André Bonfanti Design Workshop

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ISSN 2499-8524

Acquistare casa: verifiche preliminari, proposta e clausole.

Verifiche preliminari e regole per l'acquisto di unità immobiliare esistente tra privati. La proposta d'acquisto e il preliminare di vendita (compromesso). La risoluzione dei problemi: le condizioni sospensive. Le verifiche urbanistico-edilizie e catastali. La provvigione di agenzia. La caparra (confirmatoria e penitenziale). Consigli per comprare.

La proposta d'acquisto e la posizione di svantaggio dell'acquirente.

L'acquirente interessato a comprare casa (o meglio tecnicamente, il promissario acquirente, anche indicato come "promittente acquirente" o "proponente" in base al contesto1), nelle fasi iniziali della trattativa e soprattutto all'atto della sottoscrizione di una proposta d'acquisto, è in una condizione di svantaggio informativo, ovvero deve fidarsi del venditore e dell'eventuale mediatore immobiliare riguardo alle informazioni sulle condizioni dell'immobile dal punto di vista urbanistico-edilizio, impiantistico, ipotecario, della titolarità e provenienza, dei gravami condominiali, etc.

Poco male, si dirà, dato che l'agenzia immobiliare è li apposta per informare completamente l'acquirente e che, infine, ci sarà un notaio che garantirà tutto. Ma, tecnicamente, non è proprio cosi: bisogna intendersi su ciò che significa "informare" e "garantire", e quali sono i limiti. A sostegno della tesi che l'acquirente abbia necessità di tutela, da tempo le associazioni dei consumatori e il Consiglio Nazionale del Notariato (link is external) hanno predisposto alcune guide per il cittadino (tra le quali la Guida "Garanzia Preliminare" (link is external) e la Guida "Acquisto Certificato" (link is external)), proprio per ridurre i rischi e le incertezze dell'acquirente; cosi anche il Consiglio Notarile di Milano (link is external), che ha predisposto un sito (www.comprarcasasenzarischi.it), contenente le stesse guide ed altre informazioni, tra le quali le avvertenze per firmare una proposta di acquisto.

In sostanza, alcuni accertamenti importanti devono essere fatti dall'acquirente, ovvero li deve chiedere ad un professionista di fiducia, ovvero all'agenzia stessa in qualità di consulente (e non in qualità di mediatrice), ovvero dovrà mettere delle condizioni sospensive alla proposta d'acquisto. Vediamo quale è il "problema" della proposta d'acquisto, quali sono i soggetti in gioco, i loro compiti e le responsabilità. Dopodiché vedremo quali sono le verifiche e i documenti che l'acquirente dovrebbe controllare o richiedere.

Da proposta irrevocabile d'acquisto a preliminare di vendita.

L'acquirente trova una casa (tecnicamente e più genericamente una "unità immobiliare") che potrebbe interessargli, visita il quartiere e il contesto, dopodiché fa uno o due sopralluoghi con l'agenzia immobiliare presso l'immobile. Gli vengono date alcune informazioni riguardo al condomìnio, alla proprietà, all'unità immobiliare e anche alla provvigione di agenzia. Arriva il momento di fare un'offerta e, in genere, l'acquirente poco informato pensa che tale offerta, da redigere su un foglio prestampato (la cosiddetta Proposta d'Acquisto2), sia solo un semplice documento interlocutorio senza particolari vincoli con il quale iniziare una trattativa con il venditore per proporre una cifra, alla quale dovrebbe seguire una fase di discussione delle condizioni di vendita e di verifica della documentazione dell'immobile, fino ad arrivare al momento di una stesura formale di un Preliminare di vendita (il cosiddetto "compromesso").

Ma normalmente non è cosi. In genere la Proposta d'acquisto contiene una clausola per la quale, se il venditore accetta la proposta che avete firmato, questa "si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorquando il promissario acquirente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta da parte del venditore". In pratica, nel momento in cui il venditore vi comunica che ha accettato la vostra offerta, vi trovate automaticamente ad essere entrambi giuridicamente vincolati in un contratto, mentre voi pensavate di essere ancora in una fase interlocutoria. E' per questo motivo che la Guida del Consiglio Nazionale del Notariato consiglia di procedere con precauzione:

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente l’affare venga concluso. La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:

  • fissare una durata la più breve possibile;
  • prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace. Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto. Quest’ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d'acquisto il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell’immobile e le garanzie).
È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.3

In pratica, una volta che la Proposta diventa Contratto Preliminare (attraverso l'automatismo della clausola sopracitata), qualora l'acquirente volesse ripensarci e non adempiere al contratto senza giustificato motivo, questi potrà perdere la caparra confirmatoria4 che ha consegnato (per recesso del venditore) o, in alternativa, potrebbe essere obbligato al risarcimento dei danni (per risoluzione del contratto), o potrebbe anche essere obbligato all'acquisto (se il venditore ricorre all'esecuzione forzata in forma specifica5, rivolgendosi al giudice ed ottenendo una sentenza sostitutiva del contratto); inoltre, l'acquirente dovrà comunque pagare la provvigione all'agenzia6, salvo ulteriori penali indicate nella proposta. Percui, è consigliabile che l'acquirente firmi una proposta d'acquisto se e solo se ha piena conoscenza di ciò che sta firmando e solo qualora abbia fatto le verifiche necessarie sull'immobile, qui sotto riportate.

Ma quali sono i limiti delle dichiarazioni del venditore, delle informazioni dell'agenzia immobiliare e delle verifiche del notaio?

Il venditore e le "dichiarazioni".

Nella proposta di acquisto il venditore deve "dichiarare" alcune condizioni e situazioni dell'immobile (ad esempio, che l'immobile non presenta vizi, che l'immobile è conforme alle norme vigenti, che non sono state deliberate spese straordinarie, etc.). Si può pensare che tale dichiarazione sia una tutela forte, e che ci si possa rivalere sul venditore se in futuro dovessero sorgere vizi o problemi. Ma in realtà, tale dichiarazione non equivale ad una "certificazione tecnica" delle condizioni dell'immobile, e in ogni caso le responsabilità del venditore si prescrivono entro un certo periodo di tempo per i vizi7. In quest'ultimo caso, l'acquirente (ormai nuovo proprietario) potrà fare causa al precedente proprietario solo nei limiti dei tempi di prescrizione e decadenza, e solo se si può dimostrare che il precedente proprietario era a conoscenza dei vizi.

Fortunatamente, alcune (non tutte) di queste dichiarazioni obbligatorie saranno verificate dal notaio all'atto del rogito attraverso i documenti ufficiali (ad es. le visure ipotecarie, o l'atto di provenienza); altre dichiarazioni saranno verificate mediante documenti che il venditore dovrà consegnare all'atto del rogito (ad es. le dichiarazioni di conformità degli impianti, se esistono). Tuttavia, alcune di queste dichiarazioni sono relative a fatti che né il notaio né l'agenzia hanno l'obbligo di verificare (vedi spiegazione ai relativi paragrafi). Eppure, alcuni di questi fatti sono fondamentali per le valutazioni sulla regolarità dell'immobile, in particolar modo la conformità urbanistico-edilizia.

Infatti, può accadere che il venditore dichiari (in buona o mala fede) che l'immobile è regolare sotto il punto di vista urbanistico-edilizio, ma si scopra successivamente che l'immobile è gravato da abusi edilizi, che possono anche rendere nullo l'atto di compravendita. In questo caso non ci sono prescrizioni, dato che le irregolarità non cadono sotto la garanzia per i vizi della cosa venduta8, ma sotto le garanzie per cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi 9 10, e quindi è necessario valutare il tipo di abuso per poter definire se l'atto di trasferimento sia valido o nullo (eventualità rara, che può accadere solo per immobili realizzati in "totale difformità" dal titolo edilizio). Normalmente è più probabile che si scoprano delle difformità minori, che non rendono nullo l'atto, ma che non è auspicabile scoprire a posteriori.

Nel migliore dei casi, il venditore possiede tutta la documentazione tecnico-amministrativa sull'immobile (licenza edilizia, agibilità, certificati di impianto, verbali di assemblea condominiale, etc.); nel peggiore dei casi, il venditore non ha in mano alcuna documentazione e potrà solo fare le dichiarazioni di rito, parte delle quali saranno verificate dal notaio come si diceva prima. Ma il problema è che l'acquirente non può aspettare il rogito prima di sapere se sta acquistando un immobile "sano" dal punto di vista edilizio, contabile e amministrativo. Le verifiche dovrebbero essere fatte prima di poter fare un'offerta economica, anche perché la presenza di difetti o di irregolarità può incidere sul valore economico dell'immobile, e l'acquirente potrebbe chiedere un maggiore sconto sul prezzo di vendita. Pertanto, l'acquirente dovrà verificare in autonomia questi fatti prima della firma della proposta, oppure dovrà inserire nella stessa proposta alcune clausole sospensive, di cui si riporta un elenco più sotto.

L'agenzia immobiliare e l'obbligo di "comunicare", ma non di "garantire".

L'agenzia immobiliare, o il mediatore in genere, non hanno uno specifico obbligo nelle verifiche tecniche o ipotecarie riguardo all'immobile. Il ruolo principale dell'agente è quello di mettere in contatto i contraenti11 e di comunicare loro i fatti e le circostanze a lui note12 con la buona diligenza, ma ciò non significa che il mediatore ha l'obbligo di fare ricerche o di certificare tali circostanze, come ribadito dalla sentenza della Cassazione n. 19075/201213, così commentata nella rivista neldiritto.it (link is external) (il neretto non è presente nell'originale):

Per quanto concerne la funzione, secondo il disposto dell’art. 1754 c.c , il mediatore mette in relazione le parti, onde favorire l’instaurazione di trattative suscettibili di sfociare nella conclusione di un affare: ne consegue che non è possibile estendere al mediatore responsabilità che sono tipiche di altre figure professionali, non essendo il mediatore il soggetto deputato a garantire la regolarità formale della compravendita – funzione assegnata al notaio – né la concreta presenza delle caratteristiche tecniche e strutturali – di competenza dei tecnici (architetto o ingegnere) - affermate dal venditore. Inoltre, l’art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di “comunicare” (e non garantire) alle parti le circostanze “note”, ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute. A tal proposito, la Suprema Corte ha costantemente affermato che “in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie (Cass. civ. n.7630/2002, n. 16009/2003, n. 13767/2004; Cass. civ. 18 gennaio 2006, n. 822). Il principio viene ribadito anche nella sentenza in esame, secondo cui nessuna responsabilità può essere ascritta al mediatore per le circostanze non conosciute, atteso che – in assenza di uno specifico incarico – questi è tenuto a riferire solo le circostanze note e quelle conoscibili con la comune diligenza.

In sostanza, a meno che l'acquirente non incarichi specificamente l'agenzia immobiliare di effettuare le verifiche tecnico-giuridiche (quindi l'agenzia diventa "consulente", con obblighi di verifica), il ruolo dell'agenzia rimane quello di mediatore (senza obblighi specifici sulle verifiche tecniche). Ciò non significa che l'agenzia sia esente da ogni responsabilità e non abbia compiti e ruoli specifici; significa solo che l'acquirente, se vuole avere garanzie, non può basarsi solo sui fatti che l'agenzia gli comunica verbalmente (tranne i casi in cui l'agenzia metta a disposizione dell'acquirente tutta la documentazione: atto di provenienza, titoli abilitativi, agibilità, conformità impianti, verbali condominiali, etc.).

Il notaio e la "commerciabilità" del bene.

Il notaio, come si diceva, è responsabile della verifica di alcuni aspetti e documenti (provenienza, pregiudizievoli, etc.), ma in genere subentrerà in genere solo in un secondo momento, dopo l'accettazione della proposta d'acquisto da parte del venditore. L'acquirente ha quindi bisogno di tutelarsi preventivamente, già all'atto della proposta irrevocabile d'acquisto, che è un atto importante da non sottovalutare dato che la sua accettazione da parte del venditore comporta la formazione di un contratto a tutti gli effetti.

In particolare, per quanto riguarda la conformità urbanistico-edilizia, serve ricordare che il notaio non ha l'obbligo di accertare se le dichiarazioni del venditore sono veritiere. Con la Sentenza n. 11628/201214 la Cassazione ha confermato l’orientamento secondo il quale

[...] è corretta l'esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore, nel caso di specie, della conformintà del bene compravenduto agli strumenti urbanistici. Ed infatti, in linea di principio, nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell'alienante, risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria, come prescritto - dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17, e art. 40, comma 2, nel testo poi sostanzialmente riprodotto dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 [...]

In sostanza, il venditore deve comunicare gli estremi delle licenze o delle concessioni, e il notaio ha il solo obbligo di "riportare" nell'atto questi dati, ma non ha l'obbligo di "verificare" se queste licenze esistano, se siano effettivamente riferite all'immobile in vendita, o se esistono ulteriori atti edilizi. Anzi, a parte i casi di evidenti abusi edilizi per i quali si configura una cosiddetta "totale diformità" rispetto al titolo edilizio, che renderebbero nulli gli atti di compravendita, l'immobile è comunque commerciabile qualora siano presenti solo delle "parziali difformità"15. In sostanza, dal punto di vista giuridico l'immobile può essere venduto (è "commerciabile") anche se possiede delle difformità minori; ma tecnicamente, dal punto di vista urbanistico-edilizio, queste difformità minori sarebbero comunque da sanare con eventuali pratiche edilizie se l'acquirente vuole che l'immobile sia completamente in regola.

Un notaio scrupoloso, tuttavia, se posto di fronte ad un immobile potenzialmente a rischio di irregolarità (ad es. porzioni di sottotetto collegate con l'appartamento sottostante - si veda a questo proposito l'articolo Recupero di sottotetto a fini abitativi, che spiega quali altre problematiche ha un sottotetto o quali sono i requisiti per il recupero di un sottotetto; piani seminterrati dichiarati abitabili; terrazzi o balconi chiusi da serramenti; ampliamenti o frazionamenti; etc. - per i quali serve ottenere concessione o dimostrare il condono), sarà il primo a suggerire di procedere con un accertamento di conformità per verificare la regolarità dell'immobile. Ma ci sono anche casi più banali in cui non si procede alla verifica, magari perché il notaio giudica che l'immobile non ricade in una di queste situazioni a rischio. Il problema, in questi casi, è che l'immobile può avere delle irregolarità edilizie minori di cui il notaio non si rende conto (perché non è la sua materia), le quali, pur non pregiudicando la validità dell'atto, rendono l'immobile tecnicamente non a norma, obbligando il nuovo proprietario a fare successivamente degli adeguamenti16.

Verifiche preliminari all'acquisto di immobile.

Di seguito, suddivisi per argomento, sono elencati i documenti da richiedere e le verifiche da farsi. L'ideale sarebbe potere avere tutte queste informazioni prima di sottoscrivere la Proposta di Acquisto, ma in genere queste verifiche richiedono tempo oppure i documenti non sono immediatamente disponibili (ad es. perché bisogna richiederli all'amministratore di condominio, agli uffici comunali, agli uffici ipotecari, etc.). In questo caso, il promissario acquirente può comunque fare una proposta, ma subordinandola alle verifiche da farsi. Ovvero, più tecnicamente, l'acquirente può inserire nella proposta una o più condizioni sospensive o risolutive17, che sospendono o risolvono l'efficacia del contratto se si avverano le condizioni indicate (per approfondire, vedi il paragrafo più sotto relativo alla condizioni).

Documentazione di provenienza

  • Atto di provenienza del'immobile

    Chiamato anche "titolo" di provenienza, è l'atto che il notaio comunque sarà obbligato a controllare, ma all'acquirente è utile per poter controllare in prima persona tutta una serie di dati, soprattutto confrontandoli con i dati catastali attuali. Inoltre, è possibile verificare in che modo l'immobile è pervenuto al venditore, dato che potrebbero aprirsi scenari diversi, in particolar modo se la provenienza arriva da una donazione, che non tutela l'acquirente a meno che la donazione non sia risolta (vedi spiegazione al punto successivo).

    Una copia dell'atto di provenienza può esservi consegnata dall'agenzia immobiliare oppure potete fare una visura, avendo però i dati anagrafici dell'attuale proprietario. Qualora, per fare la visura, il proprietario o l'agenzia immobiliare non volessero darvi l'anagrafica o i dati catastali per "motivi di privacy" (comportamento discutibile, ma comprensibile), avete il diritto di chiedere loro una copia dell'atto. Può capitare però che vi diano una copia dell'atto dove saranno cancellati o mascherati i dati del venditore e quelli catastali (sempre per "ragioni di privacy"), ma in realtà un atto con i dati cancellati o mascherati serve a poco, dato che potrebbe riferirsi a qualsiasi altro immobile e proprietario. Inoltre, gli atti di compravendita sono pubblici, cosi come gli atti catastali (tranne la scheda planimetrica per la quale è richiesta la delega dell'attuale proprietario), percui il problema della privacy è solo un vincolo dell'agenzia nei confronti dell'acquirente, il quale è comunque libero di procedere presso la Conservatoria. In ogni caso, l'acquirente dovrebbe essere messo nelle condizioni di procedere con i propri accertamenti tecnici, quindi negargli i dati catastali è quanto meno discutibile.

    Il titolo di provenienza è un atto pubblico, visurabile presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (cosiddetta Conservatoria dei Registri Immobiliari) del Comune di pertinenza dell'immobile. Ogni Comune fa capo ad un ufficio di Conservatoria provinciale specifico (cerca l'ufficio sul sito dell'Agenzia delle Entrate (link is external)), presso il quale è possibile ricercare gli atti relativi ad un soggetto specifico. Per la ricerca è però fondamentale avere l'anagrafica del venditore (nome, cognome, codice fiscale e, se possibile, luogo e data di nascita), perché non è consigliabile (e in alcuni casi neanche possibile) procedere utilizzando i dati catastali. Se, come si diceva prima, l'anagrafica non vi viene fornita, dovrete chiedere una copia dell'atto all'agenzia o al venditore.

  • Atto di mutuo dissenso (scioglimento atto di donazione) o dichiarazione di rinuncia all'azione di restituzione
    (Solo in caso di provenienza tramite atto di donazione, o qualora esistano donazioni negli ultimi vent'anni)

    Qualora l'immobile pervenga al venditore mediante donazione, l'immobile è in una situazione giuridica relativamente complessa nella quale, per come è strutturato il nostro ordinamento giuridico, l'acquirente di un immobile donato al venditore non è tutelato da eventuali future azioni degli eredi del soggetto donante (cd. "legittimari" o "eredi necessari"), i quali possono procedere con una azione di riduzione (e successivamente con una azione di restituzione) per ottenere indietro l'immobile anche dopo che l'acquirente (il "terzo avente causa dal donatario") lo ha comprato (anche dopo la scadenza dei classici 20 anni dalla donazione, qualora i legittimari in linea retta abbiano trascritto un atto di opposizione, che proroga la scadenza).

    Inoltre, gli istituti di credito non concedono in genere mutui per immobili che nel ventennio precedente sono stati oggetto di donazione. Per questo motivo, anche se l'atto di provenienza non è una donazione, sarà necessario verificare che gli atti precedenti non abbiano donazioni. Per verificarlo, si procede con una ispezione ipotecaria ventennale (vedi in seguito il capitolo sulla documentazione ipotecaria).

    In questo caso, per avere la certezza di comprare un immobile non gravato dal rischio di restituzione agli eredi, se il donante è ancora in vita, l'acquirente dovrà chiedere al venditore di stipulare con il donante un atto di mutuo dissenso, con il quale il donante ritorna in possesso del bene e quindi diventa il nuovo venditore, oppure dovrà chiedere agli eredi legittimari una dichiarazione di rinuncia all'azione di restituzione (come annotazione18 a margine della trascrizione della donazione), con la quale i legittimari rinunciano a future richieste di restituzione del bene. Un altro tipo di tutela, che veniva proposta una volta ma ora sconsigliata, sono le fidejussioni da parte del donante o dei legittimari nei confronti di terzi.

    In ogni caso, dato che il tema è ancora dibattuto sia in dottrina che in giurisprudenza, è necessario rivolgersi preventivamente al notaio qualora l'acquirente scopra che la provenienza è una donazione. Anche per questo motivo, come si diceva prima, è importante poter visionare l'atto di provenienza nel quale non siano mascherati i dati catastali o il soggetto, altrimenti non è possibile procedere con le ispezioni ipotecarie per verificare se esistono donazioni nel ventennio precedente.

    Per approfondire il tema della compravendita dei beni immobili in presenza di donazioni, visitate la pagina "donazioni" sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato (link is external), oppure questa chiara spiegazione sul sito tonalini.it (link is external), oppure questi dettagliati approfondimenti sull'atto di mutuo dissenso sia sul sito treccani.it (link is external) sia in questo Studio 54-2014/C del Consiglio Nazionale del Notariato (link is external) (file PDF).

  • Dichiarazione di successione e sua trascrizione, trascrizione dell'accettazione dell'eredità (in mancanza, certificato di morte in originale del defunto)
    (Solo in caso di provenienza tramite atto di successione)

    Qualora l'immobile pervenga al venditore per successione, è necessario richiedere al venditore la dichiarazione di successione e la sua trascrizione (trascrizione della successione), oltre che la trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Le due trascrizioni (successione e accettazione) sono fondamentali per mantenere la continuità delle trascrizioni, senza la quale il notaio non potrà procedere al rogito. Inoltre, "se non viene eseguita la trascrizione dell'accettazione di eredità, l'acquirente rischia di perdere la proprietà dell'immobile acquistato, nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o comunque non era l’unico erede), magari in seguito alla scoperta di un testamento o al suo annullamento"19.

    Qualora non sia stata fatta la trascrizione della successione per vari motivi, il notaio dovrà procedere con una trascrizione di accettazione tacita dell'eredità (con spese a carico del venditore, il quale, se rifiuta, potrebbe essere invocato dall'acquirente per inadempimento del contratto e obbligato a versare il doppio della caparra), e per procedere con tale trascrizione è necessario il certificato di morte in originale del de cuius. Questa trascrizione tacita è fatta sullo stesso atto di vendita, che quindi avrà due trascrizioni, "di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita"20.

Documentazione urbanistico-edilizia

  • Ultimo atto edilizio relativo all'unità immobiliare (autorizzazione / concessione edilizia e relativa fine lavori / collaudo / agibilità)
    (Eventuale. Verificarne l'esistenza attraverso accertamenti tecnici)

    Qualora, successivamente alla costruzione dell'edificio nel quale l'unità immobiliare è inserita, siano stati fatti dei lavori nell'unità immobiliare eccedenti la manutenzione ordinaria (cioè di natura straordinaria - ad es. spostamento di pareti, divisione di un locale, frazionamento di appartamento, etc.), l'acquirente dovrebbe verificare l'ultima autorizzazione o concessione edilizia che ha legittimato i lavori e il relativo collaudo e fine lavori, e l'eventuale nuova agibilità (tutti a firma di tecnico iscritto all'albo). Questi atti edilizi sono necessari per verificare che lo stato di fatto (lo stato dei luoghi cosi come li vede l'acquirente durante il sopralluogo) corrisponda alle opere dichiarate nell'ultima pratica edilizia presentata; se cosi non fosse, l'immobile potrebbe presentare delle irregolarità da sanare. Oppure potrebbe mancare il collaudo e fine lavori, che potrebbe invalidare l'ultima pratica edilizia.

    A meno che i lavori siano stati fatti dal proprietario attuale (che quindi dovrebbe avere tutti gli estremi di tale pratica o una copia della stessa), come si può essere certi che l'unità immobiliare non sia stata oggetto di modifiche dopo la costruzione originaria dell'edificio? Come si diceva precedentemente, il venditore ha la responsabilità di dichiarare che l'immobile è in regola dal punto di vista urbanistico-edilizio, ma spesso è una dichiarazione fatta in buona fede21 senza però avere effettivamente accertato la conformità urbanistica ed edilizia, sia attuale che passata. Nella storia dell'immobile potrebbero infatti esserci stati piccoli abusi, o lavori fatti da precedenti proprietari senza titolo abilitativo.

    In realtà, in linea teorica, sarebbe necessario verificare tutta la storia delle modifiche e delle pratiche edilizie relative all'unità immobiliare, a partire dagli atti di fabbrica fino all'ultima pratica presentata, per verificare che i singoli passaggi siano legittimi e conformi (leggi anche, in seguito, il punto relativo agli atti di fabbrica). Ma, in pratica, dato che l'ultimo atto edilizio (se esistente) è stato firmato da un tecnico iscritto all'albo, è sua la responsabilità delle verifiche sulla legittimità e conformità al momento del protocollo presso gli uffici comunali. Percui in genere è sufficiente che l'acquirente si limiti a verificare solo l'ultimo atto edilizio e non tutta la storia edilizia.

    Qualcuno potrebbe obiettare che la planimetria catastale attuale corrisponde allo stato di fatto e che quindi è tutto in regola. Sbagliato. La conformità catastale è diversa dalla conformità urbanistica ed edilizia. Si deve fare attenzione alla differenza tra atto edilizio e atto catastale (vedi anche la spiegazione al capitolo relativo alla documentazione catastale): quest'ultimo atto è solo rilevante ai fini fiscali ma non è rilevante ai fini della regolarità urbanistico-edilizia (in gergo si dice che "non è probatorio"); pertanto, una scheda planimetrica catastale che corrisponda allo stato di fatto non fornisce alcuna garanzia che l'immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico-edilizio.

    Per poter fare gli accertamenti e verificare se esistono questi atti, è necessario procedere con una visura di atti edilizi (tecnicamente, un accesso agli atti), presso gli uffici tecnici comunali. Nelle grandi città (ad es. Milano), dal momento della richiesta (domanda di accesso agli atti) al momento in cui potrete visionare gli atti (visura del fascicolo edilizio), possono passare dai due ai quattro mesi, a meno che non specifichiate nella richiesta che la visura serve per procedere con una compravendita (nel qual caso gli uffici vi possono dare precedenza ed estrarre il fascicolo in meno tempo). Dato che in genere i tempi di verifica non sono immediati e l'acquirente può avere bisogno di inviare comunque la Proposta d'Acquisto al venditore, sarebbe necessario aggiungere nella stessa proposta una condizione sospensiva che subordini l'efficacia del contratto alla verifica degli accertamenti di conformità urbanistico-edilizia sull'unità immobiliare. Per approfondire la procedura sulle visure e accertamenti, leggi la pagina "Accertamenti di conformità urbanistica ed edilizia, ipotecaria e catastale".

  • Condono edilizio
    (Eventuale. Verificarne l'esistenza attraverso accertamenti tecnici)

    Qualora l'unità immobiliare sia stata oggetto di uno dei vari condoni edilizi (ad es. se si è in presenza di particolari caratteristiche tipiche come interrati, seminterrati, soppalchi, verande o serre, sottotetti, ampliamenti evidenti, etc. - che possono avere indotto i proprietari a chiedere condoni su queste porzioni), potrebbe essere stata presentata una domanda di condono (domanda di concessione in sanatoria) e potrebbe essere stata rilasciata la relativa concessione (concessione edilizia in sanatoria). In genere, se l'atto di provenienza rilasciato dal venditore è più recente dell'ultimo condono edilizio (2004), questo dovrebbe già riportare gli estremi del condono cui è stato oggetto l'immobile. Anche per quanto riguarda il tema del condono, l'acquirente dovrebbe essere messo nelle condizioni di poter prendere visione dell'atto di provenienza (senza mascherature dei dati catastali e anagrafici) per verificare la presenza o meno di concessioni in sanatoria relative all'immobile oggetto della trattativa.

    Nei casi in cui l'atto di provenienza sia precedente ad uno dei condoni (1985, 1995, 2004), non vi saranno ovviamente indicati i riferimenti ad un eventuale condono richiesto successivamente. In questo caso, l'attuale proprietario è l'unico che può sapere se siano state fatte domande di concessione in sanatoria, e dovrebbe comunicarlo esplicitamente all'acquirente, e non solo dichiarando nella Proposta di Acquisto che l'immobile "è conforme alle normative urbanistiche vigenti". Il venditore, per vari motivi (sia in buona fede che in mala fede), potrebbe omettere di comunicare la presenza di un condono.

    Pertanto, qualora l'acquirente volesse accertare la presenza di domande di condono, può recarsi presso gli uffici tecnici comunali e richiedere visura del fascicolo edilizio relativo all'immobile. In particolare, a Milano esiste un Ufficio Condono dedicato a questo tipo di pratiche, presso il quale è possibile fare una verifica (in genere immediata in base alla disponibililtà dei funzionari) sulla esistenza o meno di condoni. Questa verifica, fatta a monitor, non comporta il rilascio di ricevute e serve solo a verificare se esiste un fascicolo di condono relativo all'immobile, ma per poter conoscerne i contenuti è necessario presentare una domanda di visura per il fascicolo. Per la domanda sono necessari i dati del proprietario che ha fatto la domanda di concessione in sanatoria, l'indirizzo dell'immobile e i dati catastali.

    Qualora già a monitor non si rilevi la presenza di condoni, e l'acquirente abbia bisogno comunque di una ricevuta che ne attesti la "mancanza" (ad es. qualora in futuro volesse rivendere l'unità immobiliare e volesse dimostrare a sua volta che non ci sono condoni in essere), può comunque presentare all'Ufficio Condono una domanda di visura nella quale dovrà richiedere per iscritto che il Comune rilasci una lettera nella quale si dichiari che non sono state trovate domande di concessione in sanatoria22. In genere, se il condono non è presente neanche a seguito di domanda formale presso gli uffici, e se l'immobile non ha particolari caratteristiche tipiche cui si accennava all'inizio, l'acquirente può essere relativamente certo che non esiste in atto un condono.

  • Atti di fabbrica
    (Nel caso non esistessero gli ultimi "atti edilizi" di cui sopra, o i "condoni", o qualora sorgano dubbi sullo stato di fatto)

    Qualora non dovessero esistere condoni o atti edilizi successivi alla costruzione originaria, o qualora l'acquirente volesse comunque verificare se l'unità immobiliare non sia mai stata modificata dall'origine, dovrebbe fare una visura degli atti di fabbrica, ovvero i documenti costitutivi dell'edificio nel quale è inserita l'unità immobiliare23. In realtà, tecnicamente, questa verifica andrebbe fatta anche qualora l'unità immobiliare sia stata oggetto di altri atti edilizi nel tempo, perché non è detto che questi atti si siano basati su uno stato di fatto legittimato24. Ma in pratica, nei vari passaggi di proprietà, questi controlli sugli atti di fabbrica non sempre sono effettuati, sia perché il notaio e l'agenzia immobiliare non hanno l'obbligo di verifica, sia a causa dei costi degli accertamenti e dei tempi burocratici.

    Con atti di fabbrica si intendono anche i documenti di edifici la cui costruzione sia iniziata prima del 31/10/194225, e possono riferirsi anche a documenti che si trovano negli archivi storici comunali. Nei rogiti non c'è l'obbligo di indicare i riferimenti di tali atti di fabbrica se antecedenti a questa data: l'obbligo nasce con la Legge Urbanistica del 1942, che imponeva il rilascio di una licenza edilizia per gli immobili da costruirsi nei "centri abitati" di allora e dove esisteva un piano regolatore (mentre non era obbligatoria per gli edifici fuori dai "centri abitati" o nei comuni sprovvisti di piano regolatore)26.

  • Licenza edilizia / concessione edilizia / permesso di costruire (o loro estremi)
    (Nel caso di immobili realizzati dopo il 1942 o 1967, in base alla posizione urbana dell'immobile)

    Questi atti amministrativi, chiamati titoli abilitativi, sono gli atti fondamentali che garantiscono la legittimità dell'edificio e di ogni unità immobiliare in esso contenuta. Questi atti non sono da confondersi con il certificato di agibilità (ex certificato di abitabilità/agibilità) il quale assolve ad una funzione diversa e non garantisce la conformità alle norme edilizie e urbanistiche (leggi, in seguito, il punto relativo al certificato di agibilità). Questi atti, se esistono, sono da citare obbligatoriamente negli atti di compravendita, ma il notaio non ha l'obbligo di reperirne una copia o verificarne il contenuto. In base alla data di costruzione dell'edificio, si distinguono i seguenti titoli abilitativi in base al periodo di costruzione dell'edificio:
    • per immobili realizzati tra il 31/10/1942 e il 01/09/1967, solo se nei “centri abitati” dei Comuni ove esisteva il Piano Regolatore Comunale27: copia o estremi della licenza edilizia;
    • per immobili realizzati tra il 01/09/196728 e il 30/01/1977: copia o estremi della licenza edilizia;
    • per immobili realizzati tra il 30/01/197729 e il 30/06/2003: copia o estremi della concessione edilizia;
    • per immobili realizzati dopo il 30/06/200330: copia o estremi del permesso di costruire.
  • Certificato di agibilità (ex certificato di abitabilità [per residenza] o agibilità [non residenziale] / licenza d'uso / licenza di occupazione)

    Il certificato di agibilità è l'atto amministrativo che attesta l'esistenza delle "condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati [...]"31. Questo atto è un provvedimento amministrativo diverso dal titolo abilitativo di cui al punto precedente, e serve solo ad accertare che siano state rispettate alcune "norme tecniche", ma non le norme "urbanistiche" o "edilizie"32. Le due discipline del titolo abilitativo e del certificato di agibilità non sono necessariamente coincidenti, ovvero può esserci agibilità in un edificio realizzato difformemente dal titolo abilitativo; in altre parole, dato che l'agibilità potrebbe essere rilasciata a prescindere dalla congruenza dell'edificio rispetto al titolo abilitativo (quindi con abusi edilizi minori), l'acquirente dovrebbe verificare sia i titoli abilitativi sia l'ultimo certificato di agibilità. L'esistenza e la congruenza di entrambi i tipi di atto con lo stato di fatto fornisce all'acquirente una garanzia di conformità sostanzialmente completa.

    Il certificato di agibilità, nato già come "autorizzazione del sindaco" all'abitabilità nel 188833, è stato definito meglio nel Testo unico delle leggi sanitarie del 193434, chiarito nel Testo unico in materia edilizia del 200135, e consolidato con il "Decreto del fare" del 2013 per quanto riguarda l'applicazione dell'agibilità parziale36. In sostanza, nella prassi, per gli immobili completati prima del 1934, i quali non siano stati successivamente oggetto di modifiche, il certificato non è richiesto in quanto non prescritto dalla legge (pertanto questi immobili sono agibili per definizione). Invece, per gli immobili realizzati dopo il 1934 dovrebbe esistere un certificato di abitabilità o agibilità (in base all'anno in cui fu rilasciato). Inoltre, all'interno degli stessi immobili, potrebbero essere stati rilasciati in seguito altri certificati, per singole porzioni di edificio o per singole unità immobiliari qualora queste siano state oggetto di modifiche che hanno cambiato le loro caratteristiche di igiene e sicurezza, tali da richiedere il rilascio di un nuovo certificato. In pratica, nel tempo, un edificio o una sua parte possono essere stati oggetto di più di una certificazione, pertanto l'acquirente dovrà verificare (o far verificare) caso per caso quale certificato sia necessario ai fini del proprio atto. La soluzione ideale (qualora non esista già un certificato valido) sarebbe quella di richiedere al venditore un nuovo certificato di agibilità che accerti le condizioni di igiene e sicurezza rispetto alle norme vigenti al momento dell'atto.

    In altre parole, se il certificato avrebbe dovuto esistere ed è mancante o non è reperibile negli archivi comunali, la domanda di un nuovo certificato di agibilità dovrebbe essere a cura della parte promittente venditrice37. Per quanto l'immobile sia comunque commercializzabile (ovvero, trasferibile, vendibile, etc.) anche in assenza del certificato di agibilità, si ritiene opportuno che gli oneri connessi alla sua ricerca (visure), ed al suo eventuale nuovo rilascio, siano a carico della parte promittente venditrice. Qualora, invece, la parte promissaria acquirente, edotta dell’impossibilità di ottenere l'agibilità (per mancanza dei requisiti sostanziali nell'immobile), dichiari di essere ugualmente interessata all'acquisto e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo, la parte promittente venditrice sarà esonerata da qualsiasi responsabilità futura. Si fa presente, comunque, che la mancanza parziale o totale dei requisiti di agibilità potrebbe compromettere in futuro il valore commerciale e l'utilizzabilità del bene acquistato.

    Si fa presente che, per giurisprudenza costante, la vendita di un immobile senza il certificato di agibilità può costituire una vendita aliud pro alio, ovvero di vendita di "cosa diversa da quella pattuita", che permette all'acquirente di risolvere il contratto (anche del contratto preliminare38 39) per inadempimento del venditore e di chiedere un eventuale risarcimento danni.

Documentazione tecnica

  • Attestato di prestazione energetica (APE, ex. attestato di certificazione energetica - ACE)

    L'attestato di prestazione energetica è il documento che attesta la classe energetica dell'immobile, e deve essere consegnato dal venditore e allegato obbligatoriamente sia al preliminare di vendita sia al definitivo di vendita. In particolare, "il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime"40; pertanto, già prima della Proposta di acquisto, all'acquirente dovrebbe essere fatto visionare una copia dell'attestato. Il notaio procederà alla sola verifica formale degli estremi dell'attestato, senza entrare nel merito della correttezza dello stesso, dato che non è obbligato alla verifica tecnica e dato che, in ogni caso, è una competenza che esula dalle sue capacità.

    L'attestato può essere omesso per alcune categorie specifiche di immobili, che potete leggere all'articolo "Edifici ed impianti esclusi dall'obbligo di attestato di prestazione energetica". Per questi immobili, la dotazione è esclusa per motivi di tutela, per motivi tecnici o per una obiettiva impossibilità di calcolarne la classe energetica.

    Qualora invece l'attestato sia da allegare, come da norma, l'acquirente deve prestare attenzione sia alla presenza dell'attestato sin dalle prime fasi della trattativa, sia alla presenza, nel rogito, di una clausola informativa relativa all'avere "ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici". Nel caso in cui l'attestato non sia allegato o non sia inserita tale informativa nell'atto, le parti devono entrambe pagare in parti uguali una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro41.

  • Certificato di idoneità statica42

    Per gli immobili nel Comune di Milano, se ne ricorrono i presupposti di cui all'art. 11 del nuovo Regolamento Edilizio 201443, dovranno essere dotati di certificato di idoneità statica, a cura di tecnico abilitato, oltre ad una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali secondari e di quelli non strutturali. In caso di compravendita, i notai dovranno allegare tali certificazioni all'atto44.

  • Dichiarazioni di conformità di impianti

    Gli impianti dell'immobile dovrebbero essere dotati delle cosiddette dichiarazioni di conformità di impianto, ma spesso queste dichiarazioni sono mancanti, oppure sono presenti solo in parte, oppure non esistono perché l'impianto è stato realizzato (e mai più modificato) in un periodo storico in cui non c'era l'obbligo della certificazione. Le conformità non sono essenziali ai fini dell'atto di compravendita (ovvero, la loro mancanza non rende nullo l'atto), ma sono essenziali sia ai fini del rilascio del certificato di agibilità dell'immobile, sia ai fini della valutazione del prezzo finale dell'immobile (l'acquirente può contrattare sul prezzo, dato che potrebbe accollarsi le spese future per la messa a norma).

    Fermo restando che la conformità degli impianti non incide sulla commerciabilità dei fabbricati e che è comunque possibile, con il consenso di tutte le parti, trasferire immobili con impianti non conformi o comunque "non garantiti conformi", si possono ipotizzare tre situazioni:
    a) se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con riferimento alla normativa in vigore all'epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati) il venditore ne darà atto e presterà, nell’interesse dell’acquirente, la relativa garanzia45;

    b) se gli impianti non sono conformi andrà verificata la volontà delle parti sul come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti. In tal caso:
    - l'acquirente ha il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto di compravendita a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento (e in tal modo, una volta attestata la loro conformità, si rientrerà nell'ipotesi del punto a);
    - l'acquirente potrà, altrimenti, accettare l'acquisto dell'immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l'onere dell'adeguamento e tenendo ovviamente conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo; in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore;

    c) se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non è in grado di definire la conformità degli impianti:
    - l'acquirente ha il diritto di pretendere la verifica dello stato degli impianti e, in caso di loro conformità, la dichiarazione di rispondenza (sostitutiva della dichiarazione di conformità); ovvero, in caso di accertata non conformità, la loro preventiva messa a norma e quindi di rinviare la stipula del rogito a data successiva alla verifica e completamento degli eventuali lavori di adeguamento;
    - l'acquirente potrà altrimenti accettare l'acquisto dell'immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l'onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone ovviamente conto nella determinazione del prezzo; in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore46.
    Va ricordato che, anche se è vero che non esiste un obbligo specifico di consegna dei certificati di conformità, esiste «la disposizione generale contenuta nell’art. 1477, comma 3, c.c., a norma del quale il venditore deve consegnare al compratore "i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”. Tra tali documenti la giurisprudenza annovera pacificamente il certificato di agibilità (Cass. 16 giugno 2006, n. 13969; Cass. 28 marzo 2001, n. 4513; Cass. 15 gennaio 1995, n. 953; Cass. 5 novembre 1992, n. 11980); poiché pure le certificazioni di conformità riguardano “l’uso della cosa venduta”, deve ritenersi che l’obbligo di consegna si estenda anche ad esse.»47.

    Inoltre, è necessario precisare che non esistono solo l'impianto elettrico e gas. il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008, n. 37, all'articolo 1 definisce l'ambito di applicazione (e quindi gli impianti che devono essere dotati di conformità):
    • impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;
    • impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;
    • impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;
    • impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
    • impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali;
    • impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
    • impianti di protezione antincendio.

    Quindi, non è sufficiente richiedere la conformità dell'impianto elettrico o del gas, ma anche, ad es., dell'impianto di evacuazione dei prodotti della combustione (per accertare che i fumi siano scaricati legalmente nella colonna fumi e non ci siano ristagni di combustione), nonché degli impianti idrici o sanitari (in genere sottovalutati ma che spesso sono fonte di vizi o problemi costruttivi; si pensi ad es. alle linee di smaltimento delle acque - dei bagni o meteoriche - che, se sottodimensionate, possono causare esondazioni interne all'immobile o nei cortili privati).

Documentazione catastale

  • Visura catastale storica (in alternativa, visura catastale attuale - non storica)

    La visura catastale storica sul subalterno dell'unità immobiliare (o sui subalterni nel caso di particolari situazioni - ad es. mappali graffati, porzioni di unità immobiliari, etc.) è una tabella che mostra le modifiche storiche degli intestati (ovvero i passaggi di proprietà) e dei dati catastali (ovvero i cambiamenti di categoria catastale, classe e rendita). In realtà, dato che gli atti catastali dell'immobile potrebbero non essere aggiornati (o non completamente corretti), e dato che la finalità degli atti catastali è puramente fiscale (ovvero finalizzata all'attribuzione di rendita), i "passaggi di proprietà" ufficiali e legali sono dimostrabili solo attraverso le visure ipotecarie (vedi capitoli successivi), mentre la "destinazione d'uso" ufficiale e legale è dimostrabile solo attraverso i titoli abilitativi edilizi (vedi i capitoli già discussi in precedenza). Tuttavia, salvo errori palesi o atti catastali falsi, la visura catastale è rappresentativa della situazione attuale dell'immobile ed è comunque il punto di partenza su cui il notaio si basa per le verifiche successive.

    Normalmente, l'agenzia immobiliare o il venditore forniscono al promissario acquirente una visura catastale attuale, che si differenzia dalla visura catastale storica in quanto non mostra le modifiche storiche, le quali possono essere utili perché nelle annotazioni della visura storica si trovano spesso informazioni sugli atti notarili o catastali che hanno originato le modifiche. Inoltre, la visura storica fornisce informazioni sui precedenti intestati (ovvero i precedenti proprietari), che permette al promissario acquirente di procedere più agevolmente con eventuali ispezioni ipotecarie (ad es. per accertare vincoli, servitù, ipoteche, etc. - che, ricordiamo, sono accertamenti che il notaio eseguirà comunque, ma solo in una seconda fase, spesso solo dopo che la Proposta d'acquisto è stata firmata). Se possibile, è meglio richiedere una visura catastale storica e non una visura catastale attuale, anche perché sia l'una che l'altra hanno lo stesso costo di visura presso l'Agenzia delle Entrate48.

    A volte, il venditore o l'agenzia immobiliare consegnano al promissario acquirente una visura (attuale o storica) con i dati dell'intestatario, del foglio, del mappale e del subalterno barrati e nascosti, adducendo come motivo la tutela della privacy del venditore. Ma in realtà i dati catastali sono pubblici (fatta eccezione per la scheda planimetrica - vedi paragrafo in seguito) e chiunque può chiederne visura presso l'Agenzia delle Entrate (si veda la scheda informativa della visura catastale (link is external) sul sito dell'Agenzia). Percui non si comprende il motivo di tale comportamento, anche in considerazione del fatto che una visura con i dati barrati potrebbe benissimo appartenere ad altro immobile, e in ogni caso il promissario acquirente non sarebbe messo nella condizione di poter procedere con tutti gli accertamenti del caso di cui si è parlato fin ora (accertamenti edilizi, urbanistici, ipotecari, etc.), che possono essere iniziati solo avendo in mano i dati catastali e della proprietà.

    Come nota finale, l'acquirente deve fare attenzione al significato di "destinazione d'uso", usata impropriamente nel contesto catastale. In ambito catastale esistono solo "categorie catastali" (A/2, C/1, C/3, etc.), mentre la "destinazione d'uso" (residenziale, commerciale, produttiva, etc.) è utilizzata solo in ambito urbanistico ed edilizio. Ciò che fa fede ai fini della regolarità di un immobile è la "destinazione d'uso", non la "categoria catastale", pertanto la visura catastale non è comprovante la destinazione d'uso effettiva. Questa può essere provata solo dai titoli abilitativi di cui si è discusso più sopra. Può capitare infatti, ad esempio, che al promissario acquirente in cerca di un appartamento sia proposta una unità immobiliare che può essere usata sia ad uso ufficio che residenza49, alla quale corrisponde una visura catastale indicante la categoria A/2 (abitazione di tipo civile)50; l'acquirente può pensare che l'unità sia effettivamente una abitazione dato che la visura mostra la categoria A/2, ma in realtà potrebbe essere che nell'ultimo titolo edilizio l'unità sia dichiarata come ufficio. In questo caso, la categoria A/2 dichiarata nella visura catastale non fa fede. L'unica destinazione significativa è quella dichiarata nell'ultimo titolo abilitativo. Dato che né il notaio né l'agenzia hanno l'obbligo di fare accertamenti urbanistico-edilizi (tranne ove alcune Regioni abbiano legiferato diversamente), potrebbe capitare che la compravendita si concluda senza che questa anomalia sia scoperta. L'acquirente, una volta entrato in possesso dell'unità immobiliare, se vorrà utilizzarla come appartamento, dovrà in teoria procedere con un cambio di destinazione d'uso presso gli uffici dell'edilizia privata, con i relativi costi del professionista incaricato della pratica (costi che avrebbero dovuto essere in carico al venditore).

  • Scheda planimetrica dell'unità immobiliare.

    La scheda planimetrica (detta anche sinteticamente visura planimetrica) è il documento che per primo viene sottoposto (o dovrebbe essere sottoposto) al promissario acquirente per mostrare la tipologia dell'immobile e la sua conformazione. Inoltre, è anche uno dei principali documenti di riferimento per il notaio, le cui istruttorie e prassi sono basate anche sulle verifiche di questa planimetria (ma non delle analoghe planimetrie edilizie contenute nei titoli abilitativi edilizi, che, come si diceva, sono gli unici che possono attestare la conformità urbanistica edilizia dell'immobile).

    Il notaio deve verificare che ci sia corrispondenza tra stato di fatto e atti depositati in catasto (la verifica della cosiddetta "conformità oggettiva") e che l'immobile sia censito in catasto a nome del legittimo proprietario (mediante visure ipotecarie - verifica della cosiddetta "conformità soggettiva"). In realtà, per la conformità oggettiva, il notaio richiederà al proprietario una dichiarazione che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato di fatto reale. Ovvero, come già visto in precedenza, il notaio non ha l'obbligo di controllare direttamente (mediante sopralluoghi fatti da lui o da un suo tecnico) la corrispondenza tra planimetria e stato di fatto, ma si limita a chiederne conferma all'attuale proprietario, il quale potrebbe in buona fede confermare tale corrispondenza, ma senza avere competenze per capire se ciò che stia dichiarando sia corretto51.

    Tale dichiarazione del proprietario dovrebbe essere sempre verificata dal promissario acquirente. Infatti, la planimetria dell'immobile (chiamata erroneamente "piantina" - ma il termine catastale corretto sarebbe "planimetria" o, in ambito edilizio, "pianta") dovrebbe rappresentare graficamente sia l'unità immobiliare principale (il suo perimetro, la distribuzione interna, le funzioni dei locali, i confini, la posizione delle parti comuni se esistono, etc.) sia le pertinenze (se comprese nel subalterno - ad es. cantine, soffitte, etc.). Il condizionale è d'obbligo perché accade spesso che la planimetria non sia aggiornata, o che sia parzialmente errata, oppure che non rappresenti tutte le pertinenze (ad es. una soffitta indicata nell'atto di provenienza ma mai rappresentata graficamente), oppure che rappresenti le pertinenze non in maniera corretta.

Documentazione ipotecaria

  • Cancellazione ipoteca volontaria
    (Eventuale. Verificarne l'esistenza attraverso ispezione ipotecaria - vedi sotto)

    Qualora sull'immobile sia presente un ipoteca volontaria (ad esempio perché il venditore stesso aveva acquistato l'unità immobiliare attraverso un mutuo) è necessario che tale ipoteca sia risolta o cancellata, altrimenti rischiate di entrare in possesso di un bene gravato da un vincolo. In realtà questo problema si risolve dato che il notaio stesso, durante le verifiche, accerterà la presenza di questi vincoli e informerà l'acquirente.

    Tuttavia, come spiegato prima, è molto probabile che il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento (dopo la proposta di acquisto). Quindi, a meno che l'agenzia immobiliare non informi subito il promissario acquirente (durante il primo incontro), sarebbe necessario che l'acquirente stesso provveda a verificare l'esistenza o meno di questi vincoli sull'immobile (mediante una "ispezione ipotecaria", vedi più sotto), anche perché ciò può influire sui tempi e sulle procedure di acquisto, soprattutto se anche l'acquirente dovrà appoggiarsi ad una banca per il mutuo.

    In sintesi, qualora sia presente un'ipoteca volontaria, è necessario che l'acquirente richieda che la parte promittente venditrice proceda alla cancellazione dell'ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario, da farsi sia mediante notaio sia mediante cancellazione automatica da parte dell'istituto di credito che ha concesso il mutuo.

  • Ispezione ipotecaria

    Per poter verificare la presenza di ipoteche, o di altri tipi di gravami sull'unità immobiliare (pignoramenti, servitù, etc.), è necessario procedere con una ispezione ipotecaria, da farsi tramite estrazione del cosiddetto elenco sintetico delle formalità, eseguito sulla parte promittente venditrice in quanto soggetto ipotecario "contro", e relativa all'unità immobiliare, per poi procedere con eventuali estrazioni delle note e/o dei titoli. Le ispezioni ipotecarie (chiamate anche impropriamente visure ipotecarie) non sono intuitivamente facili come le visure catastali, e richiedono una certa esperienza dato che è necessario districarsi tra nomenclature particolari, registri digitali e cartacei, analisi delle cosiddette note e dei titoli, verifica degli omocodici, etc. Le analisi ipotecarie sono fatte dal notaio, percui l'acquirente non ha bisogno di occuparsi di questo aspetto.

    Tuttavia, come già ricordato, in genere il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, mentre l'acquirente avrebbe bisogno di conoscere la situazione in cui si trova l'immobile già durante le prime fasi della contrattazione, anche perché la presenza di vincoli può modificare il valore reale del bene. Pertanto, l'acquirente che vuole procedere con rigore a tutte le verifiche prima di fare una proposta, dovrebbe richiedere anche una ispezione ipotecaria recente, qualora non sia già stata fatta dall'agenzia immobiliare o qualora non sia già messa a disposizione dal venditore. L'ispezione ipotecaria cosi definita, però, è limitata alle trascrizioni in capo al soggetto venditore attuale, ovvero non è una visura che risale indietro nel tempo ai precedenti proprietari. Per avere la certezza di entrare in possesso di un immobile senza vincoli, è necessario procedere con una ispezione ipotecaria ventennale, e, qualora l'acquirente abbia bisogno di richiedere un mutuo, sarà anche necessario richiedere il Certificato ipotecario ventennale relativo a tale ispezione.

  • Certificato ipotecario ventennale (in alternativa, Relazione Notarile Ventennale)
    (Eventuale)

    Qualora si voglia avere la certezza che sull'immobile non gravino pregiudizievoli, vincoli o vecchie ipoteche non cancellate che possono essere ancora attive, sarebbe necessario procedere con una ispezione ipotecaria ventennale, ovvero una ispezione che elenchi le formalità degli ultimi vent'anni nelle quali è presente non solo il proprietario attuale ma anche i precedenti possessori. Eseguita tale ispezione, si dovrà richiedere agli uffici della Conservatoria dell'Agenzia delle Entrate il rilascio del Certificato ipotecario speciale ventennale, costituito sostanzialmente dall'elenco delle formalità e dalle note utili, relative al soggetto/i e all'immobile analizzati, in copia conforme (ovvero il documento è timbrato e firmato dal Conservatore). Dato che questo Certificato è soggetto alle tasse ipotecarie, può risultare molto oneroso qualora siano presenti molte note e molti passaggi di proprietà. In alternativa, è possibile richiedere al notaio la redazione della Relazione Notarile Ventennale, che sostituisce a tutti gli effetti il Certificato.

Documentazione condominiale

  • Regolamento di condominio (in caso di unità immobiliare condominiale)

    Il regolamento di condominio, spesso sottovalutato, è importante perché può elencare alcuni divieti di cui l'acquirente deve essere messo a conoscenza. Non è raro trovare divieti e limitazioni all'uso delle parti private, soprattutto se il regolamento è di tipo contrattuale e non assembleare. Il primo (regolamento contrattuale), in genere stabilito dal costruttore o dal proprietario dell'intero immobile o, ancora, dalla unanimità dei condòmini in assemblea, può imporre delle limitazioni alle parti private esclusive (cioè non solo alle parti comuni) e può vietare ad esempio alcune destinazioni d'uso (ad es. possono essere vietati gli usi promiscui ad ufficio, i laboratori dentistici, etc.), cosi come può limitare alcuni diritti della sfera soggettiva (ad es. divieto di suonare uno strumento musicale). Il secondo (regolamento assembleare), invece, costituito a maggioranza, non può incidere sulle parti private esclusive, ma può indicare dei vincoli o dei divieti che potrebbero non essere accettabili da parte del futuro acquirente.

    E' da segnalare che il regolamento contrattuale deve essere esplicitamente allegato o riportato nell'atto di compravendita e, in genere, è anche trascritto in Conservatoria. Pertanto, questo tipo di regolamento sarà comunque portato all'attenzione dell'acquirente dal notaio che effettuerà le verifiche sui vincoli cui l'immobile è soggetto. Tuttavia, come già segnalato, il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, percui sarebbe opportuno che l'acquirente richieda una copia del regolamento condominiale prima di proporre un'offerta per l'unità immobiliare.

  • Ultimi verbali di assemblea ordinaria e straordinaria (meglio se gli ultimi due verbali di ogni tipo)
    (Eventuale)

    I verbali di assemblea ordinaria e straordinaria possono dare un'idea del tipo di attività, spese, decisioni e gestione del condominio. Non sono documenti strettamente importanti e possono non essere richiesti, a patto che nell'atto di compravendita (e soprattutto nelle clausole sospensive) l'acquirente richieda che il venditore si faccia carico delle spese ordinarie e straordinarie deliberate prima della firma dell'atto di compravendita.

  • Bilancio consuntivo condominiale e riparto millesimale ultimo esercizio
    (Eventuale)

    Anche in questo caso, il bilancio non è strettamente necessario ai fini della proposta di acquisto. Tuttavia, l'ammontare delle spese condominiali mensili può essere un valore discriminante per l'acquirente, il quale deve basarsi sulle dichiarazioni del mediatore e/o del venditore per farsi un'idea delle spese ordinarie. Il bilancio di esercizio, invece, è un documento ufficiale e fornisce un dato verificabile.

  • Tabelle millesimali (proprietà, riscaldamento, etc.)
    (Eventuale)

    La tabella millesimale può non essere unica, ma possono esistere varie tabelle in funzione dell'uso. Ci sono tabelle di proprietà, tabelle di riscaldamento, tabelle di ascensori, etc. Conoscere i diversi tipi di millesimi dell'unità che si sta per acquistare non incide sul valore dell'immobile, ma può fornire un'indicazione dell'incidenza delle future spese ordinarie e straordinarie che si dovranno affrontare una volta entrati in possesso del bene.

  • Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso52.
    (Eventuale)

    Questo strumento importante, messo a disposizione del condòmino dalla nuova Riforma del Condominio, consente allo stesso di poter richiedere informazioni sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso. In questo modo è possibile sapere se nel condomìnio sono presenti situazioni di morosità o insolvibilità. Il futuro acquirente, che non può avvalersi di questo strumento dato che non è ancora ovviamente un condòmino, se lo ritiene utile e se l'attuale proprietario è disponibile, può chiedere al venditore di farsi rilasciare dall'amministratore di condominio tale dichiarazione, in modo che possa valutare anche gli aspetti relativi ai contenziosi e ai debiti comuni.

Documenti proprietà

I documenti di identità dell'attuale proprietà non sono rilasciati all'acquirente ma al notaio, nel momento in cui questi dovrà accertare l'identità delle parti. Si elencano qui solo a titolo di completezza, ad indicazione degli ulteriori documenti che il venditore dovrà fornire per la corretta conclusione della compravendita:

  • copia documento di riconoscimento in corso di validità della parte promittente venditrice e copia codice fiscale;
  • in caso la parte promittente venditrice sia una società: visura camerale della società, documento di riconoscimento del legale rappresentante e, salvo sia amministratore unico, verbale di attribuzione dei poteri;
  • certificato di stato civile;
  • eventuale estratto di riassunto dell'atto di matrimonio.

Condizioni sospensive e risolutive della Proposta d'Acquisto.

Come spiegato inizialmente, per tutelarsi durante una Proposta di Acquisto qualora l'acquirente valuti che manchino delle informazioni o dei documenti, questi può (e in alcuni casi dovrebbe) avvalersi della disciplina della condizione17, indicando nella Proposta una o più condizioni che subordinano l'efficacia della stessa all'avveramento della condizione. Dato che, come si diceva, la Proposta di acquisto diventa immediatamente un Preliminare di vendita (con tutte le conseguenze e le spese che conseguono) nel momento in cui il venditore accetta, può essere opportuno che l'acquirente inserisca una o più clausole. E' però necessario distinguere i due tipi principali di condizioni (senza scendere nel dettaglio delle altre fattispecie di condizioni e nelle interpretazioni di dottrina e giurisprudenza): la condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa) e la condizione sospensiva.

Con una condizione risolutiva, il contratto è efficace sin da subito ma si risolve (cioè decade, e retroattivamente) se la condizione si avvera nel futuro 53. Una Proposta di acquisto subordinata a questo tipo di condizione, qualora la Proposta sia accettata dal venditore e quindi diventi automaticamente un Preliminare di vendita, è di fatto subito valida (tecnicamente, il contratto è efficace fino all'avverarsi della condizione).

Con una condizione sospensiva, il contratto è sospeso fino all'avverarsi della condizione (tecnicamente, il contratto è efficace da quando la condizione si avvererà) 54. Una Proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche qualora la Proposta sia accettata dal venditore, non diventa automaticamente Preliminare di Vendita finché non si avverano le condizioni. Una condizione sospensiva, salvo casi particolari, dovrebbe essere normalmente accompagnata da un termine temporale, altrimenti c'è il rischio che si configuri un danno per una delle due parti 55.

E' da notare che una condizione può essere scritta sia in forma sospensiva, sia in forma risolutiva. Prendete questo esempio:

  • acquisterò l’immobile se il venditore otterrà il permesso di costruire (condizione sospensiva);
  • acquisto l’immobile, ma nel caso in cui il venditore non ottenga il permesso di costruire, verranno meno gli effetti dell’atto (condizione risolutiva).

L'oggetto della condizione è lo stesso, ma il tipo di efficacia del contratto è diverso. La scelta del tipo di condizione dipende dalle necessità delle parti e dalla contrattazione.

Si sottolinea anche che le Proposte d'acquisto contenenti anche una sola condizione sospensiva interrompono il diritto alla provvigione del mediatore o dell'Agenzia fino a che la condizione non si avvera 56. Viceversa, le Proposte contenenti una o più condizioni risolutive, dato che sono efficaci da subito, danno diritto alla provvigione di mediazione analogamente alle Proposte non condizionate 57.

Nell'elenco seguente sono elencate, non esaustivamente, alcune condizioni che possono essere incluse nella Proposta d'Acquisto e/o nel Contratto Preliminare di Compravendita:

  • ottenimento di tutta o di parte della documentazione elencata precedentemente (documentazione di provenienza; urbanistico-edilizia; tecnica; catastale; ipotecaria; condominiale), che dovrà anche essere valida;
  • indicazione del termine entro il quale la parte promittente venditrice è tenuta ad accettare la Proposta d'Acquisto, con indicazione delle modalità di comunicazione dell’accettazione con data certa (fax, email, raccomandata);
  • indicazione che la caparra sarà di tipo penitenziale e non confirmatoria in sede di Proposta d'Acquisto, e che sarà di tipo confirmatorio e non penitenziale in sede di Contratto Preliminare di Compravendita. Tale opzione non è necessariamente vantaggiosa per l'acquirente, dato che i due tipi di caparra (penitenziale e confirmatoria) danno origine ad obblighi diversi. Pertanto, il tipo di caparra da indicare dipenderà dalle necessità contrattuali del promissario acquirente;
  • indicazione, a carico del mediatore/agente, di una obbligazione di farsi parte attiva per ottenere tutti i documenti necessari dalla proprietà;
  • obbligo di indicazione della percentuale di mediazione (ad es.: 50% alla firma del Contratto Preliminare di Compravendita, e 50% alla data di trascrizione del Contratto Definitivo di Compravendita ai Registri Immobiliari), escludendo esplicitamente qualsiasi altro compenso (ad es. il diritto al rimborso spese, che sarà da ricomprendersi nella percentuale);
  • [solo nei casi di cessioni soggette ad imposta di Registro (non soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; e solo per immobili ad uso abitativo] obbligo di indicazione che la parte promissaria acquirente ha fatto richiesta di applicare il c.d. “prezzo-valore” ai fini del calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali;
  • inesistenza di diritti di terzi non trascritti (ad es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) o di vincoli locativi;
  • obbligo di indicazione nel Contratto Definitivo di Compravendita dell'obbligo in capo alla parte promittente venditrice di sostenere le spese condominiali straordinarie qualora queste siano state deliberate prima della data della trascrizione presso i RR.II. del Contratto Definitivo di Compravendita;
  • obbligo di riportare nel Contratto Definitivo di Compravendita le condizioni sospensive elencate nel Contratto Preliminare di Compravendita.
  • ottenimento della concessione di un mutuo ipotecario per la parte promissaria acquirente;
  • indicazione dell'obbligo di trascrizione del Contratto Preliminare di Compravendita58;
  • inesistenza di cause condominiali59;
  • inesistenza fra i condòmini di soggetti falliti60;
  • regolare presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento di imposte dirette e/o indirette sulla casa;
  • caparra penale che tenga conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al venditore61;
  • previsione di una penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) dell'immobile entro un determinato periodo di tempo, oltre il quale l’ inadempimento diventa grave, con diritto alla risoluzione contrattuale.
  • 1. Il "promissario" è letteralmente, come da vocabolario, la "persona a favore della quale è fatta una promessa, spec. unilaterale", mentre con "promittente" si indica la "persona che si obbliga verso un'altra con una promessa, spec. unilaterale". In ambito immobiliare si usano generalmente le diciture promittente venditore e promissario acquirente, per indicare rispettivamente colui che intende vendere un bene e colui che intende comprarlo. Tuttavia, in giurisprudenza, in letteratura e in alcuni modelli di contratto preliminare, si trova anche la dicitura di promittente acquirente, inteso come colui che promette di comprare. Nei modelli prestampati di proposta di acquisto si trova anche la dicitura di "proponente", inteso come colui che propone l'offerta e le condizioni al "venditore".
  • 2. In base al contesto e ad alcune condizioni si può chiamare anche "Proposta irrevocabile d'acquisto", "Offerta d'acquisto"; etc.
  • 3. Guida CNN, Garanzia preliminare, pagg. 2-4.
  • 4. Art. 1385 Cod. Civ. - Caparra Confirmatoria.
  • 5. Art. 2932 Cod. Civ. - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.
  • 6. Ai sensi dell’art. 1755 Cod.Civ., il mediatore (“colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” - art. 1754 Cod. Civ.) ha “diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Per giurisprudenza consolidata, il contratto preliminare può considerarsi "atto conclusivo dell'affare", che costituisce tra le parti un vincolo giuridico che fa sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione. Poiché la comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore trasforma la "Proposta d'Acquisto" in "Contratto Preliminare", da quest'ultimo deriva automaticamente la conclusione dell'affare e quindi l'agenzia avrà diritto alla provvigione. Vedi anche questo articolo in tema di provvigione nella mediazione immobiliare (link is external).
  • 7. Per i vizi materiali occulti, l'art. 1490, comma 1, del Cod. Civ. stabilisce che "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore". L'azione di questo articolo è soggetta al termine di prescrizione di 1 anno dalla consegna dell'immobile e alla decadenza di 8 giorni dalla scoperta per la denuncia dei vizi, il cui decorso provoca l'estinzione del diritto dell'acquirente di far valere la garanzia del Codice Civile (art. 1495 Cod. CIv. - Termini e condizioni per l'azione). Qualora l'acquirente non provveda a denunciare i vizi nei termini indicati (entro 1 anno dalla consegna e entro 8 giorni dalla scoperta del vizio) non può più far valere la garanzia per i vizi.
  • 8. Art. 1490 Cod. Civ. - Garanzia per i vizi della cosa venduta.
  • 9. Art. 1489 Cod. Civ. - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi.
  • 10. Cfr. anche Corte di Cassazione, II Sezione, Sentenza del 28 giugno 2012, n. 10947.
  • 11. Art. 1754 Cod. Civ. - "È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza".
  • 12. Art. 1759 - "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite".
  • 13. Cfr. Suprema Corte di Cassazione - Sezione II - Sentenza del 6 novembre 2012, n. 19075. Massima: "In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli".
  • 14. Corte Suprema di Cassazione - V Sezione Penale - Sentenza del 26 marzo 2012, n. 11628.
  • 15. Cfr. Corte di Cassazione - II Sezione Civile - Sentenza del 15 marzo 2012, n. 3892.
  • 16. Ad esempio, in un appartamento il locale bagno e la cucina sono direttamente comunicanti tramite "una" porta; non è una grave difformità e il notaio procede comunque con l'atto. Successivamente, il nuovo proprietario scopre che il regolamento edilizio comunale richiede che tra il locale igienico e la cucina deve esistere un disimpegno, ovvero un locale che separi con "due" porte il bagno dalla cucina. Se questo proprietario vuole avere un immobile completamente in regola, dovrà fare un adeguamento edilizio, e forse si renderà conto che questa verifica avrebbe potuto farla prima di comprare l'appartamento, magari chiedendo uno sconto maggiore sul prezzo.
  • 17. a. b. Cfr. Art. 1353 Cod. Civ. - Contratto condizionato.
  • 18. Cfr. Tribunale di Torino - III Sezione Civile - Decreto 26 settembre 2014, n. 2298.
  • 19. Leggi l'approfondimento "L'accettazione tacita dell'eredità" in www.tonalini.it/Testi/Testi/eredi-accettazione-tacita.htm (link is external).
  • 20. Leggi l'approfondimento "La trascrizione dell’accettazione tacita – Una garanzia per l’acquirente" in http://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/trascrizione-accettazione-tacita-immobiliare/ (link is external).
  • 21. "Dato che il precedente proprietario ha dichiarato nel rogito che l'unità immobiliare era in regola, e io non ho fatto modifiche, anche io posso dichiarare tranquillamente che è tutto in regola".
  • 22. In questa lettera, normalmente, il Comune non scriverà che "non esistono" domande di concessione in sanatoria, ma solo che "non sono state trovate"; questa formulazione serve a tutela della Pubblica Amministrazione, che in genere non dichiara la "non esistenza", ma solo la "non reperibilità". A volte, infatti, gli atti edilizi esistono (o sono esistiti), ma non è più possibile recuperarli, ad esempio perché gli archivi sono stati distrutti, persi, spostati, o per una materiale difficoltà di ricerca negli archivi.
  • 23. Gli atti di fabbrica contengono i disegni originali e le eventuali relazioni, ricevute dei contributi, tabelle di calcolo, inserimenti fotografici, dichiarazioni, etc.
  • 24. Ad esempio, un appartamento in un edificio del 1960 è stato modificato internamente nel 2000 dal Signor A. senza avere presentato le necessarie pratiche edilizie, e viene rivenduto l'anno dopo al Signor B., "dichiarando" che l'appartamento è in regola con la normativa. Il Signor B. esegue a sua volta altre modifiche all'appartamento, ma presentando una pratica edilizia. Questa pratica edilizia si basa in realtà su uno stato di fatto non legittimato, cioè si basa sull'appartamento cosi come il Signor A. lo aveva modificato abusivamente.
  • 25. Data di introduzione della licenza edilizia, con la Legge Urbanistica del 17 agosto 1942, n. 1150.
  • 26. Cfr. Legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 31, comma 1, "Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificare la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del Comune".
  • 27. Vedi l'originario art. 31, comma 1, della legge 1150/1942 (cd. “Legge Urbanistica”).
  • 28. Data di entrata in vigore della legge 765/1967 (cd. “Legge Ponte”), che estendeva la licenza edilizia anche fuori del “centro abitato”, quindi all'intero territorio comunale.
  • 29. Data di entrata in vigore della legge 10/1977 (cd. “Legge Bucalossi”), che ha introdotto la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia.
  • 30. Data di entrata in vigore del Testo Unico in materia edilizia di cui al D.P.R. 380/2001 che introduce il Permesso di Costruire in sostituzione della Concessione Edilizia.
  • 31. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24, comma 1 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".
  • 32. Cfr. la Sentenza del Consiglio di Stato del 26 agosto 2014, n.4309, ove si legge che "[...] come ribadito da recentissima giurisprudenza (Cons. Stato Sez. IV n. 1220/2014) non v’è necessaria identità di “disciplina” tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio. Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l’illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato – Consiglio di Stato, sez. V, 6 luglio 1979 n. 479 – oppure, in senso opposto, l’irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi – id., 3 febbraio 1992 n. 87 – o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere – id., 15 aprile 1977 n. 335).".
  • 33. Cfr. Legge 22 dicembre 1888, n. 5849, art. 39.
  • 34. Regio Decreto del 27 luglio 1934, n. 1265, modificato poi dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425.
  • 35. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24, comma 3: "[...] il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilita".
  • 36. Legge 9 agosto 2013, n. 98 - "Conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 21 giugno 2013, n. 69 - Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia", art. 30, comma 1, lettera g.
  • 37. Cfr. alcuni approfondimenti sugli obblighi in capo al venditore riguardo al rilascio del certificato, in particolare "Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare (link is external)", oppure "Immobile: il mancato rilascio del certificato di agibilità è danno emergente (link is external)".
  • 38. Corte di Cassazione, II Sezione Civile, Sentenza del 14 gennaio 2014, n. 629.
  • 39. Corte di Cassazione, II Sezione Civile - Sentenza 6 luglio 2011, n.14899.
  • 40. Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, art. 6, comma 2.
  • 41. Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, art. 6, comma 3.
  • 42. Vedi art. 11, comma 6, del Nuovo Regolamento Edilizio di Milano.
  • 43. Comune di Milano - Regolamento Edilizio adottato con Deliberazione n. 9 del 14 aprile 2014, approvato con Deliberazione n. 27 del 2 ottobre 2014, pubblicato sul BURL Serie Avvisi e Concorsi n. 48 del 26 novembre 2014.
  • 44. Regolamento Edilizio di Milano, art. 11.
  • 45. Consegnando le dichiarazioni di conformità, N.d.R.
  • 46. Guida CNN, Acquisto certificato, pagg. 12-13.
  • 47. Cfr. Notaio Ricciardi nell'articolo "Abrogazione dell'obbligo di allegazione al rogito del certificato di conformità degli impianti (link is external)" (consiglionotarilevenezia.it).
  • 48. Alla data del presente articolo (dicembre 2014) il costo di una visura semplice (attuale o storica) è pari a 1,00 euro. Non si esclude che in futuro i costi per i due tipi di visura possano essere differenti.
  • 49. Proposta legittima dato che un ufficio ed una abitazione possono avere caratteristiche strutturali simili e quindi questo tipo di unità immobiliare può essere sfruttata in entrambi i modi. L'importante è che l'unità, dal punto di vista urbanistico-edilizio, abbia la destinazione d'uso corretta in funzione dell'uso finale.
  • 50. Ad es. perché un tecnico ha proceduto a fare un cambio di categoria catastale in base all'utilizzo che egli ha rilevato sul luogo (appartamento civile e quindi A/2), senza appurare cosa era stato dichiarato dal punto di vista urbanistico-edilizio.
  • 51. Ad es., senza un occhio allenato e senza strumenti di misura, il proprietario potrebbe non accorgersi che una loggia rappresentata in planimetria è, nella realtà, più profonda, anche se visivamente appare uguale. In questo caso, si potrebbe presentare un problema legato al perimetro dell'unità immobiliare, e quindi alla sua consistenza, sul quale il notaio non può sorvolare.
  • 52. Cosi come definito dal comma 9 dell'art. 1130 C.C.
  • 53. Ad es.: "Ti concedo di occupare il mio appartamento fino a quando mi sposerò". In questo caso, un ipotetico contratto di comodato d'uso tra il proprietario ed un suo amico è subordinato ad una condizione risolutiva per la quale il contratto è valido da subito (l'amico può utilizzare da subito l'appartamento) ma si risolve (l'amico deve lasciare l'appartamento) nel momento in cui la condizione si avvera (il proprietario si sposa).
  • 54. Ad es.: "Acquisterò l'unità immobiliare solo se la parte venditrice otterrà e mi consegnerà tutte le certificazioni di conformità degli impianti". In tal caso, l'acquirente acquisterà dei diritti sull'unità immobiliare solo dal momento in cui la condizione si avvera, ovvero solo da quando otterrà i certificati.
  • 55. Ad es., si pensi alla condizione sospensiva relativa ad un mutuo, per la quale l'acquirente subordina l'acquisto di un appartamento all'ottenimento di un mutuo bancario. Fino a quando la banca non approva l'erogazione del mutuo, il venditore rischia di essere vincolato con l'acquirente per molto tempo; se questi non ottiene il mutuo, il venditore ha perso la possibilità di mostrare e chiudere la trattativa con altri potenziali acquirenti durante il tempo di attesa. Percui, è prassi fissare un termine entro il quale l'acquirente deve ottenere una risposta dalla banca).
  • 56. Art. 1757, comma 1, Cod. Civ. - Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi.
  • 57. Art. 1757, comma 2 e 3, Cod. Civ. - Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi.
  • 58. La trascrizione, che comporta un maggior costo per la parte promissaria acquirente, può rappresentare un indubbio vantaggio. Se il promittente venditore fallisce oppure vende il medesimo immobile ad un diverso acquirente, oppure viene iscritto un diritto pregiudizievole (ad es. un'ipoteca), solo chi ha trascritto il Contratto Preliminare può essere tranquillo di non perdere la caparra data o l’immobile acquistato, o entrambe. Dato il costo elevato della trascrizione del Contratto Preliminare, se ne consiglia l'uso qualora ci siano forti rischi (per es. quando si fornisce una caparra cospicua o se si prevede che passi molto tempo tra il Contratto Preliminare e il rogito definitivo).
  • 59. La perdita della causa può comportare il rischio di costi imprevisti.
  • 60. Il mancato pagamento delle rate potrebbe essere ridistribuito sugli altri inquilini.
  • 61. Spese per doppi traslochi; recupero della provvigione già pagata al mediatore; perdita di caparre e provvigioni se la parte promissaria acquirente si fosse impegnata in origine a vendere la propria unità immobiliare abitativa confidando sul buon fine di questo acquisto.
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Last modified: 
1 August, 2017 - 11:20

Comments

Submitted by lele (not verified) on

posso chiederti quanto tempo ci vuole per avere gli atti di fabbrica per un seminterrato a Milano?
grazie

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Submitted by admin on

Dalla domanda di visura degli atti comunali (atti di fabbrica o atti delle modifiche successive), possono passare dai 30 giorni ai 4 mesi. Se servono gli atti di fabbrica, non servono riferimenti specifici; ma se cerchi una pratica edilizia successiva, è necessario indicare un numero di protocollo, o perlomeno il titolare della pratica e almeno il periodo in cui la pratica è stata fatta (l'anno della pratica o un intervallo di anni, che comunque non sia maggiore di 10 anni, altrimenti ti fanno presentare una domanda per ogni 10 anni di ricerca).

Submitted by Gio (not verified) on

Buongiorno,
vorrei fare una proposta di acquisto per un immobile ma come molti sono vincolato alla concessione del mutuo.
Ho intenzione di far mettere all'agenzia la clausola "salvo approvazione mutuo". Avrei alcune domande:
1) l'agenzia ha detto che se metto questa clausola proporrà questo immobile anche ad altri potenziali acquirenti ed in caso di offerte migliori il venditore sarà libero di vendere al "migliore offerente"; per andare a richiedere il mutuo dovrei avere la proposta accettata e quindi la domanda è: l'agenzia puo proporla ad altri se la proposta è stata firmata anche dal proprietario?
2) con la clausola del mutuo, il proprietario incasserà subito l'assegno confirmatorio o dovrà aspettare la delibera? per considerare la proposta accettata basterà la sua firma sulla proposta senza incasso dell'assegno?
3)in caso l'incasso venga fatto in corrispondenza della firma della proposta in caso di non concessione del mutuo il proprietario dovrà restituire la somma (attraverso un suo assegno o bonifico)?

grazie mille

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Submitted by admin on

buongiorno,

1) premetto che, con o senza clausole sospensive, l'immobile può essere proposto ad altri potenziali acquirenti finché il venditore non accetta. Ovvero, la "Proposta d'Acquisto" (P.d.A.) è per sua natura un documento che vincola solo l'acquirente e lascia libero il venditore di valutare altre proposte d'acquisto durante il periodo della validità della P.d.A. E' solo dopo l'accettazione da parte del venditore che la P.d.A. diventa vincolante per entrambi. Dall'accettazione in poi, il venditore non può proporre l'immobile ad altri e deve aspettare l'avveramento della condizione sospensiva. Quindi, la prima affermazione è vera ma indipendentemente dalla clausola: finché il venditore non accetta (clausole o non clausole), l'agenzia può proporre l'immobile ad altri potenziali acquirenti. Dal momento in cui, invece, la proposta viene "firmata anche dal proprietario" (cioè è stata accettata), l'immobile non può più essere proposto ad altri.  

Riporto l'estratto di un articolo che spiega bene il problema dei tempi dell'erogazione del mutuo e le proposte d'acquisto, con una ipotesi di soluzione:

[domoforum.it - 22 agosto 2013]

"Normalmente la Banca impiega oggi dai 2 ai 3 mesi per dare un parere favorevole, non scritto, dopodiché, qualora esso sia favorevole, occorrono altri 15-20 giorni per avere la perizia e la delibera ufficiale e dopo la realazione notarile la c.d. “chiamata in atto”, ma nemmeno così si è certi dell’erogazione, in quanto numerosi sono stati i casi in cui, senza spiegazioni, la Banca non si è presentata in atto o all’ultimo momento ha cambiato le condizioni.

Il venditore spesso non può oggettivamente tenere “fuori dal mercato” il suo immobile sperando che circa 3 mesi dopo il compratore abbia dalla banca i soldi per fare l’atto.

Il compratore d’altra parte non può non condizionare l’acquisto all’erogazione effettiva del mutuo, in quanto questo è il postulato dell’acquisto. E quand’anche reperisse un venditore disposto ad attendere i tempi lunghi per un parere favorevole, non sarebbe cautelato se non sottoponesse la sua proposta non al solo ottenimento della predelibera, e nemmeno della delibera, ma proprio all’erogazione della somma al momento dell’atto.

Con le conseguenti problematiche relative ad esempio alla liberazione dell’immobile, che il vendtore dovrebbe eseguire senza la certezza dell’atto, e delle spese che comunque il compratore deve affrontare nell’incertezza.

La congiuntura attuale ha spostato la bilancia dell’equità verso il compratore, ma non dimetichiamo che se le parti sono entrambe privati, esse si equivalgono e la tutela del venditore vale almeno quanto quella del compratore.

Ecco quindi  la ragione, comprensibile e necessaria, di forme diverse, quali ad esempio quelle della condizione dell’erogazione del mutuo inserita nella proposta, con una penale prevista nel caso di mancato rogito per mancato finanziamento, la quale proposta  viene accettata sotto la condizione di una facoltà di recesso del venditore previa corresponsione di una penale al compratore.

Tizio promette di comprare con il concorso di mutuo e sotto questa condizione, nel caso non riesca corrisponde una penale che  risarcisce il venditore per il tempo perso, ed il venditore accetta ma si riserva una facoltà di recesso con il pagamento di una penale che risarcisce il compratore."

2) La caparra confirmatoria può essere trattenuta dal venditore e incassata solo al momento della delibera del mutuo. La proposta si considera accettata nel momento in cui l'acquirente riceve la comunicazione dell'accettazione attraverso fax, o posta certificata, o raccomandata A/R, o telegramma. Percui non basta la sola firma di accettazione del venditore sulla proposta, ma l'accettazione deve essere anche comunicata mediante uno strumento che dia una data certa (appunto con un fax o una raccomandata A/R). Con la comunicazione all'acquirente, la proposta si ritiene cosi accettata, a prescindere dall'incasso dell'assegno, il quale non potrebbe comunque essere incassato se esiste la clausola sospensiva. 

3) In caso di clausola sospensiva per mutuo (e in genere per tutte le clausole sospensive), l'assegno non può essere incassato alla firma di accettazione del venditore, proprio perché la proposta non si è ancora perfezionata (lo sarà se la clausola si avvererà, ovvero se la delibera sarà emessa). In pratica, la clausola sospensiva prevede che non venga incassata nessuna somma a nessun titolo, fino all'avverarsi o meno della condizione cui si riferisce la clausola. Percui, nel caso il mutuo non sia confermato, l'agenzia restituirà semplicemente all'acquirente l'assegno depositato presso di loro.

AB

Submitted by Manuela (not verified) on

Buongiorno,

ho sottoscritto una proposta di acquisto per un immobile con clausola sospensiva legata all'esito positivo della richiesta di mutuo per un importo non inferiore a 130000. La clausola sospensiva scade domani, la banca mi ha solo anticipato a voce una prefattibilità positiva ma manca ancora la perizia. Se la banca dovesse erogarmi un importo più basso a causa del valore di perizia e non della mia redditività perderei comunque la caparra se la comunicazione avviene oltre i termini?

Grazie,
Manuela

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buongiorno,

premesso che andrebbe letto il testo esatto della proposta d'acquisto e delle clausole (che possono riportare cavilli lessicali e subordinazioni varie), nel caso più generale, se la clausola sospensiva non si avvera (cioè il mutuo non è erogato per la somma richiesta), la proposta d'acquisto non è efficace e non ha effetti giuridici. In questo caso il mediatore o l'agenzia, che ha trattenuto la caparra, deve restituirla al promissario acquirente. Ovvero, la clausola dovrebbe essere di questo tenore:

"Le parti espressamente concordano che il presente contratto sia sottoposto alla condizione sospensiva fino alla data della comunicazione con cui il promittente acquirente dichiari di avere reperito un ente finanziatore per l'acquisto dell'immobile, in grado di erogare la somma da lui richiesta nei termini prestabiliti. Tale comunicazione scritta dovrà essere fornita al promittente venditore entro e non oltre il _______. In mancanza di tale comunicazione scritta entro il termine pattuito, a mezzo di raccomandata A/R o altra forma scritta equivalente, la presente scrittura si intenderà inefficace e il promittente venditore restituirà al promissario acquirente la somma versata e trattenuta da ____________________ a titolo di mera garanzia, senza che alcuna delle parti abbia più nulla a pretendere nei confronti dell’altra, per qualsiasi titolo" .

Con questo tipo di clausola, se la risposta dell'ente finanziatore non arriva o arriva in ritardo, il contratto non ha effetti, le parti sono svincolate, la somma vi viene restituita e il mediatore non matura il diritto di provvigione. Tutto questo salvo che nel preliminare non ci siano altre clausole contenenti penali, rimborsi o simili per mancata conclusione della mediazione.  

Viceversa, si possono trovare (raramente, la riporto solo come esempio didattico) clausole sospensive di mutuo redatte in maniera diversa, che obbligherebbero il promissario acquirente a comunicare il diniego della banca al venditore, e che dichiarerebbero il contratto valido qualora tale comunicazione non sia fatta entro i termini. Un esempio di tale clausola è questo:

"Il presente preliminare è condizionato all’approvazione di mutuo, che dovrà avvenire entro il ________ . Decorso tale termine, in assenza di comunicazione contraria scritta e spedita tramite raccomandata entro il termine perentorio del _________________ dal promissario acquirente al promittente venditore, con allegata lettera di diniego da parte dell’ente finanziatore scelto, il mutuo si intenderà approvato e la presente clausola sospensiva non avrà più alcuna efficacia".

Questo tipo di clausola, qualora il promissario acquirente non riceva per tempo alcuna conferma dalla banca, renderebbe il contratto comunque valido ("il mutuo si intenderà approvato"), farebbe decadere la clausola sospensiva, renderebbe il mediatore legittimato a richiedere la provvigione, e l'acquirente si troverebbe obbligato all'acquisto senza avere ottenuto il mutuo. E' evidente che, per buon senso, questo tipo di clausola appare contraddittoria rispetto alla necessità dell'ottenimento del mutuo e non tutela equamente entrambe le parti. 

Poi, taluni sottolineano l'importanza di definire se l'ente finanziatore deve essere reperito solo dal promissario acquirente o se l'acquirente deve accettare mutui provenienti da banche di fiducia del mediatore o dell'agenzia. Possono capitare casi in cui la banca di fiducia dell'acquirente non eroghi il mutuo alla cifra richiesta, e che invece la banca di fiducia del mediatore lo possa erogare alla cifra richiesta, ma all'acquirente potrebbero non andare bene le condizioni imposte dalla banca del mediatore. In tal caso si potrebbe sostenere che il promissario acquirente non è in buona fede nell'adempimento del contratto, rendendosi inadempiente rispetto allo stesso e perdendo la caparra.

In sostanza, molto dipende da come è scritta la clausola sospensiva. Ma in linea generale, se la proposta d'acquisto è stata ben scritta per tutelare equamente le parti, il non avveramento della clausola sospensiva rende inefficace la proposta, e quindi le somme anticipate dovrebbero essere restituite.

Submitted by Manuela (not verified) on

La ringrazio, è stato molto rapido e puntuale nella risposta. In particolare la clausola sospensiva sulla proposta recita:

La presente proposta è subordinata alla concessione di un mutuo di x.000 euro da parte di primario Instituto di credito e la relativa risposta dovrà essere comunicata all'agenzia xx entro 45 giorni dell'avvenuta conoscenza da parte del proponente del l'accettazione della presente proposta di acquisto, non pervenendo la quale, la domanda si intenderà non accolta.

Grazie mille,
Manuela

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Direi che la clausola svincola in maniera corretta entrambe le parti. C'è un congruo tempo per la verifica del mutuo (45gg), che tutela il venditore da eccessivi tempi di attesa nei quali l'immobile è vincolato (non può essere in teoria proposto ad altri potenziali acquirenti), e l'acquirente, per il quale la proposta sarà inefficace in mancanza del mutuo, con restituzione delle somme anticipate.

Forse l'espressione "la domanda si intenderà non accolta" avrebbe potuto essere integrata da una dicitura del tipo "e la proposta d'acquisto sarà nulla", per esplicitare meglio la volontà delle parti. Tuttavia, con "domanda" si intende la domanda di mutuo che non sarà "accolta" dall'ente finanziatore, cosa che rende la clausola non avverata; pertanto il risultato finale è il medesimo.

Submitted by Manuela (not verified) on

Grazie infinite!! mi ha tolto un gran peso!

Saluti
Manuela

Submitted by Vincenzo (not verified) on

Salve, ho fatto una proposta per un acquisto di una casa.
Prima della scadenza della mia proposta, mi chiama l'agenzia e mi dice che la proposta è stata accettata,
l'unica variante è stata la data di lascito della casa. A questo punto 2 giorni dopo, ancora prima dell'incontro dell'agenzia, mi richiama quest'ultima e mi dice che è arrivata una nuova proposta più alta. Ora se loro hanno firmato anche se ancora non ho visto, posso cambiare idea? Posso appellarmi? Domani chiederò di veder la mia proposta...

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Submitted by admin on

Premesso che bisognerebbe leggere il contenuto della proposta (che potrebbe contenere modalità diverse), in genere, la comunicazione dell'accettazione da parte del venditore dovrebbe essere fatta all'acquirente mediante un atto che comprovi una data certa (raccomandata, posta certificata, telegramma, fax, etc.).

Ovvero, non basta la firma fisica del venditore sulla proposta e una telefonata da parte dell'agenzia. Diversamente, se il venditore firma la proposta per "accettazione" e l'acquirente controfirma per presa visione dell'accettazione nei termini di validità della proposta (ad es. perché l'agenzia convoca l'acquirente in ufficio per controfirmare entro i termini), allora ovviamente la comunicazione non serve dato che il contratto si conclude per reciproca acettazione.

Se la proposta non è stata fisicamente firmata dal venditore, non si configura come accettazione del contratto, l'agenzia deve restituire l'assegno al promissario acquirente e le parti non possono pretendere altro.  

Submitted by Vincenzo (not verified) on

Ho scoperto cosa è successo. A questo punto le chiedo se posso fare qualcosa e/o procedere per vie legali. La mia proposta il è stata fatta martedì in pari data è stata accettata dal venditore aggiungendo una clausola per la data di lascito della casa. Il mercoledì chiedo all'agente di avere una copia dell'accettazione e contemporaneamente se era possibile non variare la data del lascito. Senza avere risposte. Il caro agente il sabato si presenta dal venditore e gli fa fare una rinuncia definitiva della mia proposta. A questo punto quando ho chiesto spiegazione, mi ha detto mi spiace il contratto non era concluso perché tu non hai mai preso visione della sua accettazione e ora vale solo la non accettazione. Quello che mi ha detto al tel vale carta stracci. Possibile che non posso fare nulla?! Neanche contro questo agente, visto che ha giocato molto sporco. Ovviamente non mi ha fatto prendere più visione della mia proposta originale dicendomi che non era dovuta e che ora valeva la non accettazione!!. Grazie mille

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Può chiedere consiglio ad un legale, ma temo si possa fare poco. Da quanto deduco, se non le hanno mostrato fisicamente la proposta e non vi ha potuto apporre la controfirma per presa visione dell'accettazione del venditore, tutto rimane a voce e non c'è modo di provare che il venditore abbia effettivamente firmato la proposta (da cui la nullità della proposta).

Inoltre, se ho capito bene, il venditore ha accettato la proposta ma apponendovi una nuova condizione che prima non c'era ("clausola per la data di lascito della casa"), creando di fatto una "nuova proposta". In tal caso, le parti si invertono e colui che deve accettare la "nuova proposta" ora è lei. Il terzo comma dell'art. 1326 del Codice Civile recita : "Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta". Vedasi anche la sentenza della Cassazione Civile, II Sezione, 18 marzo 1999, n. 2472, che recita:

Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1326, ultimo comma, c.c., una accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta. E' pertanto necessario l'incontro e la fusione di una proposta e di una accettazione perfettamente coincidenti sia per le clausole principali che per quelle accessorie. Di conseguenza il forum contractus si radica nel luogo in cui giunge l'accettazione definitiva, senza ulteriori modifiche, all'ultima controproposta.

Ovvero, se il venditore ha inserito una nuova condizione non presente in origine (e qualora tale condizione abbia carattere essenziale e non accessorio), il documento diventa una nuova proposta (da parte del venditore) di cui lei diventa la parte che deve rispondere per "accettazione" (o meno). Avendo lei detto all'agente se era possibile "non" variare la data del lascito, sembrerebbe configurarsi una sua "non accettazione" della controproposta del venditore, rendendo nulla la trattativa.

In ogni caso, da quanto mi dice, non credo che l'agenzia faccia leva su quest'ultimo punto, ma sul primo punto (cioè l'impossibilità di dimostrare che il venditore abbia firmato la prima proposta).

Submitted by enzo (not verified) on

Salve,
nel 2007 ho acquistato un immobile che ancora aveva problemi di sanatoria, scoperta grazie al perito della banca mutuante, il problema non venne descritto nel preliminare di vendita e al momento del rogito quindi fu introdotta la clausola che ogni spesa ed onere relativo al compimento del rilascio della sanatoria rimanevano in capo al venditore. Da allora non ho più saputo nulla se il venditore abbia adempiuto alla sua obbligazione. A questo punto se volessi vendere, come ho intenzione di fare, posso liberamente vendere oppure potrei trovare intralci da parte dell'acquirente che potrebbe pretendere un documento relativo alla sanatoria? E se non fosse stata pagata cosa succede, devo rivolgermi al giudice per costringerlo a pagare, e se fosse deceduto? Grazie per ogni risposta.

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Premesso che bisogna capire quale tipo di difformità ci siano state (ipotizzo difformità cosiddette "minori", dato che il rogito è stato possibile nel 2007), penso che, per quanto riguarda la possibilità di rivendere l'immobile non ci dovrebbero essere problemi di commerciabilità. Però il suo nuovo acquirente potrebbe in effetti inserire nel prelimlinare o nel rogito la stessa clausola che lei fece inserire a suo tempo nei confronti del precedente proprietario. Potrebbe anche darsi, invece, che il suo nuovo acquirente accetti il bene senza pretendere alcuna clausola. In entrambi i casi, il bene dovrebbe essere liberamente vendibile, ma la scelta di aporre la clausola o meno fa parte degli accordi tra le parti. Detto in maniera diversa: la presenza di difformità o abusi "minori" non rende il bene non commerciabile. Diverso è il caso delle cosiddette difformità/abusi "maggiori", tali da rendere nullo l'atto (ma non mi sembra il caso, dato che nel 2007 il notaio ha potuto rogitare).

In ogni caso, sarebbe in effetti opportuno verificare se sia stata presentata questa sanatoria. Se sono difformità minori, dovrebbe essere stata presentata una pratica edilizia (del 2007 o successiva) riferita al suo immobile e a nome del vecchio proprietario. Se non può mettersi in contatto con il precedente proprietario per chiedergli una copia della pratica, è necessario procedere con visure presso il Comune, per il rilascio delle quali possono volerci molti mesi se l'immobile è a Milano (in altre città non saprei).

Qualora non fosse stata fatta la sanatoria, le consiglio di chiedere consiglio ad un legale, per valutare quali azioni poter intrapredere.

Submitted by enzo (not verified) on

Gentile architetto La ringrazio infinitamente e mi permetto di tentare di fornire alcuni dettagli: secondo il contratto la richiesta di sanatoria fu inoltrata nel novembre 1985 dopo un frazionamento, per la quale fu pagata l'intera oblazione dal proprietario precedente al venditore che in sede di rogito garantiva, come credo di averle anticipato, da parte sua ogni azione e spesa inerente al rilascio della concessione che ritengo che il comune di Roma abbia predisposto nel 2011, della quale però null'altro so e sinceramente da quello che sento dire non ho acluna intenzione di imbarcarmi in appuntamenti, lungaggini e ore di permesso per interessarmi di una cosa da cui espressamente pretesi di non averne alcuna responsabilità, anche per evitarmi eventuali amare sorprese. Mi rendo però conto dell'impasse e in effetti ora non so cosa fare! Una eventuale azione legale immagino andrebbe fatta solo contro il venditore. La ringrazio in anticipo.

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Se parla di sanatoria del "novembre 1985", allora la cosa è un po' diversa dato che immagino si riferisca alle concessioni in sanatoria da rilasciarsi ai sensi della legge n. 47 del 1985 (c.d. "primo condono"). La fattispecie del "condono" (e quindi della concessione in sanatoria) è diversa dalla fattispecie della semplice "sanatoria" (intesa come atto edilizio per abusi minori) cui mi riferivo nel primo commento (il termine "sanatoria" appare in entrambe le fattispecie e genera confusioni).

In questo caso, la questione è più delicata e il caso specifico andrebbe in effetti fatto analizzare da un tecnico. Se lei ritiene che il Comune di Roma abbia rilasciato la concessione in sanatoria nel 2011, allora in teoria il venditore ha adempiuto ai suoi obblighi e non ci sarebbero gli estremi per una azione legale. Ma per saperlo, purtroppo, credo che serva procedere con una visura o con un contatto presso gli uffici (per sapere a che punto è l'istruttoria, se è stata rilasciata la concessione, etc.). Non posso fare altro che suggerirle di incaricare un tecnico per fare questo primo accertamento.

Submitted by enzo (not verified) on

La ringrazio moltissimo per la Sua pazienza e cortesia!
Una ultimissima domanda, per tecnico si intende un geometra, un ingegnere, un architetto ai quali far fare anche le visure o il caso potrebbe essere esaminato anche da un legale a cui affidare anche l'eventuale azione legale, visto che mi pare che a quella dovrò arrivare?
Per concludere Le dico del 2011 perché il comune di Roma mi inviò una comunicazione in cui mi invitava a recarmi presso l'ufficio a ritirare il condono previo pagamento delle oblazioni dovute, alla quale risposi con una raccomandata con tanto di copia del rogito per indicare che non a me ma al venditore doveva richiedere il pagamento, dopo di allora non ho più avuto notizie. Grazie infinite.

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Se il Comune le ha inviato questa comunicazione allora in effetti serve capire bene la situazione. Potrebbe essere che il Comune abbia spedito formalmente la richiesta solo a voi perché siete l'attuale proprietario ma che poi spetti a lei girare questa richiesta al vecchio proprietario, che poi provvederà a saldare cosi come da accordi nel rogito.

Se c'è la possibilità, prima di coinvolgere un legale, il primo passo sarebbe quello di rintracciare e contattare il precedente proprietario per dirgli che è arrivata la comunicazione del Comune e per chiedergli di completare la procedura andando a ritirare la concessione e pagando gli oneri. Deduco che al precedente proprietario non sia arrivata la comunicazione, percui, fino a prova contraria, presumerei la sua buona fede dato che non sa ancora che la concessione è pronta.

Dopodiché, se il vecchio proprietario si rifiuta o se non è possibile rintracciarlo, può sottoporre il caso ad un legale che le consiglierà i passi da fare. Con "tecnico" intendevo un geometra o architetto che potesse fare le visure per conoscere lo stato della pratica di condono; ma se sa già che la concessione è pronta e serve solo ritirarla, allora non serve un tecnico ma serve capire "chi" deve ritirare la concessione (dovrebbe essere il precedente proprietario, a meno che la clausola del rogito non dia adito a dubbi interpretativi - ma questo potrà dirlo un avvocato). L'avvocato potrebbe anche poi consigliarle comunque di incaricare un geometra/architetto per andare fisicamente a verificare in Comune i contenuti del condono e/o della concessione.

Submitted by enzo (not verified) on

Egregio Architetto, la sua cortesia mi induce ad approfittare della sua disponibilità per una ultimissima notazione per farle conoscere il contenuto della clausola contrattuale, dopo la dichiarazione che l'immobile non è soggetto ai vincoli di cui agli artt. 32 e 33 della legge 47/85: "... la parte venditrice garantisce fin d'ora alla parte acquirente il buon esito della domanda di concessione in sanatoria) ed il rilascio della stessa, senza che la parte acquirente sia tenuta a compiere alcuna attività o a partecipare sotto qualsiasi forma nella definizione della predetta pratica, impegnandosi in particolare a pagare a propria cura e spese tutte le eventuali integrazioni richieste dal Comune di Roma ed ogni onere inerente la suddetta concessione in sanatoria..." secondo Lei cos'altro avrei dovuto far scrivere per essere sicuro che il venditore si assumesse senza ulteriori strascichi a mio carico per intero l'obbligazione del condono, senza impegnarmi in impegni con l'ufficio comunale del condono? La ringrazio infinitamente.

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La clausola è in effetti molto chiara e, scritta cosi, non dovrebbe dare adito a dubbi. Non penso si potesse scrivere altro.

A questo punto rimane solo da capire se il vecchio proprietario sia informato del fatto che la concessione è pronta. Come dicevo, se il Comune ha inviato la comunicazione a voi, presumibilmente non l'ha inviata a lui, che quindi forse è ignaro. Capisco che rintracciare il vecchio proprietario comporti una perdita di tempo che non le dovrebbe competere, ma purtroppo, se lui sta aspettando la comunicazione del Comune (che è invece è arrivata a voi), temo che sia un passo necessario.

Certamente si potrebbe obiettare che lui, ogni tanto, avrebbe potuto interessarsi e controllare presso il Comune lo stato del condono. Ma è anche vero che il rilascio delle concessioni ha tempi molto lunghi e posso capire che lui abbia deciso di aspettare che il Comune gli inviasse la comunicazione, che però è arrivata a voi. Se invece lui ne è a conoscenza e non sta procedendo, dovrete sentire un legale.

Submitted by enzo (not verified) on

Quindi alla fine di questo excursus mi pare di capire che il mio immobile non è poi così tranquillamente commerciabile come mi avrebbe voluto convincere il legale dello studio del notaio rogante a cui mi sono rivolto telefonicamente qualche tempo fa per avere lumi. Dovrò trovarmi un buon avvocato per sottoporgli il caso con tutto il tempo e le spese che occorreranno per venirne a capo.. Le rinnovo i miei più vivi ringraziamenti.

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Penso che l'immobile fosse commerciabile (ci sono varie interpretazioni, circolari e studi del Consiglio Nazionale del Notariato che in sostanza asseriscono la commerciabilità degli immobili soggetti a "condono" a patto che siano verificate una serie di condizioni, che credo il notaio rogante abbia verificato e tenuto in conto). Certo, come dicevo all'inizio, andrebbe capita l'entità degli abusi che hanno portato alla necessità del condono, ma a questo punto credo che la questione da valutare non sia la commerciabilità (che penso sia stata pacificamente verificata), quanto se il vecchio proprietario sia a conoscenza che la concessione è pronta ed è da ritirare (cioè, l'oggetto della discussione è la famosa clausola contenuta nel rogito). Se non può rintracciare il vecchio proprietario, contatti tranquillamente un legale che le suggerirà i prossimi passi. 

Submitted by Enzo (not verified) on

Egregio Architetto,
Le scrissi qualche mese fa per un quesito relativo ad un rilascio di concessione in sanatoria presentata nel 1985 a fronte di un frazionamento (in pratica si trattò della chiusura di una porta); come da Lei consigliatomi e come temevo ho fatto ricorso ad un legale che ha subito diffidato il venditore ad adempiere con la prospettiva quasi certa del decreto ingiuntivo; tuttavia vorrei chiederLe se potesse darmi almeno un'idea di quanto possa essere l'ammontare dovuto tra oneri concessori, diritti ecc ecc, certo Lei è a Milano e io a Roma, ma giusto per avere un "dato concreto" o un riferimento orientativo se valga la pena affrontare personalmente la spesa, qualora fosse contenuta, per poter vendere quanto prima l'immobile di cui vorrei liberarmi in tempi più brevi possibile, invece di aspettare i lunghi tempi di una contesa legale a cui non voglio rinunciare. Insomma vorrei capire se trattasi di centinaia o migliaia di euro. In attesa porgo i più cordiali ringraziamenti.

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Submitted by admin on

Non è facile rispondere perché dipende dalla fattispecie dell'abuso indicato nel condono. Diciamo che la tabella delle sanzioni, allegata alla Legge sul condono 47/1985, indicava come oneri da corrispondere cifre oscillanti tra le 5.000 lire/mq e le 36.000 lire/mq (più un ultimo caso per la manutenzione straordinaria o per opere non valutabili a mq, pari a 450.000 lire). I valori andrebbero convertiti ma non so se attualizzati.

La Legge indicava la superficie da considerare "con riferimento alla parte abusivamente realizzata", percui andrebbe verificato nella pratica di condono quale sia la superficie che fu considerata "abusiva" (forse l'intera superficie dei due appartamenti frazionati).

Poi erano indicate anche delle riduzioni di 1/3 o di 1/2, o aumenti di 2-3 volte, delle tariffe unitarie di cui sopra, in base alla destinazione d'uso e alla superficie complessiva. Ad esempio, all'art. 34 della Legge si dice:

"Qualora l'opera abusiva sia stata eseguita od acquistata al solo scopo di essere destinata a prima abitazione del richiedente la sanatoria e questi vi risieda all'atto dell'entrata in vigore della presente legge, la somma dovuta a titolo di oblazione è ridotta di un terzo. Tale riduzione si applica anche ai casi in cui l'alloggio destinato a prima abitazione, ancorché ultimato ai sensi del secondo comma dell'articolo 31 della presente legge, non sia ancora abitabile. Sono escluse da tale agevolazione le abitazioni qualificate di lusso ai sensi del decreto ministeriale 2 agosto 1969 , pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, nonché quelle classificate catastalmente nella categoria A/1. Tale agevolazione si applica per i primi 150 metri quadrati di superficie complessiva."

Per i diritti e bolli delle pratiche non saprei, ma penso che siano dell'ordine di grandezza delle decine o centinaia di euro. A Milano si arriva a circa 500,00 euro per la presentazione di alcuni tipi di Permessi di Costruire (e altrettanti al ritiro). 

Submitted by Enzo (not verified) on

Egregio Architetto,
da quello che ho potuto leggere dalla domanda di concessione in sanatoria fattami dare dallo studio notarile, credo che la superficie ritenuta abusiva e su cui è stata versata la prima oblazione (di Lire 100.000) è di mq.25 per essere destinata ad essere ceduta; in pratica si è utilizzato il precedente ingresso di servizio per creare una nuova unità immobiliare. Se l'importo fosse limitato forse mi conviene risolvere a mie spese la questione e venderlo appena possibile e poi presentare il conto a chi avrebbe dovuto provvedere. Infiniti ringraziamenti.

Submitted by Enzo (not verified) on

post scriptum: una curiosità: se al momento della firma del preliminare avessi saputo della presenza di questo rilascio di concessione in itinere, avrei potuto sollevare la questione adducendo il fatto che il venditore non mi aveva rivelato per intero lo stato dell'immobile, recedendo dall'acquisto con la pretesa di quanto già versato? Grazie!

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Submitted by admin on

Presumo di si, se nella proposta o nel preliminare il venditore dichiarava che l'immobile era a norma e non erano presenti vincoli o atti in itinere di alcuna natura. Inoltre, credo che l'atto di vendita, in mancanza della citazione dell'abuso edilizio, sarebbe stato comunque nullo.

Submitted by hull (not verified) on

Salve,
grazie per l'ottimo e completo articolo.
Sono interessata ad una casa indipendente da ristrutturare (immobile nel comune di Roma). Non sono sicura che sia provvista del certificato di agibilità. Nel caso non ci fosse, potrei essere ancora interessata all'acquisto, la mia idea sarebbe di richiederlo io a valle di ristrutturazione, ovviamente chiedendo uno sconto sul prezzo di acquisto e a patto che ci siano tutte le altre condizioni indispensabili al rilascio. La domanda è: senza certificato di agibilità, è possibile accedere alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie? Le spese di ristrutturazione sono importanti, e senza la possibilità detrazioni fiscali non inizierei neanche la trattativa

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Submitted by admin on

Per le detrazioni fiscali, dal momento che deve eseguire opere di "ristrutturazione" o di "manutenzione straordinaria" (sono fattispecie diverse), dovrà presentare domanda di autorizzazione edilizia, che sarà il titolo abilitativo che la norma sulle detrazioni le richiede di conservare ed eventualmente esibire su richiesta degli uffici (si veda la Guida alle ristutturazioni edilizie sul sito dell'Agenzia delle Entrate, alle pagg. 12-13).

Non mi risulta che la procedura di detrazione IRPEF richieda di produrre e conservare specificatamente il certificato di agibilità, anche perché la fine lavori della domanda di autorizzazione già dovrebbe certificare e collaudare i lavori fatti (certificazione del tecnico che però potrebbe riguardare solo una porzione dell'immobile o degli impianti oggetto di lavorazione, quindi potrebbe non essere considerata una agibilità globale su tutto l'immobile ma solo parziale). In ogni caso, dato che mi scrive che la sua idea è di richiedere il certificato di agibilità alla fine della ristrutturazione (cosa che consiglio a prescindere), il suo dubbio si risolve.

Per il resto, per poter accedere alla detrazione, è importante che verifichi di avere i requisiti e di seguire le indicazioni indicate nel pdf della Guida (v. link sopra), che si trova sul sito dell'Agenzia delle Entrate alla scheda informativa e pagine seguenti

Submitted by marco (not verified) on

salve, complimenti per la completezza del vs preparato.
Un informazione: sto provando ad acquistare un immobile da ristrutturare, in che modo potrei vincolare la proposta di acquisto all'ottenimento del mutuo comprensivo dell'importo della ristrutturazione? (es. la casa costa 100 - il mutuo lo dovrei richiedere per 80 + 10 da destinare alla ristrutturazione)
e in che modo potrei vincolare la proposta di acquisto all'ottenimento del mutuo che risponda alle mie richiesto? (non vorrei che ricevessi l'autorizzazione da una finanziaria amica dell'agenzia che mi impone tassi ben al di sopra delle condizioni di mercato)
vi ringrazio in anticipo, saluti, marco

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Submitted by admin on

Per vincolare la proposta, può inserire una clausola sospensiva che vincoli la validità dell'offerta all'ottenimento del mutuo per "acquisto e ristrutturazione" da parte di un istituto finanziatore scelto dal promissario acquirente (cioè da lei, in modo da non essere obbligato ad utilizzare il finanziatore proposto dall'agenzia o dal venditore), con rilascio di delibera entro la data X (dove con "X" dovrà inserire una data entro la quale l'istituto dovrà rilasciare la delibera - altrimenti la clausola rimarrebbe aperta all'infinito senza scadenza) e per una cifra non inferiore a Y (dove con "Y" inserirà l'importo minimo del mutuo di cui ha bisogno e sotto il quale la proposta non sarà valida - cosi, qualora la banca/finanziaria dovesse confermarle che può erogare una cifra inferiore a quella da lei richiesta, potrà recedere dall'offerta). 

Ma prima di fare la proposta, le suggerisco di informarsi prima presso una o più banche (o finanziarie) per avere una prima valutazione di massima della fattibilità di erogazione dell'importo che chiede per un mutuo di tipo "acquisto e ristrutturazione". Se la banca riesce a fornire una prima valutazione positiva (anche se di massima) potrà procedere a fare una proposta. Meglio sarebbe se trova un istituto che può farle una pre-delibera (o delibera pre-reddituale), che rassicura maggiormente il venditore e l'agenzia; e anche nel caso in cui lei ottenesse una pre-delibera, io inserirei comunque la clausola sospensiva (a volte le pre-delibere, inizialmente positive, possono poi "saltare" e il mutuo non essere erogato in tutto o in parte).

Ad es., se l'immobile costa "100" (comprensivo di tutti gli oneri... costo immobile, tasse, notaio, agenzia, spese per redigere il preventivo lavori, etc.) e lei chiede "90" e le banche già in prima battuta le dicono che non possono erogare nel suo caso più di "75-85", allora forse non è consigliabile procedere con una proposta sapendo che molto probabilmente non otterrà il mutuo (a meno che non trovi liquidità per i rimanenti "15-5" a coprire il mutuo). Infatti, il venditore che accettasse l'offerta con tale clausola con importo di mutuo minimo "90", vincolerebbe cosi il proprio immobile per settimane o mesi, per poi non concludere la vendita; cioè, non sarebbe corretto nei confronti del venditore fare una proposta sapendo che quasi sicuramente il mutuo non sarà erogato. In queste situazioni, le agenzie possono anche recepire le proposte con clausole di mutuo, ma potrebbero precisare nella proposta che il venditore potrà essere libero di sottoporre l'immobile ad altri promissari acquirenti, informandoli dell'esistenza di una proposta d'acquisto già esistente vincolata al mutuo.  

Tenga conto che poi, per i mututi di "acquisto e ristrutturazione", una volta fatta la formale domanda di mutuo, la procedura è un po' più elaborata perché la banca richiede un preventivo dei lavori dettagliato e, in alcuni casi, un progetto a firma di tecnico abilitato. 

Submitted by enzo (not verified) on

Egregio Architetto vorrei porle un ulteriore quesito:
qualora si acquistasse un'abitazione confinante con la propria al fine di ingrandirla, e questa fosse già dichiarata come "1^ casa", è possibile scontare le agevolazioni per l'acquisto come prima casa dichiarando l'intenzione di accorparla in quella già di proprietà oppure no? In caso affermativo eventualmente occorrerebbe anche l'intervento di un tecnico prima del rogito che predisponga il progetto di variazione catastale e di accorpamento o cose simili? Grazie.

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L'acquisto di immobile adiacente da fondere con quello di proprietà può essere ricondotto alle agevolazioni per prima casa, come indicato nella Risoluzione 142/E del 2009 dell'Agenzia delle Entrate, a patto che l'unità risultante non acquisisca le caratteristiche di abitazione di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, che farebbe decadere il beneficio. 

Per le procedure specifiche dovrà rivolgersi presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di competenza del Comune ove è ubicato l'immobile, ma se non erro la fusione può essere fatta anche successivamente al rogito. Può chiedere conferma al notaio.

Le segnalo che, prima della pratica catastale di fusione, le due unità immobilari devono essere fuse urbanisticamente mediante una pratica edilizia da protocollare presso il Comune.

Submitted by enzo (not verified) on

Le due abitazioni sarebbero ambedue di categoria A/3 quindi non credo che accorpandole possano divenire A/1. Tra fusione urbanistica e fusione catastale confesso di avere qualche problema di comprensione ma avrò modo, nell'eventualità, di parlarne con un tecnico qualificato (spero come Lei). Comunque grazie infinite.

Submitted by claudio (not verified) on

Salve,vorrei acquistare una casa in un centro storico. Le mie perplessità nascono dall'aver notato che anche le abitazioni attigue sono in vendita. Si tratta di una costruzione del XVII sec., non vorrei che l'edificio avesse dei problemi, ho notato una piccola crepa su una parete, sulla quale, ovviamente, i venditori mi hanno rassicurato. Vorrei sapere come fare, e a chi rivolgermi (Comune, notaio, o altro.) per informarmi sul reale stato del fabbricato. Grazie, cordiali saluti.

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Le fessure visibili sulle murature possono essere di nautra diversa e possono riguardare sia fenomeni superificiali di cui non preoccuparsi (serve solo un piano di manutenzione) sia fenomeni più profondi e gravi (per i quali è necessario fare un'indagine e intervenire con i necessari consolidamenti).

Per una prima valutazione consiglio di rivolgervi ad un ingegnere specializzato in strutture storiche, chiedendogli di procedere ad un sopralluogo per verificare sommariamente l'immobile. Con questo tipo di valutazione, il professionista vi potrà rassicurare o meno, verbalmente o con una breve relazione, sulla condizione statica dell'immobile.

Se invece vi interessa una verifica che abbia valenza di "certificato" e abbia una portata legale più ampia, è possibile richiedere al professionista un certificato di idoneità statica, che ha però costi più elevati dato che comporta una serie di indagini e prove sull'immobile, oltre che un impegno tecnico maggiore da parte del professionista. Inoltre, queste verifiche devono essere fatte in accordo con l'attuale proprietà, la quale deve essere poi disponibile a vendere dopo avere aspettato tutte le indagini.

Submitted by claudio (not verified) on

grazie

Submitted by Roberto (not verified) on

Regolamento condominiale di tipo contrattuale,
se ho fatto il preliminare di acquisto 2,5 anni prima che venisse pronto immobile, poi durante acquisto al rogito spunta regolamento contrattuale molto rigido e io in quel momento sono obbligato ad acquistare perchè ho un attività commerciale e ho già dato la disdetta dove ero in affitto essendo venuto pronto il nuovo immobile in ritardo di 6 mesi, posso chiedere poi annullamento del regolamento contrattuale, dopo averlo firmato?

Grazie
Roberto

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Submitted by admin on

Se al momento del rogito le hanno presentato il regolamento contrattuale, e se questo era richiamato nel rogito, e se lei lo ha firmato, penso che purtoppo non ci sia modo di annullarlo o di contestarlo. Ci sarebbe una sentenza della Cassazione che recita:

E' possibile che il bene venga acquistato prima che della redazione del regolamento, in tal caso, l'obbligo assunto dall'acquirente non consente al costruttore di comportarsi in modo arbitrario nella redazione del regolamento, che peraltro è privo di forza vincolante anche nel caso in cui i condomini nell'atto di acquisto si siano impegnati a rispettare il futuro regolamento (Cass. 13/9/1992 n. 9591).

Ma la sentenza si riferisce a quell'acquirente che ha già fatto l'acquisto (cioè il rogito) e a quel costruttore che fa un regolamento "dopo" tale rogito. Ma nel suo caso, se non ho capito male, lei ha firmato sia il rogito sia il regolamento contrattuale cosi come glielo hanno presentato contestualmente, percui di fatto lo ha accettato, e sarà difficile che abbia modo di contestarlo. Però io non sono un legale, percui potrei non conoscere altre sentenze o potrebbe sfuggirmi qualche norma di legge o di diritto che lei potrebbe sfruttare per opporsi al regolamento.

Ad esempio, in altri casi quasi simili (dove però l'acquirente non ha firmato il regolamento), so che qualche notaio/avvocato suggerisce di: contestare il regolamento; non pagare alcuna rata condominiale (il pagamento viene considerato una implicita accettazione del regolamento); comunicare/segnalare che pagherà le rate di sua competenza non appena saranno eliminate dal regolamento le clausole inique. Vi suggerisco di sentire un legale per chiedergli conferma della mia ipotesi.

Submitted by Aleksander (not verified) on

Buonasera, abbiamo fatto fatto una proposta d'acquisto per una casa ed è stata accettata. Tra le clausole avevamo messo quella riguardante la concessione del mutuo da parte di un istituto bancario. Ci siamo mossi per chiedere e dovrebbero concedercelo, però la risposta definitiva impiega un paio di mesi. Tra qualche giorno dobbiamo trovarci a firmare il preliminare di compravendita e volevo sottoporle il documento che mi è stato inviato dall'agenzia immobiliare e chiederle un parere. Inoltre, mi è stato detto da parte dell'agente che essendo un documento ufficiale che verrà registrato all'agenzia delle entrate "non si possono mettere clausole si subordine, considerando anche il versamento di caparre confirmatorie"!!
Cosa posso fare?
Andando a rogitare tra 9 mesi è il caso di aggiungere altre clausole oltre a quelle presenti??

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
1) Parte Promittente Venditrice promette di vendere a Parte Promissaria Acquirente, che promette di acquistare per sé o per persona o ente che si riserva di nominare, la piena proprietà dei beni qui sotto descritti:
in Comune di…, Via …., l’unità immobiliare costituita da appartamento posto al piano secondo, composto da .. vani, e cantina al piano interrato, il tutto censito nel N.C.E.U. di .. come segue: foglio .., mapp. …, sub. .., piano .., categoria .., classe .., vani .., Rendita catastale Euro …...
Box al piano seminterrato censito al N.C.E.U. di …. come segue: foglio …, mapp. … sub. .., categoria .., classe .., mq .., Rendita catastale Euro …...
Il tutto salvo errore e come meglio in fatto.
Alla porzione in oggetto, segue e compete la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni dell’edificio in ragione millesimale e relative pertinenze, ai sensi di legge.
2) PROVENIENZA:
Tali beni sono pervenuti alla Parte Promittente Venditrice come segue :
Atto notarile del dott. …….Notaio in Lodi – corso Roma n. .. registrato a … il .. n. … vol. ...
3) Le Parti dichiarano che la vendita verrà effettuata per il prezzo complessivo convenuto in Euro….
Di detto importo:
a) Euro …….a titolo di caparra confirmatoria, di cui …….a mezzo assegno bancario, versato al momento della proposta di acquisto del ... La restante somma di …. sarà versata in data odierna mediante n. 1 assegno bancario n……… tratto su Banca…… ed intestato alla ... consegnato dalla Parte Promissaria Acquirente alla Parte Promittente Venditrice, che ne rilascia ampia e finale quietanza, salvo buon fine;
b) Euro …, verranno versati dalla Parte Promissaria Acquirente alla Parte Promittente Venditrice, contestualmente alla sottoscrizione del Rogito Notarile, attraverso Assegno circolare, intestato al Sig…..
4) Le Parti reciprocamente si obbligano a stipulare il Rogito Notarile entro e non oltre il 31/03/2016, presso lo Studio notarile scelto dalla Parte Acquirente.
5) Quanto in contratto sarà venduto e acquistato a corpo, nello stato di fatto e di manutenzione attuale, come visto e piaciuto dalla parte Promissaria Acquirente, che dichiara di conoscere, oltre che di diritto attuale, libero da persone e cose, con ogni relativa accessione e pertinenza, azioni, ragioni, servitù attive e passive, anche non apparenti e discontinue, subentrando la Parte Promissaria Acquirente in pieno luogo e stato alla Parte Promittente Venditrice per ogni rapporto inerente.
6) La proprietà, il possesso giuridico ed il materiale godimento di quanto in contratto si intenderanno trasferiti alla Parte Promissaria Acquirente per tutti gli effetti utili ed onerosi, a far data dal Rogito Notarile.
Da tale data quindi saranno a suo completo favore e carico tutti i frutti ed oneri relativi, nonché le spese, tasse, oneri e responsabilità di qualsiasi natura, maturate da tale data in avanti.
7) La Parte Promittente Venditrice assume nei confronti della Parte Promissaria Acquirente le garanzie di legge, dichiarando che quanto in contratto è di sua piena ed esclusiva proprietà, libero da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni ed oneri pregiudizievoli, privilegi anche fiscali, da vincoli e diritti reali anche parziali a
terzi spettanti.
8) La consegna dell’unità immobiliare avverrà al Rogito Notarile. Tutte le spese per l’atto notarile, gli oneri e le tasse relative alla compravendita, in qualunque fase, saranno interamente a carico della parte Promittente Acquirente.
9) Saranno a cura della parte Promittente Venditrice produrre i documenti per il Rogito, compreso il titolo attestante la proprietà, i certificati catastali e l’attestato di Certificazione Energetica.

Grazie mille
Aleksander

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Nel testo che mi ha inviato non mi sembra di vedere/leggere la clausola sospensiva del mutuo alla quale lei accenna all'inzio. Se il testo della proposta che è stata accettata è esattamente questo, allora non c'è la clausola del mutuo. Dal momento in cui la "proposta d'acquisto" è accettata dal venditore, e se nella proposta è indicato che la stessa diventa automaticamente "preliminare di vendita", allora questo è il testo che dovrà essere registrato e l'inserimento di ulteriori clausole sarà da discutere con il venditore, il quale potrebbe non accettare e potrebbe anche obbligarla all'acquisto nel caso peggiore.

Detto in altri termini, dato che spesso c'è questo automatismo della "proposta" che diventa automaticamente "preliminare" nel momento in cui il venditore accetta (percui il testo diventa in pratica definitivo e difficilmente il venditore accetterà di inserire altre clausole), il promissario acquirente dovrebbe inserire tutte le clausole necessarie prima ancora di firmare la proposta.

Per la stipula di un "preliminare" che modifichi ed integri le disposizioni contenute nella "proposta d'acquisto" già accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o l'acquirente si ritira dall’affare (perdendo la caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto. In caso di rinuncia all'acquisto, dopo che la proposta è stata accettata, il venditore potrebbe richiedere l'esecuzione forzata dell'atto (circostanza rara) o il risarcimento del danno qualora l'inadempimento dell'acquirente comporti una perdita economica non colmabile dall'incameramento della caparra.

Submitted by Aleksander (not verified) on

Nella proposta accettata la clausola era presente, quello che le ho inviato è il testo che agenzia immobiliare ci ha successivamente inviato come preliminare, in cui non era presente la clausola stessa. In pratica volevano velocizzare la pratica e depositare all'agenzia delle entrate. Siccome noi non avevamo ancora ricevuto l'ok dalla banca ci siamo rifiutati di firmarlo. Abbiamo raggiunto un compromesso indicando una data entro la quale dobbiamo avere una risposta dalla banca.
Grazie mille per la risposta.

Submitted by Maurizio (not verified) on

Dopo la registrazione del compromesso per la vendita di un immobile ereditato in qualità di erede legittimo(cugino di 1° grado)è spuntato un cugino di secondo grado(quindi escluso dalla successione)che ha presentato dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate.Ciò può interferire
sul buon esito della compravendita?Ad es. il notaio può al rogito bloccare tutto perchè in Conservatoria compare un nuovo "erede"?

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Submitted by admin on

Purtroppo, non essendo io notaio, la disciplina dei gradi di parentela legale applicata alle successioni non è la mia materia. Il mio consiglio è quello di chiedere direttamente al notaio che vi sta seguendo.

Submitted by Luna (not verified) on

buonasera, ho concluso un contratto preliminare di vendita per un immobile che aveva il certificato di agibilità, concludendo inoltre un contratto di locazione per l'immobile in questione, con durata sino alla firma del rogito, in cui vivo da più di un anno e tra due mesi scadrà il termine per il rogito.
negli ultimi giorni ho fatto svolgere un controllo alla asl dal quale è risultato che l'immobile è soggetto a manifestazioni di umidità e muffa sulle mura perimetrali probabilmente derivanti dall'assenza di impermeabilizzazione delle fondamenta e che ciò determina un serio pericolo per la salute.
Inoltre, le misure delle finestre e dell'altezza dei soffitti sono fuori norma.
a seguito di questo controllo devo dedurre che il certificato di agibilità sia stato concesso in assenza delle condizioni necessarie.
Quindi, la mia domanda è, a fronte di questa situazione, posso chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni?
Grazie mille
Luna

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Per quanto riguarda le misure fuori norma (finestre e altezze soffitti) bisogna capire se sono fuori norma rispetto alle norme attuali o rispetto alle norme vigenti al momento in cui tali opere furono fatte. Dato che i vani finestra nascono in genere con l'immobile, immagino che bisogna andare a verificare quando sia stato costruito l'immobile. Il soffitto, invece potrebbe essere stato modificato anche dopo. In ogni caso, ci possono essere casi in cui le dimensioni, i rapporti aeroilluminanti, le altezze interne, etc. siano fuori norma rispetto alle leggi attuali ma non rispetto alle leggi vigenti di quando fu costruito l'immobile. Percui servirebbe verificare quando sono state eseguite le finestre e il soffitto e verificare le norme che esistevano in quel momento.  

Conseguentemente, il certificato di agibilità potrebbe anche essere valido in quanto potrebbe avere già considerato tale eventualità. Se invece risultasse che le finestre e le altezze interne erano già fuori norma rispetto alle leggi vigenti nel momento in cui sono state realizzate, allora il certificato contiene dichiarazioni mendaci (a meno che esistano condoni). Rimane aperto il problema della salubrità dei muri, per il quale bisognerebbe verificare se il problema esisteva ed era noto al momento in cui il certificato di agibilità fu redatto.

Per il recesso dal contratto, la questione è più complessa perché bisogna capire se ci si trova di fronte alla vendita "di una cosa diversa da quella pattuita" (c.d. aliud pro alio). La giurisprudenza è stata varia e recentemente pare che la mancanza del rilascio del certificato di agibilità possa permettere all'acquirente di recedere dal contratto. Qui il caso è un po' diverso dato che il certificato esiste, ma andrebbe verificato se contiene dichiarazioni false. 

Servirebbe procedere con una visura degli atti edilizi per capire la storia dell'immobile e delle sue modifiche. A Milano purtroppo i tempi di rilascio degli atti edilizi è di qualche mese, non so nelle altre città. Se siete già seguiti da un notaio, vi consiglio di chiedere a lui se questa situazione può costituire un aliud pro alio, e agire di conseguenza, anche rivolgendovi ad un legale qualora il notaio vi dica che c'è un rischio. Il notaio potrebbe anche suggerirvi di procedere con il rogito, indicando nello stesso che voi espressamente rinunciate al requisito dell’abitabilità o esonerate comunque il venditore dall’obbligo di ottenerla; ma a quel punto sta a voi decidere se acquistare comunque un immobile privo dei requisiti di agibilità (che, ripeto, è da dimostrare facendo le verifiche di cui sopra).

Submitted by Giuseppe Rolando (not verified) on

Buongiorno,
le chiedo cortesemente un parere per capire come comportarmi in merito all'accettazione di una proposta di acquisto sbagliata.
Ho dato incarico ad una agenzia per vendere un immobile . L'altro giorno mi è pervenuta la proposta di acquisto che ho accettato unitamente alla caparra di € 2000. Mi sono accorto però che la proposta di acquisto prevedeva anche l'acquisto di un Box di mia proprietà ma che non ha nulla a che vedere con l'immobile venduto, infatti è situato da tutt'altra parte, inoltre nel mandato a vendere non è menzionato. Tuttavia l'agenzia per errore ha inserito il box nella proposta di acquisto dell'acquirente che io incautamente ho firmato. Ora per uscire dalla triste situazione l'agente mi ha proposto di giungere ad un accordo con l'acquirente che prevede lo sconto di € 4000 sull'immobile. La prego mi dia un consiglio su cosa posso fare per uscire da questa brutta situazione. Grato per l'attenzione la saluto cordialmente.

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Submitted by admin on

Il mio consiglio sarebbe di chiedere un rapido parere ad un legale per valutare la situazione specifica. Temo infatti che, avendo voi accettato la proposta senza rileggerne il testo, abbiate sottoscritto un contratto valido a tutti gli effetti (quindi vendendo anche il box). Ma un avvocato conosce meglio i presupposti giuridici per la validità di un contratto, percui potrebbe anche darsi che esista una scappatoia. Mi spiace non essere maggiormente di aiuto, ma questi caosi sono più materia di avvocato che di architetto.

Submitted by enzo (not verified) on

Salve Architetto,
torno ad avvalermi della Sua competenza per chiederLe lumi, anche se non proprio inerenti all'argomento da Lei qui trattato, riguardo ai miei dubbi sulla medesima domanda che le rivolsi qualche tempo fa sull'acquisto di un immobile confinante come "prima casa", vorrei quindi ancora chiederLe:
1) se venisse acceso un mutuo fondiario per l'acquisto dell'immobile, l'ipoteca graverebbe solo sulla unità acquistata oppure, visto l'accorpamento, su tutta intera l'abitazione;
2) se l'immobile fosse occupato da un locatario le pratiche di acquisto (sempre come "prima casa") potrebbero avere difficoltà
e se per l'intimazione a liberare l'immobile possano essere più celeri (dato che costui verrebbe ad abitare dentro la "mia" abitazione).
La ringrazio vivamente!

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