Contributo di costruzione

Il contributo di costruzione è definito sia a livello nazionale nel Testo Unico sull'Edilizia1 ed è correlato alla presenza di un "permesso di costruire", mentre in Lombardia è definito nella Legge per il Governo del Territorio2, all. art. 43 e seguenti, ed è dovuto per tutti gli interventi di "nuova costruzione", "ampliamento di edifici esistenti" e di "ristrutturazione".

La parola "ristrutturazione" nel contesto urbanistico-edilizio ha un significato ben preciso e non è da confondere con la parola "ristrutturazione" usata nel linguaggio comune di tutti i giorni (ad es. quando si dice "devo ristrutturare una casa" o "l'immobile ha bisogno di una ristrutturazione"). Un immobile può ad esempio essere "ristrutturato" (inteso come parola comune) mediante un intervento qualificato come "manutenzione straordinaria" oppure come "ristrutturazione" (entrambe parole tecniche in ambito urbanistico-edilizio).

Per sapere se un intervento ricade in una delle casistiche sopra indicate, fatta eccezione per il caso ovvio di nuove costruzioni su terreni da edificare, e quindi per capire se si ricade in un "ampliamento" o in una "ristrutturazione" (soggetti a contributo) invece che in una "manutenzione straordinaria" o in un "restauro e risanamento conservativo" (non soggetti a contributo), è necessario valutare vari fattori, tra i quali:

  • il tipo e l'entità delle opere da eseguire, in particolare in presenza di frazionamento;
  • la dimensione e la sistematicità dell'intervento;
  • la localizzazione dell'intervento (ad es. se in centro storico o in periferia);
  • la presenza o meno di un cambio d'uso contestuale all'intervento;
  • l'esistenza di leggi o circolari specifiche che possano obligare l'inquadramento di un intervento in una specifica categoria (ad es. il recupero di sottotetti).

Nel caso di interventi su edifici esistenti che comportino modifica delle destinazioni d’uso, potrebbe essere necessario versare contributi integrativi rispetto a quelli già versati per la destinazione d'uso originaria, qualora la nuova destinazione d'uso abbia oneri e contributi maggiori della destinazione originaria, ma solo qualora ricorrano certe condizioni. In tal caso, è necessario corrispondere la differenza degli oneri.

Composizione del contributo di costruzione

Il contributo di costruzione (CC) è costituito dalla somma dei seguenti oneri e contributi:

1. oneri di urbanizzazione (U1 e U2)

Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) hanno natura di "partecipazione" alle spese della Pubblica Amministrazione3, e sono calcolati su diversi parametri in base alla destinazione d'uso:

  • per gli immobili residenziali, sono calcolati a metro cubo vuoto per pieno (v.p.p.) della volumetria (superficie lorda x 3 mt) oggetto del titolo edilizio;
  • per gli immobili industriali o artigianali, per le attività turistiche, commerciali e direzionali, sono calcolati al metro quadrato di superficie lorda complessiva di pavimento (SL), compresi i piani seminterrati e interrati la cui destinazione d’uso comporti una permanenza anche temporanea di persone. Per gli immobili destinati ad attività industriali o artigianali si computa anche la superficie utilizzabile per gli impianti, con esclusione delle opere necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti liquidi, solidi e gassosi al servizio dell’attività produttiva.

Nel caso di interventi qualificati come "ristrutturazione", ovvero diversi dalla "nuova costruzione" o da "ampliamento", inoltre, possono darsi due casi:

  • nel caso di interventi di ristrutturazione "non comportanti demolizione e ricostruzione", gli oneri di urbanizzazione sono quelli relativi alla "nuova costruzione" ridotti del 60% 4;
  • nel caso di interventi di ristrutturazione "comportanti demolizione e ricostruzione totale", gli oneri sono quelli relativi alla "nuova costruzione" al 100%.

L'ammontare di tali oneri di urbanizzazione è determinata dal Comune in tabelle che differenziano le destinazioni d'uso e le zone del territorio comunale. Alla data attuale, gli oneri di urbanizzazione per le principali destinazioni5 sono cosi definti:

Destinazione d'uso Oneri all 100% (nuova costruzione o ristrutturazione con demolizione e ricostruzione) Note
  U1 U2  
Residenziale NAF
(ex zona A)
19,98 euro
mc v.p.p.
38,02 euro
mc v.p.p.
Residenze nel centro storico e nei nuclei storici fuori dal centro storico vero e proprio.
Residenziale TRF
(ex zona B)
23,97 euro
mc v.p.p.
38,02 euro
mc v.p.p.
Residenze nel resto del Comune di Milano, esclusi i centri storici, le zone dei parchi nord e sud (vedi sotto), ed eventuali residenze in zone di PGT soggette a discipline particolari.
Residenziale ex ATP
(ex zona C/E)
35,96 euro
mc v.p.p.
38,02 euro
mc v.p.p.
Residenze ricadenti nei parchi Nord e Sud (ex ATP - Ambiti di Trasformazione Periurbana).
Industria e artigianato 88,90 euro
mq SL
51,34 euro
mq SL
Industrie, laboratori, officine, magazzini produttivi, e simili.
Industria alberghiera 124,50 euro
mq SL
101,44 euro
mq SL
Alberghi o strutture assimilate come da leggi nazionali, regionali o comunali.
Attività direzionale e commerciale 193,97 euro
mq SL
152,43 euro
mq SL
Uffici, negozi, locali di vendita e somministrazione, o strutture assimilate.

Gli oneri di urbanizzazione, a Milano, possono essere oggetto di una riduzione qualora siano attuati interventi di efficienza energetica o interventi che riducano alcuni parametri sotto certe soglie obbligatorie.

2. contributo sul costo di costruzione (CCC)

Il contributo commisurato al costo di costruzione è una tassa da corrispondere per tutte le destinazioni d'uso ad eccezione delle destinazioni produttive (industriali e artigianali), per le quali è necessario corripondere, in alternativa, gli oneri relativi allo smaltimento rifiuti (vedi capitolo successivo).    

Il contributo sul costo di costruzione ha natura di vera e propria imposta commisurata al valore del fabbricato3, ed è pari ad una percentuale, variabile dal 5% al 20%, sul valore dell'immobile o della ristruttrazione, in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.

Per gli immobili a destinazione residenziale il contributo sul costo di costruzione è determinato mediante tabella ministeriale, che comporta un elaborato calcolo in funzione delle superfici degli alloggi, delle superfici non residenziali, degli accessori, e altri parametri.

Per gli immobili non a destinazione residenziale o produttiva, il contributo sul costo di costruzione è calcolato sul computo metrico esecutivo delle opere, in base al Listino della Camera di Commercio Metropolitana di Milano-Monza-Brianza-Lodi in vigore al momento della presentazione della pratica edilizia.   

3. smaltimento rifiuti (SR)

Per le destinazioni produttive (industriali e artigianali), il contributo sul costo di costruzione di cui al capitolo precedente è sostituito da un onere relativo "al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi"6, sinteticamente definito smaltimento rifiuti.

Il costo di tale onere è stabilito in base a Deliberazione del Consiglio Comunale ed è differenziato in base alla qualifica dell'intervento, se "nuova costruzione" o "ristrutturazione". Per lo smaltimento rifiuti nelle qualifiche di "ristrutturazione" non c'è la riduzione percentuale come per gli oneri di urbanizzazione, quindi rimangono valide le quote distinte per nuova costruzione e per ristrutturazione: 

Destinazione d'uso Oneri in nuova costruzione Oneri in ristrutturazione
Industria e artigianato 45,84 euro mq SL 22,92 euro mq SL
  • 1. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 16 e seguenti.
  • 2. L.R. 11 marzo 2005 , N. 12.
  • 3. a. b. "Pertanto si può considerare che le due voci del contributo concessorio abbiano natura differente rappresentando, uno (gli oneri di urbanizzazione, n.d.r.) la dovuta partecipazione del concessionario alle spese di predisposizione d’infrastrutture che l’Amministrazione Comunale deve affrontare in conseguenza della realizzazione dell’intervento, mentre l’altro (il contributo sul costo di costruzione, n.d.r.) si configura come un vera e propria imposta commisurata al valore economico del fabbricato riferito alla qualità del manufatto finito." (Comune di Milano - Circolare n. 5/2001.)
  • 4. L.R. 12/2005, art. 44, comma 10.
  • 5. Le corrispondenze fra le vecchie zone A, B, C/E del vecchio P.R.G. e le zone del precedente P.G.T. del 2012 sono definite nella Delibera della Giunta Comunale n. 1008 del 24/05/2013. Si presume che l'attuale P.G.T. 2019 mantenga le stesse distinzioni, sostituendo le precedenti zone ATP con le zone corrispondenti ai Parchi Nord e Sud.
  • 6. D.P.R. 380/2001, art. 19, comma 1.
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Autori
André Bonfanti
Ultima modifica
Mercoledì, 31 Luglio 2019 - 12:14
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