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Pubblicazione a carattere non periodico, registrata presso il CNR ISSN al numero 2499-8524. Leggi il Colophon.

Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi

In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali seminterrati al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l'obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. Con la Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017, il Comune di Milano ha meglio specificato i requisiti che i seminterrati devono possedere per essere recuperati (in calce, negli allegati, il testo della delibera).

I seminterrati sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Sono comprese, anche se non esplicitamente indicate, le destinazioni turistico-ricettive, che il PGT di Milano ricomprende nelle destinazioni commerciali o residenziali in base alla tipologia di struttura ricettiva (rispettivamente alberghiera e non alberghiera) ai sensi dell'art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i seminterrati per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.

Cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza

Questo articolo è un approfondimento dell'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano, che tratta la disciplina generale del cambio d'uso a Milano e che consiglio di leggere perché contiene nozioni e procedure che integrano questo approfondimento sugli accertamenti, le problematiche, l'ordine di grandezza dei costi e i soggetti coinvolti nei cambi d'uso di immobili a carattere produttivo o industriale.

Il cambio di destinazione d'uso di una unità immobiliare (o di un intero immobile o di una sua porzione) da una destinazione produttiva (laboratorio, officina, magazzino e simili) ad una destinazione residenziale (appartamento, affittacamere, bed&breakfast, etc.) è, di norma, una procedura articolata per la quale sono necessari vari accertamenti e indagini, cosi come il coinvolgimento di altri soggetti (professionisti specialisti ed enti pubblici), oltre che i lavori di adeguamento funzionale.

Cambio di destinazione d'uso a Milano

Il cambio di destinazione d'uso a Milano è disciplinato, nei suoi aspetti principali, dall'art. 30 del Regolamento Edilizio, dagli artt. 5, 6 e 11 del Piano delle Regole, dall'art. 9 del Piano dei Servizi, dagli artt. 51 e 52 della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 e anche dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 -"Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".

Per comprendere la disciplina della modifica della destinazione d'uso e non fraintendersi sul significato delle parole, ma soprattutto per capire i paragrafi successivi, è necessario definire alcuni concetti e alcuni termini, che in campo urbanistico ed edilizio hanno un significato preciso.

La destinazione d'uso urbanistica di un immobile, di una sua porzione o di una unità immobiliare, non è data dalla categoria catastale (ad es. A/3, A/10, C/2, C/3, etc.), come molti pensano, ma dall'ultimo titolo edilizio abilitativo legittimo o, in mancanza, dagli atti di fabbrica.

Recupero di sottotetto a fini abitativi

La Regione Lombardia promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti al fine di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la realizzazione di interventi per il contenimento dei consumi energetici (ad es. coibentazioni della copertura). Di seguito elenco sinteticamente le verifiche da fare, sia quelle indicate nella norma, sia quelle contenute in circolari o in norme diverse. In calce all'articolo indico quali sono i costi e gli oneri connessi al recupero di un sottotetto. Qualora siate interessati anche al recupero dei seminterrati potete leggere l'articolo relativo al Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.

Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. A Milano non è possibile recuperare sottotetti esistenti la cui altezza di colmo sia inferiore a 180 cm. Sotto questa misura, il sottotetto viene inteso come volume tecnico e non come spazio che possa essere recuperato.

Acquistare casa: verifiche preliminari, proposta e clausole

L'acquirente interessato a comprare casa (o meglio tecnicamente, il promissario acquirente, anche indicato come "promittente acquirente" o "proponente" in base al contesto), nelle fasi iniziali della trattativa e soprattutto all'atto della sottoscrizione di una proposta d'acquisto, è in una condizione di svantaggio informativo, ovvero deve fidarsi del venditore e dell'eventuale mediatore immobiliare riguardo alle informazioni sulle condizioni dell'immobile dal punto di vista urbanistico-edilizio, impiantistico, ipotecario, della titolarità e provenienza, dei gravami condominiali, etc.

Poco male, si dirà, dato che l'agenzia immobiliare è li apposta per informare completamente l'acquirente e che, infine, ci sarà un notaio che garantirà tutto. Ma, tecnicamente, non è proprio cosi: bisogna intendersi su ciò che significa "informare" e "garantire", e quali sono i limiti. A sostegno della tesi che l'acquirente abbia necessità di tutela, da tempo le associazioni dei consumatori e il Consiglio Nazionale del Notariato hanno predisposto alcune guide per il cittadino, proprio per ridurre i rischi e le incertezze dell'acquirente.

Gli uffici "open space": non funzionali e poco flessibili

Un articolo di Matt Van Hoven del 31 gennaio 2014 risolleva la questione dell'efficacia degli uffici open space e i motivi che spingono le Compagnie e le Agenzie a richiedere questo tipo di spazi, arrivando alla conclusione che, in molti casi, questa esigenza nasce da falsi presupposti. In particolare, un assunto si basa su un errore di trasposizione dai concetti di marketing e comunicazione ai requisiti dei luoghi di lavoro.

Le soluzioni open space aiutano la retorica delle Compagnie, dove le parole comunicazione, collaborazione, creatività e rapidità sembrano bene adattarsi agli spazi fluidi e aperti. Nuove start-up e società già consolidate adottano questo modello di ufficio sulla base di paradigmi non sempre verificati: flessibilità degli spazi, velocità delle comunicazioni, postazioni intercambiabili, migliore creatività per un aumentato scambio di informazioni, maggiore motivazione delle persone dovuta al contatto (e controllo) diretto.

Verso architetture resilienti 3: come il Modernismo è diventato (s)quadrato

Poiché stiamo entrando in un periodo di transizione che richiede una maggiore resilienza e sostenibilità dei sistemi tecnologici, ci dobbiamo interrogare fortemente sugli approcci esistenti in architettura e negli insediamenti. Le analisi post-abitative mostrano che molti nuovi edifici, così come l'adeguamento di alcuni vecchi edifici, hanno prestazioni sostanzialmente inferiori alle aspettative minime. In alcuni casi notevoli, i risultati della ricerca sono francamente tristi (vedi il caso nell'articolo completo). Il guaio è che l'attuale modello di insediamento, sviluppato nell'era industriale alimentata dal petrolio, sta cominciando ad apparire fondamentalmente limitato.

Stiamo comprendendo che non è possibile risolvere i nostri problemi utilizzando le stesse tipologie che li hanno inizialmente creati. In un mondo "lontano dall'equilibrio", come ci suggerisce la teoria della resilienza, non possiamo contare su approcci ingegneristici o "per aggiunte" [bolt-on: ad incastro, imbullonato, pronta all'uso, N.d.T.] su queste tipologie, i quali sono solo in grado di produrre una cascata di conseguenze impreviste. Ciò di cui abbiamo bisogno è una capacità intrinseca di gestire gli "shock di sistema", similmente a quanto possiamo osservare abitualmente nei sistemi biologici. In "Verso architetture resilienti 1: Lezioni di Biologia" abbiamo descritto varie caratteristiche di queste strutture resilienti, tra cui una connettività ridondante ("web-network"), approcci incorporanti le diversità, lavoro distribuito a diverse scale, e adattività a grana fine degli elementi progettuali. Abbiamo notato che molte vecchie strutture avevano un alto livello di queste esatte qualità resilienti, e nelle valutazioni post-abitative spesso hanno sorprendenti prestazioni anche oggi. Tuttavia, durante l'ultimo secolo, nell'era del design industriale, le desiderabili qualità che gli edifici resilienti offrivano sono state perse. Che cosa è successo?

Verso architetture resilienti 2: non sempre "ecologico" è tale

Qualcosa di sorprendente è successo con molti edifici cosiddetti "sostenibili". Quando sono stati effettivamente verificati durante le valutazioni post-abitative, gli stessi edifici si sono dimostrati molto meno sostenibili rispetto a quanto dichiarato dei loro sostenitori. In alcuni casi hanno avuto una performance peggiore di edifici molto più vecchi, che non avevano pretese di sostenibilità. Un articolo del New York Times del 2009, "Some buildings not living up to green label", ha documentato i molteplici problemi di vari edifici icone di sostenibilità. Tra i vari problemi riscontrati, il Times ha sottolineato l'uso diffuso di grandi facciate vetrate e di larghi ambienti profondi, una progettazione che sposta lo spazio utile lontano dalle pareti esterne, obbligando a fare maggiore affidamento sulla luce artificiale e sui sistemi di ventilazione.

In parte in risposta alla stampa, la città di New York ha istituito una nuova legge che impone di rivelare la vera performance per molti tipi di edifici. Ciò ha portato alla scoperta di altri [edifici] icone di sostenibilità ancora meno performanti. Un altro articolo del Times , "City’s Law Tracking Energy Use Yields Some Surprises", ha osservato che il nuovo e scintillante 7 World Trade Center , certificato con LEED Gold, ha segnato un punteggio di solo 74 in base al rating Energy Star - un punto al di sotto del minimo di 75 punti per gli "edifici ad alta efficienza" nell'ambito del sistema di valutazione nazionale. Tale modesta valutazione non è nemmeno molto incidente rispetto alla significativa energia [grigia] incorporata nei nuovi materiali del 7 World Trade Center. Le cose sono andate ancora peggio nel 2010, con una querela ["$100 Million Class Action Filed Against LEED and USGBC"] contro lo US Green Building Council, gli sviluppatori del sistema di certificazione LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). I ricorrenti nella causa hanno accusato lo USGBC di avere condotto "pratiche commerciali ingannevoli, pubblicità ingannevole e anti-trust" durante la promozione del sistema LEED, e hanno sostenuto che, poiché il sistema LEED non è all'altezza dei risparmi energetici previsti e pubblicizzati, lo USGBC ha in realtà defraudato i Comuni e gli enti privati​​. La causa è stata infine respinta, ma sulla sua scia il sito Treehugger ed altri hanno predetto, sulla base delle evidenze scoperte, che "ci saranno ancora altre controversie di questo tipo". Che sta succedendo? Come può il desiderio di aumentare la sostenibilità portare al suo opposto? Un problema di molti sistemi di sostenibilità è che essi non mettono in discussione la tipologia di edificio sottostante. Invece, essi aggiungono solo nuovi componenti "verdi", come ad esempio sistemi meccanici più efficienti e un migliore isolamento delle pareti. Ma questa idea di sostenibilità "per aggiunte" [bolt-on: ad incastro, imbullonata, pronta all'uso, N.d.T.], anche se parzialmente efficace, presenta l'inconveniente di lasciare intatte le forme sottostanti e il sistema strutturale che le genera. Il risultato è troppo spesso la familiare "legge degli effetti perversi": ciò che si guadagna in un settore si perde altrove a causa del risultato di altre interazioni impreviste.

Verso Architetture Resilienti 1: Lezioni di Biologia

In questi giorni, la parola "resilienza" sta facendo il giro tra i progettisti ambientali. In alcuni contesti sta minacciando di sostituire un'altra parola popolare, “sostenibilità”. Ciò è in parte il riflesso di eventi importanti come l'uragano Sandy, che si aggiunge alla lista crescente di altri eventi dirompenti come gli tsunami, la siccità e le ondate di calore. Sappiamo che non possiamo progettare in funzione di tutti questi eventi imprevedibili, ma potremmo assicurarci che i nostri edifici e le città siano in grado di resistere meglio a queste calamità e di riprendersi in seguito. Ad una scala più ampia, dobbiamo essere in grado di resistere alle scosse del cambiamento climatico, alla distruzione e all'esaurimento delle risorse, e ad una serie di altre sfide crescenti per il benessere umano. Abbiamo bisogno di una progettazione più resiliente, non intesa come uno slogan alla moda, ma come una necessità per la nostra sopravvivenza a lungo termine.

Oltre ad essere una idea interessante, cos'è realmente la resilienza, in termini sostanziali? Quali insegnamenti noi progettisti possiamo applicare per raggiungerla? In particolare, cosa possiamo imparare dalla resilienza dei sistemi naturali? Molto, a quanto sembra.

The Big Rethink: farewell to modernism − and modernity too

The second essay in the new Campaign decries Modernism for its betrayal of our essential humanity, and puts the case for why this must be regained to achieve true sustainability. In an emerging epoch based on a vision of a ‘living, organic universe’, architecture must start again to mediate our relations between nature, place and community.

Last month’s essay concluded by asserting that the ugent quest for sustainability spelt the end not only for Postmodernism, but also the termination of, rather than a return to, Modernism. If the former is not disposed to effective action (for reasons to be explored next month), the latter is unsustainable to its core. This month we start our investigation of the latter claim by exploring some key aspects of the unsustainability of modern architecture, recognising this belongs to the final, climactic phase of modernity − the era that started with the Renaissance and emergence of science. (The fundamental unsustainability of modernity, which further compounds that of modern architecture, will be explored in a later essay.) First, a caveat: although the downsides of modernity and postmodernity are a major topic of the Big Rethink, both cultural paradigms have also brought great and lasting gifts.