André Bonfanti Architecte - Architecture, Design, Real Estate

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ISSN 2499-8524

Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano

Cambio d'uso da produttivo/industriale a residenziale, da terziario/commerciale/servizi a residenziale. Cambio d'uso uffici, laboratori, negozi, residenza. Monetizzazioni e oneri. Funzioni urbane. Area di intervento inferiore a 5000 mq.

Il cambio di destinazione d'uso a Milano è disciplinato, nei suoi aspetti principali, dall'art. 30 del Regolamento Edilizio, dagli artt. 5, 6 e 11 del Piano delle Regole 1, dall'art. 9 del Piano dei Servizi 1, dagli artt. 51 e 52 della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 e anche dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 -"Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".

Se conoscete già il lessico edilizio e urbanistico, potete saltare il primo capitolo "Definizioni fondamentali" e potete leggere il capitolo "Condizioni per la modifica della destinazione d'uso".

Non confondete la disciplina del cambio di destinazione d'uso con la disciplina del recupero dei sottotetti ai fini abitativi, che è un concetto diverso perché, anche se l'uso cambia da ripostiglio/sottotetto/etc. a residenza, non si tratta di cambio d'uso ma si tratta di una trasformazione di spazi "non agibili" (un sottotetto) in spazi "agibili" (abitazione). Per verificare i requisiti e le problematiche dei recuperi di sottotetto, leggere l'articolo Recupero di sottotetto a fini abitativi.

Viceversa, la disciplina del cambio di destinazione d'uso si integra in parte con il recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi, che è una disciplina introdotta dalla Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7 (Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti). Per conoscere i requisiti e le caratteristiche che devono avere i seminterrati ai fini del recupero, potete leggere l'articolo Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.

Per approfondire il tema del cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza, dopo avere letto questo articolo, potete leggere l'articolo Cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza, che descrive i requisiti e le problematiche connesse a questi cambi d'uso.

Definizioni fondamentali

Per comprendere la disciplina della modifica della destinazione d'uso e non fraintendersi sul significato delle parole, ma soprattutto per capire i paragrafi successivi, è necessario definire alcuni concetti e alcuni termini, che in campo urbanistico ed edilizio hanno un significato preciso. 

Destinazione d'uso e categoria catastale

La destinazione d'uso urbanistica di un immobile, di una sua porzione o di una unità immobiliare, non è data dalla categoria catastale (ad es. A/3, A/10, C/2, C/3, etc.), come molti pensano, ma dall'ultimo titolo edilizio abilitativo legittimo o, in mancanza, dagli atti di fabbrica. Solo qualora non esistano titoli edilizi precedenti, o atti di fabbrica, è possibile desumere la destinazione d'uso dagli atti catastali, ma sono casi rari. Normalmente, in un immobile conforme alle norme e senza irregolarità, la categoria catastale e la destinazione d'uso urbanistica dovrebbero coincidere, percui si può sorvolare sull'imprecisione verbale quando si sente dire "destinazione d'uso A/10"2. Dal punto di vista della disciplina della modifica del cambio di destinazione d'uso, è necessario verificare l'ultimo titolo abilitativo legittimo sull'unità immobiliare (quindi è necessario procedere con le visure dei titoli edilizi, cosa che sarà comunque necessaria, come vedremo più avanti). 

Modifica della destinazione urbanisticamente rilevante

Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - regolamenta il "Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante" all'art. 23-ter, e definisce cinque categorie funzionali (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale). Tuttavia, le Regioni possono deliberare diversamente e in Regione Lombardia la L.R. 12/2005, all'art. 51, definisce una propria disciplina per i mutamenti di destinazione d'uso, alla quale è necessario fare riferimento in sostituzione del citato art. 23-ter. Pertanto, le cinque categorie di cui sopra non sono applicabili a Milano, che invece definisce una diversa classificazione di "funzioni urbane" all'art. 4, comma 13, del Piano delle Regole:

  • residenza;
  • commercio;
  • produttivo;
  • terziario;
  • servizi privati per attività sanitarie e assistenziali, sportive e per lo spettacolo.

Si ha una modifica della destinazione d'uso "urbanisticamente rilevante" solo tra funzioni urbane diverse. Ovvero, con "cambio di destinazione d'uso" si intende il cambio tra funzioni urbanisticamente rilevanti. Ad es., non è un cambio d'uso il passaggio da "residenza" a "bed&breakfsat" (entrambe nella funzione urbana "residenza"), oppure il passaggio da un "officina" a "laboratorio artigianale" (entrambe nella funzione urbana "produttivo"). Invece, sono cambi d'uso rilevanti i passaggi da "negozio" (funzione urbana "commercio") ad "ufficio privato" (funzione urbana "terziario").

E' necessario fare attenzione a come la destinazione di "partenza" sia stata legittimata nei titoli edilizi precedenti. Ad esempio, il cambio d'uso tra un magazzino e un laboratorio, in genere entrambi nella funzione urbana "produttivo", non è considerato un cambio di destinazione urbanisticamente rilevante, essendo appunto il cambio d'uso all'interno della stessa funzione urbana. Ma se, per un caso, il magazzino in origine era appartenente ad una funzione urbana "non produttiva", ad esempio perché è stato autorizzato diversamente nei titoli edilizi di provenienza (ad es. un magazzino che era parte di un ufficio e che viene ora frazionato e separato dall'uffiicio stesso - quindi il magazzino era in una funzione "terziaria"), allora in tal caso si avrebbe un cambio d'uso da "terziario" (il magazzino ex-ufficio) a "produttivo" (il laboratorio che si vuole ottenere).

Tipologie degli interventi 

Le opere edilizie sono definite "interventi edilizi", mentre l'entità e il tipo di interventi edilizi da realizzare su un immobile definiscono la "qualifica" dell'intervento (cioè la procedura amministrativa nella quale tali interventi ricadono, ad es. se ricadono nella qualifica di "manutenzione straordinaria" o di "ristrutturazione"). La giurisprudenza costituzionale consolidata ha affermato che la definizione delle diverse categorie di interventi spetta allo Stato. Quindi, le definizioni degli interventi contenute all'interno della Legge per il Governo del Territorio in Lombarda o quelle contenute all'interno del Regolamento Edilizio di Milano non dovrebbero avere più rilevanza. Pertanto, fanno fede le definizioni degli interventi cosi come indicate nel D.P.R. 380/2001, art. 3 (manutenzione ordinaria; manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia; nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica).

Diversamente da quanto accdeva prima, ora la "modifica di destinazione d'uso" con opere è rilevante ai fini della qualifica dell'intervento edilizio. Ad es., mentre prima si poteva fare una mutazione d'uso all'interno di una "manutenzione straordinaria", ora ciò non è più possibile. In base all'art. 3, comma b) del D.P.R. 380/2001, gli interventi di "manutenzione straordinaria" devono mantenere la destinazione d'uso originaria. La lettura congiunta di tale articolo e della Circolare Regionale Lombardia n. 10 del 20 luglio 2017, impone che tutti i mutamenti di destinazione d'uso rilevante (tra funzioni urbane diverse) ricadano nel "restauro e risanamento conservativo" oppure nella "ristrutturazione", in base all'entità e al tipo delle opere.

Pertanto, la modifica di destinazione d'uso potra ricadere in una delle seguenti qualifiche, in ordine decrescente di entità degli interventi:

  • ristrutturazione edilizia pesante;
  • ristrutturazione edilizia leggera;
  • restauro e risanamento conservativo pesante;
  • restauro e risanamento conservativo leggero.

Per sapere in quale, tra queste qualifiche, ricadono le opere edilizie di adeguamento che dovete eventualmente fare per poter chiedere il cambio di destinazione d'uso, è necessario fare riferimento sia all'art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", sia al D. Lgs 222/2016 (cosiddetto "Decreto SCIA 2"). Una volta individuata la qualifica si potrà valutare quale saranno le procedure da seguire. 

In sintesi, per la differenza tra "leggero" e "pesante" per il restauro e risanamento conservativo, la legge si rifersice alla presenza o meno di opere strutturali. In assenza di opere strutturali, l'intervento sarà qualificato come "leggero", viceversa come "pesante".

Diverso significato hanno i termini per la ristrutturazione, dove con "leggera" o "semplice" si intende una ristrutturazione che non comporti aumenti di volumetria, non modifichi la sagoma di edifici vincolati, non modifichi i prospetti dell'edificio e non comporti mutamento d'uso urbanisticamente rilevante nel centro storico (cioè nelle aree NAF di Milano). Con "pesante" si intende una ristrutturazione che comporti aumento del volume complessivo, modifiche del prospetto dell'edificio e cambio d'uso urbanisticamente rilevante nel centro storico.

Se ne deduce che se il vostro immobile ricade in centro storico (aree NAF a Milano), e se dovete fare un cambio d'uso urbanisticamente rilevante (ad es. se volete modificare un intero piano terra da uffici - "terziario" - a negozi - "commercio"; oppure se avete un laboratorio artigianale - "produttivo" da trasformare in ufficio - "terziario") allora il vostro intervento dovrebbe essere automaticamente qualificato come "ristrutturazione pesante", con eventuale corresponsione al Comune dei contributi di costruzione (assenti nel "restauro e risanamento conservativo"). 

S.l.p. - Superficie lorda pavimentabile

Definita all'art. 4, comma 6, del Piano delle Regole, è la superfice degli spazi agibili rilevante ai fini urbanistici, ovvero è la volumetria edificabile assentita (cioè autorizzata) dal titolo edilizio originario3. La s.l.p. è calcolata sommando le superfici di tutti i piani dell'edificio comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali, fatta eccezione per gli spessori esterni esclusi dalle norme sull'efficienza energetica, e detraendo le superfici esplicitamente escluse cosi come elencate nello stesso comma (ad es. logge, balconi, vani scala, ascensori, parcheggi, cantine, etc.).    

Area di intervento

L'area di intervento è un concetto importante perché su questa area si basano i limiti entro i quali è possibile procedere con alcuni tipi di cambi d'uso e superata la quale, in alcuni casi, è necessario corrispondere una monetizzazione. In linea generale, con area di intervento, definita dall'art. 4, comma 18, del Piano delle Regole, si intende l'area nella quale ricade l'intervento (con o senza opere) o l'immobile oggetto del cambio d'uso, comprensiva di tutte le aree private e/o pubbliche ricadenti al suo interno. Ma a cosa corrisponde quest'area in pratica? L'isolato, il lotto, il mappale, la superficie del palazzo, la superficie dell'unità immobiliare? Dipende. L'area è da individuarsi secondo le modalità seguenti, diverse in funzione del tipo di intervento e di cambio d'uso.  

1. Interventi maggiori con cambio di destinazione d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni

Per gli interventi di 4:

  • ristrutturazione edilizia o urbanistica, comportante cambio di destinazione d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane (residenza; commercio; terziario; servizi privati);

si intende l'area che:

"corrisponde a quella definita catastalmente dal titolo di proprietà in essere alla data di adozione del PGT 5 ovvero quella interessata dal più recente atto di densità edilizia. Essa permane anche in presenza di alienazioni parziali intervenute successivamente alla suddetta data di adozione."6.

Ovvero, solo qualora siate nella condizione di voler modificare la destinazione d'uso da "produttivo" verso altre destinazioni e qualora possiate farlo solo mediante interventi di sostituzione o ristrutturazione edilizia o urbanistica, è necessario calcolare l'area verificando la situazione catastale prima e dopo la data di adozione del PGT, per verificare se ci siano stati frazionamenti successivi alla data di adozione. In sostanza, in questa casistica, non fa fede la dimensione dell'area frazionata e alienata successivamente al 13 luglio 2010, ma è necessario verificare la dimensione dell'area antecedente a questi eventuali frazionamenti. Se l'area deriva invece da un frazionamento eseguito prima del 13 luglio 2010, allora la dimensione di quest'area è quella da considerare per fare le valutazioni successive. Se invece esiste un atto di densità edilizia, è necessario verificare la dimensione dell'area cosi come indicata nell'atto.

2. Interventi maggiori o minori con cambi di destinazione d'uso diversi dal punto precedente 

Per i cambi di destinazione d'uso contestuali ad interventi diversi da quelli indicati al punto precedente, con area di intervento si intende sostanzialmente la s.l.p. totale dell'immobile o degli immobili ricadenti nel mappale catastale (anche qualora si consideri il cambio d'uso per una porzione di immobile o per una sola unità immobiliare). Per il calcolo sommario della s.l.p., in assenza di rilievi dell'immobile, si procede con verifica della s.l.p. a partire dall'estratto di mappa catastale (considerando l'impronta della parte costruita), moltiplicandola per il numero dei piani dell'immobile (ovvero i piani che costituiscono presumibimente s.l.p., ad es. escludendo gli interrati). Qualora il totale della superficie cosi calcolata sia inferiore ai 4.000/4.500 mq, è lecito supporre che l'area di intervento (ovvero la s.l.p. dell'immobile) non arrivi a 5.000 mq. Qualora il totale della superficie sia intorno ai 4.500/5.000 mq, gli uffici comunali possono richiedere un calcolo e una verifica più precisa.

Questi sono i casi più frequenti di cambio di destinazione d'uso, dato che comprendono tutti i casi di cambio da terziario/commerciale/servizi privati verso residenza e viceversa, oppure i cambi da produttivo verso altre funzioni qualora eseguiti con interventi diversi dalla ristrutturazione o dalla sostituzione (per i quali si rimanda al punto precedente).

Infine, e non è cosa di secondaria importanza, è necessario sottolineare che il Comune di Milano gode di discrezionalità nel decidere quale sia l'area di intevento. Infatti, l'art. 4, comma 18, del Piano delle Regole, indica anche che "è fatta salva la facoltà dell'Amministrazione di valutare la necessità di ridefinire l'area di intervento in funzione delle caratteristiche dell'intervento stesso, al fine di rendere possibile un'organica riqualificazione della parte di territorio interessato o la realizzazione di servizi e infrastrutture di interesse pubblico e generale". Traducendo ed estremizzando, potrebbe accadere che il vostro intervento, non soggetto in teoria a monetizzazioni perché ricadente in un'area di intervento inferiore a certi limiti, possa essere ridefinito e/o monetizzato in virtù del fatto che il Comune può decidere di considerare più ampia l'area di intervento nella quale vi trovate, facendovi ricadere automaticamente in altri tipi procedure.   

Condizioni per la modifica della destinazione d'uso

Date le definizioni di cui sopra, la modifica della destinazione d'uso è sempre ammessa dal nuovo PGT 7, ed è subordinata a:

  1. verifica che i luoghi siano a norma rispetto alla destinazione d'uso finale, in paticolare riguardo alle norme igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di acustica, etc. In caso contrario è necessario eseguire opere edilizie di adeguamento;
  2. verifica che i luoghi possiedano s.l.p. - superficie lorda pavimentabile (cioè le superfici cui è stata autorizzata la "permanenza di persone") per i cambi di destinazione d'uso verso funzioni che prevedono la permanenza di persone (ad es. per i cambi verso la residenza, uffici, laboratori, negozi, etc.);
  3. eventuale bonifica dei suoli, tipicamente per cambi d'uso da produttivo ad altre funzioni;
  4. eventuale pagamento del contributo di costruzione (dato dalla somma di: oneri di urbanizzazione primaria + oneri di urbanizzazione secondaria + contributo sul costo di costruzione + smaltimento rifiuti);
  5. eventuale pagamento della monetizzazione (in alternativa al reperimento di aree per servizi);
  6. presentazione delle pratiche edilizie necessarie per il cambio d'uso e pagamento dei relativi costi professionali.

1. Verifica della regolarità dei luoghi

Per sapere se i luoghi sono a norma per la destinazione finale è necessario che un professionista faccia uno studio/valutazione di fattibilità per verificare se l'immobile deve essere adeguato o meno alla nuova funzione. In funzione della destinazione d'uso finale, è probabile che dobbiate rivolgervi a professionisti specializzati in campi diversi: per i cambi verso funzioni produttive dovrete rivolgervi a progettisti competenti nei settori industriale o artigianale; per cambi verso funzioni commerciali di grandi dimensioni dovrete rivolgervi a progettisti esperti in centri commerciali o grandi superfici di vendita; per cambi d'uso verso funzioni residenziali/ricettive o terziarie/uffici dovrete rivolgervi a progettisti esperti in questi settori; e cosi via per le destinazioni scolastiche, ospedaliere, studi dentistici, etc.

2. Verifica della s.l.p.

La verifica che i luoghi possiedano s.l.p. è da farsi solo nei casi dubbi, oppure nei casi di locali seminterrati e sotterranei, e per i sottotetti. Ovvero, un ufficio al terzo piano per il quale si chiede il cambio d'uso a residenza possiede già sicuramente s.l.p. (ovvero possiede una volumetria autorizzata dal titolo edilizio originario, cioè possiede già "permanenza di persone"). Diversamente, qualora si chieda il cambio d'uso di un magazzino in un seminterrato verso la residenza, non è detto che il magazzino sia nato in origine con s.l.p., ovvero con la permanenza di persone. Qualora il magazzino non abbia permanenza di persone, l'unico modo per rendere agibile a residenza il magazzino sarebbe quello di recuperare volumetria nel lotto, cosa improbabile nelle parti di Milano già densamente costruite, oppure di utilizzare diritti volumetrici grazie alla nuova norma sulla perequazione, che però è di applicazione più complicata.  

Nei casi di locali completamente interrati ("sotterranei", come da definizione del Regolamento Edilizio), ovvero di locali la cui quota di intradosso del solaio superiore sia pari o inferiore alla quota del piano di spiccato (ad es. il cortile o il marciapiede), è molto improbabile che abbiano s.l.p., a meno che non siano stati condonati nel tempo. Quindi, in questi casi, la prima operazione da farsi è di procedere alle visure degli atti di fabbrica per capire se tali locali siano stati in origine già edificicati con "permanenza di persone". 

Non confondete i requisiti igienico-sanitari con la permanenza di persone. Avere tutti i requisiti igienico-sanitari non significa avere la permanenza di persone; significa solo che è possibile "richiedere" la permanenza di persone, ovvero s.l.p., la quale però o esiste già o deve essere reperita come nuova "volumetria" edificabile nel lotto. Viceversa, non confondete la permanenza di persone con l'agibilità (cioè con i requisiti igienico-sanitari): una s.l.p. regolarmente autorizzata può non essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario. Infatti, una unità immobiliare in un edificio, correttamente autorizzata dagli atti edilizi originali e con una propria s.l.p., può essere stata oggetto di abusi o di opere interne non a norma dal punto di vista igienico-sanitario.

Per la verifica, è necessario procedere con le visure degli atti di fabbrica relativi all'immobile presso il Comune di Milano, come spiegato più avanti nel capitolo relativo ai contributi e alle monetizzazioni. 

3. Bonifica dei suoli

Per i cambi di destinazione d'uso in aree o immobili originariamente industriali o artigianali (o nei quali erano comunque depositate o utilizzate sostanze pericolose), bisogna in genere procedere con le indagini ambientali e la bonifica dei suoli, a meno che non si possa dimostrare che la bonifica non sia necessaria o che sia già stata fatta.

L’avente titolo che presenta il cambio d'uso è tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10), del Piano delle Regole (art. 5, comma 3) e della normativa vigente. In questi casi, alla domanda di cambio d'uso deve essere allegata apposita autocertificazione documentata (vedi i modelli reperibili alla pagina “Bonifiche” del sito del Comune di Milano). Qualora il cambio d'uso non sia significativo, basterà dichiararlo nella modulistica.

4. e 5. Verifica del contributo e della monetizzazione

Per sapere quali degli eventuali oneri siano da pagare per il cambio di destinazione d'uso, nel Comune di Milano è necessario identificare in quale situazione ci si trova:

  • in primo luogo, se il cambio d'uso viene eseguito senza opere 8 o con opere 9
  • in secondo luogo, se il cambio d'uso viene effettuato entro 10 anni o dopo 10 anni dall'ultimazione dei lavori dell'ultima pratica edilizia esistente relativa all'unità immobiliare (o a porzioni di immobile, o a interi immobili) per la quale si chiede il cambio d'uso. Nella nota tecnica legislativa, in calce all'articolo, riporto gli estratti degli articoli da cui si desumono le fattispecie "con/senza" opere e "entro/oltre" i dieci anni;
  • in terzo luogo, qualora esista una pratica entro i 10 anni, è necessario appurare se questa è stata di tipo oneroso o non oneroso (cioè se sono stati pagati o meno dei contributi di costruzione); quest'ultima distinzione serve a valutare se è necessario integrare il contributo di costruzione contestualmente al cambio di destinazione d'uso che volete attuare.

Per valutare se le opere sono necessarie, si veda il paragrafo più sopra relativo alla "verifica della regolarità dei luoghi".

Per verificare se esistono pratiche edilizie entro i dieci anni (e valutare se sono onerose o meno) è necessario procedere con una visura del fascicolo edilizio relativo all'immobile presso l'ufficio visure del Comune (tecnicamente un accesso agli atti). L'accesso agli atti può essere fatto direttamente dal proprietario, ma si consiglia di farlo fare al professionista che seguirà la pratica di cambio d'uso. Infatti, anche qualora vogliate fare le visure in autonomia o qualora siate proprietari già da più di dieci anni e potete dichiarare che non ci sono stati atti edilizi in questo intervallo di tempo, il professionsta scrupoloso le vorrà comunque rifare dato che sarà sua la responsabilità di dichiarare, nella pratica edilizia che sottoscriverà, di avere espletato le verifiche necessarie. Entrambe queste verifiche richiedono tempo (in particolare le verifiche sugli atti edilizi, come descrivo nell'articolo Accertamenti di conformità urbanistica ed edilizia, ipotecaria e catastale, al paragrafo "Visure atti edilizi e di condono"), percui dovete considerare questo aspetto nella vostra programmazione dei tempi.

Le due verifiche (con/senza opere ed entro/oltre dieci anni) hanno origini e finalità diverse. In particolare, il limite dei 10 anni trova la sua ragione nella volontà del Comune di evitare prassi elusive dell'art. 5, comma 3, del Piano delle Regole, che richiede il reperimento di aree per servizi (o monetizzazione) qualora si modifichi la destinazione d'uso con opere. Un proprietario potrebbe infatti presentare, a distanza di tempo, due pratiche diverse: una prima pratica relativa ad un intervento con opere senza cambio d'uso e, qualche anno dopo, una seconda pratica di cambio d'uso senza opere. Prese singolarmente, le due pratiche non sarebbero soggette al reperimento di aree per servizi (o alla monetizzazione); ma considerate nella loro totalità, le pratiche costituiscono un cambio d'uso con opere, che è invece soggetto al reperimento di aree o alla monetizzazione.

Percui, qualora esista una pratica edilizia la cui fine lavori sia datata entro i dieci anni passati, la pratica di cambio d'uso attuale "senza opere" deve essere "ricongiunta" a quella vecchia pratica, considerando le due pratiche come se fossero un'unico intervento fatto oggi. Superati i dieci anni, invece, il Comune non considera più le due pratiche come riconducibili allo stesso intervento e quindi, non essendoci più il "ricongiungimento", non sono dovute le verifiche sugli oneri e le monetizzazioni (che quindi, in pratica, non sono dovuti se il cambio d'uso può essere fatto appunto "senza opere", ovvero se i luoghi sono già a norma per la destinazione d'uso finale. La verifica sugli oneri e monetizzazioni è da farsi, invece, qualora il cambio d'uso sia da farsi "con opere"). 

Una volta identificata la situazione in cui vi trovate (con/senza opere; entro/oltre 10 anni; oneroso/non oneroso), i casi in cui potete ricadere sono elencati di seguito. Per ogni casistica è indicato se dovete procedere o meno con la verifica e il calcolo del contributo e della monetizzazione. In sostanza, non si devono sicuramente corrispondere oneri e/o monetizzazioni solo per cambi di destinazione d'uso in immobili di cui si è certi che non sono necessarie opere edili e per i quali non esistono titoli edilizi (cioè pratiche edilizie) la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. In tutti gli altri casi, il Comune richiede di "verificare" se sia necessario pagare oneri e/o monetizzazioni; infatti, anche qualora sia necessario fare delle opere edili e/o esistano titoli edilizi, non è detto che sia sempre necessario corrispondere oneri. In pratica, si danno i seguenti casi:

  • a) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "dopo i dieci anni";
  • b) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "non onerose" 10;
  • c) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "onerose" 11;
  • d) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi minori  10 e con ultima fine lavori datata "oltre dieci anni", oppure con fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "non onerose";
  • e) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi minori 10 e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "onerose";  
  • f) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi maggiori 11, indipendentemente dall'esistenza o meno di pratiche pregresse. 

Il Comune di Milano distingue invece tre casi, usando una terminologia basata sulla presenza di opere e sulla dotazione di servizi (o monetizzazione), ma che ha lo stesso significato della suddivisione di cui sopra e il cui risultato è lo stesso:

  • mutamento di destinazione d’uso senza opere contestuali;
  • mutamento di destinazione d’uso senza opere contestuali con verifica conguaglio della dotazione di servizi;
  • mutamento di destinazione d’uso con opere edilizie contestuali.

a) cambio d'uso senza opere, dopo dieci anni da fine lavori

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che abbiate fatto espletare le visure edilizie per verificare che non esistano atti edilizi negli ultimi dieci anni.

Questi cambi d'uso 12 non sono soggetti alla monetizzazione (o, in alternativa, al reperimento di aree per servizi) e neanche alla verifica dell'eventuale integrazione del contributo di costruzione.

b) cambio d'uso senza opere, entro i dieci anni da fine lavori non onerosa

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esiste una fine lavori datata negli ultimi dieci anni relativa ad un atto edilizio di tipo "non oneroso".

Questo cambio d'uso, come spiegato più sopra, è da "ricongiungere" all'ultima pratica edilizia, relativa ad opere edilizie non onerose, la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. Percui, per effetto del "ricongiungimento", è come se le opere edilizie fatte con la pratica precedente fossero fatte oggi; infatti, gli eventuali oneri integrativi sono da pagare con i parametri attuali e non quelli vecchi. 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "non oneroso", non è necessario verificare e corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

c) cambio d'uso senza opere, entro i dieci anni da fine lavori onerosa

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esiste una fine lavori datata negli ultimi dieci anni relativa ad un atto edilizio di tipo "oneroso".

Questo cambio d'uso, come spiegato più sopra, è da "ricongiungere" all'ultima pratica edilizia, relativa ad opere edilizie onerose, la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. Percui, per effetto del "ricongiungimento", è come se le opere edilizie fatte con la pratica precedente fossero fatte oggi; infatti, gli eventuali oneri integrativi sono da pagare con i parametri attuali e non quelli vecchi. 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "oneroso", è necessario verificare se sia da corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione. La verifica deve essere fatta confrontando gli oneri già versati nell'ultima pratica con gli oneri che dovreste versare oggi qualora le "opere con cambio d'uso" fossero fatte oggi. Possono darsi delle situazioni per le quali questa verifica sia negativa e che quindi non dobbiate versare contributi di costruzione integrativi.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

d) cambio d'uso con opere minori, oltre i dieci anni / non onerose

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma, che rientrino nella fattispecie degli interventi minori 13 e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che non esistono atti edilizi negli ultimi dieci anni oppure che esistano atti edilizi entro i dieci anni di tipo "non oneroso".

Questi cambi d'uso, essendo già "con opere", non sono soggette al meccanismo del "ricongiungimento" all'ultima pratica edilizia per effetto dell'art. 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ma sono soggette ad una analoga verifica per effetto della Legge Regionale 12/2005. Ovvero, dal punto di vista della monetizzazione, queste pratiche sono soggette alla normale disciplina degli interventi edilizi per i quali è necessario verificare se il cambio d'uso è da monetizzare; mentre dal punto di vista del contributo di costruzione, vige l'art. 52, comma 3, della Legge Regionale 12/2005, il quale introduce comunque il limite dei dieci anni per il contributo di costruzione a prescindere dal "ricongiungimento". 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato non esistono pratiche entro i dieci anni o che esistono ma sono di tipo "non oneroso", non è necessario verificare e corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

e) cambio d'uso con opere minori, entro i dieci anni onerose

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma, che rientrino nella fattispecie degli interventi minori 13 e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esistono atti edilizi negli ultimi dieci anni di tipo "oneroso".

Come per il punto precedente, questi cambi d'uso, essendo già "con opere", non sono soggette al meccanismo del "ricongiungimento" all'ultima pratica edilizia per effetto dell'art. 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ma sono soggette ad una analoga verifica per effetto della Legge Regionale 12/2005. Ovvero, dal punto di vista della monetizzazione, queste pratiche sono soggette alla normale disciplina degli interventi edilizi per i quali è necessario verificare se il cambio d'uso è da monetizzare; mentre dal punto di vista del contributo di costruzione, vige l'art. 52, comma 3, della Legge Regionale 12/2005, il quale introduce comunque il limite dei dieci anni per il contributo di costruzione a prescindere dal "ricongiungimento". 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "oneroso", è necessario verificare se sia da corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione. La verifica deve essere fatta confrontando gli oneri già versati nell'ultima pratica con gli oneri che dovreste versare oggi qualora le "opere con cambio d'uso" fossero fatte oggi. Possono darsi delle situazioni per le quali questa verifica sia negativa e che quindi non dobbiate versare contributi di costruzione integrativi.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

f) cambio d'uso con opere maggiori

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che rientrino nella fattispecie degli interventi maggiori 14

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che le opere maggiori sono naturalmente soggette a tale contributo, sarà compito del professionista calcolare tali contributi all'interno della pratica stessa.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

6. Pratiche edilizie e costi professionali

La pratica edilizia da usare per un cambio d'uso varia molto in funzione della tipologia di cambio d'uso in cui ricadete, percui non è possibile sintetizzare e fornire una casistica. Ogni cambio di destinazione d'uso è un caso particolare. Tuttavia, dovrete tenere conto che, in ogni caso, queste pratiche non sono quasi mai semplici (soprattutto per i cambi da "produttivo" verso altre funzioni; mentre potrebbero essere più semplici per i cambi tra altre funzioni) e possono anche incidere sui costi del cambio d'uso, soprattutto perché in genere sono richieste opere edilizie di adeguamento. Inoltre, nei casi peggiori sono richieste varie relazioni e pratiche integrative necessarie per "dimostrare" al Comune di avere raggiunto tutti i requisiti minimi per la messa a norma della destinazione d'uso finale; quindi anche i costi professionali possono essere elevati.

Ad esempio, nei casi di cambio di destinazione d'uso di un laboratorio (destinazione "produttiva") ad appartamento (destinazione d'uso "residenziale"), nei quali siano previste opere di adeguamento anche sull'involucro, sono richieste le seguenti procedure e incarichi professionali: la domanda di cambio d'uso con i relativi elaborati grafici ed allegati; la relazione tecnica sull'efficienza energetica per le componenti di involucro oggetto di intervento; la relazione previsionale di clima acustico; la relazione sui requisiti acustici passivi; le indagini ambientali e la bonifica dei suoli qualora l'immobile ricada in area ex-industriale o qualora nel laboratorio sia stato fatto uso di sostanze chimiche inquinanti; i calcoli termotecnici; l'atto di aggiornamento catastale per la nuova destinazione; la certificazione energetica; il collaudo delle opere e la domanda di agibilità. Il costo complessivo di tali pratiche (da produttivo a residenziale) non è quasi mai inferiore a varie migliaia di euro (per i casi più semplici) e può raggiungere e superare la decina di migliaia di euro (e oltre) per i casi più complicati o per interventi più estesi, quindi è opportuno valutare il cambio di destinazione d'uso anche in funzione delle spese professionali. Inoltre, poiché è molto raro che il cambio d'uso da una funzione produttiva ad una residenziale si possa fare "senza opere" (sono sempre necessarie opere di adeguamento igienico-sanitario, acustico, termico e di coibentazione), è necessario tenere conto anche dei costi tecnici di progettazione degli interventi, di direzione lavori, dei collaudi, della gestione degli appalti, della sicurezza, etc.

Se il cambio d'uso di cui sopra (laboratorio-appartamento) è da farsi in locali seminterrati, i requisiti aumentano ed è sicuramente necessario eseguire opere di adeguamento igienico-sanitario (coibentazioni, isolamenti acustici, vespaio aerato, pompe di sollevamento per le acque qualora la fognatura non sia già sotto il livello del pavimento, etc.), senza considerare che il cambio d'uso verso la destinazione residenziale è ammissibile solo se il pavimento del seminterrato è a quota non inferiore a 100 cm dalla quota di marciapiede e solo se l'unità immobiliare ha un doppio affaccio 15.

I cambi di destinazione d'uso, in sostanza, raramente comportanto solo la redazione di semplici pratiche edilizie (tranne casi semplici che non partano dal "produttivo" come destinazione di origine, come ad es. il cambio da da ufficio a residenza o viceversa, ove l'ufficio ha già tutte le caratteristiche di un appartamento). I cambi d'uso normalmente comportano varie verifiche e accertamenti, e quasi sempre richiedono delle vere e proprie opere di riqualificazione edilizia che comportano un progetto di adeguamento e dei lavori edilizi (soprattutto nei cambi tra destinazioni che si differenziano molto per i requisiti igienico-edilizi, come ad es. tra laboratorio e residenza o tra negozio e residenza).

Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)

Qualora sia necessario verificare se il cambio d'uso richiede il reperimento di nuove aree per servizi (o, in sostituzione totale o parziale, il pagamento di un corrispettivo in denaro, ovvero la monetizzazione) è necessario identificare in quale delle seguenti casistiche si ricade (insieme alle casistiche di cui sopra).

Cambio d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane

Il cambio di destinazione d'uso dalle funzioni urbane produttive (edifici adibiti ad attività industriali, artigianali ed assimilabili) verso altre funzioni urbane, come il terziario (uffici, showroom, etc.) o la residenza, è ammesso con le seguenti modalità.

Se l'area di intervento è inferiore a 5.000 mq, la s.l.p. è recuperabile integralmente 16. Sotto i 5.000 mq, la modalità di intervento è diretta (cioè senza convenzioni con il Comune). Se l'area di intervento è superiore a 5.000 mq, subentrano altre casistiche che devono essere analizzate caso per caso.

Per il cambio d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni, se attuato con opere (anche con il meccanismo del ricongiungimento di cui sopra), è prevista la monetizzazione totale o parziale (in sostituzione al reperimento delle aree a standard per la dotazione dei servizi) pari al 100% della s.l.p. oggetto di mutamento della destinazione 17, che nel Comune di Milano oscilla da circa 180,00 euro/mq di s.l.p. a 1.200,00 euro/mq di s.l.p., a seconda della zona (fonte: Comune di Milano - Tabella di Agggiornamento dei valori di monetizzazione delle aree a standard. In calce all'articolo è allegata la tabella, che si invita però a verificare anche sul sito del Comune di Milano, dato che viene aggiornata periodicamente).

Fanno eccezione i cambi d'uso da funzioni urbane produttive verso gli esercizi commerciali di vicinato (superficie di vendita18 non superiore a 250 mq), per i quali non è prevista la monetizzazione ai sensi dell'art. 9, comma 1.c del Piano dei Servizi, ma a condizione che si sottoscriva un atto d’obbligo registrato e trascritto (valevole per il proponente ed i suoi aventi causa) con impegnativa alla monetizzazione in caso di successive fusioni o ampliamenti dell'unità commerciale di vicinato e/o di successivo ulteriore cambio d’uso verso altra funzione (terziario, servizi privati, residenziale). Per tutte le altre forme di commercio (medie e grandi strutture di vendita, Centri Commerciali), è previsto il reperimento della dotazione di servizi (o la monetizzazione ove possibile).

Cambio d'uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale

I cambi d'uso da terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale sono autorizzati secondo la seguente tabella:

  • per immobili compresi in NAF o ADR19:
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. inferiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)20;
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente residenziale di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)21
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente dedicato a terziario, commerciale e servizi privati di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso comporta il conguaglio e l’adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) nella misura del 18% della s.l.p. convertita (allegare calcoli e prospetto)22;
  • per immobili compresi in ARU23:
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva inferiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)20;
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva superiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), ai sensi dell’art. 11 del Piano delle Regole dovrà essere stipulata convenzione per la realizzazione di una quota minima del 35% della superficie oggetto di cambio d’uso per interventi di edilizia residenziale sociale24.

Cambio d'uso da residenziale verso altre funzioni urbane

I cambi d'uso da residenziale verso terziario/commerciale/servizi privati sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione).

I cambi d'uso da residenziale verso produttivo sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi.

Cambio d'uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati verso produttivo

I cambi d'uso da terziario/commerciale/servizi privati verso funzioni produttive sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione).

Nota tecnica legislativa 

Le due fattispecie "con opere" o "senza opere" derivano indirettamente dalla lettura del testo dell'art. 5, comma 3, del Piano delle Regole, laddove si dice che (il grassetto è mio):

Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile attuato con opere edilizie che determina un aumento o una variazione del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale, comporta il reperimento totale o parziale delle aree secondo quanto previsto dall’art. 9 delle norme di attuazione del Piano dei Servizi. Per i servizi commerciali si rinvia alle disposizioni del titolo IV. 

Ovvero, si desume che, in assenza di opere, l'art. 9 del Piano dei Servizi non sia applicabile. Oltre al Piano delle Regole, la distinzione tra interventi con o senza opere è fatta dall'art. 52 della Legge Regionale 12/2005, che titola: "Art. 52 (Mutamenti di destinazione d'uso con e senza opere edilizie)".

Le due fattispecie "entro i 10 anni" o "dopo i 10 anni", invece, derivano sia dall'art 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ladodve recita, al secondo paragrafo:

Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori di un titolo edilizio precedente, l’ammissibilità della stessa, il contributo di costruzione e le dotazioni territoriali dovute sono determinati ricongiungendo l’intervento edilizio al cambio di destinazione d’uso.

sia indirettamente dalla lettura del testo dell'art. 52, comma 3, della stessa L.R. 12/2005, che recita:

Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.

  • 1. a. b. Norme di attuazione del P.G.T. - Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano.
  • 2. Per essere corretti bisognerebbe dire "destinazione d'uso terziario" e "categoria catastale A/10". Non sono rari i casi di "destinazione d'uso residenziale" con "categoria catastale A/10", ovvero di unità immobiliari che sono ancora formalmente appartamenti dal punto di vista urbanistico ma che sono stati riaccatastati come uffici senza fare una modifica di destinazione d'uso urbanistica. Ecco perché non basta fare una visura catastale per sapere quale sia la destinazione d'uso, dato che la visura catastale vi fornisce solo la categoria catastale, che può non corrispondere con gli ultimi atti edilizi.
  • 3. La corrispondenza tra s.l.p., espressa in mq, e la volumetria, espressa in mc, è stabilita dal comma 7 dello stesso art. 4, che definisce il Volume come il prodotto della s.l.p. x 3 metri. In sostanza, è indifferente parlare di "s.l.p." o di "volumetria" autorizzata, dato che entrambe esprimono la stessa quantità, con una differenza di un fattore 3.
  • 4. Art. 11, comma 3, del Piano delle Regole.
  • 5. La data di adozione è il 13/14 luglio 2010. Il PGT è stato adottato con una seduta del Consiglio Comunale iniziata il 13 luglio e terminata il 14 luglio, da cui le due date di adozione, N.d.R.]
  • 6. Piano delle Regole, art. 4, comma 18.
  • 7. Vedi art. 5, comma 2, del Piano delle Regole, che rimanda agli articoli 6 e 11.
  • 8. Ovvero, sia ha la condizione "senza opere" qualora i luoghi siano già a norma per la destinazione d'uso finale e non è necessario fare opere di adeguamento igienico-sanitario, strutturale, funzionale, etc.
  • 9. Ovvero, si ha la situazione "con opere" qualora i luoghi non siano a norma per la destinazione finale e sia necessario procedere con opere edilizie. Secondo la mia interpretazione, si intendono "opere edilizie" quelle eccedenti la manutenzione ordinaria (cosi come definita dall'art. 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia"; in sostanza, semplificando, le opere di finitura e di semplice manutenzione degli impianti). Ma una lettura rigida e testuale delle norme potrebbe includere anche la manutenzione ordinaria. In tal caso si rimanda ai singoli casi o alle valutazioni degli uffici Comunali.
  • 10. a. b. c. Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
  • 11. a. b. Ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia, nuova costruzione.
  • 12. Ovvero, cambi di destinazione d’uso di immobili per i quali sono decorsi dieci anni o più dall’ultimazione dei lavori dell’ultimo titolo edilizio rilasciato (P.d.C. - Permesso di Costruire) o presentato (D.I.A.; S.C.I.A.; C.I.L.A.).
  • 13. a. b. Restauro e risanamento conservativo.
  • 14. Ristrutturazione edilizia.
  • 15. Regolamento Edilizio di Milano, art. 88 - Locali seminterrati e sotterranei, comma 2: "[...] I locali seminterrati che abbiano il pavimento ad una quota non inferiore ad un metro sotto il piano di spiccato, che garantiscono tutti gli altri requisiti igienico-sanitari, nel solo caso in cui non affaccino direttamente ed unicamente sulla pubblica via e qualora abbiano acquisito un parere preventivo favorevole da parte della ASL, possono essere adibiti anche a residenza.". Con "piano di spiccato" si intende il "Piano situato alla quota media del marciapiede sul lato del lotto ove è situato l’ingresso principale; in caso di assenza di marciapiede, si assumerà la quota stradale aumentata di 15 cm." - Regolamento Edilizio di Milano, Glossario.
  • 16. Piano delle Regole, art 5, comma 4, lett. a2: "per gli interventi su aree inferiori ai 5.000 mq, è consentito il recupero integrale della S.l.p. esistente"
  • 17. Art. 9.1, comma a) del Piano dei Servizi.
  • 18. Per superficie di vendita si intende l'area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature, vetrine; non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, uffici, servizi.
  • 19. Nuclei di Antica Formazione e Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
  • 20. a. b. Art. 9, comma 1.3, lettera a) del Piano dei Servizi.
  • 21. Interpretazione per lettura congiunta dell'art. 9, al comma 1, lettera a), e al comma 1.3, lettera a), del Piano dei Servizi. Tale interpretazione è confermata dalla modulistica del Comune di Milano, che prevede la stessa fattispecie di esclusione della monetizzazione.
  • 22. Art. 9, comma 1.3, lettera b) del Piano dei Servizi.
  • 23. Ambiti de Rinnovamento Urbano, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
  • 24. Art. 11, comma 4 del Piano delle Regole.
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Dernière modification: 
22 novembre, 2017 - 18:00

Commentaires

Soumis par bartio (non vérifié) le

Come si fa a verificare se esistono pratiche edilizie entro i 10 anni?
grazie
b.

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Soumis par admin le

E' necessario fare una visura degli atti edilizi presso l'ufficio visure del Comune di Milano. Dalla data di presentazione della domanda di visura (diritti di segreteria pari a 25,00 euro - costo ad oggi) al giorno del rilascio del fascicolo da visionare può passare qualche mese, quindi è necessario programmarsi per tempo. Una volta che il fascicolo è a disposizione, si possono richiedere le copie delle parti che interessano. In pratica sarebbe utile chiedere la copia integrale di tutte le pratiche antecedenti i 10 anni, in modo che si possano poi allegare alla nuova pratica edilizia da presentare (per dimostrare o meno la necessità dell'integrazione dei contributi di costruzione).

Soumis par vale (non vérifié) le

se devo far passare un laboratorio a residenziale come mi devo comportare?

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Soumis par admin le

Dipende da vari parametri e dalla situazione pregressa dell'immobile. Ho risposto in parte in un altro commento, ma ogni caso ha le sue particolarità.

Il cambio d'uso sarà con opere o senza opere? La destinazione d'uso finale (residenza) dovrà essere a norma con le leggi relative alla residenza, quindi bisogna verificare se il laboratorio ha già i requisiti per essere residenziale. In caso affermativo, potrà essere fatto un cambio d'uso senza opere, ma servirà fare comunque tutta una serie di verifiche per accertare la necessità del pagamento di oneri. Se il laboratorio non avesse i requisiti, allora servirà un progetto di adeguamento e una procedura diversa, che comporterà sempre la verifica della necessità o meno degli oneri (v. mia risposta nel commento cui accennavo prima).

Sarà poi necessario verificare se bisogna versare al Comune la monetizzazione per il cambio d'uso da produttivo a residenziale, pari al costo/mq delle aree a standard per il 100% della superficie lorda per la quale si chiede il cambio d'uso (può essere tutta la superficie dell'immobile o anche una porzione della superficie, che dovrà comunque avere autonomia residenziale). Per i costi, v. altro commento citato.

Non avendo dati a disposizione, non posso dire se siano necessarie altre verifiche o se ci siano delle peculiarità nel suo caso che richiedano ulteriori verifiche (ad es. locali seminterrati, etc.).

Soumis par dario montesi (non vérifié) le

innanzitutto complimenti per la chiarezza
un quesito: porzione immobiliare cielo terra da cambiare d'uso senza opere, da Laboratorio ad Abitazione
prima della ristrutturazione di oltre 10 anni fà era un capannone produttivo poi nel 2013 tutto trasformato in residenziale a parte la nostra unità...speriamo senza dover fare bonifiche e pagare oneri..
grazie in anticipo
dario

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Soumis par admin le

bunogiorno,

se, come deduco, sulla sua unità non esistono pratiche edilizie precendenti entro gli ultimi 10 anni che abbiano richiesto il pagamento di oneri, allora dovreste essere esenti dal contributo di costruzione integrativo. Ma bisogna verificarlo formalmente con una visura comunale degli atti edilizi. Se esiste una qualsiasi pratica "onerosa" negli ultimi dieci anni, bisogna verificare che l'attuale cambio d'uso non sia riconducibile a quella pratica.

Rimangono poi da verificare gli oneri per la dotazione di servizi, ovvero la monetizzazione: il cambio d'uso da produttivo (un laboratorio/capannone produttivo ricade appunto sotto le funzioni produttive) verso residenza. Il costo al mq di s.l.p. (superficie lorda, da verificarsi rispetto all'ultimo titolo edilizio o agli atti di fabbrica, ma dovrebbe coincidere con quella esistente) oscilla circa da 180 euro/(mq s.l.p) a 1200 euro/(mq s.l.p.) a seconda della zona (v. i costi delle zone nel pdf allegato all'articolo: "Costi unitari per monetizzazione...").  

Per le bonifiche, il passaggio da produttivo a residenziale comporta le Indagini Ambientali Preliminari e le eventuali bonifiche, a meno che non siano già state fatte per il cambio d'uso del 2013. In tal caso, potrebbe essere sufficiente allegare una copia del provvedimento conclusivo o di accertamento da parte del Comune o di ARPA relativo alle bonifiche già fatte.

In ogni caso, serve procedere con visure comunali (che possono richiedere vari mesi per il rilascio del fascicolo degli atti relativi all'immobile) e con una valutazione del caso specifico presso gli uffici del Comune per verificare eventuali altri vincoli nella zona.

Soumis par mauro violini (non vérifié) le

Gentilissimo,
il carotaggio è indispensabile al cambio di destinazione d'uso? La mia propietà è pronta come da piano regolatore ad effettuare il cambio di destinazione d'uso, risulta segnalata dal comune come zona salubre essendoci prima solo un magazzino di mobili, il carotaggio è indispensabile o lo posso fare in seguito?
Grazie

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Soumis par admin le

Le indagini ambientali, in caso di cambio d'uso da produttivo ad altre funzioni (ad es. residenziale o uffici), sono da farsi preliminarmente, dato che potrebbero comportare, in linea generale, la necessità di bonifiche sul terreno prima di convertire gli usi. 

Ma se esiste un provvedimento (un atto) del Comune o di ARPA che dichiara che l'area su cui insiste l'immobile non necessita di bonifiche, allora si può procedere con il cambio d'uso, posto che tutto il resto sia normativamente a posto. Sul sito del Comune di Milano, a questa pagina, è indicato che:

L’indagine ambientale non è necessaria qualora il proponente possa esibire, con riferimento alla destinazione d'uso effettiva o prevista dell'area, un provvedimento di conclusione positiva di procedimento di bonifica o un pregresso accertamento già valutato favorevolmente da ARPA o dal Comune. In tal caso il proponente deve rendere, al solo Comune, apposita dichiarazione relativa alla non compromissione dello stato di qualità delle matrici ambientali nel tempo intercorso, utilizzando il modello scaricabile da questa stessa pagina tra gli allegati, accompagnato da un'esaustiva relazione illustrativa.

Ovvero, se esiste un atto che già attesta che è stata fatta una bonifica (o che non è stata fatta perché non necessaria), l'unica cosa che il titolare deve fare è dichiarare al Comune che l'area non è stata compromessa tra la data di quell'atto e la data in cui si presenta il cambio d'uso (accompagnando questa dichiarazione con una relazione illustrativa).

Gli uffici comunali possono anche valutare che, data la zona e il tipo di immobile, tali indagini non servano e potrebbero confermarle di procedere senza indagini (e quindi senza bonifica). Ma per saperlo è necessario sottoporre il progetto presso i tecnici al settore Sportello Unico per l'Edilizia presso gli uffici del Comune di Milano.

Soumis par giorgio (non vérifié) le

Buongiorno Architetto,

ho un'immobile residenziale e vorrei fare il cambio d'uso ad ufficio, senza opere perché già rispetta le norme igenico-sanitarie. La questione però e che nel 2007 è stato effettuato un intervento oneroso, quindi ad oggi come faccio a calcolare il contributo per il conguaglio? Trattandosi di un immobile inserito in un complesso immobiliare, posso solo fare i calcoli sul mio alloggio? Questi calcoli dovranno essere effettuati sulle due diverse destinazioni d'uso (residenziale e ufficio) e poi dovrò sottrarre dalla seconda la prima (ufficio - residenziale) per ottenere il valore del contributo che dovrò versare?
Grazie in anticipo per l'attenzione dedicatami.
Cordiali saluti,

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Soumis par admin le

Se l'ultima pratia del 2007 è stata onerosa (cioè una ristrutturazione, o una nuova costruzione), nel caso di passaggio da residenza a ufficio, allora il cambio d'uso dovrebbe essere riconducibile alle c.d. opere per Interventi Maggiori, che prevede l'integrazione di oneri per:

  • oneri per urbanizzazione primaria (U1);
  • oneri per urbanizzazione secondaria (U2);
  • contributo sul costo di costruzione (C.c.C.).

Questi tre costi costituiscono il costo di costruzione (C.C.). Il conguaglio è la differenza tra costo dovuto per uffici meno il costo dovuto per residenza. Ognuno dei tre costi ha una modalità diversa (le U1 e U2 con parametri al mc o al mq di s.l.p.; il C.c.C. mediante tabella e calcoli delle superfici del suo immobile e delle unità immobiliari contenute nel complesso immobiliare, al fine di determinare la classe).

Bisognerebbe verificare poi se è dovuta la quota per smaltimento rifiuti. Invece, non sono dovute monetizzazioni per servizi in questa fattispecie di cambio d'uso.

Soumis par FABIO (non vérifié) le

buonasera
volevo una informazione dovendo fare un cambio di destinazione d'uso da ufficio a residenza
ho gia verificato tutti i parametri ma l'unica particolarità è che essendo un monoaffaccio con orientamento di circa 17 gradi rispetto al nord non verrebbe teoricamente accettata in base alle norme del comune
l'appartamento di trova però in un complesso prevalentemente a destinazione residenziale
volevo sapere se esiste una deroga al fatto che il monoaffacio orientato a nord non soddisfi quanto richiesto
(cioè ricadere nell’arco compreso
tra +/- 30° NORD).

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Soumis par admin le

Dipende se l'unità immobiliare attuale (l'ufficio) era esistente "cosi com'è" alla data di entrata in vigore del Nuovo Regolamento Edilizio. In tal caso, l'art. 104, comma 1.bis, relativo all'orientamento a nord, non si applica in quanto dovrebbe prevalere l'art. 85 ("Campo di applicazione" del Regolamento) per il quale le norme del N.R.E., nel caso di interventi sul patrimonio esistente (con "esistente" si intende alla data di entrata in vigore del N.R.E.), non sono vincolanti, ovvero non si applicano, qualora l'intervento comporti un obiettivo miglioramento della situazione igienica preesistente (io aggiungerei, ma sto interpretando, anche qualora non la modifichi).

Il comma 1.bis non parla esplicitamente di "residenza", ma di "unità immobiliare" generica, percui non dovrebbe avere rilevanza il cambio d'uso tra destinazioni diverse (diverso sarebbe se il comma 1.bis parlasse di "residenza": in tal caso si potrebbe interpretare che cambiando l'uso da "ufficio" a "residenza" andremmo verso una destinazione d'uso per la quale l'orientamento a nord è espressamente vietato). 

Diverso sarebbe invece se l'ufficio derivasse, ad es., da un frazionamento fatto dopo l'entrata in vigore del N.R.E. In tal caso, l'ufficio frazionato avrebbe costituito una "nuova" unità immobilare esposta a nord con monoaffaccio entro +/- 30°. In tal caso il frazionamento non avrebbe in teoria potuto farsi (in virtù del comma 1.bis) e la pratica non avrebbe potuto essere accolta dal comune. Ma dato che l'errore di controllo può capitare e che potrebbe essere stata protocollata, e quindi se l'ufficio "nasce" come unità autonoma dopo l'entrata in vigore del N.R.E., credo che andrebbe fatta una visura per verificare la data dell'ultimo atto sull'unità.

Tale discorso vale anche se, contestualmente con il cambio d'uso, voleste procedere con un frazionamento: se le "nuove" unità risultassero monoaffaccio a nord entro +/- 30°, allora il comma 1.bis ve lo vieta. Ma se è solo un cambio d'uso di una unità che già esisteva, ante N.R.E., con monoaffaccio a nord, credo si possa applicare l'art. 85 (quindi senza necessità di deroghe ma indicando in relazione tecnica l'applicazione dell'art. 85). Questa è una mia lettura/interpretazione del Regolamento, ma come spesso capita potrebbero esserci interpretazioni diverse da parte degli uffici comunali.

Soumis par FABIO (non vérifié) le

Ciao arch
L'unità che il cliente vuole modificare facendo il cambio d'uso da ufficio a residenza deriva da una unità costruita con PdC del 2001 e fine lavori del 2004.
L'immobile era costruito sin dall'inizio come ufficio con deposito annesso, e cosi come era costituito era con doppio affaccio (il secondo affaccio rivolto a sud era riferito alla zona di deposito senza permanenza di persone).
Quest'anno il cliente ha voluto frazionare l'immobile dividendo il deposito dalla parte ufficio (cial 2015).
Ora vorrebbe modificare l'uso da ufficio a residenza.
Quindi l'ufficio era già tale prima dell'entrata in vigore del nuovo regolamento edilizio.

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Soumis par admin le

Quindi, al momento dell'entrata in vigore del NRE, l'ufficio in realtà non "esisteva" ancora come unità monoaffaccio a nord, ma "esisteva" come unità con doppio affaccio (uff+deposito), ammesso che il deposito senza permanenza possa considerarsi come locale che dia un riscontro d'aria. 

Avendo frazionato nel 2015, quindi dopo l'entrata in vigore del NRE, è stata creata una "nuova" unità immobiliare, la quale era si soggetta alla verifica dei nuovi vincoli del NRE. Ora, dipende da come il Comune valuta a posteriori questo frazionamento: il frazionamento è stato possibile perché immagino che il Comune non abbia avuto niente da ridire sull'esposizione a nord di un ufficio. L'art. 104, comma 1.bis, vieta in effetti gli "alloggi" monoaffaccio a nord, ma non altri tipi di destinazione. Ovvero, e mi correggo rispetto a quanto dicevo nel post precedente, in effetti il comma relativo ai +/- 30° pare sia specifico per gli alloggi (quindi il "residenziale" o assimilabile). Pare cioè non incidere sulle altre destinazioni, percui gli "uffici", i "negozi", etc. che siano monoaffaccio a nord sarebbero concessi, ma non gli "alloggi" monoaffaccio a nord. Uso il condizionale dato che non vorrei che la dicitura "alloggio" sia stata usata impropriamente nel testo del NRE, ma non credo.  

Penso che, interpretando a buon senso, se l'ufficio fosse esistito già come monoaffaccio a nord al momento dell'entrata in vigore del NRE, allora avreste potuto appoggiarvi all'art. 85 NRE, e penso che il Comune non possa dirvi nulla. Ma di fatto, al momento dell'entrata in vigore del NRE, l'unità esisteva come doppio affaccio nord-sud e l'ufficio è diventato monoaffaccio solo dopo il NRE. Quindi, in tal caso, dipenderà da come il Comune valuterà l'esistenza di questo frazionamento del 2015. Potrebbe essere che vi chiedano di sottoporre il progetto di cambio d'uso all'ASL, per una eventuale deroga sull'alloggio a nord.

Soumis par FABIO (non vérifié) le

CIAO
CMQ SECONDO IL TUO PARERE IL FRAZIONAENTO ERA FATTIBILE?
ANCHE A MIO PARERE IL TERMINE ALLOGGIO E' RIFERITO AL SOLO RESIDENZIALE, VISTO CHE UFFICI ED ALTRO NON RESIDENZIALI POSSONO ESSERE DICIAMO AIUTATI CON ILLUMINAZIONE ARTIFICIALE.
RESTO SEMPRE CMQ MOLTO PERPLESSO SU COME A VOLTE SI DEBBA INTERPRETARE UNA NORMA ED ANCHE COME A VOLTE LE INTERPRETAZIONI DEGLI STESSI TECNICI COMUNALI POSSANO VARIARE
FABIO

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Soumis par admin le

Si, secondo me il frazionamento era fattibile, proprio perché si costituiva un ufficio. Non sarebbe stato fattibile, a mio parere, se contestualmente al frazionamento si fosse costituita una residenza (sarebbe andata contro il comma 1.bis art. 104). 

Il problema delle interpretazioni dei tecnici comunali è purtoppo noto. A volte mi è capitato di dovermi rivolgere direttamente ai responsabili del procedimento per dirimere due diverse interpretazioni che due tecnici diversi mi avevano dato.

Soumis par Marco (non vérifié) le

Avrei bisogno di un’informazione dovendo fare un cambio di destinazione d'uso da ufficio (A10) a residenza (A2) di un edificio a Milano, in zona funzionale I. L’immobile è di circa 3000 mq accatastato C3 e uffici, che è stato frazionato con denuncia d’inizio attività nel luglio 2002 in alcune unità C3 e alcune in A10, senza pagamento di oneri.
Nel febbraio del 2007 abbiamo ottenuto un permesso di costruire a parziale sanatoria con relativa sanzione amministrativa in quanto a causa di errori nel rilievo è stata traslata una slp superiore alla quantità max consentita.
Vorrei sapere se il cambio da A10 a A2 comporta il pagamento di oneri (contributo di costruzione e monetizzazione)e nel caso come determinarli.
Preciso che siamo in procinto di presentare una pratica per intervento di manutenzione straordinaria per la realizzazione di opere interne, realizzazione soppalchi e un cambio di sagoma per la realizzazione di un abbaino.

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Soumis par admin le

Se il Comune considererà la DIA del 2002 come ultimo atto edilizio avente una "ultimazione lavori" (verificate che la data di fine lavori sia stata fatta entro il 2005 - dato che la DIA aveva tre anni per la fine lavori - o comunque oltre i 10 anni da quando protocollerete la nuova pratica), allora non siete soggetti alla verifica del contributo di costruzione.

Non so invece come il Comune valuti una sanatoria del 2007, che non ha una "fine lavori" da cui calcolare la decorrenza dei 10 anni. Qualora il Comune dovesse considerare tale sanatoria come ultimo "atto edilizio" entro i 10 anni, non credo comunque che abbiate oneri di urbanizzazione (dato che andate verso una destinazione - la residenza - che ha oneri minori del terziario, percui il conguaglio sarebbe negativo, ovvero sareste "a credito"). Per il costo di costruzione, invecce, bisogna che lo verifichiate con il foglio di calcolo fornito dal Comune di Milano.

Per la monetizzazione, come scrivevo nella tabella al paragrafo "Cambio d'uso da funzioni terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale", dovreste ricadere nell'art. 9, comma 1.3, lettera a) del Piano dei Servizi: sotto i 5.000 mq di area di intervento, per cambio d'uso da terziario a residenza (in immobili prevalentemente dedicati a terziario, commerciale e servizi privati), non siete soggetti a monetizzazione (sia che siate in NAF, ADR o ARU).

Data la peculiarità della presenza della sanatoria per problemi di slp, consiglio di sottoporre il progetto/cambio d'uso ad un tecnico comunale che potrà darvi l'interpretazione ufficiale del Comune.

Soumis par FABIO (non vérifié) le

buongiorno
sempre per il mio cambio d'uso da ufficio a residenza, con immobile monoaffaccio, ho parlato con il funzionario il quale mi ha detto, visto che avevo anche opere relative alla modifica del locale bagno, di richiedere parere preventivo all'asl per richiedere PDC della pratica
mi ha detto inoltre di vedere quanto viene richiesto in base all'art. 46 del regolamento.
a questo punto chiedo a te un consiglio....
se faccio un cambio d'uso senza opere, quindi evito di fare la modifica del bagno, posso presentarla direttamente e sperare che non abbiano dubbi in merito alla modifica?
consideriamo sempre che l'immobile è un esistente - anche se il funzionario dicendo che volevo applicare anche l'art. 85 mi è sembrato un po scettico - è al disotto dei 5000, ha tutti i parametri validi sia di superficie che di rapporti aero illuminanti. unico dubbio per me rimane sempre il 104 bis...
quindi secondo te posso fare un cambio s'uso senza opere evitando problemi?
grazie
Fabio

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Soumis par admin le

Si possono fare cambi d'uso senza opere a patto che i luoghi siano a norma rispetto alla "nuova" destinazione d'uso (ad es., se un bagno di un laboratorio non ha un antibagno e, nel cambio d'uso verso residenza, si prevede di avere una cucina appena fuori dal bagno, allora non si può fare il cambio d'uso senza realizzare contestualmente un antibagno tra il locale contenente il wc e la cucina). Percui, se lo stato di fatto è a norma rispetto alla destinazione d'uso finale, allora si può fare il cambio senza opere.

Per quanto riguarda il 104.1.bis, se il tecnico era scettico sull'art. 85, significa che non considera l'unità immobiliare come "esistente" alla data di adozione del NRE. Di conseguenza, sareste soggetti al 104.1.bis senza possibilità di chiedere deroga. Nei casi di dubbia interpretazione dei tecnici, serve rivolgersi al responsabile del procedimento di zona (che sarà quello che poi prenderà in carico formalmente la pratica), al quale fare presente di essere già passati dai tecnici e di avere un dubbio. Se il responsabile ti fornisce un parere favorevole, anche se verbale, allora puoi procedere. Se dovessi presentare io questo tipo di pratica, penso che seguirei il consiglio di chiedere parere preventivo all'ASL e poi procederei con un PdC. 

Soumis par FABIO (non vérifié) le

ciao/buongiorno
sempre parlando di cambio di destinazione d'uso per il caso di cui abbiamo gia parlato, ho avuto modo di parlare con il funzionario di zona. Il funzionario mi dice che, facendo un cambio d'uso con opere sarebbe meglio avere un parere asl come dice l'art 46 del regolamento per presentare un pdc ed operare il cambio in deroga.
cosa che se deciderò di fare sarà lunga penso e sarà da relazionare penso bene per convincere i tecnici alla deroga.
ricordo che questo immobili deriva, ma non modifica la conformazione dal frazionamento fatto da deposito SPP.
ora...se io invece decido di fare un cambio d'uso senza opere, considerando che l'immobile ha superato i 10 anni dal fine lavori come dichiarato in atto di vendita, devo cmq sottostare agli stessi regolamenti? devo fare il calcolo della monetizzazione dove, se non ho sbagliato, avendo i riferimenti di costo oneri urbanizzazione I e II dati dal comune, ritrovo che essendo un cambio da ufficio a residenza mi ritrovo con cifre in negativo?

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Soumis par admin le

Se l'ultimo atto edilizio è oltre i 10 anni e il cambio d'uso è senza opere (cioè se i luoghi sono già a norma rispetto alla destinazione finale), allora puoi fare una comunicazione di mutamento di destinazione d'uso e non sono dovuti ne costi di costrutione ne monetizzazioni.

Soumis par FABIO (non vérifié) le

ed in questo caso non vale la verifica dell'art 104 1.bis?

Soumis par FABIO (non vérifié) le

grazie della risposta
infatti il funzionario vorrebbe un parere asl per procedere con un pdc in deroga come da art 46
ma per fare questo è necessario richiedere i piani di fabbrica?
se faccio relazione da allegare al parere asl devo anche fare lo schema dell'inclinazione nord+- 30° come da art. 104 1.bis?
farò anche la tabella oneri anche se il residenziale paga meno rispetto al direzionale/uffici

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Soumis par admin le

Per il discorso del 104.1.bis, come dicevo prima, se il tecnico comunale è scettico sull'art. 85, forse ritiene di non considerare l'unità immobiliare come "esistente" alla data di adozione del NRE. Di conseguenza, saresti soggetto al 104.1.bis. E' per questo motivo che ti suggerivo di chiedere al responsabile del procedimento di zona: se lui ti da un OK verbale, allora puoi procedere col PdC in deroga. Ma penso che ti potrà dare un OK verbale solo se il parere dell'ASL è favorevole.

A parte questo, io farei una visura sugli atti di fabbrica e gli atti successivi eventualmente esistenti, anche perché se non erro il Comune di Milano ti fa dichiarare nei moduli di avere preso visione degli atti precedenti riguardanti l'immobile. Quindi saresti comunque obbligato formalmente a fare le visure. Per gli oneri non sei tenuto a fare la tabella/verifica se il cambio d'uso è favorevole per gli oneri.

Soumis par FABIO (non vérifié) le

ciao architetto
per non sapere ne leggere ne scrivere io all'inizio del mese di Luglio, il 7 per esattezza ho presentato un cambio di destinazione d'uso senza opere, dove il modello è firmato dalla proprietà, ed io ho fatto una relazione descrittiva di provenienza degli atti che conoscevo riportati in atto notarile
se non dicono nulla settimana prossima faccio la variazione catastale e l'ape aggiornato e cosi chiudo la storia di questo immobile
poi successivamente farò una nuova distribuzione interna che però porterò in zona per modificare il bagno
che ne dici?
Fabio

Soumis par pietro scialpi (non vérifié) le

buongiorno arch.

sono proprietario di un negozio (c1) in via Tortona (tratto vecchia Milano) con attiguo deposito (c2).
Il deposito è quasi certamente un ex c3. Il fabbricato è del 1953.
il deposito accede con una scala ad un seminterrato (vano accessorio indiretto) che sugli atti di fabbrica riporta l'annotazione con permanenza saltuaria
Vorrei fare il cambio d'uso del c2 e soprattutto del vano accessorio seminterrato, fondendo il tutto col negozio per avere un ampio c1
indipendentemente da aspetti come vespaio areato, rapporti aeroilluminanti e cose simili, come faccio a sapere se devo monetizzare gli standard?
grazie

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Soumis par admin le

Dovendo lei fare un cambio d'uso "con opere", qualora il deposito risulti avere una destinazione d'uso urbanistica di tipo "produttivo" (mi sembra che abbia già verificato che fosse un laboratorio, che poi è stato trasformato in deposito, percui dal punto di vista urbanistico dovrebbe essere rimasto un "produttivo", a meno che successivamente non abbia subito qualche passaggio intermedio con cambi d'uso), e se il deposito (e penso anche tutto il nuovo negozio risultante) sia inferiore a 250 mq (ovvero se ricade nella fattispecie di esercizio di vicinato), allora dovrebbe applicarsi l'art. 9.1.c del Piano dei Servizi, che esclude la dotazione di servizi:

"art. 9 - Dotazione di servizi nel Tessuto Urbano Consolidato 
1. Nel Tessuto Urbano Consolidato [...]. In tutti gli altri casi, fatto salvo quanto diversamente indicato all’art. 35 delle Norme di attuazione del Piano delle Regole, le dotazioni territoriali per servizi sono dovute nella misura di:
a. [omissis]
b. [omissis]
c. per funzioni urbane commerciali: 100% della S.l.p., ad esclusione degli esercizi di vicinato, salvo maggiori quantità disposte da normative nazionali e regionali vigenti in materia; 
[...]"

Ovvero, da produttivo a commerciale il cambio d'suo prevede la monetizzazione del 100% della s.l.p., con esclusione degli esercizi di vicinato. Se il uso negozio ricade nell'esercizio di vicinato, non dovrebbe applicarsi la necessità di dotazione di servizi.

Suggerisco di verificarlo con un tecnico comunale (ricevono il mercoledi mattina e pomeriggio fino ad una certa ora. Alla pagina del Comune di Milano - Interventi Edilizi Minori ci sono alcune informazioni, sia al paragrafo "Uffici" sia al paragrafo sulle precisazioni in merito ai cambi di destinazione d'uso).

Soumis par Diego (non vérifié) le

Domanda stupida e banale: cambio d'uso a Milano da ufficio ad abitazione, non vengono toccati i muri ma un locale dovrà essere trasformato in cucina solo mediante la realizzazione dei necessari impianti; viene considerato cambio d'uso con opere?

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Soumis par admin le

Tecnicamente si.  La formazione di cucina immagino vi comporti la realizzazione di presa d'areazione a muro, cappa evacuazione fumi/calore, linea gas, eventuale disimpegno verso il locale wc, etc., ovvero tutte lavorazioni che servono a "mettere a norma" i luoghi per poter fare il cambio d'uso. Per il Comune questo è un cambio d'uso con opere.

Soumis par Vittorio (non vérifié) le

Buongiorno,un immobile in milano zona porta Venezia costituito da negozio con sottostante cantina che viene utilizzato dal proprietario come esercizio di somministrazione ha la possibilità di effettuare cambio d'uso della cantina in laboratorio per installare una cucina? La cantina possiede i requisi di permanenza di persone (altezza, aria, luce, ecc.).
Grezie

Portrait de admin
Soumis par admin le

I locali sotterranei possono essere adibiti ad attività lavorative solo se autorizzati dall'autorità sanitaria competente (ASL), ma solo se possiedono tutti i requisiti dell'art. 88, comma 2, del Regolamento Edilizio, che può consultare scaricandolo alla pagina Regolamento Edilizio del Comune di Milano, oltre ai requisiti igienici richiesti dall'ASL (vedi la "Scheda requisiti igienico - sanitari ASL Milano" in formato pdf scaricabile sul sito Fareimpresa, alla voce "Ristoranti"). 

Ma l'altro requisito che penso le chiederanno è quello dell'esistenza della cosiddetta "permanenza di persone", ovvero se negli atti di fabbrica originari dell'edificio i locali interrati erano considerati parte della volumetria dell'edificio e se avevano la licenza di occupazione. Se i locali interrati erano indicati "senza permanenza di persone", non credo che possano essere adibiti ad attività con permanenza.

Se tutti i requisiti sono soddisfatti, bisognerà verificare il progetto e valutare se sono necessari altri adeguamenti rispetto ad altre normative (ad es. antincendio), dopodichè penso si possa procedere anche senza cambio d'uso se il negozio al piano terra è già adibito a somministrazione e se la cantina è già collegata ed è di pertinenza (si tratterà di presentare una pratica presso gli uffici edilizi per le opere edilizie, poi cambiare la licenza da eventuale tavola fredda a calda - se siete in questo caso - e poi fare un aggiornamento catastale). Se invece la cantina è una unità indipendente, anche catastalmente (C/2), allora servirà un cambio d'uso edilizio (verso attività commerciale - da farsi con pratica edilizia per le opere da realizzare) e una variazione di categoria catastale (verso C/1 e non verso laboratorio C/3, con una pratica per cambio d'uso e fusione).

Se invece, posto che ci siano tutti i requisiti, la cantina è molto grande e si intenda farne una attività di cucina per prodotti destinati alla vendita oltre che somministrazione, potrebbe essere che l'Agenzia delle Entrate richieda la categoria C/3 (laboratorio). Ma questa opzione deve essere verificata presso il catasto. Normalmente, per i ristoranti, la cucina fa parte della destinazione principale del negozio, quindi "commerciale" (ai fini della "destinazione d'uso" edilizia) e "C/1" (ai fini della "categoria catastale").

Soumis par susan (non vérifié) le

Buonasera,le scrivo perche' non ci sto capendo piu' nulla!Sono disperata,mi aiuti,la prego..ho fermato un immobile a Milano per una parte accatastato magazzino c2,ed una parte ufficio.E' un seminterrato.Vorrei,anche in caso dovessi pagare gli oneri,trasformarlo in produttivo..c4..e via dicendo..Ma,mentre la ASL, mi ha detto cio' che devo fare per adibirlo a permanenza di persone,un tecnico del comune,invece mi ha asserito che,neppure pagando gli oneri,mi verra' mai data la possibilita' di lavorarci(voglio fare una palestra)dato che e' un Seminterrato.Ma come?Uno sì e l'altro no?Perche'?
Cordialissimi saluti:))

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Soumis par admin le

Il problema è che l'ASL parla in realtà di "agibilità", mentre il Comune parla di "permanenza di persone". Sono concetti diversi e fattispecie diverse, che a volte vengono usati impropriamente invertendoli.

L'"agibilità" attiene ai requisiti igienico-sanitari, e simili, che un locale/immobile deve possedere per essere utilizzato per una specifica funzione. L'ASL vi dice semplicemente quali sono le opere e gli interventi da farsi affinchè un locale sia agibile per un certo uso, ma a loro non compete la valutazione sulla "permanenza di persone", che è materia urbanistica e non di igiene edilizia.  

La "permanenza di persone" (che possiamo anche definire come "volumetria autorizzata") è una caratteristica "urbanistica" che i locali devono avere per poter appunto avere la permanenza continua di persone. Tecnicamente, i locali devono avere una s.l.p. autorizzata o dagli atti di fabbrica originari (da verificarsi con la visura del fascicolo di fabbrica, nel quale dovrebbe esistere una licenza di occupazione che non deve però riportare esplicitamente "senza permanenza di persone" - o dicitura simile - per i locali che le interessano), o da un condono (da verificarsi presso l'ufficio condono), o da un nuovo permesso di costruire (se nel lotto urbanistico esiste ancora volumetria utilizzabile da poter "attribuire" ai locali seminterrati - cosa estremamente difficile a Milano).

Se nel seminterrato c'è già permanenza di persone (da verificarsi come detto sopra), e se soddisfa tutti i requisiti imposti dall'ASL (alcuni dei quali sono indicati nel Regolamento Edilizio di Milano, all'art. 88, ed altri possono essere richiesti in funzione della specifica attività a palestra), allora dovrebbe farsi dire dal tecnico quale è precisamente l'elemento ostativo che impedisce il cambio d'uso (può anche darsi che il tecnico abbia dato per scontato che non esista la permanenza). Oppure potrebbero esserci dei vincoli specifici sull'immobile o sulla zona.  

Il fatto che sia catastalmente ufficio e magazzino non è rilevante ai fini della permanenza: ciò che conta è quanto dichiarato negli atti edilizi di origine e quelli successivi. Per assurdo, in un certo momento storico, potrebbe essere stato fatto un cambio di categoria catastale ad ufficio e magazzino in un seminterrato nel quale non avrebbe potuto essere fatto il cambio d'uso (quindi un abuso).

Soumis par Giovanni (non vérifié) le

Buongiorno Arch.
ho un albergo chiuso da otto anni. Per la sua vendita, visto che tutti i possibili acquirenti volevano trasformarlo in appartamenti, ho dovuto fare domanda in comune per entrare nelPOC con un cambio di destinazione d'uso. Il Comune impone molte restrizioni assieme a monetizzazioni assai pesanti. É vero che se invece aspettassi dieci anni non avrei più vincoli per la destinazione d'uso del mio albergo? La disposizione dei dieci anni è a livello nazionale? Un singolo comune potrebbe non applicarla o modificarla?
Resto in attesa di un suo cortese riscontro.

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Soumis par admin le

La ratio dei 10 anni serve al Comune per evitare la prassi elusiva dell'art. 5.3 del Piano delle Regole (che impone il reperimento di aree o il pagamento di monetizzazione per il cambio d'uso) per la quale si potrebbe procedere, ad es., a fare una pratica edilizia per un intervento con opere ma senza cambio d'uso, e dopo qualche anno si proceda a fare una pratica per il solo cambio d'uso ma senza opere sullo stesso immobile. Prese singolarmente, le due pratiche non sarebbero soggette al reperimento di standard (o monetizzazione in alternativa); ma considerate nel loro insieme, le due pratiche realizzano proprio un intervento soggetto al reperimento di aree (o monetizzazione). 

Percui, in pratica, il Comune richiede che, se esistono pratiche entro i 10 anni, il cambio d'uso che facciamo "oggi" sia ricondotto (cioè considerato "unito") a quella pratica. Infatti, il Nuovo Regolamento Edilizio recita (art. 30, comma 3):

"Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori di un titolo edilizio precedente, l’ammissibilità della stessa, il contributo di costruzione e le dotazioni territoriali dovute sono determinati ricongiungendo l’intervento edilizio al cambio di destinazione d’uso."

Viceversa, gli interventi eseguiti a distanza di più di dieci anni l'uno dall'altro non possono essere considerati un unico intervento (come desumibile dalla Legge Regionale 12/2005 - "Legge per il governo del territorio" - art. 52, comma 3, che prevede il contributo di costruzione nella misura massima solo se il cambio d'uso avviene entro dieci anni dall'ultimazione dei lavori dell'ultimo intervento).

Tale disposizione è definita a livello Regionale e il Comune di Milano l'ha assorbita nel suo R.E. Percui vigono queste rispetto ad eventuali disposizioni nazionali.

Quanto sopra è valido per il discorso del "cambio d'uso senza opere". Se invece il cambio d'uso comporta la realizzazione di opere (dato che il cambio d'uso deve essere a norma rispetto alla destinazione finale e quindi bisogna mettere i luoghi a norma per l'uso residenziale), allora la valutazione su oneri/monetizzazioni è fatta contestualmente al momento. Bisognerà valutare se l'immobile ha un' area di intrervento inferiore o meno ai 5.000 mq; quale è la fattispecie dell'intrervento (ristrutturazione, restauro, manutenzione straordinaria, etc.); quale è la zona di piano in cui ricade (NAF, ADR, ARU). Ma anche in questo caso, semplificando, se sono decorsi più di dieci anni dalla fine lavori dell'ultimo titolo edilizio, non dovrebbe essere dovuto il contributo di costruzione (oneri urbanizzazione + contributo sul costo di costruzione + smaltimento rifiuti), a meno che il nuovo intervento non ricada sotto le Opere Maggiori (ad es. "ristrutturazione", "ampliamento", etc.), per le quali allora il contributo di costruzione è dovuto (contrariamente ad es. alla "manutenzione straordinaria", che ricade nelle Opere Minori). Per quanto riguarda la monetizzazione per servizi, se la s.l.p. dell'immobile (sul mappale catastale intero) è inferiore a 5.000 mq, allora non dovrebbe essere dovuta neanche la monetizzazione (ma andrebbero valutati i parametri cui dicevo sopra - area intervento, zona, tipo di intervento, etc.).

Se in Comune le hanno detto diversamente, potrebbe essere che l'immobile ricada in una fattispecie particolare o in una pianificazione specifica, tali percui potrebbero esserci ulteriori vincoli o esclusioni.

Soumis par Roberta Lucchini (non vérifié) le

Buonasera,
stamattina sono andata a vedere un loft open space per un eventuale acquisto. Le indico di seguito le caratteristiche: 105 mq. (C2) e si trova in un seminterrato di un condominio. L'agente immobiliare mi ha detto che devo fare la conversione per adibirlo alla mia attività ed il costo degli oneri ammonta a circa € 45.000!!!
Lo spazio verrebbe utilizzato per trattamenti personalizzati di Ginnastica Posturale, Rieducazione Motoria e Massoterapia (sono sedute che non rientrano nel sistema sanitario).
E' vero? Cosa devo fare per mettermi in regola con comune e asl? I costi sono totalmente miei?
Attendo gentile riscontro.
Cordiali saluti.

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Soumis par admin le

Dando per scontato che l'agenzia abbia verificato che il cambio d'uso sia possibile (ovvero che ci siano i requisiti igienico-sanitari ed edilizi - sopratutto per i locali seminterrati, come da art. 88, comma 2, del Regolamento Edilizio di Milano) e che sia soggetto alla monetizzazione, allora il cambio d'uso da "produttivo" (magazzino) ad altra funzione "commerciale" è soggetto al pagamento di una monetizzazione pari al 100% della s.l.p. (superficie lorda pavimentabile - che si calcola con precise modalità indicate nelle norme tecniche) moltiplicato per il costo unitario di monetizzazione, che a Milano oscilla tra i 180,00 e 1.200,00 euro/mq s.l.p.

Oltre alla monetizzazione potrebbero esserci anche gli oneri per il contributo di costruzione, ma bisogna verificarlo con alcuni accertamenti, che penso l'agenzia abbia fatto.

Per mettersi in regola dovrà incaricare un tecnico che prepari tutta l'istruttoria per il cambio d'uso (a meno che non ci pensi l'agenzia tramite loro tecnico) e che verifichi se siano necessari lavori di adeguamento. Ma per prima cosa dovrà accertarsi di avere sia la permanenza di persone nei locali seminterrati (verifica mediante accertamenti degli atti di fabbrica in Comune), sia di poter ottenere l'autorizzazione all'ASL per la sua specifica attività (suggerisco di chiedere informazioni preliminari all'ufficio ASL di via Statuto 5). 

I costi sono a suo carico e potrà usarli nella trattativa di compravendita, a meno che il prezzo dell'immobile non tenga già conto del minor valore (cioè, le stanno vendendo un "magazzino", non un "negozio" già pronto all'uso). Il venditore è tenuto a vendere un immobile a norma rispetto alla destinazione attuale (non rispetto ad una eventuale destinazione d'uso futura), percui potrebbero esserci dei costi a carico del venditore solo se il magazzino non fosse a norma in quanto "magazzino".  

Le ricordo infine che la destinazione d'uso giuridicamente rilevante non è data dalla visura catastale (che fornisce solo la categoria catastale, utile solo a fini fiscali) ma dall'ultimo titolo edilizio protocollato in Comune. Se non ci sono pratiche edilizie, fa fede l'atto di fabbrica. Percui è necessario comunque procedere con le visure del fascicolo edilizio presso il Comune, a meno che non le abbia già svolte l'agenzia.

Soumis par Marco Ferrero (non vérifié) le

Buongiorno,
devo fare per un Committente un cambio di destinazione d'uso da cat. D/8 ad A/2 per un lotto inferiore a 5.000mq.
Premesso che il nuovo uso è compatibile con la destinazione funzionale del lotto, e che la categoria D/8 è classificata come "Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni" devo pagare la monetizzazione dell'area?
Grazie in anticipo per la risposta e complimenti per la chiarezza fatta sullo spinoso argomento trattato.
Cordiali saluti.

Soumis par iolanda (non vérifié) le

Gentile Architetto,
devo eseguire un cambio di destinazione d'uso con opere, da C3 a residenziale, di una U.I. inserita all'interno di un edificio adibito prevalentemente a residenza sito nel comune di Milano all'interno degli Ambiti di Rinnovamento Urbano.

Non ho ancora richiesto la visura degli atti al comune (che penso di aver capito essere obbligatoria), ma credo che l'ultima fine lavori sia precedente a 10 anni fa.

Ho consultato il sito del Comune e normative di riferimento, ma non ho capito se è possibile presentare una pratica di questo tipo all'ufficio interventi di edilizia minori, mediante SCIA oppure presentarla all'ufficio interventi di edilizia maggiore.

So che la mia domanda può essere agghiacciante, ma ogni volta che leggo un modulo (che tra l'altro continuano a cambiare) ho l'impressione che quello che devo fare non sia opzionato e vorrei almeno recarmi presso l'ufficio giusto del comune.

Sarebbe quindi gentilissimo se potesse indirizzarmi verso la pratica e l'ufficio corretti.

Cordialmente
Iolanda

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Soumis par admin le

I moduli purtroppo cambiano spesso ultimamente, per stare al passo con gli aggiornamenti normativi. 

Per il cambio d'uso è necessario controllare gli ultimi atti depositati; quindi le visure sono il punto di partenza.

Se dovete fare il cambio d'uso con opere, per capire se procedere agli Interventi Minori o Maggiori, è necessario valutare se il progetto ricade sotto la "manutenzione straordinaria" o il "restauro e risanamento" (Interventi Minori) o sotto altre fattispecie come l'"ampliamento" o la "ristrutturazione" (Interventi Maggiori). Per capire in quale fattispecie siete, fate riferimento all'art. 3 del DPR 380/2001. Probabilmente siete in "manutenzione straordinaria" e dovrete fare una c.d. "SCIA MINORI". 

Ma suggerisco di chiedere conferma presso il Comune, il mercoledi mattina (giorno di ricevimento dei tecnici), esponendo il progetto. Potrebbe darsi, infatti, che la specificità del progetto, o della zona, o dell'immobile, vi imponga di procedere con una procedura diversa.

Soumis par alessandro (non vérifié) le

egregio architetto,
volevo chiederle un parere per l'acquisto di un immobile accatastato come residenziale in milano , ma che per trentanni anni è stato un ristorante.
volevo capire come è possibile tutto questo, se è legale e se ovviamente è possibile trasformarlo in commerciale per far risorgere il ristorante. il figlio del titolare dice che stà facendo le pratiche per la trasformazione, ma che i tempi sono lentissimi e che ci sono enormi problemi. boh!

grazie

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Soumis par admin le

Ciò che fa fede ai fini della destinazione d'uso, sia dal punto di vista urbanistico che edilizio e quindi legale, non è il catasto (che fornisce solo una categoria "fiscale"), ma l'ultimo atto edilizio depositato in Comune. E' necessario quindi procedere con visure degli atti edilizi per capire cosa fosse in origine e quali siano state le modifiche nel tempo, per poi fare una valutazione su come procedere. 

I tempi possono essere lunghi perché presumibilmente, per fare le visure (tecnicamente un accesso agli atti), a Milano servono da 1 a 3-5 mesi, in base alla reperibilità del fascicolo, se la domanda di visura è potuta essere fatta in maniera completa, alle precedenze del Comune (ad es. danno priorità alle visure per i rogiti), etc.

Dopodichè, se in effetti sarà necessario fare il cambio di destinazione d'uso, ci sono i tempi tecnici del professionista che dovrà preparare la pratica, gli elaborati, i documenti, etc. Quindi i tempi non sono brevi.

Soumis par Anna (non vérifié) le

Buon giorno, volevo chiederle se per il cambio di destinazione d'uso da magazzino al piano terra ed uffici al piano primo (con una piccola porzione residenziale (alloggio custode) a locale commerciale e foresteria al piano superiore, è necessaria l'indagine ambientale.
la ringrazio anticipatamente

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Soumis par admin le

Dipende dalla storia dell'immobile (da verificare con visure) e se vi sono state fatte lavorazioni comportanti il deposito, il commercio o l'utilizzo di sostanze pericolose (art. 10 Regolamento Edilizio di Milano). Normalmente, per le destinazioni "produttive", "industriali" e "artigianali" da trasformare in "residenza" o assimilabili, l'indagine è richiesta, a meno che non possiate esibire un precedente accertamento ambientale o una relazione tecnica che dimostri che l'uso pregresso dell'area non abbia comportato potenziali contaminazioni.

Per approfondire, potete vedere la pagina Bonifiche del Comune di Milano, e scaricare i moduli relativi (in particolare, per l'esenzione, il modulo "Bonifiche - non necessità IAP").

Soumis par Alessandro (non vérifié) le

Canbio d'uso da appartamento ad ufficio senza opere zona 4 Milano casa costruita nel 1965 cosa devo pagare? primaria , secondaria, costo di costruzione? ringrazio cordiali saluti Ravasio alessandro

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Soumis par admin le

Se l'ultima pratica edilizia (data di fine lavori) risale a più di 10 anni fa (serve fare la visura dell'ultimo atto edilizio esistente per l'unità immobiliare e/o degli atti di fabbrica dell'edificio), il cambio d'uso da "residenziale" verso "terziario" / "commerciale" / "servizi privati" non comporta adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione) e neanche il contributo di costruzione (primaria + secondaria + contributo costo costruzione). 

Soumis par Alessandro Ravasio (non vérifié) le

Grazie per la sua preziosa collaborazione
distinti saluti
Ravasio Alessandro

Soumis par mauro (non vérifié) le

Salve.

Ho comprato un negozio a Milano ( cat. catastale C1 zona ARU_ Ripamonti) . Vorrei fare un cambio di destinazione d'uso da C1 ad A/3. Devo pagare oneri? Devo fare i carotaggi per la bonifica? Questo immobile si trova al piano terra di una palazzina residenziale con cantina sottostante. Ma in caso risulti il terreno inquinato, la bonifica dell'intero cortile sarà a mio carico?

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Soumis par admin le

I negozi rientrano nella funzione urbana "commerciale" e nel caso di cambio commerciale-residenza non è dovuta la monetizzazione se l'unità è in un edificio esistente la cui s.l.p. è inferiore a 5.000 mq (con "edifico esistente" si intende un edificio che preesisteva all'entrata in vigore del Piano di Governo del Territorio). Se l'unità è in un edificio di oltre 5.000 mq, allora il cambio d'uso deve essere verificato con il Comune perché potrebbe esserci un vincolo relativo all'Edilizia Residenziale Sociale.

Le bonifiche servono sostanziamlente solo nei casi di cambio d'uso da "produttivo" a "residenziale", ma non è il suo caso visto che si tratta di negozio e quindi di "commerciale" e non di "produttivo".

 

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