Architetto André Bonfanti - Architettura, Design, Real Estate

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ISSN 2499-8524

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Recupero di seminterrato ad uso residenziale, ufficio, commerciale e ricettivo alberghiero a Milano. Seminterrato esistente oppure nuovo seminterrato per il quale siano trascorsi cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori. Contributo sul costo di costruzione ed esenzioni. Oneri di urbanizzazione e monetizzazione. Requisiti igienico-sanitari e norme. Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017.

In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali seminterrati al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l'obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. Con la Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017, il Comune di Milano ha meglio specificato i requisiti che i seminterrati devono possedere per essere recuperati (in calce, negli allegati, il testo della delibera).

I seminterrati sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Sono comprese, anche se non esplicitamente indicate, le destinazioni turistico-ricettive, che il PGT di Milano ricomprende nelle destinazioni commerciali o residenziali in base alla tipologia di struttura ricettiva (rispettivamente alberghiera e non alberghiera) ai sensi dell'art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i seminterrati per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.

Definizione di "seminterrato"

Si definiscono seminterrati i vani e i locali situati nei piani di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio1.

Il recupero è possibile per i seminterrati che siano esistenti alla data del 28 marzo 2017, o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1 della L.R. stessa. Per gli immobili realizzati successivamente all'entrata in vigore della Legge, il recupero potrà essere fatto solo dopo che siano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori2.

Dopo avere recuperato il seminterrato, eventuali successivi mutamenti di destinazione d'uso potranno essere eseguiti solo dopo dieci anni dal conseguimento dell'agibilità (relativa al recupero)3.

Inoltre, la volumetria recuperata (s.l.p.) nel seminterrato, non potrà essere trasferita in futuro in altre parti dell'edificio. Ovvero, non sarà possibile traslare s.l.p. da un seminterrato recuperato ad un'altra porzione dell'immobile.

In analogia con l'orientamento consolidato e la prassi per il recupero dei sottotetti, non dovrebbero essere considerati come "seminterrati" quei vani che costituiscono mere intercapedini, altrimenti non si configurerebbe un "recupero" di vani praticabili (sia pure con gli aggiustamenti necessari) ma si configurerebbe la realizzazione di un nuovo piano aggiuntivo, che eccede il carattere della ristrutturazione.

I seminterrati recuperabili, inoltre, sono solo quei seminterrati che non siano già agibili e con permanenza di persone per una determinata destinazione. Ovvero, seminterrati che siano già uffici, laboratori, negozi, oppure spazi condonati (aventi quindi già agibilità e volumetria), non sono seminterrati recuperabili mediante la disciplina introdotta da questa Legge, la cui ratio è appunto quella di recuperare "volumetria" (s.l.p.) a partire da locali che non la possiedono, ma sono seminterrati soggetti alla disciplina del cambio di destinazione d'uso. In pratica, se volete recuperare a residenza un seminterrato che è già un laboratorio o un ufficio o un negozio, dovrete usare lo strumento della "modifica di destinazione d'uso", che non è lo strumento del "recupero" introdotto da questa Legge. Per conoscere la disciplina della modifica di destinazione d'uso potete leggere l'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano.

Sottolineo che la Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017 ha precisato che "con riferimento alle nuove superfici oggetto di recupero dei vani e dei locali seminterrati, queste possono essere computate nella Superficie Lorda (SL) solo a fronte di una già esistente conformità alle norme del vigente Regolamento Edilizio".

Requisiti dei seminterrati

Il recupero dei vani e locali seminterrati deve rispettare tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti, con alcune eccezioni e deroghe specifiche introdotte da questa Legge.

In particolare, l'altezza minima interna dei locali seminterrati recuperati a destinazioni terziarie o commerciali non può essere inferiore a metri 2,40 4, mentre per il recupero a destinazione residenziale l'altezza minima interna deve essere pari a metri 2,70. Questi limiti sono validi purché i vani e i locali seminterrati siano "mantenuti all'interno dell'involucro edilizio costituito dall'edificio preesistente" 5. Si presume cioè che, qualora vogliate recuperare un seminterrato ad una destinazione terziaria o commerciale sopralzando una soletta, o scavando nel sottosuolo, o ampliandovi ad es. nel cortile con un nuovo volume (quindi non mantenendovi nell'involucro preesistente), non vi sia più concesso di mantenere i 240 cm minimi ma siate obbligati a rispettare le altezze minime standard (ad es. 270 cm anche per gli uffici). 

Ai fini del calcolo dell'altezza interna minima, questa altezza è da intendersi come altezza media ponderale, quindi è ammissibile avere porzioni del seminterrato con altezze anche inferiori alle minime a patto che altre porzioni abbiano altezza maggiore delle minime, in modo che il rapporto tra il volume netto della parte da recuperare la cui altezza superi i 150 cm 6 e la relativa superficie netta, sia pari o maggiore a 240 cm (o 270 cm per le destinazioni che richiedono i 270 cm).

La lettura congiunta con il regolamento edilizio dovrebbe imporre che i vani e le porzioni con altezza inferiore a 210 cm siano "chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne potrà essere consentito l’uso esclusivamente come ripostiglio o guardaroba o, compatibilmente con le esigenze tecniche relative, per l’alloggiamento di impianti" 7. Quindi, le porzioni con altezza inferiore a 150 cm non sono considerate nella volumetria recuperata, dovranno essere chiuse da pareti o da arredi fissi, e potranno essere usate solo come ripostigli; invece, le porzioni con altezza inferiore a 210 cm sono considerate nella volumetria recuperata (quindi sono s.l.p.) ma per effetto del regolamento edilizio dovranno comunque essere chiuse da pareti o arredi fissi e potranno essere usate come ripostiglio o guardaroba.

Per raggiungere l'altezza di 240 cm (o 270 cm), ove possibile tecnicamente, dovrebbe essere legittimo sia alzare la soletta superiore al seminterrato sia scavare sotto il pavimento del seminterrato. In quest'ultimo caso (scavo), se in presenza di condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo del seminterrato siano esplicitamente di proprietà del singolo) 8.

Per quanto riguarda i parametri di aeroilluminazione, la Legge indica che questi potranno essere garantiti anche mediante l’installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, invece che con l'aerazione e illuminazione naturale e diretta dei serramenti 9. L'utilizzo dell'illuminazione totalmente artificiale e dell'aerazione totalmente attivata è concessa solo nei casi di recupero ad uso terziario/uffici o commerciale, mentre per il recupero ad uso residenziale il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dal regolamento locale. In sostanza, per i seminterrati che dovranno diventare appartamenti autonomi, è ammissibile al massimo il dimezzamento delle superfici dei serramenti rispetto alle attuali superfici minime. Viceversa, qualora il seminterrato recuperato diventi un'estensione di un appartamento esistente, è possibile ricorrere all'aeroilluminazione totalmente artificiale a patto che i vani nel seminterrato siano adibiti a locali accessori 10 o di servizio 11 e che la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile complessiva dell’unità.

Inoltre, per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aeroilluminanti, la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno 2,5 metri.

Per quanto riguarda le prescrizioni del regolamento edilizio, è necessario fare attenzione alle prescrizioni e ai requisiti dell'articolo relativo ai locali seminterrati e sotterranei 12, che è da leggere ed applicare congiuntamente insieme alla Legge sul recupero dei seminterrati, fatti salvi i requisiti esplicitamente derogati. In particolare, il recupero di un seminterrato verso la sola destinazione residenziale è ammissibile solo se il pavimento del seminterrato sia a quota non inferiore a 100 cm dalla quota di marciapiede e solo se l'unità immobiliare abbia un doppio affaccio 13. Questo requisito è valido sicuramente per i seminterrati che non siano collegati ad un piano terra o rialzato, ovvero a quelle unità immobiliari seminterrate che, una volta recuperate, diventeranno unità autonome e completamente seminterrate. Nel caso di unità immobiliari seminterrate da recuperare che siano collegate ad un piano superiore, non è detto che questo requisito sia cogente qualora l'unità al piano superiore sia già autonoma e i locali collegati al piano seminterrato possano diventare dei locali di servizio o accessori.

Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere adeguate opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti; in sostanza, è necessario procedere alla coibentazione delle pareti, alla creazione di un vespaio aerato e alla sostituzione degli eventuali serramenti, in base ai parametri delle attuali norme regionali e comunali vigenti 14.

Per i seminterrati, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità per unità abitative autonome, è necessario valutare anche la concentrazione di gas radon15, che non dovrà superare i 300 Bq/mc. Qualora tale concentrazione fosse superiore, sarà necessario prevedere l’adozione di alcuni accorgimenti costruttivi finalizzati alla riduzione dell’ingresso del radon o alla sua rimozione 16.

Questa verifica è obbligatoria qualora il recupero del seminterrato sia finalizzato a creare una autonoma unità abitativa: in tal caso, infatti, il Comune di Milano trasmetterà alle A.T.S. di competenza (ex. A.S.L.) la S.C.I.A. di agibilità 17 di tali unità abitative autonome, corredata dall'attestazione del rispetto dei limiti di esposizione al gas radon, e l'A.T.S. effettuerà obbligatoriamente dei controlli igienico-sanitari e sulla concentrazione del radon, almeno due volte nel triennio successivo al rilascio dell'abitabilità. Pertanto, qualora la concentrazione di gas radon sia superiore ai limiti e non siano state realizzate opere per mitigare tale concentrazione, l'A.T.S. potrebbe dichiarare l'abitazione non più agibile.

Qualora sia necessario intervenire su parti strutturali o su parti che possano incidere sulla statica complessiva (scavi sotto pavimento per abbassare la quota, spostamento di solette, aperture nelle pareti perimetrali per serramenti, etc.) è necessario procedere ad una verifica statica degli interventi e, se ricorre il caso, procedere ad un progetto di consolidamento strutturale con l'ottenimento delle relative autorizzazioni.

Ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche, in analogia con la normativa sul recupero dei sottotetti, si ipotizza che sia sufficiente garantire il requisito della visitabilità ed adattabilità dell'unità immobiliare, fatti salvi eventuali requisiti specifici per particolari attività da insediarsi nel seminterrato qualora comportino l'apertura al pubblico (in tal caso è necessario adeguare il seminterrato alla normativa sulle barriere architettoniche in funzione dell'attività da insediarvi).

Qualifica dell'intervento

Il recupero dei seminterrati può essere fatto con o senza opere edilizie (ma normalmente le opere sono necessarie dato che il seminterrato non è probabilmente a norma), e non è soggetto alla preventiva adozione e approvazione di un piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione. Ciò significa che il recupero si può fare in modalità diretta senza convenzioni o pianificazione con il Comune.

I progetti di recupero dei seminterrati, qualora incidano sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, anche se non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque sottoposti a procedura di esame di impatto paesistico da parte della commissione per il paesaggio, restando invariati gli obblighi imposti da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali 18.

Oneri e monetizzazioni

Il recupero di seminterrati, in analogia con il recupero dei sottotetti, è subordinato al pagamento di alcuni contributi al Comune, che devono essere verificati caso per caso poiché non è detto che siano da corrispondere tutti: gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), il contributo sul costo di costruzione (CCC); la monetizzazione per aree per servizi; la monetizzazione per parcheggi.

Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) dovrebbero essere sostanzialmente sempre dovuti in quanto il recupero dei seminterrati configura il recupero di s.l.p., che prevede il pagamento degli oneri.

Il contributo sul costo di costruzione è un contributo calcolato come percentuale del "costo virtuale di costruzione" del seminterrato a partire da un costo di costruzione al metro quadro, incrementato di un coefficiente che dipende dalla classe in cui ricade l'immobile nel quale il seminterrato è inserito. Anche questo contributo, tranne casi particolari, dovrebbe essere sempre dovuto. Nel caso di recupero di seminterrati che abbiano superficie lorda di pavimento (s.l.p.) fino a 200 metri quadrati per uso residenziale e fino a 100 metri quadrati per altri usi, che siano una pertinenza di una unità immobiliare (dimostrabile in base al titolo di proprietà) e che siano collegati direttamente all'unità immobiliare di cui sono pertinenza, il contributo sul costo di costruzione (CCC) di cui prima non è dovuto.

Per quanto riguarda la monetizzazione per i servizi, fatte salve alcune fattispecie particolari 19, il recupero di vani e locali seminterrati, qualora comporti l’incremento del carico urbanistico, è assoggettato al reperimento di aree per servizi oppure, ove sia dimostrata l’impossibilità del recupero di tali aree, alla monetizzazione. In sostanza, normalmente si procede direttamente alla monetizzazione, che è un costo al metro quadro stabilito dal Comune (differente per ogni settore di Milano), da calcolarsi sulla superficie lorda (cosiddetta s.l.p.) della quale si richiede il recupero. Tale costo, a Milano, oscilla da circa 200 euro/mq a circa 1.200 euro/mq in base alla zona di Milano.

Per quanto riguarda la monetizzazione per i parcheggi, nonostante la Legge non citi esplicitamente tale costo, si ipotizza che i recuperi di seminterrati prevedano anche il reperimento delle superfici di parcheggio all'interno degli standard urbanistici, oppure la loro monetizzazione in alternativa.

Per il recupero del seminterrato in struttura ricettiva alberghiera, ai fini del calcolo della superficie lorda di pavimento (s.l.p.), da utilizzare per i calcoli sopra citati, non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge.

Ambiti di esclusione

Il Comune di Milano, mediante delibera, può escludere alzune zone territoriali dall'applicazione del recupero dei seminterrati in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico, soprattutto rispetto al rischio alluvioni. In sostanza, nelle zone di Milano tutelate dalla Direttiva Alluvioni o nelle zone di particolare pregio artistico, il Comune può vietare il recupero dei seminterrati o applicare delle restrizioni al recupero.

La proposta di deliberazione indica le seguenti aree e ambiti di esclusione dell'applicazione della Legge:

  • nelle zone NAF (centro storico e alcuni nuclei storici in periferia o fuori porta) non è consentito il recupero ad uso residenziale, ad eccezione di locali seminterrati collegati ad unità immobiliari residenziali direttamente soprastanti e che non possono essere funzionalmente disgiunte, purché di superficie non superiore all'unità immobiliare residenziale collegata;
  • gli immobili sottoposti a vincolo storico (tutela diretta e indiretta) qualora non abbiano ottenuto il nullaosta da parte delle competenti Amministrazioni che gestiscono il vincolo;  
  • le zone di Milano in classe di fattibilità geologica F3 20 ed F4 21. Per le zone in classe F2 (sostanzialmente tutta Milano a parte le zone indicate in nota per le aree F3 ed F4) la proposta di deliberazione prevede che un tecnico abilitato verifichi che i recuperi dei seminterrati non interagiscano con le acque di prima falda;
  • le zone di Milano soggette a Direttiva Alluvioni, negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3. In sostanza, non è possibile il recupero nelle aree attorno al Fiume Lambro, nelle aree attraversate dal Seveso 22, in parte delle zone attraversate dal Torrente Nirone/Fugone/Merlata/Guisa 23 e in alcune porzioni di aree attraversate dal Torrente Garbogera 24;
  • le fasce di rispetto assoluto dei pozzi di captazione ad uso idropotabile. Con "zona di tutela assoluta" si intende una distanza di 10 m dal pozzo, quindi non dovrebbe essere un vincolo eccessivo. Tuttavia, poiché Milano ha parecchi pozzi distribuiti in vari quartieri e dato che tali pozzi sono posizionati su strade, vie e piazze, anche in adiacenza ai fabbricati, potreste essere sfortunati e il seminterrato potrebbe essere limitrofo a tali pozzi;
  • gli immobili disciplinati dal Piano dei Servizi del P.G.T., che sono già disciplinati anche per quanto riguarda l'uso dei seminterrati.

In tutte queste zone o ambiti, il recupero non è ammesso oppure è ammesso parzialmente o previa autorizzazione.

  • 1. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 2.
  • 2. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 4, comma 3.
  • 3. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 7.
  • 4. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 4.
  • 5. Deliberazione C.C. di Milano n. 29 del 23/10/2017, pagina 4.
  • 6. Ovvero, sono da escludere dal calcolo le porzioni più basse di 150 cm.
  • 7. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 95.
  • 8. Questo è l'orientamento giurisprudenziale prevalente. Si veda anche la sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2005, depositata il 9 marzo 2006, n. 5085, confermaitva di un orientamento giurisprudenziale univoco e ormai consolidato in base al quale il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’articolo 1117 del Codice civile. Si veda anche: Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala, ove "Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (in applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale)".
  • 9. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 5.
  • 10. Locali accessori per il regolamento edilizio di Milano: servizi igienici, bagni, locali studio, biblioteca, hobbies.
  • 11. Locali di servizio per il regolamento edilizio di Milano: disimpegno, ripostiglio, corridoio, autorimessa, altri spazi senza permanenza continua di persone.
  • 12. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 88.
  • 13. Regolamento Edilizio di Milano, art. 88 - Locali seminterrati e sotterranei, comma 2: "[...] I locali seminterrati che abbiano il pavimento ad una quota non inferiore ad un metro sotto il piano di spiccato, che garantiscono tutti gli altri requisiti igienico-sanitari, nel solo caso in cui non affaccino direttamente ed unicamente sulla pubblica via e qualora abbiano acquisito un parere preventivo favorevole da parte della ASL, possono essere adibiti anche a residenza.". Con "piano di spiccato" si intende il "Piano situato alla quota media del marciapiede sul lato del lotto ove è situato l’ingresso principale; in caso di assenza di marciapiede, si assumerà la quota stradale aumentata di 15 cm." - Regolamento Edilizio di Milano, Glossario.
  • 14. Regolamento Edilizio, CAPO IV - ENERGIA, FONTI RINNOVABILI, ECOSOSTENIBILITA' e Deliberazione Giunta Regionale - D.g.r. 17 luglio 2015 - n. X/3868 e i successivi decreti attuativi.
  • 15. "Il radon è un gas nobile radioattivo, incolore ed inodore, derivante dal decadimento radioattivo dell’uranio, presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, con concentrazioni variabili a seconda della tipologia di roccia. [...] Se il gas radon entra in un ambiente chiuso, quale un’abitazione o un luogo di lavoro, a causa del limitato ricambio d’aria, questo può raggiungere concentrazioni in aria rilevanti e tali da esporre la popolazione a rischi per la salute. [...] Attualmente gli studi scientifici confermano che il radon è la seconda causa di tumore ai polmoni dopo il fumo per molti paesi del mondo". Decreto Regione Lombardia n. 12678 del 21/12/2011 - Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor, estratto dall'art.1.1.
  • 16. Regolamento Edilizio di Milano, art. 145 e Decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor).
  • 17. Vedi art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
  • 18. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 6. Si segnala che la Legge Regionale parla di esame di impatto "paesaggistico", ma a Milano si dovrebbe parlare di impatto "paesistico", che ha una procedura diversa dall'autorizzazione "paesaggistica".
  • 19. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 5.
  • 20. Baggio, Muggiano, Romano Bianco, Gratosoglio, parte di Chiesa Rossa, Quintosole, Chiaravalle, Ponte Lambro, Monlué, parte di Forlanini, zona svincolo Linate-Aeroporto, e alcune piccole aree più interne a Milano.
  • 21. Adiacenze fiume Lambro in prossimità di Cimiano e Crescenzago.
  • 22. Quartieri Isola, La Fontana, Maggiolina, Montalbino, Giornalisti, Ca' Granda, Segnano, Niguarda, parte di Bicocca, e fino a Bresso.
  • 23. Zona Expo-Baranzate.
  • 24. A nord di Quarto Oggiaro.
UUID: 
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Ultima modifica: 
9 Novembre, 2017 - 10:57

Progettazione commerciale

Progettazione commerciale

Dal brief marketing alle specifiche di progettazione

Attraverso l'analisi dell'azienda (posizionamento e valori del marchio, storia, mission e vision, mercato di riferimento e concorrenza, strategie di sviluppo commerciali), del target (a chi si rivolge il concept, vantaggi per l'utente, etc.), della comunicazione (comunicazione istituzionale e del brand, linee guida per la comunicazione interna ed esterna), si forniscono le specifiche tecniche progettuali necessarie per il controllo della traduzione delle strategie di marketing nel punto vendita (concept store, negozi monomarca, flagship store, catene commerciali, franchising).

Specifiche tecniche progettuali

Le specifiche tecniche progettuali sono la traduzione del brief marketing e contengono le indicazioni minime e necessarie per procedere con lo sviluppo dei punti vendita, del prototipo e per seguire lo sviluppo delle aperture. I contenuti delle linee guida progettuali sono, non esaustivamente:
  • Il concetto del pdv;
  • i mondi o le tematizzazioni nel pdv;
  • l'atmosfera e il mood; 
  • la tipologia e le caratteristiche delle location che l'azienda selezionerà; 
  • le tipologie e quantità di prodotti che saranno inserite nel pdv; 
  • le funzioni dello spazio o le occasioni d’uso; 
  • le caratteristiche dello spazio e il layout;
  • l'interattività (attrezzature e devices); 
  • gli spazi per la grafica e la comunicazione; 
  • spazi per la gestione e l'organizzazione.

Queste informazioni, distribuite tra dipartimenti d'azienda, ovvero concentrate nell'ufficio marketing, devono essere tradotte in specifiche tecniche da condividere prima che il progetto sia sviluppato. Come un edificio ha bisogno di specifiche tecniche costruttive per la costruzione, cosi il progetto ha bisogno di specifiche tecniche progettuali. Il brief marketing, sviluppato dal punto di vista aziendale/commerciale, viene tradotto in brief tecnico, ovvero in specifiche tecniche progettuali, controllabili e misurabili.

Sviluppo esecutivo e standardizzazizone

A partire dalle specifiche di progettazione, condivise con il cliente, si procede con lo sviluppo del progetto esecutivo, dei disegni costruttivi tipici e con la prototipazione, secondo le seguenti fasi:

  • scomposizione dei settori di vendita e delle categorie di prodotto, definizione del posizionamento; 
  • progetto esecutivo del negozio-prototipo (progetto integrato e coordinamento con specialisti dei subsistemi); 
  • selezione contractor d'arredo;
  • standardizzazione ed ingegnerizzazione prototipo con contractor;
  • redazione contract book e capitolati d'arredo.

Sviluppo aperture

Consolidato il prototipo (a seguito del monitoraggio dei primi negozi-guida), si procede allo sviluppo delle aperture, plurime annuali e programmate, secondo le seguenti fasi:

  • progettazione di eventuale arredo su misura dedicato per singola location;
  • sopralluoghi presso le location per rilievi e analisi;
  • redazione layout d'arredo e di impianto generali (facenti capo al contract book);
  • gestione professionisti locali per licenze e autorizzazioni;
  • direzione artistica. 
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Progettazione
Interior Design
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