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Pubblicazione a carattere non periodico, registrata presso il CNR ISSN al numero 2499-8524. Leggi il Colophon.

Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi

In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali seminterrati al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l'obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. Con la Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017, il Comune di Milano ha meglio specificato i requisiti che i seminterrati devono possedere per essere recuperati (in calce, negli allegati, il testo della delibera).

I seminterrati sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Sono comprese, anche se non esplicitamente indicate, le destinazioni turistico-ricettive, che il PGT di Milano ricomprende nelle destinazioni commerciali o residenziali in base alla tipologia di struttura ricettiva (rispettivamente alberghiera e non alberghiera) ai sensi dell'art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i seminterrati per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.

Cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza

Questo articolo è un approfondimento dell'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano, che tratta la disciplina generale del cambio d'uso a Milano e che consiglio di leggere perché contiene nozioni e procedure che integrano questo approfondimento sugli accertamenti, le problematiche, l'ordine di grandezza dei costi e i soggetti coinvolti nei cambi d'uso di immobili a carattere produttivo o industriale.

Il cambio di destinazione d'uso di una unità immobiliare (o di un intero immobile o di una sua porzione) da una destinazione produttiva (laboratorio, officina, magazzino e simili) ad una destinazione residenziale (appartamento, affittacamere, bed&breakfast, etc.) è, di norma, una procedura articolata per la quale sono necessari vari accertamenti e indagini, cosi come il coinvolgimento di altri soggetti (professionisti specialisti ed enti pubblici), oltre che i lavori di adeguamento funzionale.

Cambio di destinazione d'uso a Milano

Il cambio di destinazione d'uso a Milano è disciplinato, nei suoi aspetti principali, dall'art. 30 del Regolamento Edilizio, dagli artt. 5, 6 e 11 del Piano delle Regole, dall'art. 9 del Piano dei Servizi, dagli artt. 51 e 52 della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 e anche dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 -"Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".

Per comprendere la disciplina della modifica della destinazione d'uso e non fraintendersi sul significato delle parole, ma soprattutto per capire i paragrafi successivi, è necessario definire alcuni concetti e alcuni termini, che in campo urbanistico ed edilizio hanno un significato preciso.

La destinazione d'uso urbanistica di un immobile, di una sua porzione o di una unità immobiliare, non è data dalla categoria catastale (ad es. A/3, A/10, C/2, C/3, etc.), come molti pensano, ma dall'ultimo titolo edilizio abilitativo legittimo o, in mancanza, dagli atti di fabbrica.

Recupero di sottotetto a fini abitativi

La Regione Lombardia promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti al fine di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la realizzazione di interventi per il contenimento dei consumi energetici (ad es. coibentazioni della copertura). Di seguito elenco sinteticamente le verifiche da fare, sia quelle indicate nella norma, sia quelle contenute in circolari o in norme diverse. In calce all'articolo indico quali sono i costi e gli oneri connessi al recupero di un sottotetto. Qualora siate interessati anche al recupero dei seminterrati potete leggere l'articolo relativo al Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.

Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. A Milano non è possibile recuperare sottotetti esistenti la cui altezza di colmo sia inferiore a 180 cm. Sotto questa misura, il sottotetto viene inteso come volume tecnico e non come spazio che possa essere recuperato.

Acquistare casa: verifiche preliminari, proposta e clausole

L'acquirente interessato a comprare casa (o meglio tecnicamente, il promissario acquirente, anche indicato come "promittente acquirente" o "proponente" in base al contesto), nelle fasi iniziali della trattativa e soprattutto all'atto della sottoscrizione di una proposta d'acquisto, è in una condizione di svantaggio informativo, ovvero deve fidarsi del venditore e dell'eventuale mediatore immobiliare riguardo alle informazioni sulle condizioni dell'immobile dal punto di vista urbanistico-edilizio, impiantistico, ipotecario, della titolarità e provenienza, dei gravami condominiali, etc.

Poco male, si dirà, dato che l'agenzia immobiliare è li apposta per informare completamente l'acquirente e che, infine, ci sarà un notaio che garantirà tutto. Ma, tecnicamente, non è proprio cosi: bisogna intendersi su ciò che significa "informare" e "garantire", e quali sono i limiti. A sostegno della tesi che l'acquirente abbia necessità di tutela, da tempo le associazioni dei consumatori e il Consiglio Nazionale del Notariato hanno predisposto alcune guide per il cittadino, proprio per ridurre i rischi e le incertezze dell'acquirente.

Gli uffici "open space": non funzionali e poco flessibili

Un articolo di Matt Van Hoven del 31 gennaio 2014 risolleva la questione dell'efficacia degli uffici open space e i motivi che spingono le Compagnie e le Agenzie a richiedere questo tipo di spazi, arrivando alla conclusione che, in molti casi, questa esigenza nasce da falsi presupposti. In particolare, un assunto si basa su un errore di trasposizione dai concetti di marketing e comunicazione ai requisiti dei luoghi di lavoro.

Le soluzioni open space aiutano la retorica delle Compagnie, dove le parole comunicazione, collaborazione, creatività e rapidità sembrano bene adattarsi agli spazi fluidi e aperti. Nuove start-up e società già consolidate adottano questo modello di ufficio sulla base di paradigmi non sempre verificati: flessibilità degli spazi, velocità delle comunicazioni, postazioni intercambiabili, migliore creatività per un aumentato scambio di informazioni, maggiore motivazione delle persone dovuta al contatto (e controllo) diretto.

Verso Architetture Resilienti 1: Lezioni di Biologia

In questi giorni, la parola "resilienza" sta facendo il giro tra i progettisti ambientali. In alcuni contesti sta minacciando di sostituire un'altra parola popolare, “sostenibilità”. Ciò è in parte il riflesso di eventi importanti come l'uragano Sandy, che si aggiunge alla lista crescente di altri eventi dirompenti come gli tsunami, la siccità e le ondate di calore. Sappiamo che non possiamo progettare in funzione di tutti questi eventi imprevedibili, ma potremmo assicurarci che i nostri edifici e le città siano in grado di resistere meglio a queste calamità e di riprendersi in seguito. Ad una scala più ampia, dobbiamo essere in grado di resistere alle scosse del cambiamento climatico, alla distruzione e all'esaurimento delle risorse, e ad una serie di altre sfide crescenti per il benessere umano. Abbiamo bisogno di una progettazione più resiliente, non intesa come uno slogan alla moda, ma come una necessità per la nostra sopravvivenza a lungo termine.

Oltre ad essere una idea interessante, cos'è realmente la resilienza, in termini sostanziali? Quali insegnamenti noi progettisti possiamo applicare per raggiungerla? In particolare, cosa possiamo imparare dalla resilienza dei sistemi naturali? Molto, a quanto sembra.