Architetto André Bonfanti - Architettura, Design, Real Estate

Form Follow Science - Urbanistica | Architettura | Design | Real Estate - pubblicazione online non periodica
  • Italiano
  • English
  • Français
ISSN 2499-8524

cambio d'uso

Cambio d'uso da funzione produttiva/industriale (laboratori, magazzini, "loft" e simili) a funzioni residenziali (appartamenti, affittacamere, ostelli, bed and breakfast, appartamenti per vacanze, foresterie, locande e simili) a Milano. Adeguamento funzionale. Indagini ambientali e bonifica dei suoli. Laboratori e immobili seminterrati o parzialmente interrati.

Questo articolo è un approfondimento dell'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano, che tratta la disciplina generale del cambio d'uso a Milano e che consiglio di leggere perché contiene nozioni e procedure che integrano questo approfondimento sugli accertamenti, le problematiche, l'ordine di grandezza dei costi e i soggetti coinvolti nei cambi d'uso di immobili a carattere produttivo o industriale.

Tuttavia, potete anche leggere indipendentemente anche solo questo articolo, dato che si focalizza principalmente sulle problematiche principali correlate alla destinazione produttiva e sulle verifiche da farsi, mentre l'articolo generale riguarda la procedura più generale della disciplina del cambio d'uso, della disciplina del "ricongiungimento" e delle monetizzazioni e degli oneri da corrispondere.  

Qualora abbiate un seminterrato da recuperare o nel quale vogliate fare un cambio d'uso, non confondete lo strumento della "modifica di destinazione d'uso" con la nuova normativa regionale sul "recupero dei seminterrati" ad usi residenziali, commerciali o terziari, di cui tratto nell'articolo Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi. Nel caso del "recupero dei seminterrati" in base alla nuova legge regionale, si presuppone che non esista "cubatura" (la norma è stata creata appunto per recuperare questa "cubatura", o tecnicamente "s.l.p."); mentre se esiste già questa "cubatura" è ovvio che questa nuova legge non può essere applicata e dovrete ricorrere allo strumento della "modifica di destinazione d'uso". In ogni caso, i requisiti igienico-sanitari-edilizi, acustici, termici, etc. sono simili per le due fattispecie, quindi questo articolo è utile in entrambi i casi.

Per sapere cosa è necessario verificare per modificare la destinazione d'uso da un "laboratorio" ad una "residenza" (o anche ad un "bed&breakfast" 1), o da un "magazzino" ad un "appartamento", o da un "loft" ad un "ostello" 2, o simili cambi d'uso verso una destinazione residenziale, e qualora non ci siano da fare ampliamenti o aumenti di volumetria, potete anche saltare la Premessa qui sotto e andare direttamente alle Verifiche.

Vi consiglio comunque di leggere la Premessa, anche se è un po' tecnica, perché contiene alcune precisazioni che vi permettono di inquadrare meglio la questione e vi aiutano a valutare in quale categoria ricade l'intevento di adeguamento. Infatti, il Comune di Milano associa o integra diverse procedure a seconda della cosiddetta "qualifica" dell'intervento che andrete a fare sull'immobile per modificarne l'uso. Se la Premessa è troppo tecnica, potete comunque saltarla e ritornare a leggerla successivamente se vorrete approfondire il vostro caso specifico.

Premessa

Questo articolo riguarda una categoria specifica di cambi d'uso a Milano, ovvero i cambi:

  • che siano cambi da funzioni produttive (ad es. laboratorio, magazzino con permanenza di persone, officina, etc.) a funzioni residenziali (ad es. appartamento, bed&breakfast, etc.);
  • che le funzioni produttive di cui sopra abbiano la cosiddetta "s.l.p." (cioè "volumetria urbanistica", detta anche meno tecnicamente "permanenza di persone");
  • non ci sia aumento della s.l.p., ovvero non si aumenti la volumetria esistente;
  • la cui area di intervento sia inferiore a 5.000 mq3. Ovvero, semplificando, la somma delle superfici di tutti i piani dell'edificio (nel mappale catastale di riferimento) che contiene l'unità immobiliare oggetto del cambio d'uso deve essere inferiore a 5.000 mq;
  • che siano eseguibili mediante interventi qualificabili come (in alternativa): Restauro e Risanamento Conservativo (R.R.C.); Ristrutturazione Edilizia (R.E.NON.C.)4. Do per scontato che il cambio d'uso necessiti quasi sempre di lavori edili, dato che i requisiti di una destinazione residenzale sono diversi da quelli di una destinazione produttiva, e quindi dovrete fare in ogni caso degli interventi di adeguamento (per sapere in quale qualifica si ricade, leggere più sotto le tipologie).

L'articolo non si estende ai cambi d'uso da produttivo a residenziale che debbano essere eseguiti mediante interventi che ricadono in aree di intervento maggiori di 5.000 mq e/o si debba procedere con convenzione. In questi casi, infatti, la complessità del cambio d'uso è maggiore e la norma introduce ulteriori accertamenti ed eventualmente anche il coinvolgimento del Comune attraverso atti d'obbligo, convenzionamenti e/o piani attuativi.

Tuttavia, i requisiti igienico-sanitari-edilizi sono simili a prescindere dalla qualifica dell'intervento; cambiano solo le procedure presso il Comune e i soggetti coninvolti. Quindi, i requisiti indicati in seguito si applicano a tutte le qualifiche e le differenze sono di ordine procedurale, amministrativo e sulla eventuale ripartizione delle superfici.

La domanda spontanea è: "Come faccio a sapere in quale qualifica ricadono i lavori di adeguamento che devo fare?". La risposta, come spiegato anche nell'articolo generale che ho linkato sopra, è da ricercare nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", ove all'articolo 3 riporta la "Definizioni degli interventi edilizi". Per semplificare la ricerca, riporto qui sotto una sintesi delle qualifiche e del loro significato, ma non li riporto con il testo integrale perché potrebbero essere oggetto di futuri adeguamenti o modifiche da parte di Leggi e Decreti, quindi vi invito a leggere le norme volta per volta.

Le qualifiche, come spiegato nell'articolo generale sui cambi d'uso, non sono più disgiunte dalla modifica di cambio d'uso, che ora definisce la qualifica da utilizzare: "restauro e risanamento conservativo" o "ristrutturazione". Riporto comunque tutte le qualifiche in modo che possiate comprendere quali sono le differenze e perché in tal modo è più agevole capire quale può essere l'entità del vostro intervento.

In sostanza, gli interventi ricadono nelle varie qualifiche in base all'entità dei lavori, alla loro sistematicità (ovvero secondo un disegno globalmente organizzato, regolare e coerente, al contrario di interventi irregolari, episodici e distribuiti casualmente all'interno dell'immobile), all'entità della modifica della distribuzione interna delle superfici e della volumetria, e se alterano il carico urbanistico.

Semplificando, in ordine crescente di complessità, si distinguono le seguenti qualifiche:

  • "interventi di manutenzione ordinaria" (i cambi di destinazione d'uso non possono ricadere in questa qualifica): interventi edilizi che comportano opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Si tratta in pratica di opere di finitura che non comportano spostamenti di pareti, apertura di porte, inserimento di nuovi locali. Inoltre, si parla di "integrare" o "mantenere in efficienza" gli impianti tecnologici esistenti, quindi non si parla di "realizzare" ex-novo o di aggiungere altri impianti. Ad es., se un bagno esiste e devo modificarne i sanitari, sono in Manutenzione Ordinaria, ma se non esiste un bagno e devo realizzarlo, oppure se esiste ma devo spostarne una parete, allora ricado nella successiva categoria di interventi;
  • "interventi di manutenzione straordinaria" (i cambi di destinazione d'uso non possono ricadere in questa qualifica): le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva degli edifici, e per modificare l'assetto distributivo di singole unità immobiliari, comprese le fusioni e i frazionamenti che non modifichino la volumetria totale. La norma esplicita che tali interventi non devono comportare modifica della destinazione d'uso. Questi interventi sono di entità maggiore della manutenzione ordinaria e comportano in genere spostamenti di pareti interne se all'interno di "singole unità immobiliari". Qualora la modifica dell'assetto distributivo interno coinvolga più unità immobiliari o qualora siate in presenza di un immobile unico, anche costituito da una grande unità immobiliare, nel quale le opere vadano a stravolgere le modalità di utilizzazione dell'immobile e/o che comportino frazionamenti nei quali potrebbero insediarsi varie attività che aumentano il carico urbanistico, il Comune potrebbe non accettare la qualifica di "manutenzione straordinaria" e farvi ricadere nella qualifica di "ristrutturazione edilizia"5.
  • "interventi di restauro e di risanamento conservativo" (i cambi di destinazione d'uso possono ricadere in questa qualifica): interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Si tratta in questo caso di intreventi su edifici normalmente tutelati sotto il profilo monumentale o paesaggistico, nei quali devono essere prevalenti le opere di "conservazione" e di "consolidamento", mentre le nuove opere, i nuovi locali e i nuovi impianti devono avere carattere "accessorio" ed "integrativo". Questa è la minima qualifica nella quale possono essere inseriti gli interventi necessari a modificare la destinazione d'uso;
  • "interventi di ristrutturazione edilizia" (i cambi di destinazione d'uso possono ricadere in questa qualifica): gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, anche con cambio di sagoma, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente. In questo caso, siamo di fronte ad interventi che, come dicevo prima, sono caratterizzati da una "sistematicità" di opere che vanno a toccare gran parte degli elementi edilizi, e il cui risultato è uno stravolgimento totale o parziale della situazione iniziale. A volte non è facile distinguere tra una "manutenzione straordinaria" molto consistente e una "ristrutturazione edilizia" di tipo minore, quindi è necessario stare attenti a valutare in quale qualifica si ricade, anche perché il Comune di Milano fa ricadere le due fattispecie ("manutenzione straordinaria" e "ristrutturazione") in due ambiti diversi di procedure (rispettivamente negli "interventi minori" e negli "interventi maggiori");
  • "interventi di nuova costruzione" (i cambi di destinazione d'uso non hanno rilevanza dato che, per ovvi motivi, con la "nuova costruzione" si crea una destinazione d'uso non esistente in precedenza): quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti e in particolare le costruzione di nuovi edifici o manufatti o l'ampliamento di quelli esistenti; l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili; la realizzazione di depositi di merci o di materiali;
  • gli "interventi di ristrutturazione urbanistica" (i cambi di destinazione d'uso possono ricadere in questa qualifica), quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Una volta che avete identificato il tipo ed entità di opere che dovete fare per adeguare l'immobile produttivo per adattarlo ai requisiti di una destinazione residenziale, sapete anche a quale "qualifica" corrisponde. Una volta trovata la qualifica, saprete anche quale procedura autorizzativa adottare, ovvero se può rientrare in una modalità diretta non convenzionata (che è un modo complesso per dire una cosa semplice, ovvero che potete procedere con le opere, dopo le necessarie pratiche e le eventuali monetizzazioni, senza convenzione o pianificazione con il Comune) o se rientrate in una modalità diretta convenzionata o in un piano attuativo (entrambi richiedono l'intervento di notaio e di eventuale supporto legale per la redazione delle convenzioni o degli atti, che devono essere registrati in Conservatoria, senza i quali il Comune non rilascia il titolo abilitativo ad edificare).

In sostanza, questo articolo specifico è rivolto a coloro che posseggono o hanno intenzione di acquistare singole unità immobiliari (o porzioni autonome di immobili), in palazzi o edifici con superficie lorda complessivamente minore di 5.000 mq, aventi destinazione d'uso urbanistica (e non la categoria catastale) ricadente in una funzione produttiva (ad es. un laboratorio o un magazzino già con s.l.p.) e che vogliano destinare tale immobile ad una funzione residenziale o prevalentemente residenziale6. Un paragrafo integrativo sarà dedicato alle unità immobiliari o alle porzioni di immobili che sono inserite in locali seminterrati o parzialmente interrati.

Verifiche

Il cambio di destinazione d'uso di una unità immobiliare (o di un intero immobile o di una sua porzione) da una destinazione produttiva (laboratorio, officina, magazzino e simili) ad una destinazione residenziale (appartamento, affittacamere, bed&breakfast, etc.) è, di norma, una procedura articolata per la quale sono necessari vari accertamenti e indagini, cosi come il coinvolgimento di altri soggetti (professionisti specialisti ed enti pubblici), oltre che i lavori di adeguamento funzionale.

Chi vuole intraprendere questo percorso è bene che sappia che i tempi non sono brevi, che non si tratta di cambi d'uso che possono essere fatti con una semplice comunicazione in Comune, e che i costi (professionali e di adeguamento) possono incidere molto. Tuttavia, in alcuni casi può esserci una concomitanza di fattori positivi grazie ai quali molti problemi o questioni sono già risolti (ad es. l'unità immobiliare ha già tutti i requisiti per essere residenziale e il suolo sottostante ed eventualmente circostante non necessita di bonifiche ambientali); in questi casi, a volte è possibile procedere al cambio d'uso con più facilità, fermo restando che è necessario verificare e confermare mediante accertamenti che tali requisiti esistano veramente. Inoltre, i costi per gli accertamenti e gli adeguamenti possono essere compensati dal maggiore valore che avrà la residenza o l'attività ricettiva una volta eseguito il cambio d'uso, anche se ciò dipende molto dalla zona urbana in cui ricade l'immobile e dal valore immobiliare delle residenze con caratteristiche analoghe nella stessa zona.

Quali sono i prerequisiti da verificare affinchè si possa valutare di procedere ad un cambio d'uso da un laboratorio (o più genericamente da una destinazione "produttiva") a residenza? I prerequisiti fondamentali sono i seguenti:

Esistenza di s.l.p.

La s.l.p. (abbreviazione di "superficie lorda pavimentabile") è detta anche "volumetria abitabile/agibile", o anche "permanenza di persone". Ogni edificio che viene realizzato, o che sia stato realizzato in passato, è costituito sia da superfici che sono state autorizzate come "volumetria abitabile/agibile" e che quindi possono prevedere la "permanenza di persone" in modo continuativo (normalmente i piani fuori terra, tranne i sottotetti adibiti a solai o soffitte), sia da superfici che non sono state autorizzate come "volumetria abitabile/agibile" e che quindi non possono prevedere la "permanenza di persone" in modo continuativo ma solo occasionale (tipicamente i piani interrati, le cantine, le autorimesse al piano terra, i piani seminterrati a meno che non siano stati esplicitamente computati nella "volumetria abitabile", etc.).

Qualora l'immobile sia un laboratorio, normalmente questa verifica non è un problema. Ma se il vostro immobile è un magazzino o una destinazione produttiva di dubbia provenienza urbanistica, non è detto che il vostro immobile abbia s.l.p., ovvero la permanenza di persone; qualora il magazzino non abbia permanenza di persone, l'unico modo per rendere agibile a residenza il magazzino sarebbe quello di recuperare volumetria nel lotto, cosa improbabile nelle parti di Milano già densamente costruite, oppure di utilizzare diritti volumetrici grazie alla nuova norma sulla perequazione, che però è di difficile applicazione.

Nei casi di locali completamente interrati ("sotterranei", come da definizione del Regolamento Edilizio), ovvero di locali la cui quota di intradosso del solaio superiore sia pari o inferiore alla quota del "piano di spiccato" (normalmente la quota del marciapiede), è praticamente impossibile che abbiano s.l.p., a meno che non siano stati condonati nel tempo. Quindi, se avete un locale interrato, non è possibile procedere ad un cambio d'uso verso una destinazione a residenza.

Quindi, la prima operazione necessaria da fare sempre, sia nei casi dubbi sia nei casi non dubbi (ad es. se avete un laboratorio) è quella di procedere alle visure degli atti di fabbrica per verificare che tali locali siano stati in origine già edificati con "permanenza di persone". Infatti, possono capitare casi in cui sembra palese che l'unità immobiliare abbia una volumetria autorizzata (ad es. perché esiste una precedente pratica edilizia che lo attesta) e che invece, ad una analisi degli atti di fabbrica, può risultare non essere completamente abitabile, ma solo parzialmente. Oppure, può capitare addirittura che l'unità immobiliare abbia perso le caratteristiche di agibilità a causa di un condono che ha trasformato l'unità immobiliare da "laboratorio" a "magazzino" (ad es. perché la superficie prevalente nel condono era a "magazzino" rispetto al "laboratorio"), il quale quindi fu "obliterato" e considerato un magazzino da quel momento in poi. In sostanza, nei cambi d'uso di questo tipo, per non incorrere in problemi civili e penali, è necessario ricostruire tutta la storia della s.l.p./volumetria dell'immobile dall'inizio, per essere certi di eseguire un cambio d'uso su una superficie che sia stata autorizzata dal punto di vista urbanistico in maniera corretta.

Non confondete la presenza dei requisiti igienico-sanitari con la "permanenza di persone". Avere tutti i requisiti igienico-sanitari non significa avere la "permanenza di persone"; significa solo che è possibile "richiedere" la permanenza di persone, ovvero la s.l.p., la quale però può essere richiesta solo se esiste "volumetria" residua edificabile nel lotto (cosa impossibile nelle aree già densamente costruite). Viceversa, non confondete la "permanenza di persone" con l'agibilità (cioè con i requisiti igienico-sanitari): una s.l.p./volumetria regolarmente autorizzata può non essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario. Infatti, una unità immobiliare in un edificio, correttamente autorizzata dagli atti edilizi originali e con una propria s.l.p., può essere stata oggetto di abusi o di opere interne non a norma dal punto di vista igienico-sanitario (quindi l'unità ha una s.l.p., ma non ha i requisiti igienico-sanitari).

Nella maggior parte dei casi, il vostro immobile a "laboratorio", se al piano terra, avrà sia una "permanenza di persone" sia, contemporaneamente, i requisiti igienico-sanitari stabiliti per un laboratorio; questo è un buon punto di partenza perché è sufficiente fare delle opere edili di adeguamento in modo da adeguare i "vecchi" requisiti igienico-sanitari del laboratorio ai "nuovi" requisiti igienico-sanitari per una residenza. Dato che la "permanenza di persone" c'è già, nel momento in cui vi siete adeguati ai requisiti, il Comune potrà rilasciare una nuova agibilità alla nuova destinazione residenziale. Il Comune, viceversa, non può rilasciarvi una nuova agibilità per il residenziale se vi siete adeguati ai requisiti igienico-sanitari ma se non avete verificato di avere contemporaneamente la s.l.p./volumetria (ad es. nel caso di magazzini che si presume abbiano volumetria e si scopra poi che non ne hanno).

Per verificare che l'immobile abbia una provenienza urbanistica corretta e che non ci siano stati abusi o irregolarità nel tempo, è necessario non solo procedere con le visure degli atti di fabbrica (come dicevo sopra), ma anche dei successivi atti edilizi relativi all'immobile, presso l'ufficio visure del Comune di Milano. Segnalo che a Milano, per gli atti successivi agli atti di fabbrica, a meno che non si conosca il numero di protocollo di tali atti, è necessario fare una richiesta separata per ogni decennio di ricerca. Ad es., se un immobile è stato costruito nel 1945, si dovranno protocollare sia una domanda di visura per gli atti di fabbrica (che dovrebbero esistere in ogni caso), sia varie domande di visura per la ricerca negli archivi tante quante sono i decenni successivi fino ad oggi (ad es., 1945-1955; 1955-1965, 1965-1975, 1975-1985, 1985-1995, 1995-2005, etc.). In realtà, dal 2003 ad oggi, le pratiche sono state digitalizzate, quindi in teoria sarebbe possibile fare la ricerca online. Ma in realtà, la ricerca online si può fare solo per foglio/mappale (e non per sub, quindi non si può risalire al proprio sub); oppure per indirizzo (ma ad un indirizzo corrispondono molte pratiche edilizie e non è facile capire se corrispondono alla vostra unità immobiliare); oppure per numero di protocollo della pratica (che normalmente non si possiede, altrimenti non sarebbe necessario procedere alle ricerche per decennio, e in ogni caso non si ha la certezza di avere tutti i riferimenti delle pratiche passate). Quindi, in pratica, è necessario procedere sempre con le visure dei fascicoli cartacei presso il Comune.

Una volta recuperati tutti gli atti/pratiche relativi all'immobile, è necessario verificare che ci sia corrispondenza tra tutti i "passaggi", ovvero che lo stato di progetto di una pratica corrisponda allo stato di fatto della pratica successiva (oppure viceversa, che lo stato di fatto dichiarato in una pratica corrisponda allo stato di progetto della pratica precedente), oppure che le pratiche siano corrette e complete. Se, invece, dovessero emergere delle anomalie, sarà necessario verificare se e come è possibile correggerle. Possono capitare casi di visure di pratiche passate per le quali non è mai stata fatta la fine lavori; in questo caso, tecnicamente, quella pratica edilizia dovrebbe essere considerata nulla ed è come non fosse mai esistita, con la conseguenza che l'immobile è in una condizione urbanistica di non conformità, che deve essere sanata.  

Bonifica dei suoli

Quando si è in presenza di unità immobiliari (o di immobili interi) nati in zone industriali o realizzati per esigenze produttive, il Comune da per scontato che in quegli immobili siano state svolte attività richiedenti l'uso di sostanze inquinanti o nocive, oppure che le attività abbiano causato il percolamento o lo sversamento nel terreno di sostanze varie (oli, solventi, etc.). Questo è vero non solo per gli immobili interamente produttivi realizzati in zone industriali, ma può essere vero anche per l'ex-officina meccanica situata al piano terra di un edificio residenziale, oppure per un ex-laboratorio di sviluppo fotografico (che usa sostanze chimiche per lo sviluppo) situato in un cortile interno di un palazzo. In questi casi, il Comune presume che i suoli possano essere contaminati e vi richiede di "verificare" che il terreno non sia da bonificare. Pertanto, per i cambi di destinazione d'uso in aree o immobili originariamente industriali o di unità immobiliari produttivo/artigianali, bisogna in genere procedere con le indagini ambientali preliminari (ed eventualmente con la bonifica dei suoli qualora le indagini diano esito positivo), a meno che non si possa dimostrare che la bonifica non sia necessaria o che sia già stata fatta.

Tecnicamente, l’avente titolo che presenta il cambio d'uso (cioè voi) è tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è "significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli" ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10), del Piano delle Regole (art. 5, comma 3) e della normativa vigente. In questi casi, alla domanda di cambio d'uso deve essere allegata apposita autocertificazione documentata. Qualora il cambio d'uso non sia significativo, basterà dichiararlo nella modulistica; ovvero, potrete dichiarare che le indagini non sono necessarie (e quindi la bonifica non è necessaria) solo se siete assolutamente certi e possiate dimostrare che nell'unità immobiliare non siano state fatte attività che abbiano richiesto od utilizzato prodotti chimici o che abbiano prodotto percolamenti o sversamenti di sostanze.

Qualora l'unità immobiliare sia in un condomìnio e qualora vi siano state svolte attività che hanno comportato contaminazione del cortile, e qualora si voglia trasformare quella unità in un appartamento, è necessario procedere alla bonifica dei suoli, che però comporta il coinvolgimento di tutto il condomìnio, di delibere di assemblea, etc. Non è poi detto che sia sempre possibile procedere alla bonifica. Quindi, una delle prime verifiche che dovrete fare (o che potete affidare ad un tecnico) è quella di ricercare se in passato siano state fatte attività a rischio inquinamento all'interno dell'unità immobiliare. Se invece, ad esempio, il laboratorio nasceva negli atti di fabbrica come ufficio (o residenza, o negozio) e nel tempo è stato modificato a laboratorio per usi manifatturieri che non hanno mai comportato uso di sostanze inquinanti, si può ragionevolmente presumere che i suoli non siano inquniati e quindi il titolare della pratica può autocertificare che il cambio d'uso non comporta indagini ambientali. 

Regolarità edilizia, igienico e sanitaria

I requisiti edilizi, igienici e sanitari necessari per poter procedere ad un cambio di destinazione d'uso da un laboratorio ad una residenza sono molteplici e non è facile sintetizzarli in dettaglio, ma si possono riassumere nelle seguenti categorie e nelle principali dotazioni minime:

  • requisiti di igiene e salubrità, per i quali sono necessari:
    • superficie utile minima dell'alloggio pari a 28 mq;
    • presenza di servizio igienico, separato dal locale cucina da altro locale intermedio (ad es. antibagno, ingresso, disimpegno, oppure camera da letto qualora il servizio igienico sia accessibile direttamente dalla camera), con requisiti come da regolamento edilizio;
    • presenza di cucina o angolo cottura con requisiti come da regolamento edilizio;
    • presenza di camera da letto o di soggiorno open space adattabile a zona letto;
    • superfici minime per i singoli ambienti come da valori indicati in regolamento edilizio (ad es. 14 mq per il soggiorno, 8/12 mq per la camera singola/doppia, 5 mq per la cucina, etc.);
    • altezze minime per i singoli ambienti come da valori indicati in regolamento edilizio (270 cm per i locali principali come il soggiorno, le camere e la cucina; 240 cm per i locali accessori come il bagno e il locale studio; 210 cm per i locali di servizio come i disimpegni, i ripostigli e i corridoi);
    • una canna di esalazione fumi (se c'è caldaia autonoma), con dichiarazione di conformità (anche contestualmente alla dichiarazione di conformità della caldaia);
    • una canna di esalazione odori (per cucina e fornelli) che espella gli odori sopra il tetto. Per espulsioni in facciata è necessario valutare caso per caso;
    • forometrie per ricambio d'aria nelle cucine o nei locali ove siano presenti impianti a gas (fornelli gas metano o GPL, caldaie, etc.), con le dimensioni minime di legge 7);
    • una rete di scarico delle acque nere (per i bagni, verso la fognatura condominiale o pubblica);
    • una rete di scarico delle acque grigie (per bagni e cucine, verso la fognatura condominiale o pubblica);
       
  • requisiti di aerazione, per i quali sono necessari:
    • serramenti apribili con superfici superiori ai minimi di legge (a Milano: la superficie aerante deve essere maggiore di 1/10 della superfice netta dei pavimenti dei locali sui quali si aprono i rispettivi serramenti);
    • riscontro d'aria (ovvero non è possibile avere un appartamento monoaffaccio a meno che non abbia superficie utile inferiore a 60 mq e non sia esposto a nord in un angolo compreso tra -30°/+30° Nord);
    • aerazione meccanica per locali igienici ciechi (solo per appartamenti fino a 70 mq di superficie utile - per appartamenti superiori a 70 mq è necessario che un servizio igienico sia aerato naturalmente mediante serramento apribile);
    • l'aerazione naturale e diretta (cioè con serramenti apribili) deve essere garantita per i locali con permanenza continua di persone, mentre possono essere esclusi i locali senza permanenza (corridoi, ripostigli, disimpegni, cabine armadio, e simili);
       
  • requisiti di illuminazione, per i quali sono necessari:
    • serramenti con parti vetrate con superfici superiori ai minimi di legge (a Milano: la superficie illuminante deve essere maggiore di 1/10, oppure 1/8 in alcuni casi, della superfice netta dei pavimenti dei locali illuminati dai rispettivi serramenti);
    • i serramenti devono essere esposti su una via, una piazza, un cortile o un patio (che non sia però un cavedio);
    • i locali che devono avere illuminazione diretta e naturale (ovvero con serramenti) sono quelli con permanenza continua di persone, mentre possono essere sprovvisti di serramenti i locali senza permanenza di persone (ingressi, guardaroba, ripostigli, disimpegni, e simili);
       
  • requisiti di isolamento termico e igrometrico (umidità), per i quali sono necessari:
    • isolamento termico dell'involucro (pareti perimetrali, solai, coperture e/o soffitti verso l'esterno, verso il terreno e verso altre unità immobiliari adiacenti), da realizzare con materiali isolanti ed eventuali contropareti. In caso di laboratori/magazzini con gli interni già "pronti e finiti" per un cambio d'uso verso la residenza (soprattutto nei casi in cui siano stati realizzati senza una progettazione, senza calcoli, senza una verifica e un collaudo), è necessario verificare, mediante una relazione/perizia termotecnica, che pareti e pavimenti e solai abbiano effettivamente i requisiti minimi di isolamento (verifica delle trasmittanze, dei punti di condensa, dell'inerzia termica, etc.);
    • isolamento dal terreno mediante vespaio aerato (se il laboratorio o il magazzino è posto a contatto col terreno sottostante) e/o mediante contropareti aerate (se il laboratorio o il magazzino è posto controterra, ovvero se è a contatto lateralmente con il terreno). Qualora sia necessario realizzare un vespaio scavando il terreno sotto l'attuale pavimento, è necessario ricordare che, se il laboratorio è parte di un condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo al di sotto del laboratorio siano esplicitamente di proprietà del singolo) 8. Qualora sotto il laboratorio o il magazzino siano presenti altri locali (cantine, locali tecnici, etc.), il vespaio in corrispondenza di tali locali non è necessario, ma sarà necessario isolare termicamente il pavimento verso questi locali;
    • sostituzione o integrazione dei serramenti originari con nuovi serramenti con requisiti minimi di trasmittanza di legge. In caso di serramenti esistenti più recenti, è necessario procedere come indicato sopra per l'involucro: una perizia/relazione dovrà attestare che tali serramenti abbiano i requisiti di legge;
       
  • requisiti di isolamento acustico, per i quali sono necessari:
    • una perizia acustica (tecnicamente una "valutazione previsionale di clima acustico") eseguita da un tecnico acustico certificato con idonea strumentazione in loco, con la quale sarà valutata la presenza di sorgenti sonore rumorose e la necessità di provvedere ad opere di isolamento acustico;
    • una analisi e relazione sui requisiti acustici passivi, eseguita dallo stesso tecnico acustico, con la quale saranno indicati gli interventi e le prestazioni da ottenere per mitigare l'inquinamento acustico;
    • realizzazione delle opere di isolamento acustico cosi come emerse dalle analisi e dalle valutazioni di cui prima;
       
  • requisiti di riscaldamento e/o climatizzazione, per i quali sono necessari:
    • presenza dell'impianto di riscaldamento, con elementi radianti in ogni locale con permanenza di persone e dimensionati secondo le norme di settore, con allacciamento alla caldaia centralizzata (se presente) o con installazione di caldaia autonoma;
    • presenza di impianto di fornitura del gas (se necessario), con nuovo contatore (se assente) e gestione dei rapporti condominiali e con l'ente fornitore del gas qualora il contatore sia da porre in apposito locale contatori;
       
  • requisiti elettrici, fonia e dati, per i quali sono necessari:
    • presenza di impianto elettrico con alimentazioni a tutte le utenze, gli impianti e i punti luce, e presenza di contatore generale a norma;
    • presenza di impianto telefonico e/o cablaggio internet (non obbligatorio, ma di fatto necessario);
    • presenza di impianto televisivo e/o digitale (non obbligatorio).

Questi requisiti, pur non essendo esaustivi, sono i principali requisiti da verificare, in mancanza dei quali non è possibile procedere ad un mutamento di destinazione d'uso verso la destinazione residenziale (fatti salvi i requisiti non strettamente obbligatori). Inoltre, è bene ricordare che tutti gli impianti devono possedere le rispettive dichiarazioni di conformità, che saranno necessarie all'atto della richiesta di nuova agibilità.

Oltre ai requisiti sopra indicati, validi per le unità immobiliari poste al piano terra o ai piani superiori, è necessario verificare ulteriori requisiti per i locali posti in seminterrato, che hanno maggiori limlitazioni. Nel paragrafo successivo sono elencati in sintesi gli ulteriori requisiti da verificare per i laboratori nei locali seminterrati.

Regolarità edilizia, igienico e sanitaria (integrazione - locali seminterrati)

Per i locali seminterrati esiste uno specifico articolo di regolamento edilizio 9 che elenca i requisiti che un seminterrato deve possedere affinchè possa essere adibito a residenza. Oltre ai requisiti sopra elencati per le unità immobiliari fuori terra, i seminterrati devono osservare anche i seguenti requisiti:

  • il pavimento deve essere ad una quota non inferiore a 100 cm dal "piano di spiccato", che è la quota del marciapiede posto nella parte del lotto ove è l'ingresso principale (in assenza di marciapiede si considera la quota stradale aumentata di 15 cm). Questo è il primo e importante limite al cambio d'uso verso la residenza: se la vostra unità immobiliare nel seminterrato è troppo al di sotto della quota del marciapiede, il cambio d'uso verso la residenza non è concesso. In tal caso dovrete valutare se potete alzare la quota di pavimento per riportarvi entro il limite dei 100 cm, sfruttando l'occasione per realizzare il vespaio, che è comunque necessario. Se invece la differenza di quota tra il pavimento del laboratorio e il marciapiede è inferiore a un metro, allora potete procedere al cambio d'uso, fatti salvi i successivi requisiti;
  • l'unità immobiliare nel seminterrato non deve affacciare direttamente e unicamente su una via pubblica;
  • presenza di vespaio aerato di altezza minima interna di 50 cm (riducibili a 25 cm ma solo con utilizzo di aperture o bocchette di aerazione maggiori, non sempre realizzabili sui prospetti degli edifici);
  • intercapedine perimetrale, in modo che le pareti interne non siano a diretto contatto con il terreno circostante o con le murature di contenimento del seminterrato;
  • muri protetti dall'umidità di risalita dal terreno;
  • resistenze dell'isolamento termico conforme ai minimi di legge (nel caso di seminterrato, ad una interpretazione restrittiva dell'articolo, risulta che l'isolamento termico non sia opzionale come nel caso dei laboratori fuori terra, ovvero che non dipende dal fatto che le pareti perimetrali siano oggetto o meno di intervento. In ogni caso, nel momento in cui un seminterrato a laboratorio viene recuperato a residenza, è comunque assolutamente consigliabile provvedere all'isolamento termico di pavimento e pareti);
  • qualora la rete di fognatura esistente (condominiale o pubblica) sia ad una quota più alta del pavimento del seminterrato, è necessario che lo scarico delle acque della nuova unità immobiliare sia fatto mediante valvole antirigurgito, pompe di sollevamento, e con ventilazione sfociante sopra il tetto. Se invece gli scarichi fognari del laboratorio sono già sotto la quota di pavimento, allora i nuovi servizi igienici possono tendenzialmente allacciarsi alla rete di fognatura esistente senza altre complicazioni (è comunque necessario verificare caso per caso la situazione, per evitare eventuali criticità);
  • verificati questi requisiti, la destinazione a residenza nel seminterrato è in ogni caso subordinata a parere favorevole da parte degli uffici ATS (ex ASL), cui deve essere presentata una richiesta di parere preliminare (non è possibile recarsi presso gli uffici per un consulto ma è necessario procedere con una pratica di richiesta di parere ASL).

La procedura e l'incarico professionale

Per sottolineare la complessità e l'impegno che questo tipo di cambio di destinazione d'uso comporta, di seguito sono elencate le prestazioni che normalmente sono necessarie per procedere ad un cambio di destinazione d'uso nel caso che il laboratorio non possegga nessun requisito e sia necessario procedere con una ristrutturazione:

  1. Studio di fattibilità, che fornirà indicazioni sulla quantità indicativa e sulla qualità delle opere edilizie da farsi, suddiviso nelle seguenti fasi:
    1. Accertamenti e visure urbanistico-edilizie presso uffici comunali;
    2. Accertamenti e visure catastali presso Agenzia delle Entrate;
    3. Acquisizione informazioni e rilievi geometrici;
    4. Analisi di fattibilità clima acustico e requisiti acustici passivi;
    5. Analisi di fattibilità termotecnica e impianti;
    6. Eventuale analisi di fattibilità strutturale (se necessario);
    7. Accertamenti sull'esistenza di "Indagini Ambientali Preliminari" pregresse (se nell'immobile si svolgevano attività che usavano sostanze pericolose o inquinanti);
  2. Nuova "Indagine Ambientale Preliminare" (nel caso non esistano "Indagini ambientali preliminari" pregresse), qualora nell'immobile si è fatto uso in passato di sostanze pericolose o inquinanti, o qualora il suolo su cui insiste l'immobile possa essere stato soggetto a inquinamento;
  3. Verifiche architettonico-edilizie e progetto di adeguamento;
  4. Predisposizione elaborati e documentazione comuni alle fasi successive;
  5. Calcolo delle monetizzazioni per la modifica della destinazione d'uso;
  6. Progetto e relazioni acustiche "Valutazione Previsionale di Clima Acustico" e "Requisiti Acustici Passivi";
  7. Progetto termotecnico e relazione tecnica efficienza energetica (nel caso le opere comportino modifica delle pareti perimetrali o dei solai o delle loro stratigrafie, l'inserimento di isolamento termico, la realizzazione o la modifica degli impianti di riscaldamento e climatizzazione);
  8. Redazione del progetto esecutivo, dei capitolati, del computo metrico e del contratto;
  9. Eventuale gestione gara d'appalto per l'affidamento dei lavori edili (se il Committente richede la valutazione di più preventivi edili);
  10. Redazione Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) o Permesso di Costruire (PdC);
  11. Direzione lavori architettonica, impiantistica ed eventualmente strutturale;
  12. Coordinamento per la sicurezza cantieri;
  13. Attestato di Prestazione Energetica;
  14. Atto di aggiornamento catastale Agenzia delle Entrate;
  15. Eventuale rilascio di dichiarazioni di rispondenza degli impianti (da produrre solo nel caso non esistano le dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati ante D.M. 37/2008);
  16. Collaudo e comunicazione di fine lavori;
  17. Redazione SCIA per agibilità.

Qualora, invece, il laboratorio possegga già, in tutto o in parte, i requisiti e se questi possano essere dimostrati (ad es., non è sufficiente ipotizzare che il vespaio possa esserci, ma deve essere verificato mediante sondaggi o mediante un precedente collaudo edilizio che attesti la sua realizzazione), e qualora le dotazioni dell'unità immobiliare siano già simili a quelle di un appartamento (altezze, superfici, impianti, etc.), allora la procedura e l'incarico possono semplificarsi.

  • 1. Il B&B è una destinazione ricettiva assimilata al "residenziale" in Lombardia - a meno che la "dimensione" del bed&breakfast, o della destinazione ricettiva che desiderate insediare, non sia tale che il Comune la assimili ad una destinazione commerciale con i requisiti richiesti per un hotel.
  • 2. Anche gli ostelli sono assimilati al "residenziale" in Lombardia - fatte salve le precisazioni come sopra
  • 3. Con area di intervento di intende la superficie lorda dell'edificio nel quale è inserito l'immobile oggetto del cambio d'uso, ad es. il condomìnio o l'insieme degli edifici che insistono sul mappale catastale. Vedi la definizione di area di intervento nell'articolo generale sopra indicato, che contiene anche una spiegazione di come calcolare tale area nei casi inferiori a 5.000 mq.
  • 4. Cioè, con interventi cosiddetti in modalità diretta non convenzionata, cioè con interventi che non richiedono convenzionamenti con il Comune o la redazione di piani attuativi.
  • 5. Vedi alcune sentenze: ad es. T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. I, Sentenza 6 maggio 2014, n. 468. Ma leggi anche il chiarimento dello studio legale Marella: "La giurisprudenza dei vari T.A.R. e del consiglio di stato non sempre è uniforme nella classificazione dei concreti interventi edilizi, tanto che a volte viene rilevato un intervento di ristrutturazione edilizia leggera in luogo di un semplice intervento manutentivo, seppur di natura straordinaria. Purtuttavia, l'orientamento maggioritario ritiene che gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi non si configurano come manutenzione straordinaria (né come restauro o risanamento conservativo), ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia (Cons. St., sez. V, 17 dicembre 1996, n. 1551)".
  • 6. Con "prevalentemente residenziale" si intende una superficie che sia destinata a "residenziale" per più del 50% della s.l.p. oggetto di cambio d'uso.
  • 7. La casistica è varia ma in genere è necessaria una apertura di ventilazione di 6 cm2 ogni kW di potenza termica installata, con un minimo di 100 cm2, posta a 30 cm da terra e, se i fornelli non hanno un dispositivo di sicurezza sulla fiamma, anche una apertura di aerazione in alto con superficie minima di 100 cm2. Tuttavia, esistono altre casistiche ed è necessario valutarle caso per caso.
  • 8. Questo è l'orientamento giurisprudenziale prevalente. Si veda anche la sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2005, depositata il 9 marzo 2006, n. 5085, confermaitva di un orientamento giurisprudenziale univoco e ormai consolidato in base al quale il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’articolo 1117 del Codice civile. Si veda anche: Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala, ove "Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (in applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale)".
  • 9. Regolamento edilizio del Comune di Milano, art. 98.
UUID: 
a7427452-6502-4dae-b9ec-e5c12c21e44f
Ultima modifica: 
22 Novembre, 2017 - 18:50

Cambio d'uso da produttivo/industriale a residenziale, da terziario/commerciale/servizi a residenziale. Cambio d'uso uffici, laboratori, negozi, residenza. Monetizzazioni e oneri. Funzioni urbane. Area di intervento inferiore a 5000 mq.

Il cambio di destinazione d'uso a Milano è disciplinato, nei suoi aspetti principali, dall'art. 30 del Regolamento Edilizio, dagli artt. 5, 6 e 11 del Piano delle Regole 1, dall'art. 9 del Piano dei Servizi 1, dagli artt. 51 e 52 della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 e anche dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 -"Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".

Se conoscete già il lessico edilizio e urbanistico, potete saltare il primo capitolo "Definizioni fondamentali" e potete leggere il capitolo "Condizioni per la modifica della destinazione d'uso".

Non confondete la disciplina del cambio di destinazione d'uso con la disciplina del recupero dei sottotetti ai fini abitativi, che è un concetto diverso perché, anche se l'uso cambia da ripostiglio/sottotetto/etc. a residenza, non si tratta di cambio d'uso ma si tratta di una trasformazione di spazi "non agibili" (un sottotetto) in spazi "agibili" (abitazione). Per verificare i requisiti e le problematiche dei recuperi di sottotetto, leggere l'articolo Recupero di sottotetto a fini abitativi.

Viceversa, la disciplina del cambio di destinazione d'uso si integra in parte con il recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi, che è una disciplina introdotta dalla Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7 (Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti). Per conoscere i requisiti e le caratteristiche che devono avere i seminterrati ai fini del recupero, potete leggere l'articolo Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.

Per approfondire il tema del cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza, dopo avere letto questo articolo, potete leggere l'articolo Cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza, che descrive i requisiti e le problematiche connesse a questi cambi d'uso.

Definizioni fondamentali

Per comprendere la disciplina della modifica della destinazione d'uso e non fraintendersi sul significato delle parole, ma soprattutto per capire i paragrafi successivi, è necessario definire alcuni concetti e alcuni termini, che in campo urbanistico ed edilizio hanno un significato preciso. 

Destinazione d'uso e categoria catastale

La destinazione d'uso urbanistica di un immobile, di una sua porzione o di una unità immobiliare, non è data dalla categoria catastale (ad es. A/3, A/10, C/2, C/3, etc.), come molti pensano, ma dall'ultimo titolo edilizio abilitativo legittimo o, in mancanza, dagli atti di fabbrica. Solo qualora non esistano titoli edilizi precedenti, o atti di fabbrica, è possibile desumere la destinazione d'uso dagli atti catastali, ma sono casi rari. Normalmente, in un immobile conforme alle norme e senza irregolarità, la categoria catastale e la destinazione d'uso urbanistica dovrebbero coincidere, percui si può sorvolare sull'imprecisione verbale quando si sente dire "destinazione d'uso A/10"2. Dal punto di vista della disciplina della modifica del cambio di destinazione d'uso, è necessario verificare l'ultimo titolo abilitativo legittimo sull'unità immobiliare (quindi è necessario procedere con le visure dei titoli edilizi, cosa che sarà comunque necessaria, come vedremo più avanti). 

Modifica della destinazione urbanisticamente rilevante

Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - regolamenta il "Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante" all'art. 23-ter, e definisce cinque categorie funzionali (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale). Tuttavia, le Regioni possono deliberare diversamente e in Regione Lombardia la L.R. 12/2005, all'art. 51, definisce una propria disciplina per i mutamenti di destinazione d'uso, alla quale è necessario fare riferimento in sostituzione del citato art. 23-ter. Pertanto, le cinque categorie di cui sopra non sono applicabili a Milano, che invece definisce una diversa classificazione di "funzioni urbane" all'art. 4, comma 13, del Piano delle Regole:

  • residenza;
  • commercio;
  • produttivo;
  • terziario;
  • servizi privati per attività sanitarie e assistenziali, sportive e per lo spettacolo.

Si ha una modifica della destinazione d'uso "urbanisticamente rilevante" solo tra funzioni urbane diverse. Ovvero, con "cambio di destinazione d'uso" si intende il cambio tra funzioni urbanisticamente rilevanti. Ad es., non è un cambio d'uso il passaggio da "residenza" a "bed&breakfsat" (entrambe nella funzione urbana "residenza"), oppure il passaggio da un "officina" a "laboratorio artigianale" (entrambe nella funzione urbana "produttivo"). Invece, sono cambi d'uso rilevanti i passaggi da "negozio" (funzione urbana "commercio") ad "ufficio privato" (funzione urbana "terziario").

E' necessario fare attenzione a come la destinazione di "partenza" sia stata legittimata nei titoli edilizi precedenti. Ad esempio, il cambio d'uso tra un magazzino e un laboratorio, in genere entrambi nella funzione urbana "produttivo", non è considerato un cambio di destinazione urbanisticamente rilevante, essendo appunto il cambio d'uso all'interno della stessa funzione urbana. Ma se, per un caso, il magazzino in origine era appartenente ad una funzione urbana "non produttiva", ad esempio perché è stato autorizzato diversamente nei titoli edilizi di provenienza (ad es. un magazzino che era parte di un ufficio e che viene ora frazionato e separato dall'uffiicio stesso - quindi il magazzino era in una funzione "terziaria"), allora in tal caso si avrebbe un cambio d'uso da "terziario" (il magazzino ex-ufficio) a "produttivo" (il laboratorio che si vuole ottenere).

Tipologie degli interventi 

Le opere edilizie sono definite "interventi edilizi", mentre l'entità e il tipo di interventi edilizi da realizzare su un immobile definiscono la "qualifica" dell'intervento (cioè la procedura amministrativa nella quale tali interventi ricadono, ad es. se ricadono nella qualifica di "manutenzione straordinaria" o di "ristrutturazione"). La giurisprudenza costituzionale consolidata ha affermato che la definizione delle diverse categorie di interventi spetta allo Stato. Quindi, le definizioni degli interventi contenute all'interno della Legge per il Governo del Territorio in Lombarda o quelle contenute all'interno del Regolamento Edilizio di Milano non dovrebbero avere più rilevanza. Pertanto, fanno fede le definizioni degli interventi cosi come indicate nel D.P.R. 380/2001, art. 3 (manutenzione ordinaria; manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia; nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica).

Diversamente da quanto accdeva prima, ora la "modifica di destinazione d'uso" con opere è rilevante ai fini della qualifica dell'intervento edilizio. Ad es., mentre prima si poteva fare una mutazione d'uso all'interno di una "manutenzione straordinaria", ora ciò non è più possibile. In base all'art. 3, comma b) del D.P.R. 380/2001, gli interventi di "manutenzione straordinaria" devono mantenere la destinazione d'uso originaria. La lettura congiunta di tale articolo e della Circolare Regionale Lombardia n. 10 del 20 luglio 2017, impone che tutti i mutamenti di destinazione d'uso rilevante (tra funzioni urbane diverse) ricadano nel "restauro e risanamento conservativo" oppure nella "ristrutturazione", in base all'entità e al tipo delle opere.

Pertanto, la modifica di destinazione d'uso potra ricadere in una delle seguenti qualifiche, in ordine decrescente di entità degli interventi:

  • ristrutturazione edilizia pesante;
  • ristrutturazione edilizia leggera;
  • restauro e risanamento conservativo pesante;
  • restauro e risanamento conservativo leggero.

Per sapere in quale, tra queste qualifiche, ricadono le opere edilizie di adeguamento che dovete eventualmente fare per poter chiedere il cambio di destinazione d'uso, è necessario fare riferimento sia all'art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", sia al D. Lgs 222/2016 (cosiddetto "Decreto SCIA 2"). Una volta individuata la qualifica si potrà valutare quale saranno le procedure da seguire. 

In sintesi, per la differenza tra "leggero" e "pesante" per il restauro e risanamento conservativo, la legge si rifersice alla presenza o meno di opere strutturali. In assenza di opere strutturali, l'intervento sarà qualificato come "leggero", viceversa come "pesante".

Diverso significato hanno i termini per la ristrutturazione, dove con "leggera" o "semplice" si intende una ristrutturazione che non comporti aumenti di volumetria, non modifichi la sagoma di edifici vincolati, non modifichi i prospetti dell'edificio e non comporti mutamento d'uso urbanisticamente rilevante nel centro storico (cioè nelle aree NAF di Milano). Con "pesante" si intende una ristrutturazione che comporti aumento del volume complessivo, modifiche del prospetto dell'edificio e cambio d'uso urbanisticamente rilevante nel centro storico.

Se ne deduce che se il vostro immobile ricade in centro storico (aree NAF a Milano), e se dovete fare un cambio d'uso urbanisticamente rilevante (ad es. se volete modificare un intero piano terra da uffici - "terziario" - a negozi - "commercio"; oppure se avete un laboratorio artigianale - "produttivo" da trasformare in ufficio - "terziario") allora il vostro intervento dovrebbe essere automaticamente qualificato come "ristrutturazione pesante", con eventuale corresponsione al Comune dei contributi di costruzione (assenti nel "restauro e risanamento conservativo"). 

S.l.p. - Superficie lorda pavimentabile

Definita all'art. 4, comma 6, del Piano delle Regole, è la superfice degli spazi agibili rilevante ai fini urbanistici, ovvero è la volumetria edificabile assentita (cioè autorizzata) dal titolo edilizio originario3. La s.l.p. è calcolata sommando le superfici di tutti i piani dell'edificio comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali, fatta eccezione per gli spessori esterni esclusi dalle norme sull'efficienza energetica, e detraendo le superfici esplicitamente escluse cosi come elencate nello stesso comma (ad es. logge, balconi, vani scala, ascensori, parcheggi, cantine, etc.).    

Area di intervento

L'area di intervento è un concetto importante perché su questa area si basano i limiti entro i quali è possibile procedere con alcuni tipi di cambi d'uso e superata la quale, in alcuni casi, è necessario corrispondere una monetizzazione. In linea generale, con area di intervento, definita dall'art. 4, comma 18, del Piano delle Regole, si intende l'area nella quale ricade l'intervento (con o senza opere) o l'immobile oggetto del cambio d'uso, comprensiva di tutte le aree private e/o pubbliche ricadenti al suo interno. Ma a cosa corrisponde quest'area in pratica? L'isolato, il lotto, il mappale, la superficie del palazzo, la superficie dell'unità immobiliare? Dipende. L'area è da individuarsi secondo le modalità seguenti, diverse in funzione del tipo di intervento e di cambio d'uso.  

1. Interventi maggiori con cambio di destinazione d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni

Per gli interventi di 4:

  • ristrutturazione edilizia o urbanistica, comportante cambio di destinazione d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane (residenza; commercio; terziario; servizi privati);

si intende l'area che:

"corrisponde a quella definita catastalmente dal titolo di proprietà in essere alla data di adozione del PGT 5 ovvero quella interessata dal più recente atto di densità edilizia. Essa permane anche in presenza di alienazioni parziali intervenute successivamente alla suddetta data di adozione."6.

Ovvero, solo qualora siate nella condizione di voler modificare la destinazione d'uso da "produttivo" verso altre destinazioni e qualora possiate farlo solo mediante interventi di sostituzione o ristrutturazione edilizia o urbanistica, è necessario calcolare l'area verificando la situazione catastale prima e dopo la data di adozione del PGT, per verificare se ci siano stati frazionamenti successivi alla data di adozione. In sostanza, in questa casistica, non fa fede la dimensione dell'area frazionata e alienata successivamente al 13 luglio 2010, ma è necessario verificare la dimensione dell'area antecedente a questi eventuali frazionamenti. Se l'area deriva invece da un frazionamento eseguito prima del 13 luglio 2010, allora la dimensione di quest'area è quella da considerare per fare le valutazioni successive. Se invece esiste un atto di densità edilizia, è necessario verificare la dimensione dell'area cosi come indicata nell'atto.

2. Interventi maggiori o minori con cambi di destinazione d'uso diversi dal punto precedente 

Per i cambi di destinazione d'uso contestuali ad interventi diversi da quelli indicati al punto precedente, con area di intervento si intende sostanzialmente la s.l.p. totale dell'immobile o degli immobili ricadenti nel mappale catastale (anche qualora si consideri il cambio d'uso per una porzione di immobile o per una sola unità immobiliare). Per il calcolo sommario della s.l.p., in assenza di rilievi dell'immobile, si procede con verifica della s.l.p. a partire dall'estratto di mappa catastale (considerando l'impronta della parte costruita), moltiplicandola per il numero dei piani dell'immobile (ovvero i piani che costituiscono presumibimente s.l.p., ad es. escludendo gli interrati). Qualora il totale della superficie cosi calcolata sia inferiore ai 4.000/4.500 mq, è lecito supporre che l'area di intervento (ovvero la s.l.p. dell'immobile) non arrivi a 5.000 mq. Qualora il totale della superficie sia intorno ai 4.500/5.000 mq, gli uffici comunali possono richiedere un calcolo e una verifica più precisa.

Questi sono i casi più frequenti di cambio di destinazione d'uso, dato che comprendono tutti i casi di cambio da terziario/commerciale/servizi privati verso residenza e viceversa, oppure i cambi da produttivo verso altre funzioni qualora eseguiti con interventi diversi dalla ristrutturazione o dalla sostituzione (per i quali si rimanda al punto precedente).

Infine, e non è cosa di secondaria importanza, è necessario sottolineare che il Comune di Milano gode di discrezionalità nel decidere quale sia l'area di intevento. Infatti, l'art. 4, comma 18, del Piano delle Regole, indica anche che "è fatta salva la facoltà dell'Amministrazione di valutare la necessità di ridefinire l'area di intervento in funzione delle caratteristiche dell'intervento stesso, al fine di rendere possibile un'organica riqualificazione della parte di territorio interessato o la realizzazione di servizi e infrastrutture di interesse pubblico e generale". Traducendo ed estremizzando, potrebbe accadere che il vostro intervento, non soggetto in teoria a monetizzazioni perché ricadente in un'area di intervento inferiore a certi limiti, possa essere ridefinito e/o monetizzato in virtù del fatto che il Comune può decidere di considerare più ampia l'area di intervento nella quale vi trovate, facendovi ricadere automaticamente in altri tipi procedure.   

Condizioni per la modifica della destinazione d'uso

Date le definizioni di cui sopra, la modifica della destinazione d'uso è sempre ammessa dal nuovo PGT 7, ed è subordinata a:

  1. verifica che i luoghi siano a norma rispetto alla destinazione d'uso finale, in paticolare riguardo alle norme igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di acustica, etc. In caso contrario è necessario eseguire opere edilizie di adeguamento;
  2. verifica che i luoghi possiedano s.l.p. - superficie lorda pavimentabile (cioè le superfici cui è stata autorizzata la "permanenza di persone") per i cambi di destinazione d'uso verso funzioni che prevedono la permanenza di persone (ad es. per i cambi verso la residenza, uffici, laboratori, negozi, etc.);
  3. eventuale bonifica dei suoli, tipicamente per cambi d'uso da produttivo ad altre funzioni;
  4. eventuale pagamento del contributo di costruzione (dato dalla somma di: oneri di urbanizzazione primaria + oneri di urbanizzazione secondaria + contributo sul costo di costruzione + smaltimento rifiuti);
  5. eventuale pagamento della monetizzazione (in alternativa al reperimento di aree per servizi);
  6. presentazione delle pratiche edilizie necessarie per il cambio d'uso e pagamento dei relativi costi professionali.

1. Verifica della regolarità dei luoghi

Per sapere se i luoghi sono a norma per la destinazione finale è necessario che un professionista faccia uno studio/valutazione di fattibilità per verificare se l'immobile deve essere adeguato o meno alla nuova funzione. In funzione della destinazione d'uso finale, è probabile che dobbiate rivolgervi a professionisti specializzati in campi diversi: per i cambi verso funzioni produttive dovrete rivolgervi a progettisti competenti nei settori industriale o artigianale; per cambi verso funzioni commerciali di grandi dimensioni dovrete rivolgervi a progettisti esperti in centri commerciali o grandi superfici di vendita; per cambi d'uso verso funzioni residenziali/ricettive o terziarie/uffici dovrete rivolgervi a progettisti esperti in questi settori; e cosi via per le destinazioni scolastiche, ospedaliere, studi dentistici, etc.

2. Verifica della s.l.p.

La verifica che i luoghi possiedano s.l.p. è da farsi solo nei casi dubbi, oppure nei casi di locali seminterrati e sotterranei, e per i sottotetti. Ovvero, un ufficio al terzo piano per il quale si chiede il cambio d'uso a residenza possiede già sicuramente s.l.p. (ovvero possiede una volumetria autorizzata dal titolo edilizio originario, cioè possiede già "permanenza di persone"). Diversamente, qualora si chieda il cambio d'uso di un magazzino in un seminterrato verso la residenza, non è detto che il magazzino sia nato in origine con s.l.p., ovvero con la permanenza di persone. Qualora il magazzino non abbia permanenza di persone, l'unico modo per rendere agibile a residenza il magazzino sarebbe quello di recuperare volumetria nel lotto, cosa improbabile nelle parti di Milano già densamente costruite, oppure di utilizzare diritti volumetrici grazie alla nuova norma sulla perequazione, che però è di applicazione più complicata.  

Nei casi di locali completamente interrati ("sotterranei", come da definizione del Regolamento Edilizio), ovvero di locali la cui quota di intradosso del solaio superiore sia pari o inferiore alla quota del piano di spiccato (ad es. il cortile o il marciapiede), è molto improbabile che abbiano s.l.p., a meno che non siano stati condonati nel tempo. Quindi, in questi casi, la prima operazione da farsi è di procedere alle visure degli atti di fabbrica per capire se tali locali siano stati in origine già edificicati con "permanenza di persone". 

Non confondete i requisiti igienico-sanitari con la permanenza di persone. Avere tutti i requisiti igienico-sanitari non significa avere la permanenza di persone; significa solo che è possibile "richiedere" la permanenza di persone, ovvero s.l.p., la quale però o esiste già o deve essere reperita come nuova "volumetria" edificabile nel lotto. Viceversa, non confondete la permanenza di persone con l'agibilità (cioè con i requisiti igienico-sanitari): una s.l.p. regolarmente autorizzata può non essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario. Infatti, una unità immobiliare in un edificio, correttamente autorizzata dagli atti edilizi originali e con una propria s.l.p., può essere stata oggetto di abusi o di opere interne non a norma dal punto di vista igienico-sanitario.

Per la verifica, è necessario procedere con le visure degli atti di fabbrica relativi all'immobile presso il Comune di Milano, come spiegato più avanti nel capitolo relativo ai contributi e alle monetizzazioni. 

3. Bonifica dei suoli

Per i cambi di destinazione d'uso in aree o immobili originariamente industriali o artigianali (o nei quali erano comunque depositate o utilizzate sostanze pericolose), bisogna in genere procedere con le indagini ambientali e la bonifica dei suoli, a meno che non si possa dimostrare che la bonifica non sia necessaria o che sia già stata fatta.

L’avente titolo che presenta il cambio d'uso è tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10), del Piano delle Regole (art. 5, comma 3) e della normativa vigente. In questi casi, alla domanda di cambio d'uso deve essere allegata apposita autocertificazione documentata (vedi i modelli reperibili alla pagina “Bonifiche” del sito del Comune di Milano). Qualora il cambio d'uso non sia significativo, basterà dichiararlo nella modulistica.

4. e 5. Verifica del contributo e della monetizzazione

Per sapere quali degli eventuali oneri siano da pagare per il cambio di destinazione d'uso, nel Comune di Milano è necessario identificare in quale situazione ci si trova:

  • in primo luogo, se il cambio d'uso viene eseguito senza opere 8 o con opere 9
  • in secondo luogo, se il cambio d'uso viene effettuato entro 10 anni o dopo 10 anni dall'ultimazione dei lavori dell'ultima pratica edilizia esistente relativa all'unità immobiliare (o a porzioni di immobile, o a interi immobili) per la quale si chiede il cambio d'uso. Nella nota tecnica legislativa, in calce all'articolo, riporto gli estratti degli articoli da cui si desumono le fattispecie "con/senza" opere e "entro/oltre" i dieci anni;
  • in terzo luogo, qualora esista una pratica entro i 10 anni, è necessario appurare se questa è stata di tipo oneroso o non oneroso (cioè se sono stati pagati o meno dei contributi di costruzione); quest'ultima distinzione serve a valutare se è necessario integrare il contributo di costruzione contestualmente al cambio di destinazione d'uso che volete attuare.

Per valutare se le opere sono necessarie, si veda il paragrafo più sopra relativo alla "verifica della regolarità dei luoghi".

Per verificare se esistono pratiche edilizie entro i dieci anni (e valutare se sono onerose o meno) è necessario procedere con una visura del fascicolo edilizio relativo all'immobile presso l'ufficio visure del Comune (tecnicamente un accesso agli atti). L'accesso agli atti può essere fatto direttamente dal proprietario, ma si consiglia di farlo fare al professionista che seguirà la pratica di cambio d'uso. Infatti, anche qualora vogliate fare le visure in autonomia o qualora siate proprietari già da più di dieci anni e potete dichiarare che non ci sono stati atti edilizi in questo intervallo di tempo, il professionsta scrupoloso le vorrà comunque rifare dato che sarà sua la responsabilità di dichiarare, nella pratica edilizia che sottoscriverà, di avere espletato le verifiche necessarie. Entrambe queste verifiche richiedono tempo (in particolare le verifiche sugli atti edilizi, come descrivo nell'articolo Accertamenti di conformità urbanistica ed edilizia, ipotecaria e catastale, al paragrafo "Visure atti edilizi e di condono"), percui dovete considerare questo aspetto nella vostra programmazione dei tempi.

Le due verifiche (con/senza opere ed entro/oltre dieci anni) hanno origini e finalità diverse. In particolare, il limite dei 10 anni trova la sua ragione nella volontà del Comune di evitare prassi elusive dell'art. 5, comma 3, del Piano delle Regole, che richiede il reperimento di aree per servizi (o monetizzazione) qualora si modifichi la destinazione d'uso con opere. Un proprietario potrebbe infatti presentare, a distanza di tempo, due pratiche diverse: una prima pratica relativa ad un intervento con opere senza cambio d'uso e, qualche anno dopo, una seconda pratica di cambio d'uso senza opere. Prese singolarmente, le due pratiche non sarebbero soggette al reperimento di aree per servizi (o alla monetizzazione); ma considerate nella loro totalità, le pratiche costituiscono un cambio d'uso con opere, che è invece soggetto al reperimento di aree o alla monetizzazione.

Percui, qualora esista una pratica edilizia la cui fine lavori sia datata entro i dieci anni passati, la pratica di cambio d'uso attuale "senza opere" deve essere "ricongiunta" a quella vecchia pratica, considerando le due pratiche come se fossero un'unico intervento fatto oggi. Superati i dieci anni, invece, il Comune non considera più le due pratiche come riconducibili allo stesso intervento e quindi, non essendoci più il "ricongiungimento", non sono dovute le verifiche sugli oneri e le monetizzazioni (che quindi, in pratica, non sono dovuti se il cambio d'uso può essere fatto appunto "senza opere", ovvero se i luoghi sono già a norma per la destinazione d'uso finale. La verifica sugli oneri e monetizzazioni è da farsi, invece, qualora il cambio d'uso sia da farsi "con opere"). 

Una volta identificata la situazione in cui vi trovate (con/senza opere; entro/oltre 10 anni; oneroso/non oneroso), i casi in cui potete ricadere sono elencati di seguito. Per ogni casistica è indicato se dovete procedere o meno con la verifica e il calcolo del contributo e della monetizzazione. In sostanza, non si devono sicuramente corrispondere oneri e/o monetizzazioni solo per cambi di destinazione d'uso in immobili di cui si è certi che non sono necessarie opere edili e per i quali non esistono titoli edilizi (cioè pratiche edilizie) la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. In tutti gli altri casi, il Comune richiede di "verificare" se sia necessario pagare oneri e/o monetizzazioni; infatti, anche qualora sia necessario fare delle opere edili e/o esistano titoli edilizi, non è detto che sia sempre necessario corrispondere oneri. In pratica, si danno i seguenti casi:

  • a) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "dopo i dieci anni";
  • b) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "non onerose" 10;
  • c) cambio di destinazione d'uso "senza opere" e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "onerose" 11;
  • d) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi minori  10 e con ultima fine lavori datata "oltre dieci anni", oppure con fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "non onerose";
  • e) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi minori 10 e con ultima fine lavori datata "entro i dieci anni" relativa a pratiche "onerose";  
  • f) cambio di destinazione d'uso "con opere" ricadenti negli interventi maggiori 11, indipendentemente dall'esistenza o meno di pratiche pregresse. 

Il Comune di Milano distingue invece tre casi, usando una terminologia basata sulla presenza di opere e sulla dotazione di servizi (o monetizzazione), ma che ha lo stesso significato della suddivisione di cui sopra e il cui risultato è lo stesso:

  • mutamento di destinazione d’uso senza opere contestuali;
  • mutamento di destinazione d’uso senza opere contestuali con verifica conguaglio della dotazione di servizi;
  • mutamento di destinazione d’uso con opere edilizie contestuali.

a) cambio d'uso senza opere, dopo dieci anni da fine lavori

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che abbiate fatto espletare le visure edilizie per verificare che non esistano atti edilizi negli ultimi dieci anni.

Questi cambi d'uso 12 non sono soggetti alla monetizzazione (o, in alternativa, al reperimento di aree per servizi) e neanche alla verifica dell'eventuale integrazione del contributo di costruzione.

b) cambio d'uso senza opere, entro i dieci anni da fine lavori non onerosa

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esiste una fine lavori datata negli ultimi dieci anni relativa ad un atto edilizio di tipo "non oneroso".

Questo cambio d'uso, come spiegato più sopra, è da "ricongiungere" all'ultima pratica edilizia, relativa ad opere edilizie non onerose, la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. Percui, per effetto del "ricongiungimento", è come se le opere edilizie fatte con la pratica precedente fossero fatte oggi; infatti, gli eventuali oneri integrativi sono da pagare con i parametri attuali e non quelli vecchi. 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "non oneroso", non è necessario verificare e corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

c) cambio d'uso senza opere, entro i dieci anni da fine lavori onerosa

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi non necessitino di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esiste una fine lavori datata negli ultimi dieci anni relativa ad un atto edilizio di tipo "oneroso".

Questo cambio d'uso, come spiegato più sopra, è da "ricongiungere" all'ultima pratica edilizia, relativa ad opere edilizie onerose, la cui fine lavori sia datata negli ultimi dieci anni. Percui, per effetto del "ricongiungimento", è come se le opere edilizie fatte con la pratica precedente fossero fatte oggi; infatti, gli eventuali oneri integrativi sono da pagare con i parametri attuali e non quelli vecchi. 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "oneroso", è necessario verificare se sia da corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione. La verifica deve essere fatta confrontando gli oneri già versati nell'ultima pratica con gli oneri che dovreste versare oggi qualora le "opere con cambio d'uso" fossero fatte oggi. Possono darsi delle situazioni per le quali questa verifica sia negativa e che quindi non dobbiate versare contributi di costruzione integrativi.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

d) cambio d'uso con opere minori, oltre i dieci anni / non onerose

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma, che rientrino nella fattispecie degli interventi minori 13 e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che non esistono atti edilizi negli ultimi dieci anni oppure che esistano atti edilizi entro i dieci anni di tipo "non oneroso".

Questi cambi d'uso, essendo già "con opere", non sono soggette al meccanismo del "ricongiungimento" all'ultima pratica edilizia per effetto dell'art. 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ma sono soggette ad una analoga verifica per effetto della Legge Regionale 12/2005. Ovvero, dal punto di vista della monetizzazione, queste pratiche sono soggette alla normale disciplina degli interventi edilizi per i quali è necessario verificare se il cambio d'uso è da monetizzare; mentre dal punto di vista del contributo di costruzione, vige l'art. 52, comma 3, della Legge Regionale 12/2005, il quale introduce comunque il limite dei dieci anni per il contributo di costruzione a prescindere dal "ricongiungimento". 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato non esistono pratiche entro i dieci anni o che esistono ma sono di tipo "non oneroso", non è necessario verificare e corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

e) cambio d'uso con opere minori, entro i dieci anni onerose

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma, che rientrino nella fattispecie degli interventi minori 13 e che, espletate le visure edilizie, abbiate verificato che esistono atti edilizi negli ultimi dieci anni di tipo "oneroso".

Come per il punto precedente, questi cambi d'uso, essendo già "con opere", non sono soggette al meccanismo del "ricongiungimento" all'ultima pratica edilizia per effetto dell'art. 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ma sono soggette ad una analoga verifica per effetto della Legge Regionale 12/2005. Ovvero, dal punto di vista della monetizzazione, queste pratiche sono soggette alla normale disciplina degli interventi edilizi per i quali è necessario verificare se il cambio d'uso è da monetizzare; mentre dal punto di vista del contributo di costruzione, vige l'art. 52, comma 3, della Legge Regionale 12/2005, il quale introduce comunque il limite dei dieci anni per il contributo di costruzione a prescindere dal "ricongiungimento". 

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che l'ultima pratica è di tipo "oneroso", è necessario verificare se sia da corrispondere il conguaglio del contributo di costruzione. La verifica deve essere fatta confrontando gli oneri già versati nell'ultima pratica con gli oneri che dovreste versare oggi qualora le "opere con cambio d'uso" fossero fatte oggi. Possono darsi delle situazioni per le quali questa verifica sia negativa e che quindi non dobbiate versare contributi di costruzione integrativi.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

f) cambio d'uso con opere maggiori

Questo caso presuppone che abbiate verificato che i luoghi necessitano di adeguamenti edilizi per la messa a norma e che rientrino nella fattispecie degli interventi maggiori 14

Per quanto riguarda il contributo di costruzione, dato che le opere maggiori sono naturalmente soggette a tale contributo, sarà compito del professionista calcolare tali contributi all'interno della pratica stessa.

Per quanto riguarda la monetizzazione (o il reperimento di aree per servizi) è necessaria la verifica. Per verificare se è dovuta e con quale modalità, è necessario verificare tra quali funzioni urbane si sta facendo il cambio d'uso, in quale zona del Comune ricade l'immobile, e quale è la superficie dell'area di intervento in oggetto. Più sotto, al capitolo "Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)", si riportano i casi più ricorrenti.

6. Pratiche edilizie e costi professionali

La pratica edilizia da usare per un cambio d'uso varia molto in funzione della tipologia di cambio d'uso in cui ricadete, percui non è possibile sintetizzare e fornire una casistica. Ogni cambio di destinazione d'uso è un caso particolare. Tuttavia, dovrete tenere conto che, in ogni caso, queste pratiche non sono quasi mai semplici (soprattutto per i cambi da "produttivo" verso altre funzioni; mentre potrebbero essere più semplici per i cambi tra altre funzioni) e possono anche incidere sui costi del cambio d'uso, soprattutto perché in genere sono richieste opere edilizie di adeguamento. Inoltre, nei casi peggiori sono richieste varie relazioni e pratiche integrative necessarie per "dimostrare" al Comune di avere raggiunto tutti i requisiti minimi per la messa a norma della destinazione d'uso finale; quindi anche i costi professionali possono essere elevati.

Ad esempio, nei casi di cambio di destinazione d'uso di un laboratorio (destinazione "produttiva") ad appartamento (destinazione d'uso "residenziale"), nei quali siano previste opere di adeguamento anche sull'involucro, sono richieste le seguenti procedure e incarichi professionali: la domanda di cambio d'uso con i relativi elaborati grafici ed allegati; la relazione tecnica sull'efficienza energetica per le componenti di involucro oggetto di intervento; la relazione previsionale di clima acustico; la relazione sui requisiti acustici passivi; le indagini ambientali e la bonifica dei suoli qualora l'immobile ricada in area ex-industriale o qualora nel laboratorio sia stato fatto uso di sostanze chimiche inquinanti; i calcoli termotecnici; l'atto di aggiornamento catastale per la nuova destinazione; la certificazione energetica; il collaudo delle opere e la domanda di agibilità. Il costo complessivo di tali pratiche (da produttivo a residenziale) non è quasi mai inferiore a varie migliaia di euro (per i casi più semplici) e può raggiungere e superare la decina di migliaia di euro (e oltre) per i casi più complicati o per interventi più estesi, quindi è opportuno valutare il cambio di destinazione d'uso anche in funzione delle spese professionali. Inoltre, poiché è molto raro che il cambio d'uso da una funzione produttiva ad una residenziale si possa fare "senza opere" (sono sempre necessarie opere di adeguamento igienico-sanitario, acustico, termico e di coibentazione), è necessario tenere conto anche dei costi tecnici di progettazione degli interventi, di direzione lavori, dei collaudi, della gestione degli appalti, della sicurezza, etc.

Se il cambio d'uso di cui sopra (laboratorio-appartamento) è da farsi in locali seminterrati, i requisiti aumentano ed è sicuramente necessario eseguire opere di adeguamento igienico-sanitario (coibentazioni, isolamenti acustici, vespaio aerato, pompe di sollevamento per le acque qualora la fognatura non sia già sotto il livello del pavimento, etc.), senza considerare che il cambio d'uso verso la destinazione residenziale è ammissibile solo se il pavimento del seminterrato è a quota non inferiore a 100 cm dalla quota di marciapiede e solo se l'unità immobiliare ha un doppio affaccio 15.

I cambi di destinazione d'uso, in sostanza, raramente comportanto solo la redazione di semplici pratiche edilizie (tranne casi semplici che non partano dal "produttivo" come destinazione di origine, come ad es. il cambio da da ufficio a residenza o viceversa, ove l'ufficio ha già tutte le caratteristiche di un appartamento). I cambi d'uso normalmente comportano varie verifiche e accertamenti, e quasi sempre richiedono delle vere e proprie opere di riqualificazione edilizia che comportano un progetto di adeguamento e dei lavori edilizi (soprattutto nei cambi tra destinazioni che si differenziano molto per i requisiti igienico-edilizi, come ad es. tra laboratorio e residenza o tra negozio e residenza).

Verifica della dotazione di servizi (o monetizzazione)

Qualora sia necessario verificare se il cambio d'uso richiede il reperimento di nuove aree per servizi (o, in sostituzione totale o parziale, il pagamento di un corrispettivo in denaro, ovvero la monetizzazione) è necessario identificare in quale delle seguenti casistiche si ricade (insieme alle casistiche di cui sopra).

Cambio d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane

Il cambio di destinazione d'uso dalle funzioni urbane produttive (edifici adibiti ad attività industriali, artigianali ed assimilabili) verso altre funzioni urbane, come il terziario (uffici, showroom, etc.) o la residenza, è ammesso con le seguenti modalità.

Se l'area di intervento è inferiore a 5.000 mq, la s.l.p. è recuperabile integralmente 16. Sotto i 5.000 mq, la modalità di intervento è diretta (cioè senza convenzioni con il Comune). Se l'area di intervento è superiore a 5.000 mq, subentrano altre casistiche che devono essere analizzate caso per caso.

Per il cambio d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni, se attuato con opere (anche con il meccanismo del ricongiungimento di cui sopra), è prevista la monetizzazione totale o parziale (in sostituzione al reperimento delle aree a standard per la dotazione dei servizi) pari al 100% della s.l.p. oggetto di mutamento della destinazione 17, che nel Comune di Milano oscilla da circa 180,00 euro/mq di s.l.p. a 1.200,00 euro/mq di s.l.p., a seconda della zona (fonte: Comune di Milano - Tabella di Agggiornamento dei valori di monetizzazione delle aree a standard. In calce all'articolo è allegata la tabella, che si invita però a verificare anche sul sito del Comune di Milano, dato che viene aggiornata periodicamente).

Fanno eccezione i cambi d'uso da funzioni urbane produttive verso gli esercizi commerciali di vicinato (superficie di vendita18 non superiore a 250 mq), per i quali non è prevista la monetizzazione ai sensi dell'art. 9, comma 1.c del Piano dei Servizi, ma a condizione che si sottoscriva un atto d’obbligo registrato e trascritto (valevole per il proponente ed i suoi aventi causa) con impegnativa alla monetizzazione in caso di successive fusioni o ampliamenti dell'unità commerciale di vicinato e/o di successivo ulteriore cambio d’uso verso altra funzione (terziario, servizi privati, residenziale). Per tutte le altre forme di commercio (medie e grandi strutture di vendita, Centri Commerciali), è previsto il reperimento della dotazione di servizi (o la monetizzazione ove possibile).

Cambio d'uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale

I cambi d'uso da terziario/commerciale/servizi privati verso residenziale sono autorizzati secondo la seguente tabella:

  • per immobili compresi in NAF o ADR19:
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. inferiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)20;
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente residenziale di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)21
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente dedicato a terziario, commerciale e servizi privati di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso comporta il conguaglio e l’adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) nella misura del 18% della s.l.p. convertita (allegare calcoli e prospetto)22;
  • per immobili compresi in ARU23:
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva inferiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)20;
    • per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva superiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), ai sensi dell’art. 11 del Piano delle Regole dovrà essere stipulata convenzione per la realizzazione di una quota minima del 35% della superficie oggetto di cambio d’uso per interventi di edilizia residenziale sociale24.

Cambio d'uso da residenziale verso altre funzioni urbane

I cambi d'uso da residenziale verso terziario/commerciale/servizi privati sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione).

I cambi d'uso da residenziale verso produttivo sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi.

Cambio d'uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati verso produttivo

I cambi d'uso da terziario/commerciale/servizi privati verso funzioni produttive sono autorizzati e non comportano adeguamento alla dotazione dei servizi (monetizzazione).

Nota tecnica legislativa 

Le due fattispecie "con opere" o "senza opere" derivano indirettamente dalla lettura del testo dell'art. 5, comma 3, del Piano delle Regole, laddove si dice che (il grassetto è mio):

Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile attuato con opere edilizie che determina un aumento o una variazione del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale, comporta il reperimento totale o parziale delle aree secondo quanto previsto dall’art. 9 delle norme di attuazione del Piano dei Servizi. Per i servizi commerciali si rinvia alle disposizioni del titolo IV. 

Ovvero, si desume che, in assenza di opere, l'art. 9 del Piano dei Servizi non sia applicabile. Oltre al Piano delle Regole, la distinzione tra interventi con o senza opere è fatta dall'art. 52 della Legge Regionale 12/2005, che titola: "Art. 52 (Mutamenti di destinazione d'uso con e senza opere edilizie)".

Le due fattispecie "entro i 10 anni" o "dopo i 10 anni", invece, derivano sia dall'art 30, comma 3, del Regolamento Edilizio, ladodve recita, al secondo paragrafo:

Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori di un titolo edilizio precedente, l’ammissibilità della stessa, il contributo di costruzione e le dotazioni territoriali dovute sono determinati ricongiungendo l’intervento edilizio al cambio di destinazione d’uso.

sia indirettamente dalla lettura del testo dell'art. 52, comma 3, della stessa L.R. 12/2005, che recita:

Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.

  • 1. a. b. Norme di attuazione del P.G.T. - Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano.
  • 2. Per essere corretti bisognerebbe dire "destinazione d'uso terziario" e "categoria catastale A/10". Non sono rari i casi di "destinazione d'uso residenziale" con "categoria catastale A/10", ovvero di unità immobiliari che sono ancora formalmente appartamenti dal punto di vista urbanistico ma che sono stati riaccatastati come uffici senza fare una modifica di destinazione d'uso urbanistica. Ecco perché non basta fare una visura catastale per sapere quale sia la destinazione d'uso, dato che la visura catastale vi fornisce solo la categoria catastale, che può non corrispondere con gli ultimi atti edilizi.
  • 3. La corrispondenza tra s.l.p., espressa in mq, e la volumetria, espressa in mc, è stabilita dal comma 7 dello stesso art. 4, che definisce il Volume come il prodotto della s.l.p. x 3 metri. In sostanza, è indifferente parlare di "s.l.p." o di "volumetria" autorizzata, dato che entrambe esprimono la stessa quantità, con una differenza di un fattore 3.
  • 4. Art. 11, comma 3, del Piano delle Regole.
  • 5. La data di adozione è il 13/14 luglio 2010. Il PGT è stato adottato con una seduta del Consiglio Comunale iniziata il 13 luglio e terminata il 14 luglio, da cui le due date di adozione, N.d.R.]
  • 6. Piano delle Regole, art. 4, comma 18.
  • 7. Vedi art. 5, comma 2, del Piano delle Regole, che rimanda agli articoli 6 e 11.
  • 8. Ovvero, sia ha la condizione "senza opere" qualora i luoghi siano già a norma per la destinazione d'uso finale e non è necessario fare opere di adeguamento igienico-sanitario, strutturale, funzionale, etc.
  • 9. Ovvero, si ha la situazione "con opere" qualora i luoghi non siano a norma per la destinazione finale e sia necessario procedere con opere edilizie. Secondo la mia interpretazione, si intendono "opere edilizie" quelle eccedenti la manutenzione ordinaria (cosi come definita dall'art. 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia"; in sostanza, semplificando, le opere di finitura e di semplice manutenzione degli impianti). Ma una lettura rigida e testuale delle norme potrebbe includere anche la manutenzione ordinaria. In tal caso si rimanda ai singoli casi o alle valutazioni degli uffici Comunali.
  • 10. a. b. c. Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
  • 11. a. b. Ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia, nuova costruzione.
  • 12. Ovvero, cambi di destinazione d’uso di immobili per i quali sono decorsi dieci anni o più dall’ultimazione dei lavori dell’ultimo titolo edilizio rilasciato (P.d.C. - Permesso di Costruire) o presentato (D.I.A.; S.C.I.A.; C.I.L.A.).
  • 13. a. b. Restauro e risanamento conservativo.
  • 14. Ristrutturazione edilizia.
  • 15. Regolamento Edilizio di Milano, art. 88 - Locali seminterrati e sotterranei, comma 2: "[...] I locali seminterrati che abbiano il pavimento ad una quota non inferiore ad un metro sotto il piano di spiccato, che garantiscono tutti gli altri requisiti igienico-sanitari, nel solo caso in cui non affaccino direttamente ed unicamente sulla pubblica via e qualora abbiano acquisito un parere preventivo favorevole da parte della ASL, possono essere adibiti anche a residenza.". Con "piano di spiccato" si intende il "Piano situato alla quota media del marciapiede sul lato del lotto ove è situato l’ingresso principale; in caso di assenza di marciapiede, si assumerà la quota stradale aumentata di 15 cm." - Regolamento Edilizio di Milano, Glossario.
  • 16. Piano delle Regole, art 5, comma 4, lett. a2: "per gli interventi su aree inferiori ai 5.000 mq, è consentito il recupero integrale della S.l.p. esistente"
  • 17. Art. 9.1, comma a) del Piano dei Servizi.
  • 18. Per superficie di vendita si intende l'area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature, vetrine; non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, uffici, servizi.
  • 19. Nuclei di Antica Formazione e Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
  • 20. a. b. Art. 9, comma 1.3, lettera a) del Piano dei Servizi.
  • 21. Interpretazione per lettura congiunta dell'art. 9, al comma 1, lettera a), e al comma 1.3, lettera a), del Piano dei Servizi. Tale interpretazione è confermata dalla modulistica del Comune di Milano, che prevede la stessa fattispecie di esclusione della monetizzazione.
  • 22. Art. 9, comma 1.3, lettera b) del Piano dei Servizi.
  • 23. Ambiti de Rinnovamento Urbano, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
  • 24. Art. 11, comma 4 del Piano delle Regole.
UUID: 
00954150-7e08-4712-8ed8-dec1478eca6a
Ultima modifica: 
22 Novembre, 2017 - 18:00
Abbonamento a cambio d'uso

Contatti

Studio di Architettura André Bonfanti

mail: info@andrebonfanti.it
PEC: bonfanti.11919@oamilano.it
(contatto telefonico su richiesta)

Domicilio legale
[indirizzo omesso per privacy]
20157 - Milano (MI) - Italia

Albo professionale
Ordine degli Architetti di Milano