Due diligence immobiliare

Due diligence e accertamenti di conformità

Accertamento di conformità (edilizio, catastale, ipotecario)  

L'accertamento di conformità, che può essere richiesto dagli Studi Notarili o da chiunque abbia bisogno di verificare la regolarità del proprio immobile o abbia bisogno di fare una Due Diligence immobiliare, verifica la congruità e conformità tra lo stato di fatto reale edilizio, lo stato urbanistico autorizzato, l'atto di provenienza e lo stato catastale dichiarato. L'incarico prevede sia visure catastali, ispezioni ipotecarie accesso agli atti presso gli uffici comunali, presso le banche dati dell'Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, sia sopralluoghi e rilievi presso l'immobile.  

La conformità prevede l'analisi di:

  • provenienza del bene in atti;
  • destinazione d'uso esistente e autorizzata;
  • corrispondenza costruttiva (planimetrica, volumetrica e dimensionale) tra stato di fatto esistente e opere autorizzate;
  • intestati: per verificare anomalie nei dati anagrafici, nel codice fiscle e nelle quote di proprietà;
  • toponomastica: per verificare la correttezza degli indirizzi, dei numeri civici e dei piani dichiarati;
  • categoria e classe: per verificare la rispondenza tra destinazione d'uso reale e categoria catastale;
  • consistenza: per verificare la dimensione dell'immobile (vani, metri quadri, etc.). 

Visure atti edilizi e di condono

Ricerca e visura dei titoli abilitativi (atti di fabbrica, licenze, concessioni, autorizzazioni, condoni, agibilità) per gli immobili di proprietà. Per procedere con le visure, è necessario conoscere e fornire la maggior parte dei seguenti dati:

  • numero di protocollo e data dell'atto;
  • anno o decennio nel quale sono stati eseguiti i lavori oggetto della pratica (1993, 1960-70, 1980-90, etc.);
  • tipo delle opere eseguite con la pratica di cui si chiede visura (manutenzione straordinaria, ristrutturazione, nuova costruzione, ampliamento, etc.);
  • piano al quale sono state eseguitre le opere (piano terra, interrato, piano primo, etc.);
  • committente delle opere (proprietà ovvero affittuario delegato); 
  • impresa esecutrice delle opere.

Tempi di visura e risultati

I tempi di ricerca del Comune di Milano, per gli atti edilizi e di condono di cui sopra, a prescindere dai tempi massimi di legge per i procedimenti amministrativi 1, possono arrivare a 6 mesi, anche se il termine definito dal Comune di Milano per il procedimento di accesso agli atti è di 30 giorni 2. In ogni caso, mediamente, il fascicolo non viene estratto prima di 1-2 mesi dalla data di protocollo della richiesta di visura.

Considerando anche i tempi tecnici del Professionista a partire dal conferimento dell'incarico di visura, e i tempi per le valutazioni successive ai risultati della visura (gli atti potrebbero riservare anomalie e irregolarità), dovrete programmarvi con largo anticipo. In ogni caso, qualsiasi vostra attività sia subordinata alla verifica di atti edilizi, è buona prassi (e a volte è un obbligo di legge) aspettare di avere in mano la visura prima di procedere a vendite, contratti, decisioni, programmazioni, progettazioni, etc.         

Per gli atti edilizi precedenti ad aprile 2003, in assenza di dati sufficienti tra quelli sopra indicati, gli uffici potrebbero impiegare molto più tempo per la ricerca dell'atto e potrebbero non trovarlo (ad esempio procedendo solo con il "committente" e il "decennio"). Può capitare, infatti, che gli archivi cartacei siano incompleti, perduti, oppure non ispezionabili per vari motivi. 

Documenti necessari per visure atti edilizi e di condono

Qualora siate proprietari dell'immobile, dovrete fornire:

  • atto di provenienza comprovante la proprietà dell'immobile (compravendita, successione, atto di apporto, etc.);
  • delega del proprietario 3 al professionista per l'accesso agli atti, con firma leggibile 4;
  • estremi catastali dell'immobile (qualora non presenti nell'atto di provenienza);
  • copia della carta di identità del proprietario (in corso di validità), riportante la dicitura "copia conforme all'originale", con firma leggibile in calce;
  • copia della tessera di codice fiscale del proprietario (ovvero del delegante).

Qualora non siate proprietari dell'immobile (notai, amministratori, affittuari, futuri acquirenti, incaricati dalla proprietà, progettisti, confinanti, avvocati, etc.) dovrete fornire:

  • firma sul modulo di visura predisposto dal Comune di Milano;
  • delega al professionista per l'accesso agli atti, con firma leggibile;
  • lettera in carta semplice attestante il proprio "interesse giuridicamente rilevante", con firma leggibile 
  • copia della carta di identità (in corso di validità), riportante la dicitura "copia conforme all'originale", con firma leggibile in calce;
  • copia della tessera di codice fiscale.

Accertamento di proprietà e diritti reali (ispezioni ipotecarie)

Per verificare le proprietà immobiliari di un soggetto è necessario procedere con le ispezioni ipotecarie presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (cosiddetta Conservatoria dei Registri Immobiliari) o per via telematica. Il risultato delle ispezioni per ogni soggetto richiesto5 è costituito da un elenco di note (cosiddetto elenco di formalità ipotecarie), ovvero l'elenco delle trascrizioni (vendite, acquisti, cessioni, etc.), delle iscrizioni (ipoteche) e annotazioni (variazioni o correzioni alle trascrizioni, annotazioni integrative, etc.).

Dato che l'elenco delle formalità ipotecarie non riporta gli immobili6, è necessario procedere con la visura di una o più delle formalità elencate (cosiddetta estrazione di nota), per trovare gli immobili ricercati.

"Perché bisogna procedere per tentativi e non fare la ricerca per dati catastali?"

Gli immobili sono stati informatizzati solo dal maggio 2005 in poi (per gli uffici della Conservatoria di Milano 1), quindi fare una ricerca partendo dai dati catastali dell'immobile non restituirebbe i titoli antecedenti. Inoltre, poiché c'è il rischio che il dato catastale sia stato inserito con errori, la prassi richiede che la ricerca sia fatta per soggetto. Infine, per i periodi antecedenti alla informatizzazione è ancora necessario consultare gli archivi cartacei, per i quali bisogna procedere per soggetto.

Visure documentazione storica  

Ricerca e consultazione di documentazione edilizia storica presso l'Archivio Storico Civico (Raccolta civica Bertarelli e Biblioteca Trivulziana) contenente, nella parte antica, gli atti del Comune di Milano e del Ducato (dal 1385) e, nella parte moderna, le serie archivistiche versate dal Civico Archivio di deposito (fino al 1927 circa), la quale contiene disegni e progetti presentati dagli architetti al Fondo Ornato Fabbriche dal 1810 al 1927.

  • 1. La Legge sul procedimento amministrativo, Legge n. 241 del 07 agosto 1990, modificata e integrata dalla Legge n. 15 del 11 febbraio 2005, e s.m.i., stabilisce in 30 giorni i termini per il procedimento amministrativo in generale (L. 241/1990 e s.m.i., art. 2, comma 2), in 90 giorni (ibid., comma 3), o in 180 giorni nei casi più complessi (ibid., comma 4).
  • 2. Comune di Milano, Regolamento per la disciplina di accesso ai documenti amministrativi, Approvato con Delibera del Consiglio Comunale N. REG. 36 del 07 settembre 2010, art. 6, comma 6.
  • 3. Persona fisica, procuratore, amministratore delegato, etc.
  • 4. Gli uffici possono rigettare i documenti con firme non leggiblii o con sigle ambigue.
  • 5. Privato o società, ricercato attraverso il codice fiscale. Per ogni codice fiscale possono essere presenti degli omocodici, che possono derivare non solo da soggetti effettivamente diversi con lo stesso codice fiscale, ma anche dagli stessi soggetti che sono stati registrati agli atti con nomi leggermente diversi (ad es. con soprannomi o doppi nomi).
  • 6. Ogni elemento dell'elenco riporta il tipo di nota, la data, i numeri di registro e se è a favore o contro il soggetto ispezionato; e, per le note dal 2005 in poi nella Conservatoria di Milano 1, anche il tipo di atto, il pubblico ufficiale e la città nella quale sono gli immobili.
Disciplines: 
Architettura
Real Estate
Proprietà
Disicpline Legali
Services: 
Ricerca
Servizi legali
Pubblica Amministrazione
Pratiche edilizie (Permessi, Autorizzazioni, Certificazioni).
Leggi e Regolamenti
Phases: 
Utilizzo e Gestione Immobile
Tags: 
accertamento
analisi
conformità urbanistica
conformità edilizia
conformità urbanistico edilizia
ispezioni ipotecarie
visure catastali
notaio

Contatti

Studio di Architettura André Bonfanti

mail: info@andrebonfanti.it
PEC: bonfanti.11919@oamilano.it
(contatto telefonico su richiesta)

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