Cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza

N.B.: alla data di oggi, è in fase di pubblicazione il nuovo PGT di Milano, pertanto saranno in vigore nuove norme e parametri. In questa fase di salvaguardia, transitoria tra il vecchio PGT e il nuovo, le autorizzazioni e le concessioni per gli interventi potrebbero essere sospese in attesa di pubblicazione sul Bollettino Ufficiale regionale. I nuovi interventi dovranno essere a norma rispetto al PGT precedente e non essere in contrasto con il nuovo PGT.

Questo articolo è una specificazione dell'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano, che tratta la disciplina generale del cambio d'uso a Milano e che consiglio di leggere perché contiene nozioni e procedure che integrano questo approfondimento sulle problematiche relative ai cambi d'uso di immobili a carattere produttivo o industriale.

Il cambio di destinazione d'uso di una unità immobiliare (o di un intero immobile o di una sua porzione) da una destinazione produttiva (laboratorio, officina, magazzino e simili) ad una destinazione residenziale (appartamento, affittacamere, bed&breakfast, etc.) è, di norma, una procedura articolata per la quale sono necessari vari accertamenti e indagini, cosi come il coinvolgimento di altri soggetti (professionisti specialisti ed enti pubblici), oltre che i lavori di adeguamento funzionale.

I tempi di una trasformazione immobiliare da produttivo a residenziale non sono brevi, e non si tratta di cambi d'uso che possono essere fatti con una semplice comunicazione in Comune; inoltre, i costi professionali e di adeguamento possono avere una alta incidenza. Tuttavia, in alcuni casi può esserci una concomitanza di fattori positivi grazie ai quali molti problemi o questioni sono già risolti (ad es. l'unità immobiliare ha già tutti i requisiti per essere residenziale e il suolo sottostante ed eventualmente circostante non necessita di bonifiche ambientali); in questi casi, a volte è possibile procedere al cambio d'uso con più facilità, fermo restando che è necessario verificare e confermare mediante accertamenti che tali requisiti esistano veramente. Inoltre, i costi per gli accertamenti e gli adeguamenti possono essere compensati dal maggiore valore che avrà la residenza o l'attività ricettiva una volta eseguito il cambio d'uso, anche se ciò dipende molto dalla zona urbana in cui ricade l'immobile e dal valore immobiliare delle residenze con caratteristiche analoghe nella stessa zona.

Requisiti per trasformazione e cambio d'uso da laboratorio a residenza

Quali sono i prerequisiti da verificare affinchè si possa valutare di procedere ad un cambio d'uso da un laboratorio (o più genericamente da una destinazione "produttiva") a residenza? I prerequisiti fondamentali sono i seguenti:

Esistenza di SL (ex s.l.p.)

La SL (ex s.l.p., abbreviazione di "superficie lorda pavimentabile", ora "Superficie Lorda") è detta anche "volumetria abitabile/agibile", o anche "permanenza di persone". Ogni edificio che viene realizzato, o che sia stato realizzato in passato, è costituito sia da superfici che sono state autorizzate come "volumetria abitabile/agibile" e che quindi possono prevedere la "permanenza di persone" in modo continuativo (normalmente i piani fuori terra, tranne i sottotetti adibiti a solai o soffitte), sia da superfici che non sono state autorizzate come "volumetria abitabile/agibile" e che quindi non possono prevedere la "permanenza di persone" in modo continuativo ma solo occasionale (tipicamente i piani interrati, le cantine, le autorimesse al piano terra, i piani seminterrati a meno che non siano stati esplicitamente computati nella "volumetria abitabile", etc.).

Qualora l'immobile sia un laboratorio, normalmente questa verifica non è un problema. Ma se il vostro immobile è un magazzino o una destinazione produttiva di dubbia provenienza urbanistica, non è detto che il vostro immobile abbia SL, ovvero la permanenza di persone; qualora il magazzino non abbia permanenza di persone, l'unico modo per rendere agibile a residenza il magazzino sarebbe quello di recuperare volumetria nel lotto, cosa improbabile nelle parti di Milano già densamente costruite.

Nei casi di locali completamente interrati ("sotterranei", come da definizione del Regolamento Edilizio), ovvero di locali la cui quota di intradosso del solaio superiore sia pari o inferiore alla quota del "piano di spiccato" (normalmente la quota del marciapiede), è praticamente impossibile che abbiano SL, a meno che non siano stati condonati nel tempo. Quindi, se avete un locale interrato, non è possibile procedere ad un cambio d'uso verso una destinazione a residenza.

Quindi, la prima operazione necessaria da fare sempre, sia nei casi dubbi sia nei casi non dubbi (ad es. se avete un laboratorio) è quella di procedere alle visure degli atti di fabbrica per verificare che tali locali siano stati in origine già edificati con "permanenza di persone". Infatti, possono capitare casi in cui sembra palese che l'unità immobiliare abbia una volumetria autorizzata (ad es. perché esiste una precedente pratica edilizia che lo attesta) e che invece, ad una analisi degli atti di fabbrica, può risultare non essere completamente abitabile, ma solo parzialmente. Oppure, può capitare addirittura che l'unità immobiliare abbia perso le caratteristiche di agibilità a causa di un condono che ha trasformato l'unità immobiliare da "laboratorio" a "magazzino" (ad es. perché la superficie prevalente nel condono era a "magazzino" rispetto al "laboratorio"), il quale quindi fu "obliterato" e considerato un magazzino da quel momento in poi. In sostanza, nei cambi d'uso di questo tipo, per non incorrere in problemi civili e penali, è necessario ricostruire tutta la storia della s.l.p./volumetria dell'immobile dall'inizio, per essere certi di eseguire un cambio d'uso su una superficie che sia stata autorizzata dal punto di vista urbanistico in maniera corretta.

Non confondete la presenza dei requisiti igienico-sanitari con la "permanenza di persone". Avere tutti i requisiti igienico-sanitari non significa avere la "permanenza di persone"; significa solo che è possibile "richiedere" la permanenza di persone, ovvero la SL, la quale però può essere richiesta solo se esiste "volumetria" residua edificabile nel lotto (cosa impossibile nelle aree già densamente costruite). Viceversa, non confondete la "permanenza di persone" con l'agibilità (cioè con i requisiti igienico-sanitari): una SL/volumetria regolarmente autorizzata può non essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario. Infatti, una unità immobiliare in un edificio, correttamente autorizzata dagli atti edilizi originali e con una propria SL, può essere stata oggetto di abusi o di opere interne non a norma dal punto di vista igienico-sanitario (quindi l'unità ha una SL, ma non ha i requisiti igienico-sanitari).

Nella maggior parte dei casi, il vostro immobile a "laboratorio", se al piano terra, avrà sia una "permanenza di persone" sia, contemporaneamente, i requisiti igienico-sanitari stabiliti per un laboratorio; questo è un buon punto di partenza perché è sufficiente fare delle opere edili di adeguamento in modo da adeguare i "vecchi" requisiti igienico-sanitari del laboratorio ai "nuovi" requisiti igienico-sanitari per una residenza. Dato che la "permanenza di persone" c'è già, nel momento in cui vi siete adeguati ai requisiti, il Comune potrà rilasciare una nuova agibilità alla nuova destinazione residenziale. Il Comune, viceversa, non può rilasciarvi una nuova agibilità per il residenziale se vi siete adeguati ai requisiti igienico-sanitari ma se non avete verificato di avere contemporaneamente la SL/volumetria (ad es. nel caso di magazzini che si presume abbiano volumetria e si scopra poi che non ne hanno).

Legittimità dello stato di fatto attuale

Per verificare che l'immobile abbia una provenienza urbanistica corretta e che non ci siano stati abusi o irregolarità nel tempo, è necessario non solo procedere con le visure degli atti di fabbrica (come dicevo sopra), ma anche dei successivi atti edilizi relativi all'immobile, presso l'ufficio visure del Comune di Milano.

Segnalo che a Milano, per gli atti successivi agli atti di fabbrica, a meno che non si conosca il numero di protocollo di tali atti, è necessario fare una richiesta separata per ogni decennio di ricerca. Ad es., se un immobile è stato costruito nel 1945, si dovranno protocollare sia una domanda di visura per gli atti di fabbrica (che dovrebbero esistere in ogni caso), sia varie domande di visura per la ricerca negli archivi tante quante sono i decenni successivi fino ad oggi (ad es., 1945-1955; 1955-1965, 1965-1975, 1975-1985, 1985-1995, 1995-2005, etc.). In realtà, dal 2003 ad oggi, le pratiche sono state digitalizzate, quindi in teoria sarebbe possibile fare la ricerca online. Ma in realtà, la ricerca online si può fare solo per foglio/mappale (e non per sub, quindi non si può risalire al proprio sub); oppure per indirizzo (ma ad un indirizzo corrispondono molte pratiche edilizie e non è facile capire se corrispondono alla vostra unità immobiliare); oppure per numero di protocollo della pratica (che normalmente non si possiede, altrimenti non sarebbe necessario procedere alle ricerche per decennio, e in ogni caso non si ha la certezza di avere tutti i riferimenti delle pratiche passate). Quindi, in pratica, è necessario procedere sempre con le visure dei fascicoli cartacei presso il Comune.

Una volta recuperati tutti gli atti/pratiche relativi all'immobile, è necessario verificare che ci sia corrispondenza tra tutti i "passaggi", ovvero che lo stato di progetto di una pratica corrisponda allo stato di fatto della pratica successiva (oppure viceversa, che lo stato di fatto dichiarato in una pratica corrisponda allo stato di progetto della pratica precedente), oppure che le pratiche siano corrette e complete. Se, invece, dovessero emergere delle anomalie, sarà necessario verificare se e come è possibile correggerle. Possono capitare casi di visure di pratiche passate per le quali non è mai stata fatta la fine lavori; in questo caso, a volte può esserci il rischio che quella pratica edilizia sia considerata nulla e quindi come mai esistita, con la conseguenza che l'immobile è in una condizione urbanistica di non conformità, che deve essere sanata.  

Bonifica dei suoli

Quando si è in presenza immobili a destinazione produttiva, industriale o artigianale, il Comune da per scontato che in quegli immobili o nelle loro vicinanze siano state svolte attività richiedenti l'uso di sostanze inquinanti o nocive, oppure che le attività abbiano causato il percolamento o lo sversamento nel terreno di sostanze varie (oli, solventi, etc.). Questo è vero non solo per gli immobili interamente produttivi realizzati in zone industriali, ma anche in zone che avevano un mix di destinazioni produttive e residenziali, oppure anche in quelle situazioni singole come l'ex-officina meccanica situata al piano terra di un edificio residenziale, oppure per un ex-laboratorio di sviluppo fotografico (che usa sostanze chimiche per lo sviluppo) situato in un cortile interno di un condominio, oppure anche per un laboratorio di confezionamento e pelletteria al primo piano di un palazzo nel quale venivano trasportati colle e solventi.

In questi casi, il Comune presume che i suoli possano essere contaminati e vi richiede di "verificare" che il terreno non sia da bonificare. Pertanto, per i cambi di destinazione d'uso in aree ex-industriali, o in immobili originariamente industriali, o di unità immobiliari produttivo/artigianali, bisogna procedere con le indagini ambientali preliminari (ed eventualmente con la bonifica dei suoli qualora le indagini diano esito positivo), a meno che la proprietà non possa dimostrare che la bonifica sia già stata fatta o che sia già stata fatta una indagine ambientale preliminare con esito negativo 1.

Tecnicamente, l’avente titolo che presenta il cambio d'uso è tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è "significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli" ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10), del Piano delle Regole del nuovo PGT 2019 (art. 8, comma 3) e della normativa vigente. In questi casi, alla domanda di cambio d'uso deve essere allegata apposita autocertificazione documentata.

Qualora il laboratorio sia in un condomìnio e qualora lo si voglia trasformare in un appartamento, nel caso in cui l'indagine ambientale dia esito positivo (ovvero si riscontri il superamento dei livelli di inquinamento) è necessario procedere alla bonifica dei suoli, che però comporta il coinvolgimento di tutto il condomìnio, di delibere di assemblea, etc. Non è poi detto che sia sempre possibile procedere alla bonifica. 

Regolarità edilizia, igienico e sanitaria

I requisiti edilizi, igienici e sanitari necessari per poter procedere ad un cambio di destinazione d'uso da un laboratorio ad una residenza sono molteplici e non è facile sintetizzarli in dettaglio, ma si possono riassumere nelle seguenti categorie e nelle principali dotazioni minime:

  • requisiti di igiene e salubrità, per i quali sono necessari:
    • superficie utile minima dell'alloggio pari a 28 mq;
    • presenza di servizio igienico, separato dal locale cucina da altro locale intermedio (ad es. antibagno, ingresso, disimpegno, oppure camera da letto qualora il servizio igienico sia accessibile direttamente dalla camera), con requisiti come da regolamento edilizio;
    • presenza di cucina o angolo cottura con requisiti come da regolamento edilizio;
    • presenza di camera da letto o di soggiorno open space adattabile a zona letto;
    • superfici minime per i singoli ambienti come da valori indicati in regolamento edilizio (ad es. 14 mq per il soggiorno, 8/12 mq per la camera singola/doppia, 5 mq per la cucina, etc.);
    • altezze minime per i singoli ambienti come da valori indicati in regolamento edilizio (270 cm per i locali principali come il soggiorno, le camere e la cucina; 240 cm per i locali accessori come il bagno e il locale studio; 210 cm per i locali di servizio come i disimpegni, i ripostigli e i corridoi);
    • una canna di esalazione fumi (se c'è caldaia autonoma), con dichiarazione di conformità (anche contestualmente alla dichiarazione di conformità della caldaia);
    • una canna di esalazione odori (per cucina e fornelli) che espella gli odori sopra il tetto;
    • forometrie per ricambio d'aria nelle cucine o nei locali ove siano presenti impianti a gas (fornelli gas metano o GPL, caldaie, etc.), con le dimensioni minime di legge 2);
    • una rete di scarico delle acque nere (per i bagni, verso la fognatura condominiale o pubblica);
    • una rete di scarico delle acque grigie (per bagni e cucine, verso la fognatura condominiale o pubblica);
       
  • requisiti di aerazione, per i quali sono necessari:
    • serramenti apribili con superfici superiori ai minimi di legge (a Milano: la superficie aerante deve essere maggiore di 1/10 della superfice netta dei pavimenti dei locali sui quali si aprono i rispettivi serramenti);
    • riscontro d'aria (ovvero non è possibile avere un appartamento monoaffaccio a meno che non abbia superficie utile inferiore a 60 mq e non sia esposto a nord in un angolo compreso tra -30°/+30° Nord);
    • aerazione meccanica per locali igienici ciechi (solo per appartamenti fino a 70 mq di superficie utile - per appartamenti superiori a 70 mq è necessario che un servizio igienico sia aerato naturalmente mediante serramento apribile);
    • l'aerazione naturale e diretta (cioè con serramenti apribili) deve essere garantita per i locali con permanenza continua di persone, mentre possono essere esclusi i locali senza permanenza (corridoi, ripostigli, disimpegni, cabine armadio, e simili);
       
  • requisiti di illuminazione, per i quali sono necessari:
    • serramenti con parti vetrate con superfici superiori ai minimi di legge (a Milano: la superficie illuminante deve essere maggiore di 1/10, oppure 1/8 in alcuni casi, della superfice netta dei pavimenti dei locali illuminati dai rispettivi serramenti);
    • i serramenti devono essere esposti su una via, una piazza, un cortile o un patio (che non sia però un cavedio);
    • i locali che devono avere illuminazione diretta e naturale (ovvero con serramenti) sono quelli con permanenza continua di persone, mentre possono essere sprovvisti di serramenti i locali senza permanenza di persone (ingressi, guardaroba, ripostigli, disimpegni, e simili);
       
  • requisiti di isolamento termico e igrometrico (umidità), per i quali sono necessari:
    • isolamento termico dell'involucro (pareti perimetrali, solai, coperture e/o soffitti verso l'esterno, verso il terreno e verso altre unità immobiliari adiacenti), da realizzare con materiali isolanti ed eventuali contropareti. In caso di laboratori/magazzini con gli interni già "pronti e finiti" per un cambio d'uso verso la residenza (soprattutto nei casi in cui siano stati realizzati senza una progettazione, senza calcoli, senza una verifica e un collaudo), è necessario verificare, mediante una analisi termotecnica, che pareti e pavimenti e solai abbiano effettivamente i requisiti minimi di isolamento (verifica delle trasmittanze, dei punti di condensa, dell'inerzia termica, etc.);
    • isolamento dal terreno mediante vespaio aerato (se il laboratorio o il magazzino è posto a contatto col terreno sottostante) e/o mediante contropareti aerate (se il laboratorio o il magazzino è posto controterra, ovvero se è a contatto lateralmente con il terreno). Qualora sia necessario realizzare un vespaio scavando il terreno sotto l'attuale pavimento, è necessario ricordare che, se il laboratorio è parte di un condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo al di sotto del laboratorio siano esplicitamente di proprietà del singolo) 3. Qualora sotto il laboratorio o il magazzino siano presenti altri locali (cantine, locali tecnici, etc.), il vespaio in corrispondenza di tali locali non è necessario, ma sarà necessario isolare termicamente il pavimento verso questi locali. Con vespaio "aerato" si intende che bisogna realizzare in facciata un numero adeguato di bocchette di ripresa d'aria, la cui sezione aerante totale deve essere pari in genere a 1/100 o 1/50 della superficie del vespaio, quindi è necessario verificare che sia possibile realizzare tali riprese d'aria;
    • sostituzione o integrazione dei serramenti originari con nuovi serramenti con requisiti minimi di trasmittanza di legge. In caso di serramenti esistenti più recenti, è necessario procedere come indicato sopra per l'involucro: una analisi termotecnica dovrà attestare che tali serramenti abbiano i requisiti di legge;
       
  • requisiti di isolamento acustico, per i quali sono necessari:
    • una perizia acustica (la "VPCA" : "valutazione previsionale di clima acustico") eseguita da un tecnico acustico certificato con idonea strumentazione in loco, con la quale sarà valutata la presenza di sorgenti sonore rumorose e la necessità di provvedere ad opere di isolamento acustico. Questa perizia non è necessaria a Milano solo nei casi di cambio d'uso verso la residenza di unità immobiliari inserite in edifici prevalentemente residenziali. Ovvero, la perizia è necessaria quando l'unità immobiliare o la porzione di immobile di cui volete cambiare l'uso verso la destinazione residenziale è inserita in un edificio e in un contesto a prevalenza produttiva, terziaria, commerciale o simili (cioè in contesti nei quali il rischio di inquinamento acustico è più alto);
    • una analisi e relazione sui requisiti acustici passivi ("RAP"), eseguita dallo stesso tecnico acustico, con la quale saranno indicati gli interventi e le prestazioni da ottenere per mitigare l'inquinamento acustico, da farsi qualora si intervenga su elementi di involucro o sugli impianti per la loro interezza o per i nuovi elementi integrativi di involucro;
    • realizzazione delle opere di isolamento acustico cosi come emerse dalle analisi e dalle valutazioni di cui prima;
       
  • requisiti di riscaldamento e/o climatizzazione, per i quali sono necessari:
    • presenza dell'impianto di riscaldamento, con elementi radianti in ogni locale con permanenza di persone e dimensionati secondo le norme di settore, con allacciamento alla caldaia centralizzata (se presente) o con installazione di caldaia autonoma con sfiato da portare sul tetto (non sono più ammesse esalazioni fumi in facciata, tranne alcune eccezioni. Ma in genere è prreferibile portare i fumi nella canna condominiale o in copertura);
    • presenza di impianto di fornitura del gas (se necessario), con nuovo contatore (se assente) e gestione dei rapporti condominiali e con l'ente fornitore del gas qualora il contatore sia da porre in apposito locale contatori;
       
  • requisiti elettrici, fonia e dati, per i quali sono necessari:
    • presenza di impianto elettrico con alimentazioni a tutte le utenze, gli impianti e i punti luce, e presenza di contatore generale a norma;
    • presenza di impianto telefonico e/o cablaggio internet (non obbligatorio, ma di fatto necessario);
    • presenza di impianto televisivo e/o digitale (non obbligatorio).

Questi requisiti, pur non essendo esaustivi, sono i principali requisiti da verificare, in mancanza dei quali non è possibile procedere ad un mutamento di destinazione d'uso verso la destinazione residenziale (fatti salvi i requisiti non strettamente obbligatori). Inoltre, è bene ricordare che tutti gli impianti devono possedere le rispettive dichiarazioni di conformità, che saranno necessarie all'atto della richiesta di nuova agibilità.

Oltre ai requisiti sopra indicati, validi per le unità immobiliari poste al piano terra o ai piani superiori, è necessario verificare ulteriori requisiti per i locali posti in seminterrato, che hanno maggiori limitazioni. Nell'articolo Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi sono indicate le specificità del recupero dei locali seminterrati, che è una disciplina che si sovrappone in alcuni casi alla disciplina del cambio d'uso.

  • 1. Regolamento Edilizio, art. 10, comma 1, lettera b), e comma 2.
  • 2. La casistica è varia ma in genere è necessaria una apertura di ventilazione di 6 cm2 ogni kW di potenza termica installata, con un minimo di 100 cm2, posta a 30 cm da terra e, se i fornelli non hanno un dispositivo di sicurezza sulla fiamma, anche una apertura di aerazione in alto con superficie minima di 100 cm2. Tuttavia, esistono altre casistiche ed è necessario valutarle caso per caso.
  • 3. Questo è l'orientamento giurisprudenziale prevalente. Si veda anche la sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2005, depositata il 9 marzo 2006, n. 5085, confermaitva di un orientamento giurisprudenziale univoco e ormai consolidato in base al quale il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’articolo 1117 del Codice civile. Si veda anche: Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala, ove "Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (in applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale)".
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Autori
André Bonfanti
Ultima modifica
Mercoledì, 24 Luglio 2019 - 08:46
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