere e proprie opere di riqualificazione edilizia che comportano un progetto di adeguamento e dei lavori edilizi (soprattutto nei cambi tra destinazioni che si differenziano molto per i requisiti igienico-edilizi, come ad es. tra laboratorio e residenza o tra negozio e residenza).

Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)

Qualora sia necessario verificare se il cambio d'uso richiede il reperimento di nuove aree per servizi (o, in sostituzione totale o parziale, il pagamento di un corrispettivo in denaro, ovvero la monetizzazione) è necessario identificare in quale delle seguenti casistiche si ricade (insieme alle casistiche di cui sopra).

Cambio d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane

Il cambio di destinazione d'uso dalle funzioni urbane produttive (edifici adibiti ad attività industriali, artigianali ed assimilabili) verso altre funzioni urbane, come il terziario (uffici, showroom, etc.) o la residenza, è ammesso con le seguenti modalità.

Se l'area di intervento è inferiore a 5.000 mq, la s.l.p. è recuperabile integralmente 13. Sotto i 5.000 mq, la modalità di intervento è diretta (cioè senza convenzioni con il Comune). Se l'area di intervento è superiore a 5.000 mq, subentrano altre casistiche che devono essere analizzate caso per caso.

Per il cambio d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni, se attuato con opere (anche con il meccanismo del ricongiungimento di cui sopra), è prevista la monetizzazione totale o parziale (in sostituzione al reperimento delle aree a standard per la dotazione dei servizi) pari al 100% della s.l.p. oggetto di mutamento della destinazione 14, che nel Comune di Milano oscilla da circa 180,00 euro/mq di s.l.p. a 1.200,00 euro/mq di s.l.p., a seconda della zona (fonte: Comune di Milano - Tabella di Agggiornamento dei valori di monetizzazione delle aree a standard. In calce all'articolo è allegata la tabella, che si invita però a verificare anche sul sito del Comune di Milano, dato che viene aggiornata periodicamente).

Fanno eccezione i cambi d'uso da funzioni urbane produttive verso gli esercizi commerciali di vicinato (superficie di vendita15 non superiore a 250 mq), per i quali non è prevista la monetizzazione ai sensi dell'art. 9, comma 1.c del Piano dei Servizi, ma a condizione che si sottoscriva un atto d’obbligo registrato e trascritto (valevole per il proponente ed i suoi aventi causa) con impegnativa alla monetizzazione in caso di successive fusioni o ampliamenti dell'unità commerciale di vicinato e/o di successivo ulteriore cambio d’uso verso altra funzione (terziario, servizi privati, residenziale). Per tutte le altre forme di commercio (medie e grandi strutture di vendita, Centri Commerciali), è previsto il reperimento della dotazione di servizi (o la monetizzazione ove possibile).

Cambio d'uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale

I cambi d'uso da terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale sono autorizzati secondo la seguente tabella:

  • per immobili compresi in NAF o ADR16:
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. inferiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)17;
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente residenziale di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)18
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente dedicato a terziario, commerciale e servizi privati di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso comporta il conguaglio e l’adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) nella misura del 18% della s.l.p. convertita (allegare calcoli e prospetto)19;
  • per immobili compresi in ARU20:
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva inferiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)17;
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva superiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), ai sensi dell’art. 11 del Piano delle Regole dovrà essere stipulata convenzione per la realizzazione di una quota minima del 35% della superficie oggetto di cambio d’uso per interventi di edilizia residenziale sociale21.

Cambio d'uso da residenziale verso altre funzioni urbane

I cambi d'uso da residenziale verso terziario/commerciale/servizi privati sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione).

I cambi d'uso da residenziale verso produttivo sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi.

Cambio d'uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati verso produttivo

I cambi d'uso da terziario/commerciale/servizi privati verso funzioni produttive sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione).

Nota tecnica legislativa 

Le due fattispecie "con opere" o "senza opere" derivano indirettamente dalla lettura del testo dell'art. 5, comma 3, del Piano delle Regole, laddove si dice che (il grassetto è mio):

Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile attuato con opere edilizie che determina un aumento o una variazione del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale, comporta il reperimento totale o parziale delle aree secondo quanto previsto dall’art. 9 delle norme di attuazione del Piano dei Servizi. Per i servizi commerciali si rinvia alle disposizioni del titolo IV. 

Ovvero, si desume che, in assenza di opere, l'art. 9 del Piano dei Servizi non sia applicabile. Oltre al Piano delle Regole, la distinzione tra interventi con o senza opere è fatta dall'art. 52 della Legge Regionale 12/2005, che titola: "Art. 52 (Mutamenti di destinazione d'uso con e senza opere edilizie)".

Le due fattispecie "entro i 10 anni" o "dopo i 10 anni", invece, derivano sia dall'art 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ladodve recita, al secondo paragrafo:

Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori di un titolo edilizio precedente, l’ammissibilità della stessa, il contributo di costruzione e le dotazioni territoriali dovute sono determinati ricongiungendo l’intervento edilizio al cambio di destinazione d’uso.

sia indirettamente dalla lettura del testo dell'art. 52, comma 3, della stessa L.R. 12/2005, che recita:

Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.

  • 1. a. b. Norme di attuazione del P.G.T. - Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano.
  • 2. Per essere corretti bisognerebbe dire "destinazione d'uso terziario" e "categoria catastale A/10". Non sono rari i casi di "destinazione d'uso residenziale" con "categoria catastale A/10", ovvero di unità immobiliari che sono ancora formalmente appartamenti dal punto di vista urbanistico ma che sono stati riaccatastati come uffici senza fare una modifica di destinazione d'uso urbanistica. Ecco perché non basta fare una visura catastale per sapere quale sia la destinazione d'uso, dato che la visura catastale vi fornisce solo la categoria catastale, che può non corrispondere con gli ultimi atti edilizi.
  • 3. La corrispondenza tra s.l.p., espressa in mq, e la volumetria, espressa in mc, è stabilita dal comma 7 dello stesso art. 4, che definisce il Volume come il prodotto della s.l.p. x 3 metri. In sostanza, è indifferente parlare di "s.l.p." o di "volumetria" autorizzata, dato che entrambe esprimono la stessa quantità, con una differenza di un fattore 3.
  • 4. Art. 11, comma 3, del Piano delle Regole.
  • 5. La data di adozione è il 13/14 luglio 2010. Il PGT è stato adottato con una seduta del Consiglio Comunale iniziata il 13 luglio e terminata il 14 luglio, da cui le due date di adozione, N.d.R.]
  • 6. Piano delle Regole, art. 4, comma 18.
  • 7. Vedi art. 5, comma 2, del Piano delle Regole, che rimanda agli articoli 6 e 11.
  • 8. Ovvero, sia ha la condizione "senza opere" qualora i luoghi siano già a norma per la destinazione d'uso finale e non è necessario fare opere di adeguamento igienico-sanitario, strutturale, funzionale, etc.
  • 9. Ovvero, si ha la situazione "con opere" qualora i luoghi non siano a norma per la destinazione finale e sia necessario procedere con opere edilizie. Secondo la mia interpretazione, si intendono "opere edilizie" quelle eccedenti la manutenzione ordinaria (cosi come definita dall'art. 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia"; in sostanza, semplificando, le opere di finitura e di semplice manutenzione degli impianti). Ma una lettura rigida e testuale delle norme potrebbe includere anche la manutenzione ordinaria. In tal caso si rimanda ai singoli casi o alle valutazioni degli uffici Comunali.
  • 10. a. b. c. d. e. Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
  • 11. a. b. c. Ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia, nuova costruzione.
  • 12. Ovvero, cambi di destinazione d’uso di immobili per i quali sono decorsi dieci anni o più dall’ultimazione dei lavori dell’ultimo titolo edilizio rilasciato (P.d.C. - Permesso di Costruire) o presentato (D.I.A.; S.C.I.A.; C.I.L.A.).
  • 13. Piano delle Regole, art 5, comma 4, lett. a2: "per gli interventi su aree inferiori ai 5.000 mq, è consentito il recupero integrale della S.l.p. esistente"
  • 14. Art. 9.1, comma a) del Piano dei Servizi.
  • 15. Per superficie di vendita si intende l'area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature, vetrine; non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, uffici, servizi.
  • 16. Nuclei di Antica Formazione e Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
  • 17. a. b. Art. 9, comma 1.3, lettera a) del Piano dei Servizi.
  • 18. Interpretazione per lettura congiunta dell'art. 9, al comma 1, lettera a), e al comma 1.3, lettera a), del Piano dei Servizi. Tale interpretazione è confermata dalla modulistica del Comune di Milano, che prevede la stessa fattispecie di esclusione della monetizzazione.
  • 19. Art. 9, comma 1.3, lettera b) del Piano dei Servizi.
  • 20. Ambiti de Rinnovamento Urbano, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
  • 21. Art. 11, comma 4 del Piano delle Regole.
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31 July, 2017 - 11:24

Trascrizione sentenza dichiarativa di fallimento (immobili). Procedura Conservatoria Registri Immobiliari. Procedura unimod.

Trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento (immobili).

Ai sensi dell'articolo 88 della Legge Fallimentare, qualora il fallito possegga beni immobili, il curatore fallimentare deve notificare, ovvero trascrivere la sentenza dichiarativa di fallimento alla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per gli immobili. La nota di trascrizione deve contenere alcuni dati obbligatori indicati dall'art. 2659 del Codice Civile1, tra cui i dati degli immobili in capo ai soggetti falliti. Qualora il Curatore Falimentare 

"non provveda autonomamente e spontaneamente alla presentazione delle note di trascrizione su supporto informatico presso la Conservatoria competente, ma si limiti a notificare al Conservatore un estratto della sentenza dichiarativa di fallimento a norma dell'art. 88, secondo comma, della legge fallimentare, gli Uffici dei registri immobiliari dovranno adottare il seguente iter procedimentale: 

1. compilazione d'ufficio delle note di trascrizione su supporto informatico, utilizzando il codice residuale 600, senza indicazione dei beni immobili (in tale caso, infatti, la deroga a quanto previsto dall'art. 2659 c.c. in tema di contenuto obbligatorio della nota di trascrizione, va ricondotta alla peculiare natura della trascrizione della sentenza di cui trattasi); 

2. esecuzione d'ufficio della formalità di trascrizione, con prenotazione a debito dei tributi complessivamente dovuti, ai sensi dell'art. 16, comma 1, lett. e), del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347."2

Normalmente, il Curatore (o un tecnico di fiducia) dovrà procedere a:

  • fare una visura catastale nazionale nominativa che, anche se non probatoria, consente una prima scrematura che comprenderà anche i beni siti nelle circoscrizioni degli Uffici Tavolari del Friuli-Venezia Giulia (con esclusione degli Uffici Tavolari del Trentino Alto Adige e degli Uffici di Fascicolazione dell'Alto Bresciano);
  • successivamente, sulla base dei risultati delle predette visure, ad effettuare le visure catastali per singolo immobile;
  • a fare una ispezione ipotecaria nazionale nominativa (non per immobile perché non prevista dalla legge ipotecaria) che garantirebbe anche l'individuazione di immobili già venduti ma con atti revocabili da parte della procedura concorsuale;
  • a presentare la nota di trascrizione della sentenza dichiaraliva di fallimento con l'indicazione degli immobili presso ogni Agenzia del Territorio competente (v. paragrafo Presentazione documenti), anche successivamente al temine di legge (la sanzione per ritardata trascrizione ammonta ad € 10,30). Ricordo che c'è la possibilità di chiedere la prenotazione a debito della spesa, qualora ne ricorrano i presupposti. 

Documenti da allegare alla nota di trascrizione per la Conservatoria dei RR.II.

Per procedere con la trascrizione sono necessari i seguenti documenti e dati: 

  1. copia conforme autenticata della sentenza dichiarativa di fallimento;
  2. ricevuta del pagamento delle imposte ipotecarie (F233 da versare in banca), da compilarsi in questo modo:
    • campi 1-2-3: campi da non compilare; 
    • campo 4: tribunale che ha emesso la sentenza e relativo codice fiscale (ad es. Tribunale di Milano, c.f. 80151430156);
    • campo 5: anagrafica del curatore falilmentare richiedente la trascrizione;
    • campo 6: codice ufficio della Conservatoria in cui la nota di trascrizione sarà protocollata (ad es.: milano 1 e 2 = "KG7");
    • campo 9: "TR" (codice per le formalità ipotecarie per ogni Conservatoria sul territorio nazionale);
    • campo 10: anno di emissione dell'atto, seguito dal numero del repertorio dell'atto. Ad es: se il numero R.G. della sentenza è 1038/2013, nell'F23 si riporterà 2 0 1 3 1 0 3 8. Il "numero del repertorio" cosi come indicato nell'F23 è quello che sarà utilizzato nella nota che si trascrive;
    • campi 11-12-13: codici e descrizione delle imposte. Riportare in tre righe i seguenti codici-descrizioni-importi:
      • 649T - imposta ipotecaria - 200,00;
      • 456T - imposta di bollo - 59,00;
      • 778T - tassa ipotecaria - 35,00;
      • riportare il totale 294,00 nel rigo "per un importo complessivo di euro", e l'equivalente valore in lettere nel rigo sottostante;
    • firma: firma il versante in banca (non necessariamente il richiedente o il soggetto a favore);
    • importante: la banca deve compilare gli "estremi del versamento", la data, ABI e CAB.
  3. visura camerale "in liquidazione" 4 del soggetto fallito;
  4. visura catastale del bene (o dei beni) immobiliare da trascrivere;
  5. dati del curatore fallimentare, integrativi dei dati già presenti nella visura camerale del soggetto fallito (sede da indicare nella trascrizione, se diversa dal domicilio indicato in visura).

Presentazione documenti

Una volta recepiti questi dati, si procede con la compilazione della trascrizione con procedura unimod e con il deposito della sentenza presso la Conservatoria. Il ritiro del certificato di eseguita formalità, o "duplo" (a firma del Conservatore), avviene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, da 7 a 30 giorni dopo il deposito, in base ai tempi indicati dalle singole Conservatorie.

In presenza di vari beni immobili sul territorio nazionale è necessario presentare più copie della sentenza nelle rispettive Conservatorie cui gli immobili competono. Per non recarsi fisicamente presso le singole Conservatorie, è possibile inviare un plico via posta, contenente:

  • copia autentica della sentenza;
  • nota di trascrizione (potrebbe essere necessario inviarne due copie);
  • F23 completo (ricordarsi gli estremi ABI, CAB e la data nei campi in calce all'F23);
  • CD masterizzato contenente il file xml generato dalla procedura unimod;
  • busta preaffrancata per farsi riinviare il duplo firmato dal Conservatore.

Per trovare l'indirizzo degli uffici delle Conservatorie (uffici di Pubblicità Immobiliare), consultate il seguente indirizzo: http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/UfficiProvinciali/index.php.

  • 1. "[...] il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale [...]", art. 2659, comma 1.
  • 2. Agenzia del Territorio - Circolare del 23/04/2003 n. 3 - Oggetto: Sentenze dichiarative di fallimento - Art. 88, secondo comma, del R.D. 16 marzo 1942, n. 267 - Modalità di attuazione della pubblicità nei registri immobiliari. Vedi pdf in calce.
  • 3. Modello di pagamento per tasse, imposte, sanzioni e altre entrate.
  • 4. Ovvero, visura successiva alla messa in liquidazione, riportante il provvedimento dell'autorità giudiziaria, il liquidatore e il curatore fallimentare.
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PDF icon Circolare del 23/04/2003 n. 3125.86 KB
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Last modified: 
12 March, 2017 - 11:45

L'architettura moderna nell'età del petrolio. Limiti delle mode e degli stili architettonici. Efficienza ecologica ed efficienza intrinseca.

Pensate che gli edifici contemporanei abbiano perso la capacità di rappresentare i nostri luoghi? Avete la sensazione che l'architettura attuale, per quanto "creativa" e "innovativa", appaia già obsoleta? Guardando un nuovo edificio residenziale, o un nuovo palazzo uffici dal design futuristico, avete una sensazione di deja vu? Non capite perché non vi sentite a vostro agio nelle città, nei quartieri in cui vivete o nelle case che abitate? 

Ebbene, la responsabilità (o la colpa, se volete usare un termine più diretto) è presumibilmente dell'abbaglio culturale che abbiamo preso durante questi ultimi settant'anni, che ha investito la cultura della critica architettonica e della progettazione, della produzione edilizia e delle politiche urbanistiche.

Sembra che l'architettura moderna e i suoi sequel (decostruttuvismo, post-modernismo, minimalismo?, etc.) sia giunta ai suoi limiti. Molta parte delle architetture contemporanee, affascinanti nei render o appena costruite, poco dopo appaiono superate, spente, meteoriti caduti ed incastonati al suolo. Anche le architetture moderne in senso stretto sono ancora oggi osservate come opere d'arte, oggetti da studiare e paradigmi stilistici. Eppure sono macchine che non funzionano. Siamo stati abbagliati?

Un'analisi interessante, svolta da Michael Mehaffy e Nikos A. Salingaros, in Toward resilience architetcture, una serie di articoli su www.metropolismag.com, (di)mostra un punto di vista altamente condivisibile (leggi gli articoli in italiano qui di seguito).

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Last modified: 
26 March, 2017 - 15:04
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