Recupero di sottotetto a fini abitativi

Premessa

La Regione Lombardia promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti al fine di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la realizzazione di interventi per il contenimento dei consumi energetici (ad es. coibentazioni della copertura). Di seguito elenco sinteticamente le verifiche da fare, sia quelle indicate nella norma ¹, sia quelle contenute in circolari o in norme diverse. In calce all’articolo indico quali sono i costi e gli oneri connessi al recupero di un sottotetto. Qualora siate interessati anche al recupero dei seminterrati potete leggere l’articolo relativo al Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.

Definizione di sottotetto esistente

Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. A Milano non è possibile recuperare sottotetti esistenti la cui altezza di colmo sia inferiore a 180 cm ¹. Sotto questa misura, il sottotetto viene inteso come volume tecnico e non come spazio che possa essere recuperato.

Il recupero è possibile in quegli edifici che siano destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (s.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o autorizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005. Ovvero, immobili e palazzi che abbiano meno del 25% della s.l.p. a funzioni residenziali, non posso essere oggetto di recupero del sottotetto. Il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, sempre destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della s.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi tre anni ² dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

Requisiti specifici e verifiche

Nei seguenti paragrafi sono indicati i requisiti da avere o da raggiungere per poter procedere al recupero di sottotetto.

Vincolo idrologico e Piani di Gestione dei Rischi di Alluvioni

Qualora il sottotetto che volete recuperare sia in un immobile ricadente in un area di salvaguardia relativa a vincoli idrogeologici o di piani di gestione del rischio, poiché il sottotetto è ad una “quota di sicurezza” per definizione (dato che non rientra nei piani interrati, nei piani terra e nei piani campagna) è possibile procedere al recupero allegando, alla pratica di recupero del sottotetto, una asseverazione del progettista che attesti la “non” modifica del regime idraulico dell’area allagabile. Tuttavia, si consiglia di verificare, caso per caso, presso gli uffici, se l’immobile di cui il sottotetto fa parte è soggetto ad eventuali vincoli di natura simile o se, per effetto delle opere che volete attuare sul sottotetto e sull’immobile, ricadete comunque nel vincolo (ad es. se il sottotetto è posto al primo piano di un edificio di due piani e lo volete collegare al piano terra: in tal caso, poiché state coinvolgendo indirettamente anche il piano terra, potreste ricadere nel vincolo). 

Esistenza delle urbanizzazioni primarie

Il recupero volumetrico può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie ³, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi lavori. Si presuppone che i sottotetti siano inseriti in immobili già serviti dalle urbanizzazioni primarie, quindi questo requisito non dovrebbe essere un problema; ma è bene tenere a mente questo prerequisito perché potrebbero esserci dei casi specifici in cui una parte di urbanizzazione primaria è mancante e il Comune potrebbe vincolare il recupero alla realizzazione della componente mancante. 

Requisiti igienico-sanitari

Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti. In sostanza, si devono rispettare le norme previste per la destinazione residenziale.

Altezze medie

Il recupero abitativo dei sottotetti a Milano è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di 2,40 metri, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa. Le superfici la cui altezza sia inferiore o uguale a 1,50 metri dovranno essere chiuse da muratura o arredo fisso.

In sostanza, le parti basse dei sottotetti dovranno essere dichiarate come chiuse da elementi fissi (non arredi mobili) e possono essere adibite a ripostiglio “senza permanenza di persone” (tecnicamente si indica per queste superfici la dicitura “s.p.p.”). Essendo senza permanenza di persone, ovvero non sono s.l.p. (ovvero non fanno volumetria abitabile), tali superfici non entrano nel computo della volumetria sulla quale corrispondere oneri di urbanizzazione (e hanno anche un valore immobiliare minore).

A Milano, poiché è stato valutato che è difficile mantenere tale altezza media sia per ogni locale abitabile sia per tutta l’unità immobiliare, una circolare ha chiarito che (il grassetto è mio):

“[…] negli interventi di recupero abitativo dei sottotetti:

1. sia curato il rispetto per ogni singolo locale abitabile (camera soggiorno, cucina, sale da pranzo) dell’altezza ponderale minima di 2,40 metri; escludendo ovviamente le parti eventuali di altezza inferiore a 1,50 metri.

2. nel caso in cui l’obbligo di raggiungere il requisito indicato al punto 1, comporti la necessità di realizzare altezze maggiori dell’intera unità immobiliare, al fine di mantenere pendenze simili alle preesistenti o per risolvere problemi connessi con la complessità delle coperture, sarà consentito il raggiungimento di un’altezza media ponderale sull’intera unità immobiliare pari a 2,70 metri, comprensiva di ripostigli in quota, porzioni soprastanti le controsoffittature, vani tecnici ecc.”

In pratica, ci si è accorti che spesso è impossibile mantenere i 2,40 metri sia localmente sia globalmente, per cui la singola stanza/locale dovrà avere una altezza ponderale “minima” di 2,40 metri (ovvero non può essere 2,39 metri ma può essere 2,41 metri o maggiore), e globalmente l’unità immobiliare potrà avere una altezza media ponderale fino a 2,70 metri. Più basso è quest’ultimo valore (ad es. 2,50-2,55), meno rischi avete di contestazione da parte degli uffici comunali; più è alto (ad es. 2,60-2,65 o, appunto, 2,70), più sarete tenuti a dimostrare e giustificare la necessità di tale altezza, sia per motivi planomorfologici, sia per la conformazione dell’edificio. In ultima analisi dipende anche dalla valutazione che farà il Responsabile del Procedimento assegnato alla vostra pratica. 

Abbaini, lucernari e finestre

Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aero-illuminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri per le altezze medie massime. All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l’altezza massima deve intendersi pari all’esistente. Sottolineo che la dimensione di finestre, lucernari e abbaini deve essere quella minima ad assicurare i minimi rapporti aero-illuminanti; ovvero, non potete in linea generale, salvo giustificazioni particolari da valutare caso per caso, realizzare aperture molto più grandi del necessario (ad es. per scelte puramente di stile che non abbiano motivazioni igienico-sanitarie).

Distanze dagli edifici vicini

Ai fini delle distanze dagli edifici vicini, il recupero del sottotetto deve essere analizzato caso per caso in funzione del progetto e dell’entità del sopralzo, anche se esiste una linea giurisprudenziale prevalente, che dipende anche dalla qualifica nella quale lo strumento urbanistico fa ricadere il recupero di sottotetto.

Gli interventi di recupero dei sottotetti sono soggetti al rispetto dell’articolo 9 del Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 ⁴, il quale prescrive che deve esserci la distanza minima assoluta di 10 metri tra le pareti finestrate (del sottotetto recuperato) e le pareti di edifici antistanti, nei casi in cui si configuri una “nuova costruzione”. Con “nuova costruzione”, la giurisprudenza pare non fare riferimento al concetto di nuova costruzione come definito nel testo unico sull’edilizia, ma pare fare riferimento al carattere sostanziale e reale dell’intervento. Ovvero, anche qualora lo strumento urbanistico faccia ricadere il recupero di sottotetto nella qualifica di ristrutturazione, nel caso in cui l’intervento comporti un sopralzo importante, o la realizzazione di grossi abbaini volumetricamente significativi, c’è il rischio che in sede giudiziaria l’intervento sia valutato come una nuova costruzione.

La linea interpretativa generale è che, per i recuperi di sottotetti in edifici esistenti, nel caso di realizzazione di soli abbaini, terrazzini a tasca, velux o simili, non ci sia il vincolo del rispetto dei 10 metri tra pareti finestrate. Detto in altre parole, se l’intervento non comporta innalzamenti di gronda e quindi della facciata principale dell’immobile, oppure qualora l’entità dell’intervento non possa essere ricondotta ad un sostanziale stravolgimento dell’immobile originario, tutto ciò che viene realizzato sopra la copertura, al di sopra della linea di gronda, non è soggetto alle distanze minime tra edifici.

Viceversa, se dovete realizzare grossi volumi per gli abbaini o se dovete alzarvi con la gronda, si suggerisce di fare attenzione affinché le pareti “generate” da queste operazioni siano a meno di 10 metri da le pareti di edifici antistanti ⁵.

In ogni caso, poiché la materia è sempre in evoluzione e la giurisprudenza è varia, è necessario valutare il singolo caso specifico.

Deroga agli strumenti di pianificazione

Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato dalla Legge Regionale 12/2005 come “ristrutturazione edilizia” ⁶, ma ai fini del calcolo del contributo di costruzione è necessario verificare se la ristrutturazione comporta o meno una “demolizione e ricostruzione” (vedi più sotto al paragrafo sul calcolo del contributo). Il recupero non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali (si legga in seguito nell’articolo). La deroga non si estende alle distanze tra fabbricati (vedi sopra).

Reperimento parcheggi

Gli interventi di recupero, solo se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari (quindi sono esclusi i recuperi di sottotetto nei quali il sottotetto viene collegato ad una unità sottostante o adiacente già esistente che possa essere considerata come avente già parcheggio), sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza deve essere garantito mediante un atto da trascriversi nei registri immobiliari, e tale atto è impegnativo per sé per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità di trovare parcheggi, per mancata disponibilità di spazi idonei, si deve procedere a monetizzazione e gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire.

Barriere architettoniche

Le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all’articolo 14 della l.r. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio. E’ irrilevante il fatto che un ascensore arrivi o meno al piano sottotetto. La visitabilità e adattabilità deve essere verificata per il sottotetto di proprietà e non per le parti comuni dell’immobile nel quale il sottotetto è inserito.

Requisiti isolamento termico

Il progetto di recupero dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici. Giova ricordare che l’isolamento va calcolato in base ai parametri e requisiti minimi vigenti al momento della presentazione della domanda di recupero di sottotetto; quindi, i sottotetti realizzati in anni anche recenti, anche con isolamento sotto la copertura, ma per i quali non fu chiesta l’abitabilità, i quali debbano essere oggi recuperati, potrebbero necessitare di ulteriore isolamento a causa di norme attuali più stringenti. Inoltre, l’isolamento non è limitato all’intradosso della copertura ma anche alle pareti perimetrali ed al solaio che divide il sottotetto verso altre unità sottostanti.

Requisiti acustici

Il progetto di recupero dei sottotetti deve essere a norma rispetto alla normativa acustica, in particolare per quanto riguarda i requisiti acustici passivi (devono essere messi in opera tutti gli accorgimenti per isolare l’unità immobiliare dai rumori aerei e di calpestio, anche e soprattutto verso le altre unità immobiliari adiacenti).

La Valutazione Previsionale di Clime Acustico (VPCA) non dovrebbe essere più necessaria a Milano, come indicato nella Disposizione di Servizio n.11/2018 dello Sportello Unico per l’Edilizia, che chiarisce che i recuperi di sottotetto in edifici a destinazione prevalentemente residenziale non sono soggetti a VPCA. E’ necessario però allegare documentazione che dimostri l’effettiva destinazione prevalentemente residenziale dell’edificio.

Requisiti strutturali

Il progetto di recupero deve essere verificato anche dal punto di vista statico e strutturale. Nel caso ci siano opere strutturali da eseguire, è necessario incaricare un ingegnere strutturista che eseguirà i calcoli e le verifiche statiche, che seguirà la direzione lavori delle opere strutturali e che presenterà una pratica strutturale apposita.

Anche nel caso non ci siano opere strutturali in cemento armato o acciaio o legno, sarà necessario comunque interpellare un ingegnere strutturista per accertare i nuovi carichi statici sulle strutture esistenti (per rifacimenti di solaio di pavimento, per nuovi carichi in copertura come isolamenti, abbaini, etc.) e per redigere una relazione statica sulle nuove condizioni delle strutture sollecitate. 

Vincolo ferroviario

Qualora il sottotetto sia in prossimità di linee ferroviarie e qualora la distanza, in linea d’aria, tra il sottotetto e la rotaia più vicina sia inferiore a 30 metri, è necessario ottenere il nullaosta da parte dell’ente ferroviario di competenza. Tale nullaosta richiede vari mesi, per la preparazione della documentazione e per il rilascio del nullosta, quindi è necessario considerare tale eventualità nei tempi di recupero del sottotetto. In questi casi, il progetto è soggetto ad ulteriori vincoli e requisiti imposti dalle ferrovie, pertanto, a maggior ragione, è necessario procedere con uno studio di fattibilità generale.

Oneri urbanistici e contributo sul costo di costruzione

La realizzazione degli interventi di recupero di sottotetto comporta il pagamento di due tipologie di contributi: gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, che hanno natura di “partecipazione” alle spese della Pubblica Amministrazione, e il contributo sul costo di costruzione, che ha natura di vera e propria imposta commisurata al valore del fabbricato ⁷.

Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), la tariffa per i contributi di cui sopra si basava sui costi per la “nuova costruzione” . Ora, con la modifica dell’art. 64, comma 7, della L.R. 12/2005, le tariffe da applicare sono quelle relative alla “ristrutturazione”.

Inoltre, gli oneri di urbanizzazione, a Milano, possono essere oggetto di una riduzione qualora siano attuati interventi di efficienza energetica che riducano l’indice di prestazione energetica sotto un certo valore, o nel caso di installazione di impianti solari termici che che prevedano un miglioramento del 10% rispetto ai parametri obbligatori, o in base ad altri interventi di efficienza energetica.

Il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a 40 (quaranta) mq, che siano dichiarati nel titolo di proprietà come pertinenza di unità immobiliari collegate direttamente a esse, se prima casa, è esente dalla quota del contributo commisurato al costo di costruzione, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche (o loro monetizzazione) ⁸. Quindi, se il sottotetto ha una superficie lorda inferiore a 40 mq ed è già di proprietà come “pertinenza”, e se è già collegato direttamente all’appartamento (sottostante o confinante), dovrete corrispondere solo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

In merito agli oneri e contributi da pagare al Comune, è fondamentale ricordare che, se lo stato di fatto del sottotetto non corrisponde, per vari motivi, all’ultimo progetto autorizzato o esistente in atti presso il Comune, si può ricadere nella situazione di dovere procedere con un Permesso di Costruire in sanatoria, per il quale è richisto il pagamento del doppio del contributo di costruzione a titolo di oblazione.

Esame impatto paesistico ed autorizzazione paesaggistica

I progetti di recupero dei sottotetti, poiché incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, qualora siano da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque soggetti all’esame di impatto paesistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il paesaggio entro il termine di sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico. La segnalazione certificata di inizio attività o il permesso di costruire deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico.

Qualora invece il sottotetto ricada in ambito di tutela o di vincolo paesaggistico, l’esame di impatto paesistico è sostituito dall’autorizzazione paesaggistica, che è una pratica edilizia vera e propria (a differenza dell’esame di impatto paesistico che è un allegato al permesso di costruire). Questa pratica richiede tempi di rilascio di circa 4-5 mesi, quindi è necessario considerare questi tempi nel calcolo dei tempi di recupero del sottotetto.

Autorizzazione condominiale

La necessità dell’autorizzazione condominiale all’esecuzione delle opere di recupero di sottotetto dipende dal titolo di proprietà (se si è proprietari solo dell’ultimo piano al di sotto del sottotetto da recuperare o se si è proprietari della superficie del sottotetto vera a propria), dal tipo di sottotetto (se il sottotetto ha solo funzione isolante e di protezione o se è suscettibile di utilizzazione separata da parte degli altri inquilini) e dall’entità delle opere necessarie per il recupero di sottotetto. Il Comune di Milano non può obbligare il titolare della pratica di recupero del sottotetto ad allegare l’autorizzazione condominiale, ma nel caso in cui il titolare dell’intervento di recupero non la voglia allegare per vari motivi, il Comune può richiedere una dichiarazione di manleva con la quale il titolare dell’intervento solleva il Comune dalle responsabilità connesse all’intervento sulle parti comuni e da eventuali cause civili che altri inquilini possano sollevare.

La necessità dell’autorizzazione condominiale, infatti, deriva dal fatto che gli interventi di recupero di sottotetto incidono quasi sempre sulle parti comuni (soprattutto sulla copertura, sull’estetica complessiva dell’edificio e sulla statica dell’edificio) e quindi, in genere, è necessaria l’autorizzazione condominiale. L’autorizzazione è necessaria a maggior ragione se il recupero richiede la modifica della pendenza delle falde o, in genere, modifiche sostanziali alla conformazione del tetto e dei volumi. Uso il condizionale perché, qualora il titolare dell’intervento non volesse richiedere l’autorizzazione condominiale, pur sapendo che l’intevento è consistente ed incide notevolmente sull’estetica o sulla statica, e procedesse comunque con l’intervento, qualora il condomìnio intentasse una causa, il giudice darebbe sicuramente ragione al condomìnio e il Comune sarebbe obbligato ad fare interrompere i lavori.

Viceversa, qualora gli inteventi non comportino modifiche delle pendenze, non comportino interventi gravosi per la statica e non incidano sostanzialmente sull’estetica complessiva (ad esempio perché i volumi sottotetto sono già sufficienti e non serve fare modifiche volumetriche o di pendenza, o perché il solaio di pavimento e le travi di copertura esistenti sono staticamente sufficienti, o perché è solo necessario realizzare di abbaini o finestre complanari al tetto), ci si può avvalere dell’art. 1102 del Codice Civile che consente interventi sulle parti comuni senza autorizzazione a patto che l’intervento non impedisca agli altri condòmini di fare uso della parte comune. In questi casi, il titolare della pratica di recupero può anche permettersi di non allegare l’autorizzazione condominiale, dato che è difficile che tali piccoli interventi siano negati da un eventuale giudice in una eventuale causa. Si fa presente che la realizzazione di un terrazzino “a tasca” è diverso dalla realizzazione di un abbaino e non rientra negli interventi di tipo minore: un terrazzino a tasca necessita di autorizzazione condominiale. Tuttavia, anche se si ricade in queste casistiche di interventi minori che potrebbero non richiedere l’autorizzazione condominiale, è sempre consigliabile ottenere l’autorizzazione condominiale dato che è una forma di tutela e riduce il rischio di eventuali contenziosi. Si ricorda che, comunque, il permesso di costruire è rilasciato dal Comune fatti salvi i diritti di terzi, pertanto non è utile aggiungere un ulteriore rischio di contenzioso (quello condominiale) al rischio di contenzioso con soggetti terzi (ad es. i vicini del palazzo adiacente, o gli inquilini dell’appartamento sottostante).

Oltre a valutare in quale dei due casi sopra citati ci si trova, è necessario sottolineare il caso particolare del recupero di sottotetto da parte del proprietario dell’appartamento sottostante il tetto. In questo caso, ai fini dell’autorizzazione condominiale, bisogna valutare se il sottotetto che si trova al di sopra dell’appartamento è una “camera d’aria” a protezione e isolamento dell’appartamento o se tale sottotetto è fruibile separatamente dagli altri inquilinli (ad es. mediante accesso separato). Nel primo caso ci troviamo davanti ad una forma di “pertinenza” dell’appartamento, nel secondo caso ci troviamo davanti ad un sottotetto che è parte comune a tutti gli effetti. In questo secondo caso l’autorizzazione condominiale è necessaria, mentre nel primo caso potrebbe non esserlo.

In ogni caso, qualora il regolamento condominiale sia di tipo “contrattuale” e nello stesso sia vietato il recupero di sottotetto, allora il recupero non è possibile.

Vincoli ulteriori

I volumi di sottotetto già recuperati ai fini abitativi in base alla Legge Regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti), ovvero in base alla legge attuale (Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12), non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

Le disposizioni del Capo I (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti) della L.R. 12/2005 non si applicano negli ambiti territoriali per i quali i comuni, con motivata deliberazione del Consiglio comunale, ne abbiano disposta l’esclusione, in applicazione dell’articolo 1, comma 7, della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti). Oltre a ciò, i comuni, con motivata deliberazione, possono ulteriormente disporre l’esclusione di parti del territorio comunale, nonché di determinate tipologie di edifici o di intervento, dall’applicazione delle disposizioni del Capo I di cui sopra. Con il medesimo provvedimento di cui prima, i comuni possono, altresì, individuare ambiti territoriali nei quali gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono, in ogni caso, subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali. Le determinazioni assunte nelle deliberazioni comunali di cui prima hanno efficacia non inferiore a cinque anni e comunque fino all’approvazione dei PGT. Il piano delle regole individua le parti del territorio comunale nonché le tipologie di edifici o di intervento escluse dall’applicazione delle disposizioni del Capo I di cui sopra.

Il PGT e il Comune possono individuare ambiti di particolare tutela storico-artistica nei quali il recupero di sottotetto può essere vietato o vincolato a specifica procedura.