Cambio di destinazione d'uso da laboratorio a residenza

Questo articolo è un approfondimento dell'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano, che tratta la disciplina generale del cambio d'uso a Milano e che consiglio di leggere perché contiene nozioni e procedure che integrano questo approfondimento sugli accertamenti, le problematiche, l'ordine di grandezza dei costi e i soggetti coinvolti nei cambi d'uso di immobili a carattere produttivo o industriale.

Tuttavia, potete anche leggere indipendentemente anche solo questo articolo, dato che si focalizza principalmente sulle problematiche principali correlate alla destinazione produttiva e sulle verifiche da farsi, mentre l'articolo generale riguarda la procedura più generale della disciplina del cambio d'uso, della disciplina del "ricongiungimento" e delle monetizzazioni e degli oneri da corrispondere.  

Per sapere cosa è necessario verificare per modificare la destinazione d'uso da un "laboratorio" ad una "residenza" (o anche ad un "bed&breakfast" 1), o da un "magazzino" ad un "appartamento", o da un "loft" ad un "ostello" 2, o simili cambi d'uso verso una destinazione residenziale, e qualora non ci siano da fare ampliamenti o aumenti di volumetria, potete anche saltare la Premessa qui sotto e andare direttamente alle Verifiche.

Vi consiglio comunque di leggere la Premessa, anche se è un po' tecnica, perché contiene alcune precisazioni che vi permettono di inquadrare meglio la questione e vi aiutano a valutare in quale categoria ricade l'intevento di adeguamento. Infatti, oggi il cambio di destinazione d'uso non è più indipendente dalla qualifica dell'intervento ed è necessario quindi capire cosa si intende con la cosiddetta "qualifica" dell'intervento che andrete a fare sull'immobile per modificarne l'uso.

Premessa

Questo articolo riguarda una categoria specifica di cambi d'uso a Milano, ovvero i cambi:

  • che siano cambi da funzioni produttive (ad es. laboratorio, magazzino con permanenza di persone, officina, etc.) a funzioni residenziali (ad es. appartamento, bed&breakfast, etc.);
  • che le funzioni produttive di cui sopra abbiano la cosiddetta "s.l.p." (cioè "volumetria urbanistica", detta anche meno tecnicamente "permanenza di persone");
  • non ci sia aumento della s.l.p., ovvero non si aumenti la volumetria esistente;
  • la cui area di intervento sia inferiore a 5.000 mq3. Ovvero, semplificando, la somma delle superfici di tutti i piani dell'edificio (nel mappale catastale di riferimento) che contiene l'unità immobiliare oggetto del cambio d'uso deve essere inferiore a 5.000 mq;
  • che siano eseguibili mediante interventi qualificabili come (in alternativa): Restauro e Risanamento Conservativo (R.R.C.); Ristrutturazione Edilizia (R.E.NON.C.)4. Do per scontato che il cambio d'uso necessiti quasi sempre di lavori edili, dato che i requisiti di una destinazione residenzale sono diversi da quelli di una destinazione produttiva, e quindi dovrete fare in ogni caso degli interventi di adeguamento (per sapere in quale qualifica si ricade, leggere più sotto le tipologie).

L'articolo non si estende ai cambi d'uso da produttivo a residenziale che debbano essere eseguiti mediante interventi che ricadono in aree di intervento maggiori di 5.000 mq e/o si debba procedere con convenzione. In questi casi, infatti, la complessità del cambio d'uso è maggiore e la norma introduce ulteriori accertamenti ed eventualmente anche il coinvolgimento del Comune attraverso atti d'obbligo, convenzionamenti e/o piani attuativi.

Tuttavia, i requisiti igienico-sanitari-edilizi sono simili a prescindere dalla qualifica dell'intervento; cambiano solo le procedure presso il Comune e i soggetti coninvolti. Quindi, i requisiti indicati in seguito si applicano a tutte le qualifiche e le differenze sono di ordine procedurale, amministrativo e sulla eventuale ripartizione delle superfici.

La domanda spontanea è: "Come faccio a sapere in quale qualifica ricadono i lavori di adeguamento che devo fare?". La risposta, come spiegato anche nell'articolo generale che ho linkato sopra, è da ricercare nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", ove all'articolo 3 riporta la "Definizioni degli interventi edilizi". Per semplificare la ricerca, riporto qui sotto una sintesi delle qualifiche e del loro significato, ma non li riporto con il testo integrale perché potrebbero essere oggetto di futuri adeguamenti o modifiche da parte di Leggi e Decreti, quindi vi invito a leggere le norme volta per volta.

Le qualifiche, come spiegato nell'articolo generale sui cambi d'uso, non sono più disgiunte dalla modifica di cambio d'uso, che ora definisce la qualifica da utilizzare: "restauro e risanamento conservativo" o "ristrutturazione". Detto in altri termini, se dovete fare un cambio d'uso, la vostra pratica ricade automaticamente in una delle due fattispecie: "restauro e risanamento conservativo" o "ristrutturazione". Riporto comunque tutte le qualifiche in modo che possiate comprendere quali sono le differenze e perché in tal modo è più agevole capire quale può essere l'entità del vostro intervento.

In sostanza, gli interventi ricadono nelle varie qualifiche in base all'entità dei lavori, alla loro sistematicità (ovvero secondo un disegno globalmente organizzato, regolare e coerente, al contrario di interventi irregolari, episodici e distribuiti casualmente all'interno dell'immobile), all'entità della modifica della distribuzione interna delle superfici e della volumetria, e se alterano il carico urbanistico.

Semplificando, in ordine crescente di complessità, si distinguono le seguenti qualifiche:

  • "interventi di manutenzione ordinaria" (i cambi di destinazione d'uso non possono ricadere in questa qualifica): interventi edilizi che comportano opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Si tratta in pratica di opere di finitura che non comportano spostamenti di pareti, apertura di porte, inserimento di nuovi locali. Inoltre, si parla di "integrare" o "mantenere in efficienza" gli impianti tecnologici esistenti, quindi non si parla di "realizzare" ex-novo o di aggiungere altri impianti. Ad es., se un bagno esiste e devo modificarne i sanitari, sono in Manutenzione Ordinaria, ma se non esiste un bagno e devo realizzarlo, oppure se esiste ma devo spostarne una parete, allora ricado nella successiva categoria di interventi;
  • "interventi di manutenzione straordinaria" (i cambi di destinazione d'uso non possono ricadere in questa qualifica): le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva degli edifici, e per modificare l'assetto distributivo di singole unità immobiliari, comprese le fusioni e i frazionamenti che non modifichino la volumetria totale. La norma esplicita che tali interventi non devono comportare modifica della destinazione d'uso. Questi interventi sono di entità maggiore della manutenzione ordinaria e comportano in genere spostamenti di pareti interne se all'interno di "singole unità immobiliari". Qualora la modifica dell'assetto distributivo interno coinvolga più unità immobiliari o qualora siate in presenza di un immobile unico, anche costituito da una grande unità immobiliare, nel quale le opere vadano a stravolgere le modalità di utilizzazione dell'immobile e/o che comportino frazionamenti nei quali potrebbero insediarsi varie attività che aumentano il carico urbanistico, il Comune potrebbe non accettare la qualifica di "manutenzione straordinaria" e farvi ricadere nella qualifica di "ristrutturazione edilizia"5.
  • "interventi di restauro e di risanamento conservativo" (i cambi di destinazione d'uso possono ricadere in questa qualifica): interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Si tratta in questo caso di interventi (spesso, ma non necessariamente, realizzati su edifici tutelati sotto il profilo monumentale o paesaggistico) nei quali devono essere prevalenti le opere di "conservazione" e di "consolidamento", mentre le nuove opere, i nuovi locali e i nuovi impianti devono avere carattere "accessorio" ed "integrativo". Questa è la minima qualifica nella quale possono essere inseriti gli interventi necessari a modificare la destinazione d'uso;
  • "interventi di ristrutturazione edilizia" (i cambi di destinazione d'uso possono ricadere in questa qualifica): gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, anche con cambio di sagoma, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente. In questo caso, siamo di fronte ad interventi che, come dicevo prima, sono caratterizzati da una "sistematicità" di opere che vanno a toccare gran parte degli elementi edilizi, e il cui risultato è uno stravolgimento totale o parziale della situazione iniziale. A volte non è facile distinguere tra una "manutenzione straordinaria" molto consistente e una "ristrutturazione edilizia" di tipo minore, quindi è necessario stare attenti a valutare in quale qualifica si ricade, anche perché il Comune di Milano fa ricadere le due fattispecie ("manutenzione straordinaria" e "ristrutturazione") in due ambiti diversi di procedure (rispettivamente negli "interventi minori" e negli "interventi maggiori");
  • "interventi di nuova costruzione" (in linea generale i cambi di destinazione d'uso non hanno rilevanza dato che, per ovvi motivi, con la "nuova costruzione" si crea una destinazione d'uso non esistente in precedenza; fanno eccezione gli ampliamenti di edifici esistenti nei quali si voglia contestualmente procedere con un cambio d'uso e in tal caso la modifica di destinazione d'uso può essere contemplata): quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti e in particolare le costruzione di nuovi edifici o manufatti o l'ampliamento di quelli esistenti; l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili; la realizzazione di depositi di merci o di materiali;
  • gli "interventi di ristrutturazione urbanistica" (i cambi di destinazione d'uso possono ricadere in questa qualifica), quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Una volta che avete identificato il tipo ed entità di opere che dovete fare per adeguare l'immobile produttivo per adattarlo ai requisiti di una destinazione residenziale, sapete anche a quale "qualifica" corrisponde. Una volta trovata la qualifica, saprete anche quale procedura autorizzativa adottare, ovvero se può rientrare in una modalità diretta non convenzionata (che è un modo complesso per dire una cosa semplice, ovvero che potete procedere con le opere, dopo le necessarie pratiche e le eventuali monetizzazioni, senza convenzione o pianificazione con il Comune) o se rientrate in una modalità diretta convenzionata o in un piano attuativo (entrambi richiedono l'intervento di notaio e di eventuale supporto legale per la redazione delle convenzioni o degli atti, che devono essere registrati in Conservatoria, senza i quali il Comune non rilascia il titolo abilitativo ad edificare).

In sostanza, questo articolo specifico è rivolto a coloro che posseggono o hanno intenzione di acquistare singole unità immobiliari (o porzioni autonome di immobili), in palazzi o edifici con superficie lorda complessivamente minore di 5.000 mq, aventi destinazione d'uso urbanistica (e non la categoria catastale) ricadente in una funzione produttiva (ad es. un laboratorio o un magazzino già con s.l.p.) e che vogliano destinare tale immobile ad una funzione residenziale o prevalentemente residenziale6. Un paragrafo integrativo sarà dedicato alle unità immobiliari o alle porzioni di immobili che sono inserite in locali seminterrati o parzialmente interrati.

Verifiche

Il cambio di destinazione d'uso di una unità immobiliare (o di un intero immobile o di una sua porzione) da una destinazione produttiva (laboratorio, officina, magazzino e simili) ad una destinazione residenziale (appartamento, affittacamere, bed&breakfast, etc.) è, di norma, una procedura articolata per la quale sono necessari vari accertamenti e indagini, cosi come il coinvolgimento di altri soggetti (professionisti specialisti ed enti pubblici), oltre che i lavori di adeguamento funzionale.

Chi vuole intraprendere questo percorso è bene che sappia che i tempi non sono brevi, che non si tratta di cambi d'uso che possono essere fatti con una semplice comunicazione in Comune, e che i costi (professionali e di adeguamento) possono incidere molto. Tuttavia, in alcuni casi può esserci una concomitanza di fattori positivi grazie ai quali molti problemi o questioni sono già risolti (ad es. l'unità immobiliare ha già tutti i requisiti per essere residenziale e il suolo sottostante ed eventualmente circostante non necessita di bonifiche ambientali); in questi casi, a volte è possibile procedere al cambio d'uso con più facilità, fermo restando che è necessario verificare e confermare mediante accertamenti che tali requisiti esistano veramente. Inoltre, i costi per gli accertamenti e gli adeguamenti possono essere compensati dal maggiore valore che avrà la residenza o l'attività ricettiva una volta eseguito il cambio d'uso, anche se ciò dipende molto dalla zona urbana in cui ricade l'immobile e dal valore immobiliare delle residenze con caratteristiche analoghe nella stessa zona.

Quali sono i prerequisiti da verificare affinchè si possa valutare di procedere ad un cambio d'uso da un laboratorio (o più genericamente da una destinazione "produttiva") a residenza? I prerequisiti fondamentali sono i seguenti:

Esistenza di SL (ex s.l.p.)

La SL (ex s.l.p., abbreviazione di "superficie lorda pavimentabile", ora "Superficie Lorda") è detta anche "volumetria abitabile/agibile", o anche "permanenza di persone". Ogni edificio che viene realizzato, o che sia stato realizzato in passato, è costituito sia da superfici che sono state autorizzate come "volumetria abitabile/agibile" e che quindi possono prevedere la "permanenza di persone" in modo continuativo (normalmente i piani fuori terra, tranne i sottotetti adibiti a solai o soffitte), sia da superfici che non sono state autorizzate come "volumetria abitabile/agibile" e che quindi non possono prevedere la "permanenza di persone" in modo continuativo ma solo occasionale (tipicamente i piani interrati, le cantine, le autorimesse al piano terra, i piani seminterrati a meno che non siano stati esplicitamente computati nella "volumetria abitabile", etc.).

Qualora l'immobile sia un laboratorio, normalmente questa verifica non è un problema. Ma se il vostro immobile è un magazzino o una destinazione produttiva di dubbia provenienza urbanistica, non è detto che il vostro immobile abbia SL, ovvero la permanenza di persone; qualora il magazzino non abbia permanenza di persone, l'unico modo per rendere agibile a residenza il magazzino sarebbe quello di recuperare volumetria nel lotto, cosa improbabile nelle parti di Milano già densamente costruite.

Nei casi di locali completamente interrati ("sotterranei", come da definizione del Regolamento Edilizio), ovvero di locali la cui quota di intradosso del solaio superiore sia pari o inferiore alla quota del "piano di spiccato" (normalmente la quota del marciapiede), è praticamente impossibile che abbiano SL, a meno che non siano stati condonati nel tempo. Quindi, se avete un locale interrato, non è possibile procedere ad un cambio d'uso verso una destinazione a residenza.

Quindi, la prima operazione necessaria da fare sempre, sia nei casi dubbi sia nei casi non dubbi (ad es. se avete un laboratorio) è quella di procedere alle visure degli atti di fabbrica per verificare che tali locali siano stati in origine già edificati con "permanenza di persone". Infatti, possono capitare casi in cui sembra palese che l'unità immobiliare abbia una volumetria autorizzata (ad es. perché esiste una precedente pratica edilizia che lo attesta) e che invece, ad una analisi degli atti di fabbrica, può risultare non essere completamente abitabile, ma solo parzialmente. Oppure, può capitare addirittura che l'unità immobiliare abbia perso le caratteristiche di agibilità a causa di un condono che ha trasformato l'unità immobiliare da "laboratorio" a "magazzino" (ad es. perché la superficie prevalente nel condono era a "magazzino" rispetto al "laboratorio"), il quale quindi fu "obliterato" e considerato un magazzino da quel momento in poi. In sostanza, nei cambi d'uso di questo tipo, per non incorrere in problemi civili e penali, è necessario ricostruire tutta la storia della s.l.p./volumetria dell'immobile dall'inizio, per essere certi di eseguire un cambio d'uso su una superficie che sia stata autorizzata dal punto di vista urbanistico in maniera corretta.

Non confondete la presenza dei requisiti igienico-sanitari con la "permanenza di persone". Avere tutti i requisiti igienico-sanitari non significa avere la "permanenza di persone"; significa solo che è possibile "richiedere" la permanenza di persone, ovvero la SL, la quale però può essere richiesta solo se esiste "volumetria" residua edificabile nel lotto (cosa impossibile nelle aree già densamente costruite). Viceversa, non confondete la "permanenza di persone" con l'agibilità (cioè con i requisiti igienico-sanitari): una SL/volumetria regolarmente autorizzata può non essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario. Infatti, una unità immobiliare in un edificio, correttamente autorizzata dagli atti edilizi originali e con una propria SL, può essere stata oggetto di abusi o di opere interne non a norma dal punto di vista igienico-sanitario (quindi l'unità ha una SL, ma non ha i requisiti igienico-sanitari).

Nella maggior parte dei casi, il vostro immobile a "laboratorio", se al piano terra, avrà sia una "permanenza di persone" sia, contemporaneamente, i requisiti igienico-sanitari stabiliti per un laboratorio; questo è un buon punto di partenza perché è sufficiente fare delle opere edili di adeguamento in modo da adeguare i "vecchi" requisiti igienico-sanitari del laboratorio ai "nuovi" requisiti igienico-sanitari per una residenza. Dato che la "permanenza di persone" c'è già, nel momento in cui vi siete adeguati ai requisiti, il Comune potrà rilasciare una nuova agibilità alla nuova destinazione residenziale. Il Comune, viceversa, non può rilasciarvi una nuova agibilità per il residenziale se vi siete adeguati ai requisiti igienico-sanitari ma se non avete verificato di avere contemporaneamente la SL/volumetria (ad es. nel caso di magazzini che si presume abbiano volumetria e si scopra poi che non ne hanno).

Legittimità dello stato di fatto attuale

Per verificare che l'immobile abbia una provenienza urbanistica corretta e che non ci siano stati abusi o irregolarità nel tempo, è necessario non solo procedere con le visure degli atti di fabbrica (come dicevo sopra), ma anche dei successivi atti edilizi relativi all'immobile, presso l'ufficio visure del Comune di Milano.

Segnalo che a Milano, per gli atti successivi agli atti di fabbrica, a meno che non si conosca il numero di protocollo di tali atti, è necessario fare una richiesta separata per ogni decennio di ricerca. Ad es., se un immobile è stato costruito nel 1945, si dovranno protocollare sia una domanda di visura per gli atti di fabbrica (che dovrebbero esistere in ogni caso), sia varie domande di visura per la ricerca negli archivi tante quante sono i decenni successivi fino ad oggi (ad es., 1945-1955; 1955-1965, 1965-1975, 1975-1985, 1985-1995, 1995-2005, etc.). In realtà, dal 2003 ad oggi, le pratiche sono state digitalizzate, quindi in teoria sarebbe possibile fare la ricerca online. Ma in realtà, la ricerca online si può fare solo per foglio/mappale (e non per sub, quindi non si può risalire al proprio sub); oppure per indirizzo (ma ad un indirizzo corrispondono molte pratiche edilizie e non è facile capire se corrispondono alla vostra unità immobiliare); oppure per numero di protocollo della pratica (che normalmente non si possiede, altrimenti non sarebbe necessario procedere alle ricerche per decennio, e in ogni caso non si ha la certezza di avere tutti i riferimenti delle pratiche passate). Quindi, in pratica, è necessario procedere sempre con le visure dei fascicoli cartacei presso il Comune.

Una volta recuperati tutti gli atti/pratiche relativi all'immobile, è necessario verificare che ci sia corrispondenza tra tutti i "passaggi", ovvero che lo stato di progetto di una pratica corrisponda allo stato di fatto della pratica successiva (oppure viceversa, che lo stato di fatto dichiarato in una pratica corrisponda allo stato di progetto della pratica precedente), oppure che le pratiche siano corrette e complete. Se, invece, dovessero emergere delle anomalie, sarà necessario verificare se e come è possibile correggerle. Possono capitare casi di visure di pratiche passate per le quali non è mai stata fatta la fine lavori; in questo caso, a volte può esserci il rischio che quella pratica edilizia sia considerata nulla e quindi come mai esistita, con la conseguenza che l'immobile è in una condizione urbanistica di non conformità, che deve essere sanata.  

Bonifica dei suoli

Quando si è in presenza di unità immobiliari (o di immobili interi) nati in zone industriali o realizzati per esigenze produttive, il Comune da per scontato che in quegli immobili siano state svolte attività richiedenti l'uso di sostanze inquinanti o nocive, oppure che le attività abbiano causato il percolamento o lo sversamento nel terreno di sostanze varie (oli, solventi, etc.). Questo è vero non solo per gli immobili interamente produttivi realizzati in zone industriali, ma può essere vero anche per l'ex-officina meccanica situata al piano terra di un edificio residenziale, oppure per un ex-laboratorio di sviluppo fotografico (che usa sostanze chimiche per lo sviluppo) situato in un cortile interno di un palazzo. In questi casi, il Comune presume che i suoli possano essere contaminati e vi richiede di "verificare" che il terreno non sia da bonificare. Pertanto, per i cambi di destinazione d'uso in aree o immobili originariamente industriali o di unità immobiliari produttivo/artigianali, bisogna in genere procedere con le indagini ambientali preliminari (ed eventualmente con la bonifica dei suoli qualora le indagini diano esito positivo), a meno che non si possa dimostrare che la bonifica non sia necessaria o che sia già stata fatta.

Tecnicamente, l’avente titolo che presenta il cambio d'uso (cioè voi) è tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto è "significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli" ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10), del Piano delle Regole (art. 5, comma 3) e della normativa vigente. In questi casi, alla domanda di cambio d'uso deve essere allegata apposita autocertificazione documentata. Quindi, qualora il cambio d'uso non sia significativo, basterà dichiararlo nella modulistica, allegando una relazione tecnica che dimostri la "non necessità". In sostanza, potrete dichiarare che le indagini non sono necessarie (e quindi la bonifica non è necessaria) solo se siete assolutamente certi e possiate dimostrare che nell'unità immobiliare non siano state fatte attività che abbiano richiesto od utilizzato prodotti chimici o che abbiano prodotto percolamenti o sversamenti di sostanze.

Qualora l'unità immobiliare sia in un condomìnio e qualora vi siano state svolte attività che hanno comportato contaminazione del cortile, e qualora si voglia trasformare quella unità in un appartamento, è necessario procedere alla bonifica dei suoli, che però comporta il coinvolgimento di tutto il condomìnio, di delibere di assemblea, etc. Non è poi detto che sia sempre possibile procedere alla bonifica. Quindi, una delle prime verifiche che dovrete fare (o che potete affidare ad un tecnico) è quella di ricercare se in passato siano state fatte attività a rischio inquinamento all'interno dell'unità immobiliare. Se invece, ad esempio, il laboratorio nasceva negli atti di fabbrica come ufficio (o residenza, o negozio) e nel tempo è stato modificato a laboratorio per usi manifatturieri che non hanno mai comportato uso di sostanze inquinanti, si può ragionevolmente presumere che i suoli non siano inquniati e quindi il titolare della pratica può autocertificare che il cambio d'uso non comporta indagini ambientali. 

Regolarità edilizia, igienico e sanitaria

I requisiti edilizi, igienici e sanitari necessari per poter procedere ad un cambio di destinazione d'uso da un laboratorio ad una residenza sono molteplici e non è facile sintetizzarli in dettaglio, ma si possono riassumere nelle seguenti categorie e nelle principali dotazioni minime:

  • requisiti di igiene e salubrità, per i quali sono necessari:
    • superficie utile minima dell'alloggio pari a 28 mq;
    • presenza di servizio igienico, separato dal locale cucina da altro locale intermedio (ad es. antibagno, ingresso, disimpegno, oppure camera da letto qualora il servizio igienico sia accessibile direttamente dalla camera), con requisiti come da regolamento edilizio;
    • presenza di cucina o angolo cottura con requisiti come da regolamento edilizio;
    • presenza di camera da letto o di soggiorno open space adattabile a zona letto;
    • superfici minime per i singoli ambienti come da valori indicati in regolamento edilizio (ad es. 14 mq per il soggiorno, 8/12 mq per la camera singola/doppia, 5 mq per la cucina, etc.);
    • altezze minime per i singoli ambienti come da valori indicati in regolamento edilizio (270 cm per i locali principali come il soggiorno, le camere e la cucina; 240 cm per i locali accessori come il bagno e il locale studio; 210 cm per i locali di servizio come i disimpegni, i ripostigli e i corridoi);
    • una canna di esalazione fumi (se c'è caldaia autonoma), con dichiarazione di conformità (anche contestualmente alla dichiarazione di conformità della caldaia);
    • una canna di esalazione odori (per cucina e fornelli) che espella gli odori sopra il tetto. Per espulsioni in facciata è necessario valutare caso per caso;
    • forometrie per ricambio d'aria nelle cucine o nei locali ove siano presenti impianti a gas (fornelli gas metano o GPL, caldaie, etc.), con le dimensioni minime di legge 7);
    • una rete di scarico delle acque nere (per i bagni, verso la fognatura condominiale o pubblica);
    • una rete di scarico delle acque grigie (per bagni e cucine, verso la fognatura condominiale o pubblica);
       
  • requisiti di aerazione, per i quali sono necessari:
    • serramenti apribili con superfici superiori ai minimi di legge (a Milano: la superficie aerante deve essere maggiore di 1/10 della superfice netta dei pavimenti dei locali sui quali si aprono i rispettivi serramenti);
    • riscontro d'aria (ovvero non è possibile avere un appartamento monoaffaccio a meno che non abbia superficie utile inferiore a 60 mq e non sia esposto a nord in un angolo compreso tra -30°/+30° Nord);
    • aerazione meccanica per locali igienici ciechi (solo per appartamenti fino a 70 mq di superficie utile - per appartamenti superiori a 70 mq è necessario che un servizio igienico sia aerato naturalmente mediante serramento apribile);
    • l'aerazione naturale e diretta (cioè con serramenti apribili) deve essere garantita per i locali con permanenza continua di persone, mentre possono essere esclusi i locali senza permanenza (corridoi, ripostigli, disimpegni, cabine armadio, e simili);
       
  • requisiti di illuminazione, per i quali sono necessari:
    • serramenti con parti vetrate con superfici superiori ai minimi di legge (a Milano: la superficie illuminante deve essere maggiore di 1/10, oppure 1/8 in alcuni casi, della superfice netta dei pavimenti dei locali illuminati dai rispettivi serramenti);
    • i serramenti devono essere esposti su una via, una piazza, un cortile o un patio (che non sia però un cavedio);
    • i locali che devono avere illuminazione diretta e naturale (ovvero con serramenti) sono quelli con permanenza continua di persone, mentre possono essere sprovvisti di serramenti i locali senza permanenza di persone (ingressi, guardaroba, ripostigli, disimpegni, e simili);
       
  • requisiti di isolamento termico e igrometrico (umidità), per i quali sono necessari:
    • isolamento termico dell'involucro (pareti perimetrali, solai, coperture e/o soffitti verso l'esterno, verso il terreno e verso altre unità immobiliari adiacenti), da realizzare con materiali isolanti ed eventuali contropareti. In caso di laboratori/magazzini con gli interni già "pronti e finiti" per un cambio d'uso verso la residenza (soprattutto nei casi in cui siano stati realizzati senza una progettazione, senza calcoli, senza una verifica e un collaudo), è necessario verificare, mediante una relazione/perizia termotecnica, che pareti e pavimenti e solai abbiano effettivamente i requisiti minimi di isolamento (verifica delle trasmittanze, dei punti di condensa, dell'inerzia termica, etc.);
    • isolamento dal terreno mediante vespaio aerato (se il laboratorio o il magazzino è posto a contatto col terreno sottostante) e/o mediante contropareti aerate (se il laboratorio o il magazzino è posto controterra, ovvero se è a contatto lateralmente con il terreno). Qualora sia necessario realizzare un vespaio scavando il terreno sotto l'attuale pavimento, è necessario ricordare che, se il laboratorio è parte di un condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo al di sotto del laboratorio siano esplicitamente di proprietà del singolo) 8. Qualora sotto il laboratorio o il magazzino siano presenti altri locali (cantine, locali tecnici, etc.), il vespaio in corrispondenza di tali locali non è necessario, ma sarà necessario isolare termicamente il pavimento verso questi locali;
    • sostituzione o integrazione dei serramenti originari con nuovi serramenti con requisiti minimi di trasmittanza di legge. In caso di serramenti esistenti più recenti, è necessario procedere come indicato sopra per l'involucro: una perizia/relazione dovrà attestare che tali serramenti abbiano i requisiti di legge;
       
  • requisiti di isolamento acustico, per i quali sono necessari:
    • una perizia acustica (la "VPCA" : "valutazione previsionale di clima acustico") eseguita da un tecnico acustico certificato con idonea strumentazione in loco, con la quale sarà valutata la presenza di sorgenti sonore rumorose e la necessità di provvedere ad opere di isolamento acustico. Questa perizia non è necessaria a Milano solo nei casi di cambio d'uso verso la residenza di unità immobiliari inserite in edifici prevalentemente residenziali. Ovvero, la perizia è necessaria quando l'unità immobiliare o la porzione di immobile di cui volete cambiare l'uso verso la destinazione residenziale è inserita in un edificio e in un contesto a prevalenza produttiva, terziaria, commerciale o simili (cioè in contesti nei quali il rischio di inquinamento acustico è più alto);
    • una analisi e relazione sui requisiti acustici passivi ("RAP"), eseguita dallo stesso tecnico acustico, con la quale saranno indicati gli interventi e le prestazioni da ottenere per mitigare l'inquinamento acustico;
    • realizzazione delle opere di isolamento acustico cosi come emerse dalle analisi e dalle valutazioni di cui prima;
       
  • requisiti di riscaldamento e/o climatizzazione, per i quali sono necessari:
    • presenza dell'impianto di riscaldamento, con elementi radianti in ogni locale con permanenza di persone e dimensionati secondo le norme di settore, con allacciamento alla caldaia centralizzata (se presente) o con installazione di caldaia autonoma;
    • presenza di impianto di fornitura del gas (se necessario), con nuovo contatore (se assente) e gestione dei rapporti condominiali e con l'ente fornitore del gas qualora il contatore sia da porre in apposito locale contatori;
       
  • requisiti elettrici, fonia e dati, per i quali sono necessari:
    • presenza di impianto elettrico con alimentazioni a tutte le utenze, gli impianti e i punti luce, e presenza di contatore generale a norma;
    • presenza di impianto telefonico e/o cablaggio internet (non obbligatorio, ma di fatto necessario);
    • presenza di impianto televisivo e/o digitale (non obbligatorio).

Questi requisiti, pur non essendo esaustivi, sono i principali requisiti da verificare, in mancanza dei quali non è possibile procedere ad un mutamento di destinazione d'uso verso la destinazione residenziale (fatti salvi i requisiti non strettamente obbligatori). Inoltre, è bene ricordare che tutti gli impianti devono possedere le rispettive dichiarazioni di conformità, che saranno necessarie all'atto della richiesta di nuova agibilità.

Oltre ai requisiti sopra indicati, validi per le unità immobiliari poste al piano terra o ai piani superiori, è necessario verificare ulteriori requisiti per i locali posti in seminterrato, che hanno maggiori limlitazioni. Nel paragrafo successivo sono elencati in sintesi gli ulteriori requisiti da verificare per i laboratori nei locali seminterrati.

Regolarità edilizia, igienico e sanitaria (integrazione - locali seminterrati)

Per i locali seminterrati esiste uno specifico articolo di regolamento edilizio 9 che elenca i requisiti che un seminterrato deve possedere affinchè possa essere adibito a residenza. Tuttavia, la nuova Legge Regionale per il recupero dei seminterrati 10 ha introdotto delle deroghe che in parte annullano alcuni dei seguenti requisiti.

Oltre ai requisiti sopra elencati per le unità immobiliari fuori terra, i seminterrati devono osservare anche i seguenti requisiti (tra parentesi, in neretto, indico l'intepretazione che si deduce dalla Legge Regionale, da verificare caso per caso):

  • il pavimento deve essere ad una quota non inferiore a 100 cm dal "piano di spiccato", che è la quota del marciapiede posto nella parte del lotto ove è l'ingresso principale (in assenza di marciapiede si considera la quota stradale aumentata di 15 cm). Questo è il primo e importante limite al cambio d'uso verso la residenza: se la vostra unità immobiliare nel seminterrato è troppo al di sotto della quota del marciapiede, il cambio d'uso verso la residenza non è concesso. In tal caso dovrete valutare se potete alzare la quota di pavimento per riportarvi entro il limite dei 100 cm, sfruttando l'occasione per realizzare il vespaio, che è comunque necessario. Se invece la differenza di quota tra il pavimento del laboratorio e il marciapiede è inferiore a un metro, allora potete procedere al cambio d'uso, fatti salvi i successivi requisiti (questo requisito pare essere annullato dalla Legge Regionale);
  • l'unità immobiliare nel seminterrato non deve affacciare direttamente e unicamente su una via pubblica (questo requisito pare essere annullato dalla Legge Regionale);
  • presenza di vespaio aerato di altezza minima interna di 50 cm (riducibili a 25 cm ma solo con utilizzo di aperture o bocchette di aerazione maggiori, non sempre realizzabili sui prospetti degli edifici) (questo requisito è confermato dalla Legge Regionale ma non si parla di altezza minima e si introduce il concetto di "altra soluzione tecnica della stessa efficacia", ovvero una alternativa tecnica al vespaio che abbia la stessa prestazione);
  • intercapedine perimetrale, in modo che le pareti interne non siano a diretto contatto con il terreno circostante o con le murature di contenimento del seminterrato (questo requisito è confermato dalla Legge Regionale, che introduce il requisito della "aerazione" dell'intercapedine perimetrale, e si introduce il concetto di "altra soluzione tecnica della stessa efficacia", ovvero una alternativa tecnica all'intercapedine che abbia la stessa prestazione);
  • muri protetti dall'umidità di risalita dal terreno (la Legge Regionale parla di "rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie", quindi si presume che tale requisito sia mantenuto);
  • resistenze dell'isolamento termico conforme ai minimi di legge (la Legge Regionale prevede che il "recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti", quindi tale requisito è rafforzato);
  • qualora la rete di fognatura esistente (condominiale o pubblica) sia ad una quota più alta del pavimento del seminterrato, è necessario che lo scarico delle acque della nuova unità immobiliare sia fatto mediante valvole antirigurgito, pompe di sollevamento, e con ventilazione sfociante sopra il tetto. Se invece gli scarichi fognari del laboratorio sono già sotto la quota di pavimento, allora i nuovi servizi igienici possono tendenzialmente allacciarsi alla rete di fognatura esistente senza altre complicazioni (è comunque necessario verificare caso per caso la situazione, per evitare eventuali criticità) (la Legge Regionale parla di "rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie", quindi si presume che tale requisito sia mantenuto almeno in parte, forse con esclusione della necessità di ventilazione sfociante sopra il tetto);
  • verificati questi requisiti, la destinazione a residenza nel seminterrato è in ogni caso subordinata a parere favorevole da parte degli uffici ATS (ex ASL), cui deve essere presentata una richiesta di parere preliminare (ad oggi - data del presente articolo - è possibile recarsi preliminarmente presso gli uffici ATS per un consulto, su appuntamento da richiedere via mail) (la Legge Regionale non parla di autorizzazione prelimlinare dell'ATS, ma dice solo che in caso di creazione di unità abitative autonome, il Comune trametterà alle ATS stesse una copia dell'abitabiiltà. In ogni caso, è prassi del Comune di Milano richiedere che l'intervento sia subordinato a preventivo nullaosta dell'ATS).

La procedura e l'incarico professionale

Per sottolineare la complessità e l'impegno che questo tipo di cambio di destinazione d'uso comporta, di seguito sono elencate le prestazioni che normalmente sono necessarie per procedere ad un cambio di destinazione d'uso nel caso che il laboratorio non possegga nessun requisito e sia necessario procedere con una ristrutturazione:

  1. Studio di fattibilità, che fornirà indicazioni sulla quantità indicativa e sulla qualità delle opere edilizie da farsi, suddiviso nelle seguenti fasi:
    1. Accertamenti e visure urbanistico-edilizie presso uffici comunali;
    2. Accertamenti e visure catastali presso Agenzia delle Entrate;
    3. Acquisizione informazioni e rilievi geometrici;
    4. Analisi di fattibilità clima acustico e requisiti acustici passivi;
    5. Analisi di fattibilità termotecnica e impianti;
    6. Eventuale analisi di fattibilità strutturale (se necessario);
    7. Accertamenti sull'esistenza di "Indagini Ambientali Preliminari" pregresse (se nell'immobile si svolgevano attività che usavano sostanze pericolose o inquinanti);
  2. Nuova "Indagine Ambientale Preliminare" (nel caso non esistano "Indagini ambientali preliminari" pregresse), qualora nell'immobile si è fatto uso in passato di sostanze pericolose o inquinanti, o qualora il suolo su cui insiste l'immobile possa essere stato soggetto a inquinamento;
  3. Verifiche architettonico-edilizie e progetto di adeguamento;
  4. Predisposizione elaborati e documentazione comuni alle fasi successive;
  5. Calcolo delle monetizzazioni per la modifica della destinazione d'uso;
  6. Progetto e relazioni acustiche "Valutazione Previsionale di Clima Acustico" e "Requisiti Acustici Passivi";
  7. Progetto termotecnico e relazione tecnica efficienza energetica (nel caso le opere comportino modifica delle pareti perimetrali o dei solai o delle loro stratigrafie, l'inserimento di isolamento termico, la realizzazione o la modifica degli impianti di riscaldamento e climatizzazione);
  8. Redazione del progetto esecutivo, dei capitolati, del computo metrico e del contratto;
  9. Eventuale gestione gara d'appalto per l'affidamento dei lavori edili (se il Committente richede la valutazione di più preventivi edili);
  10. Redazione Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) o Permesso di Costruire (PdC);
  11. Direzione lavori architettonica, impiantistica ed eventualmente strutturale;
  12. Coordinamento per la sicurezza cantieri;
  13. Attestato di Prestazione Energetica;
  14. Atto di aggiornamento catastale Agenzia delle Entrate;
  15. Eventuale rilascio di dichiarazioni di rispondenza degli impianti (da produrre solo nel caso non esistano le dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati ante D.M. 37/2008);
  16. Collaudo e comunicazione di fine lavori;
  17. Redazione SCIA per agibilità.

Qualora, invece, il laboratorio possegga già, in tutto o in parte, i requisiti e se questi possano essere dimostrati (ad es., non è sufficiente ipotizzare che il vespaio possa esserci, ma deve essere verificato mediante sondaggi o mediante un precedente collaudo edilizio che attesti la sua realizzazione), e qualora le dotazioni dell'unità immobiliare siano già simili a quelle di un appartamento (altezze, superfici, impianti, etc.), allora la procedura e l'incarico possono semplificarsi.

  • 1. Il B&B è una destinazione ricettiva assimilata al "residenziale" in Lombardia - a meno che la "dimensione" del bed&breakfast, o della destinazione ricettiva che desiderate insediare, non sia tale che il Comune la assimili ad una destinazione commerciale con i requisiti richiesti per un hotel.
  • 2. Anche gli ostelli sono assimilati al "residenziale" in Lombardia - fatte salve le precisazioni come sopra
  • 3. Con area di intervento di intende la superficie lorda dell'edificio nel quale è inserito l'immobile oggetto del cambio d'uso, ad es. il condomìnio o l'insieme degli edifici che insistono sul mappale catastale. Vedi la definizione di area di intervento nell'articolo generale sopra indicato, che contiene anche una spiegazione di come calcolare tale area nei casi inferiori a 5.000 mq.
  • 4. Cioè, con interventi cosiddetti in modalità diretta non convenzionata, cioè con interventi che non richiedono convenzionamenti con il Comune o la redazione di piani attuativi.
  • 5. Vedi alcune sentenze: ad es. T.A.R. Lombardia Brescia, Sez. I, Sentenza 6 maggio 2014, n. 468. Ma leggi anche il chiarimento dello studio legale Marella: "La giurisprudenza dei vari T.A.R. e del consiglio di stato non sempre è uniforme nella classificazione dei concreti interventi edilizi, tanto che a volte viene rilevato un intervento di ristrutturazione edilizia leggera in luogo di un semplice intervento manutentivo, seppur di natura straordinaria. Purtuttavia, l'orientamento maggioritario ritiene che gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi non si configurano come manutenzione straordinaria (né come restauro o risanamento conservativo), ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia (Cons. St., sez. V, 17 dicembre 1996, n. 1551)".
  • 6. Con "prevalentemente residenziale" si intende una superficie che sia destinata a "residenziale" per più del 50% della s.l.p. oggetto di cambio d'uso.
  • 7. La casistica è varia ma in genere è necessaria una apertura di ventilazione di 6 cm2 ogni kW di potenza termica installata, con un minimo di 100 cm2, posta a 30 cm da terra e, se i fornelli non hanno un dispositivo di sicurezza sulla fiamma, anche una apertura di aerazione in alto con superficie minima di 100 cm2. Tuttavia, esistono altre casistiche ed è necessario valutarle caso per caso.
  • 8. Questo è l'orientamento giurisprudenziale prevalente. Si veda anche la sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2005, depositata il 9 marzo 2006, n. 5085, confermaitva di un orientamento giurisprudenziale univoco e ormai consolidato in base al quale il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’articolo 1117 del Codice civile. Si veda anche: Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala, ove "Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (in applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale)".
  • 9. Regolamento edilizio del Comune di Milano, art. 98.
  • 10. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7 e s.m.i.
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Autori
André Bonfanti
Ultima modifica
Martedì, 18 Dicembre 2018 - 18:16
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