Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi

In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali seminterrati al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l'obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. Con la Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017, il Comune di Milano ha meglio specificato i requisiti che i seminterrati devono possedere per essere recuperati.

I seminterrati sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Si presumono comprese, anche se non esplicitamente indicate (se non all'art. 2, comma 8), le destinazioni turistico-ricettive di cui all'art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Per il recupero del seminterrato in struttura ricettiva alberghiera, ai fini del calcolo della SL (ex. s.l.p. - ovvero la "cubatura"), anche ai fini dei calcoli della superficie per gli oneri sottoindicati, non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge1.

Sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i seminterrati per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.

Definizione di "seminterrato"

Si definiscono seminterrati i vani e i locali situati nei piani di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio2.

Il recupero è possibile per i seminterrati che siano esistenti alla data del 28 marzo 2017, o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1 della L.R. stessa. Per gli immobili realizzati successivamente all'entrata in vigore della Legge, il recupero potrà essere fatto solo dopo che siano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori3.

Dopo avere recuperato il seminterrato, eventuali successivi mutamenti di destinazione d'uso potranno essere eseguiti solo dopo dieci anni dal conseguimento dell'agibilità (relativa al recupero)4.

Inoltre, la volumetria recuperata (SL - superficie lorda, ex s.l.p.- superficie lorda di pavimento, ovvero la "cubatura" agibile e abitabile) nel seminterrato, non potrà essere trasferita in futuro in altre parti dell'edificio. Ovvero, non sarà possibile traslare SL da un seminterrato recuperato ad un'altra porzione dell'immobile.

In analogia con l'orientamento consolidato e la prassi per il recupero dei sottotetti, non dovrebbero essere considerati come "seminterrati" quei vani che costituiscono mere intercapedini, altrimenti non si configurerebbe un "recupero" di vani praticabili (sia pure con gli aggiustamenti necessari) ma si configurerebbe la realizzazione di un nuovo piano aggiuntivo, che eccede il carattere della ristrutturazione.

La Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017 ha precisato che "con riferimento alle nuove superfici oggetto di recupero dei vani e dei locali seminterrati, queste possono essere computate nella Superficie Lorda (SL) solo a fronte di una già esistente conformità alle norme del vigente Regolamento Edilizio".

Requisiti dei seminterrati

Il recupero dei vani e locali seminterrati deve rispettare tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti, con alcune eccezioni e deroghe specifiche introdotte da questa Legge.

In particolare, l'altezza minima interna dei locali seminterrati recuperati a destinazioni terziarie o commerciali non può essere inferiore a metri 2,40 5, mentre per il recupero a destinazione residenziale l'altezza minima interna deve essere pari a metri 2,70. Questi limiti sono validi purché i vani e i locali seminterrati siano "mantenuti all'interno dell'involucro edilizio costituito dall'edificio preesistente" 6. Si presume cioè che, qualora vogliate recuperare un seminterrato ad una destinazione terziaria o commerciale sopralzando una soletta, o scavando nel sottosuolo, o ampliandovi ad es. nel cortile con un nuovo volume (quindi non mantenendovi nell'involucro preesistente), non vi sia più concesso di mantenere i 240 cm minimi ma siate obbligati a rispettare le altezze minime standard (ad es. 270 cm anche per gli uffici). 

Ai fini del calcolo dell'altezza interna minima, si presume che questa altezza sia da intendersi come altezza media ponderale, quindi è ammissibile avere porzioni del seminterrato con altezze anche inferiori alle minime a patto che altre porzioni abbiano altezza maggiore delle minime, in modo che il rapporto tra il volume netto della parte da recuperare e la relativa superficie netta, sia pari o maggiore a 240 cm (o 270 cm per le destinazioni che richiedono i 270 cm).

Per raggiungere l'altezza di 240 cm (o 270 cm), ove possibile tecnicamente, dovrebbe essere legittimo sia alzare la soletta superiore al seminterrato sia scavare sotto il pavimento del seminterrato. In quest'ultimo caso (scavo), se in presenza di condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo del seminterrato siano esplicitamente di proprietà del singolo) 7.

Per quanto riguarda i parametri di aeroilluminazione, la Legge indica che questi potranno essere garantiti anche mediante l’installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, invece che con l'aerazione e illuminazione naturale e diretta dei serramenti 8. L'utilizzo dell'illuminazione totalmente artificiale e dell'aerazione totalmente attivata è concessa solo nei casi di recupero ad uso terziario/uffici o commerciale, mentre per il recupero ad uso residenziale il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dal regolamento locale. In sostanza, per i seminterrati che dovranno diventare appartamenti autonomi, è ammissibile al massimo il dimezzamento delle superfici dei serramenti rispetto alle attuali superfici minime. Viceversa, qualora il seminterrato recuperato diventi un'estensione di un appartamento esistente, è possibile ricorrere all'aeroilluminazione totalmente artificiale a patto che i vani nel seminterrato siano adibiti a locali accessori 9 o di servizio 10 e che la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile complessiva dell’unità.

Segnalo che, in genere, l'ATS di Milano non ritiene validi come impianti tecnologici integrativi dell'aerazione i semplici sistemi di ventilazione meccanica controllata o simili, ma richiede che siano installati dei veri e propri impianti di condizionamento dell'aria conformi all'art. 3.4.7, lettere a) e b), del R.I. e alle norme UNI in vigore relative ai ricambi d'aria. Analogamente, per gli impianti tecnologici integrativi dell'illuminazione, è necessario fare riferimento alle norme UNI relative all'illuminazione artificiale di interni.

Inoltre, per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aeroilluminanti, la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno 2,5 metri.

Per quanto riguarda le prescrizioni del regolamento edilizio, a seguito di recenti interpretazioni che chiariscono che la Legge Regionale è una legge speciale, non è necessario attenersi ai requisiti edilizi ma solo a quelli igienico-sanitari, fatti salvi i requisiti igienico-sanitari esplicitamente derogati (ad es. i rapporti aeroilluminanti di cui sopra).

Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere adeguate opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti; in sostanza, è necessario procedere alla coibentazione delle pareti, alla creazione di un vespaio aerato e alla sostituzione degli eventuali serramenti, in base ai parametri delle attuali norme regionali e comunali vigenti 11.

Per i seminterrati, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità per unità abitative autonome, è necessario valutare anche la concentrazione di gas radon12, che non dovrà superare i 300 Bq/mc. Qualora tale concentrazione fosse superiore, sarà necessario prevedere l’adozione di alcuni accorgimenti costruttivi finalizzati alla riduzione dell’ingresso del radon o alla sua rimozione 13.

Questa verifica è obbligatoria qualora il recupero del seminterrato sia finalizzato a creare una autonoma unità abitativa: in tal caso, infatti, il Comune di Milano trasmetterà alle A.T.S. di competenza (ex. A.S.L.) la S.C.I.A. di agibilità 14 di tali unità abitative autonome, corredata dall'attestazione del rispetto dei limiti di esposizione al gas radon, e l'A.T.S. effettuerà obbligatoriamente dei controlli igienico-sanitari e sulla concentrazione del radon, almeno due volte nel triennio successivo al rilascio dell'abitabilità. Pertanto, qualora la concentrazione di gas radon sia superiore ai limiti e non siano state realizzate opere per mitigare tale concentrazione, l'A.T.S. potrebbe dichiarare l'abitazione non più agibile.

Qualora sia necessario intervenire su parti strutturali o su parti che possano incidere sulla statica complessiva (scavi sotto pavimento per abbassare la quota, spostamento di solette, aperture nelle pareti perimetrali per serramenti, etc.) è necessario procedere ad una verifica statica degli interventi e, se ricorre il caso, procedere ad un progetto di consolidamento strutturale con l'ottenimento delle relative autorizzazioni.

Ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche, in analogia con la normativa sul recupero dei sottotetti, si ipotizza che sia sufficiente garantire il requisito della visitabilità ed adattabilità dell'unità immobiliare, fatti salvi eventuali requisiti specifici per particolari attività da insediarsi nel seminterrato qualora comportino l'apertura al pubblico (in tal caso è necessario adeguare il seminterrato alla normativa sulle barriere architettoniche in funzione dell'attività da insediarvi).

Ai fini del recupero dei seminterrati, a Milano è richiesto l'ottenimento del parere preliminare o nullaosta ATS (ex ASL). Inoltre, in linea generale, nel caso si voglia recuperare i vani o i locali seminterrati ad una destinazione terziario-commerciale per insediarvi una attività lavorativa, è necessario presentare richiesta di deroga alla struttura ATS Milano territorialmente competente, prima dell'inizio dell'attività, ai sensi dell'art. 65 D.Lgs. 81/2008.

Nei casi di recupero dei seminterrati ad uso residenziale, è necessario prestare attenzione ad un requisito importante che viene richiesto e verificato sia dagli uffici di edilizia privata sia dall'ATS in sede di richiesta di nullaosta: la visione lontana di una persona seduta. Questo requisito, definito nell'art. 106 del R.E., impone che una persona seduta debba potere vedere l'ambiente esterno nelle destinazioni "residenziali". Per garantire tale requisito, è sufficiente che il bordo inferiore di almeno una apertura/finestra per ogni locale con permanenza di persone (con esclusione dei bagni e dei vani di servizio come ripostigli, dispense e simili) sia ad una quota di 130 cm dal pavimento (vedi il capitolo "Glossario" del R.E., ove tale misura è stabilita nella voce "Visione lontana"). Ciò significa che, in un seminterrato destinato ad abitazione, ogni locale/vano indipendente (separato cioè da porte da altri locali) abbia il pavimento ad un livello non più basso di 130 cm rispetto alle finestre esistenti 15. Poiché normalmente i seminterrati hanno quote di pavimento significativamente più basse di 130 cm, si può risolvere il problema progettualmente in alcuni modi, tra i quali (non esaustivamente):

  • alzare una porzione dei singoli locali, con sistemi di arredo a gradonate o con pavimentazioni sopraelelvate, in modo che una porzione di ogni singolo locale si trovi ad una quota di 130 cm dalle finestre. E' importante che questa porzione sia dedicata a zone funzionali per le attività di una abitazione (ad es. un soppalco per studio, oppure una zona pranzo rialzata), ovvero non possono essere delle piccole zone fittiziamente indicate per eludere il requisito del R.E.;
  • qualora non si possa avere delle porzioni rialzate in ogni singolo locale (ad es. perché non c'è fisicamente spazio, perché non ci starebbero gli arredi, o soprattutto perché non ci sarebbe più l'altezza media ponderale di 270 cm), si può ipotizzare un progetto in cui l'abitazione sia un open space. In tal modo, essendoci un unico spazio (quindi un unico "locale"), il requisito dovrebbe presumersi garantito anche per una sola finestra di questo open space e quindi si può ipotizzare di sopralzare una porzione di questo unico spazio;
  • a volte, in alcuni specifici casi, è possibile demolire (ove possibile strutturalmente) la parte inferiore delle aperture per abbassarne la quota e portarla a 130 cm dal pavimento interno. Ma sono casi particolari, che richiedono valutazioni sulla possibilità della demolizione e sulla fattibilità di una modifica delle facciate.

In sede di valutazione prelimlinare dell'ATS, saranno poi valutati anche altri parametri e caratteristiche del seminterrato, come ad es. la distanza dal locale rifiuti, la vicinanza del locale caldaia, la distanza dei serramenti dagli edifici prospicienti, la possibilità di infiltrazione dell'acqua dai serramenti posti su marciapiedi e cortili, la presenza di contropareti ventilate, e simili. In mancanza di uno o più di tali parametri, è necessario progettare interventi di adeguamento del seminterrato prima ancora di procedere al recupero, ove possibile. In ogni caso, è possibile chiedere appuntamento presso l'ATS di competenza per chiedere un parere verbale.

Fondamentali anche i requisiti impiantistici. Nel momento in cui il seminterrato debba essere dotato di impianto di riscaldamento autonomo, di acqua calda sanitaria, di fuochi a gas, è necessario che si possano portare gli scarichi dei fumi e delle esalazioni sul tetto (o in facciata ove concesso o per gli impianti che possono derogare l'installazione in facciata). Qualora non ci siano le condizioni per impianti e caldaie a gas, sarà necessario utilizzare impianti alimentati elettricamente (pompe di calore per il riscaldamento, boiler elettrici, fuochi a piastre, etc.).

Segnalo che l'ATS di Milano pare non derogare dall'esalazione sul tetto per le cappe sui fuochi a gas, ovvero non concede scarichi in facciata per l'evacuazione degli odori e dei vapori di cottura, pertanto questi scarichi devono essere portati sul tetto, o allacciandosi a canne esistenti o realizzandole di nuove all'esterno. L'ATS può concedere, ma è già previsto dal Regolamento Edilizio (quindi in realtà non è una deroga concessa ma è già una previsione regolamentare), l'uso di cappe filtranti qualora i fuochi siano elettrici, ma solo se l'intervento ricade nella qualifica di "manutenzione straordinaria". Sembra quindi automatico che, nel caso di recuperi di seminterrati (che non abbiano SL, cioè permanenza di persone - secondo la mia interpretazione), i quali per previsione delle disposizioni interne comunali dovrebbero ricadere nella qualifica di "ristrutturazione", non sia possibile utilizzare cappe filtranti, poiché la qualifica dell'intervento di "ristrutturazione" supera la "manutenzione stratordinaria". Ma anche qualora il seminterrato abbia permanenza di persone (ad es. uffici o laboratori), poiché il recupero si configura di fatto come modifica di destinazione d'uso, che era già concessa a prescindere dalla Legge Regionale 7/2017, dovrebbe comunque essere applicata una delle due qualifiche per il cambio d'uso, ovvero il "restauro e risanamento conservativo" o la "ristrutturazione"; in entrambi i casi, la cappa filtrante non sarebbe possibile, stante la lettura congiunta nel R.E., dell'art. 98, comma 1, e dell'art. 108, comma 1 e 4. Nonostante l'art. 85 dichiari che le norme relative alle dotazioni degli edifici, quindi anche la dotazione di canne di esalazione, non siano vincolanti per gli interventi che comportino un sostanziale miglioramento della situazione igienica preesistente, pare difficile dimostrare che non sia possibile realizzare una nuova canna esterna per l'esalazione delle cappe. E' possibile richiedere deroga, ma solo con presentazione di relazione e di soluzione tecnica alternativa adeguatamente motivata, solo nei casi ricadenti in qualifiche fino al "risanamento conservativo" (art. 46 R.E.), che di fatto escludono i recuperi di seminterrati senza permanenza, poiché questi dovrebbero ricadere automaticamente in "ristrutturazione".  Quindi, in caso di recupero a residenziale, è necessario a mio parere trovare il modo di allacciarsi ad una canna di esalazione esistente o realizzarne una nuova fino al tetto, anche per evitare contenziosi condominiali.

Qualifica dell'intervento

Il recupero dei seminterrati può essere fatto con o senza opere edilizie (ma normalmente le opere sono necessarie dato che il seminterrato non è probabilmente a norma), e non è soggetto alla preventiva adozione e approvazione di un piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione 16. Ciò significa che il recupero si può fare in modalità diretta senza convenzioni o pianificazione con il Comune.

Tuttavia, disposizioni interne del Comune 17, chiariscono che gli interventi di recupero dei seminterrati sono "in via ordinaria tali da da costituire organismo edilizio o parte dello stesso diverso dal precedente - come da art. 3.1 lettera d) T.U. Edilizia", ovvero sono da qualificare come ristrutturazione, e quindi come interventi onerosi. Ma un ulteriore chiarimento indica che, qualora il recupero avvenga su seminterrato che abbia già SL (ex. s.l.p.), allora l'intervento può andare in regime ex-autorizzatorio, ovvero può essere eseguito con SCIA art. 22 (o PdC) o CILA, a seconda della presenza o meno delle opere strutturali. In quest'ultimo caso, cioè in presenza di SL, se ne deduce che la qualifica dell'intervento non è automaticamente la "ristrutturazione" ma può seguire la qualifica corrispondente al tipo di intervento.

I progetti di recupero dei seminterrati, qualora incidano sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, anche se non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque sottoposti a procedura di esame di impatto paesistico da parte della commissione per il paesaggio, restando invariati gli obblighi imposti da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali 18.

Oneri e monetizzazioni

Il recupero di seminterrati può essere subordinato al pagamento del contributo di costruzione (vedi l'articolo Contributo di costruzione) e di alcune monetizzazioni al Comune, che devono essere verificati caso per caso poiché non è detto che siano da corrispondere tutti: gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), il contributo sul costo di costruzione; la monetizzazione per aree per servizi. Con il nuovo PGT 2019 si presume non più necessaria la monetizzazione per parcheggi dato che nella disciplina dei parcheggi privati 19 non è più citata la "ristrutturazione" come qualifica che subordina il reperimento di alcune quote di parcheggio, ma solo la "nuova costruzione", e il recupero di seminterrati non è qualificato come "nuova costruzione"16.

Non è ammesso eludere il pagamento dei contributi mediante frazionamento preventivo per ridurre le dimensioni del seminterrato e ricadere nei limiti di esenzione dei pagamenti 20. Il Comune ricongiungerà un eventuale successivo recupero del seminterrato al frazionamento precedente, se effettuato dopo l'entrata in vigore della Legge. Qualora, invece, un frazionamento del seminterrato sia stato fatto prima del 14/03/2017 (entrata in vigore della Legge), allora questo non verrà ricongiunto al recupero. La disposizione di servizio tratta dell'elusione relativa al solo art. 2.9 (relativo all'esenzione del contributo sul costo di costruzione sotto certe soglie), ma ritengo che si debba applicare per estensione anche all'art. 2.4 (relativo all'esenzione del reperimento di aree per servizi o monetizzazione sotto la soglia dei 100 mq). Ovviamente tutto ciò non vale qualora, contestualmente o successivamente al frazionamento, tutte le superfici oggetto di frazionamento siano recuperate globalmente (ovvero come se fossero state recuperate prima del frazionamento).

Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) sono in genere dovuti qualora il recupero del seminterrato configuri anche il recupero di SL (tipicamente quando si recuperano cantine, magazzini, ovvero spazi che non avevano permanenza di persone). Qualora il semiterrato abbia invece già permanenza di persone (SL) il Comune potrebbe chiedere una integrazione di oneri rispetto alla destinazione d'uso attuale qualora la qualifica e la tipologia di intervento lo richieda (in genere qualora all'origine della costruzione sia stata insediata una destinazione d'uso richiedente oneri minori rispetto a quelli della nuova destinazione d'uso che si vuole insediare).

Il contributo sul costo di costruzione è un contributo pari ad una aliquota (oggi al massimo il 20%) del "costo virtuale di costruzione" del seminterrato, il cui metodo di calcolo dipende da alcuni fattori, che potete leggere all'articolo relativo al Contributo di costruzione. Questo contributo è dovuto qualora l'entità e tipologia delle opere faccia ricadere l'intervento nella qualifica di "ristrutturazione" (che è il caso standard, vedi sopra). Nel caso di recupero di seminterrati che abbiano superficie lorda di pavimento (SL) fino a 200 metri quadrati per uso residenziale e fino a 100 metri quadrati per altri usi, che siano una pertinenza di una unità immobiliare (dimostrabile in base al titolo di proprietà) e che siano collegati direttamente all'unità immobiliare di cui sono pertinenza, il contributo sul costo di costruzione di cui prima non è dovuto. Tale contributo non è dovuto qualora il seminterrato da recuperare abbia già SL e possa quindi ricadere in qualifiche non onerose.

Per quanto riguarda la monetizzazione per i servizi ("dotazione territoriale per servizi" nel nuovo PGT 2019), fatte salve alcune fattispecie particolari 21, il recupero di vani e locali seminterrati, qualora comporti l’incremento del carico urbanistico, è assoggettato al reperimento di aree per servizi. Ove sia dimostrata l’impossibilità del recupero di tali aree, si può procedere alla monetizzazione. In sostanza, normalmente si procede direttamente alla monetizzazione, che è un costo al metro quadro stabilito dal Comune (differente per ogni settore di Milano), da calcolarsi sulla SL della quale si richiede il recupero. Tale costo, a Milano, oscilla da circa 200 euro/mq a circa 1.300 euro/mq in base alla zona di Milano.

Normalmente, il carico urbanistico aumenta per definizione se l'immobile da recuperare non ha permanenza di persone e quindi il recupero si configura come recupero di SL. In tali caso la monetizzazione è dovuta. La monetizzazione non è comunque dovuta per i recuperi di seminterrati fino a 100 mq di superficie lorda 22.

Ambiti di esclusione

Il Comune di Milano, mediante delibera, ha escluso alcune zone territoriali dall'applicazione del recupero dei seminterrati in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico, soprattutto rispetto al rischio alluvioni. In sostanza, nelle zone di Milano tutelate dalla Direttiva Alluvioni o nelle zone di particolare pregio artistico, il Comune ha vietato il recupero dei seminterrati o ha applicato delle restrizioni al recupero.

La delibera approvata23 indica le seguenti aree e ambiti di esclusione dell'applicazione della Legge:

  • nelle zone NAF (centro storico e alcuni nuclei storici in periferia o fuori porta) non è consentito il recupero ad uso residenziale, ad eccezione di locali seminterrati collegati ad unità immobiliari residenziali direttamente soprastanti e che non possono essere funzionalmente disgiunte, purché di superficie non superiore all'unità immobiliare residenziale collegata. Sono invece ammessi i recuperi nel NAF per gli usi terziario e commerciale;
  • gli immobili sottoposti a vincolo storico (tutela diretta e indiretta) qualora non abbiano ottenuto il nullaosta da parte delle competenti Amministrazioni che gestiscono il vincolo;
  • le zone di Milano in classe di fattibilità geologica F3 24 ed F4 25. Per le zone in classe F2 (sostanzialmente tutta Milano a parte le zone indicate in nota per le aree F3 ed F4) la proposta di deliberazione prevede che un tecnico abilitato verifichi che i recuperi dei seminterrati non interagiscano con le acque di prima falda;
  • le zone di Milano soggette a Direttiva Alluvioni, negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3. In sostanza, non è possibile il recupero nelle aree attorno al Fiume Lambro, nelle aree attraversate dal Seveso 26, in parte delle zone attraversate dal Torrente Nirone/Fugone/Merlata/Guisa 27 e in alcune porzioni di aree attraversate dal Torrente Garbogera 28;
  • le fasce di rispetto assoluto dei pozzi di captazione ad uso idropotabile. Con "zona di tutela assoluta" si intende una distanza di 10 m dal pozzo, quindi non dovrebbe essere un vincolo eccessivo. Tuttavia, poiché Milano ha parecchi pozzi distribuiti in vari quartieri e dato che tali pozzi sono posizionati su strade, vie e piazze, anche in adiacenza ai fabbricati, potreste essere sfortunati e il seminterrato potrebbe essere limitrofo a tali pozzi;
  • gli immobili disciplinati dal Piano dei Servizi del P.G.T., che sono già disciplinati anche per quanto riguarda l'uso dei seminterrati.

In tutte queste zone o ambiti, il recupero non è ammesso (oppure è ammesso parzialmente o previa autorizzazione).

  • 1. Legge Regionale 10 marzo 2017 , n. 7, art. 2, comma 8.
  • 2. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 2.
  • 3. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 4, comma 3.
  • 4. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 7.
  • 5. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 4.
  • 6. Deliberazione C.C. di Milano n. 29 del 23/10/2017, pagina 4.
  • 7. Questo è l'orientamento giurisprudenziale prevalente. Si veda anche la sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2005, depositata il 9 marzo 2006, n. 5085, confermativa di un orientamento giurisprudenziale univoco e ormai consolidato in base al quale il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’articolo 1117 del Codice civile. Si veda anche: Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala, ove "Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (in applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale)".
  • 8. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 5.
  • 9. Locali accessori per il regolamento edilizio di Milano: servizi igienici, bagni, locali studio, biblioteca, hobbies.
  • 10. Locali di servizio per il regolamento edilizio di Milano: disimpegno, ripostiglio, corridoio, autorimessa, altri spazi senza permanenza continua di persone.
  • 11. Regolamento Edilizio, CAPO IV - ENERGIA, FONTI RINNOVABILI, ECOSOSTENIBILITA' e Deliberazione Giunta Regionale - D.g.r. 17 luglio 2015 - n. X/3868 e i successivi decreti attuativi.
  • 12. "Il radon è un gas nobile radioattivo, incolore ed inodore, derivante dal decadimento radioattivo dell’uranio, presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, con concentrazioni variabili a seconda della tipologia di roccia. [...] Se il gas radon entra in un ambiente chiuso, quale un’abitazione o un luogo di lavoro, a causa del limitato ricambio d’aria, questo può raggiungere concentrazioni in aria rilevanti e tali da esporre la popolazione a rischi per la salute. [...] Attualmente gli studi scientifici confermano che il radon è la seconda causa di tumore ai polmoni dopo il fumo per molti paesi del mondo". Decreto Regione Lombardia n. 12678 del 21/12/2011 - Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor, estratto dall'art.1.1.
  • 13. Regolamento Edilizio di Milano, art. 145 e Decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor).
  • 14. Vedi art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
  • 15. Cautelativamente suggerisco di considerare, come linea di riferimento, il bordo del telaio inferiore del serramento e non la soglia della finestra. Inoltre, il bordo del telaio inferiore della finestra dovrà essere più alto di eventuali marciapiedi o cavedi esterni a diretto contatto con la finestra, altrimenti non saranno garantiti i 130 cm.
  • 16. a. b. Legge Regionale 10 marzo 2017 , n. 7, art. 2, comma 1.
  • 17. Disposizione di servizio n. 3/2018
  • 18. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 6. Si segnala che la Legge Regionale parla di esame di impatto "paesaggistico", ma a Milano si dovrebbe parlare di impatto "paesistico", che ha una procedura diversa dall'autorizzazione "paesaggistica".
  • 19. Piano delle Regole, Norme di Attuazione, art. 12.
  • 20. "[...] un eventuale frazionamento, pur legittimamente realizzato ma successivo all'entrata in vigore della Legge - ovvero 14.3.2017 - andrà necessariamente e di fatto associato ad eventuale successiva progettazione di recupero delle superfici, non potendosi infatti in tal modo eludere il dettato normativo; se le superfici complessivamente mutate andranno quindi a superare i limiti dell'art. 2.9, saranno assoggettate anche al costo di costruzione." - Disposizione di servizio n. 3/2018.
  • 21. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 5.
  • 22. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 4, cosi come modificato dalla Legge Regionale 10 agosto 2017 , n. 22, art. 12, comma 1, lettera b.
  • 23. Comune di Milano - Area Pianificazione Urbanistica Generale - Deliberazione n. 29 del 23/10/2017.
  • 24. Baggio, Muggiano, Romano Bianco, Gratosoglio, parte di Chiesa Rossa, Quintosole, Chiaravalle, Ponte Lambro, Monlué, parte di Forlanini, zona svincolo Linate-Aeroporto, e alcune piccole aree più interne a Milano.
  • 25. Adiacenze fiume Lambro in prossimità di Cimiano e Crescenzago.
  • 26. Quartieri Isola, La Fontana, Maggiolina, Montalbino, Giornalisti, Ca' Granda, Segnano, Niguarda, parte di Bicocca, e fino a Bresso.
  • 27. Zona Expo-Baranzate.
  • 28. A nord di Quarto Oggiaro.
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Autori
André Bonfanti
Ultima modifica
Martedì, 5 Novembre 2019 - 19:08
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